En Colombia una de los más fuertes conflictos de los propietarios que deciden arrendar sus inmuebles tiene que ver con el dilema de un inquilino que, pese a tener el contrato vencido o estar en mora con los pagos, se rehúsa a entregar el inmueble.
Sin embargo, aunque la desesperación lleve a pensar en soluciones rápidas, como cortar servicios o cambiar cerraduras, expertos en derecho advierten que estos caminos pueden salir muy caros.
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El diario El Tiempo se contactó con algunos abogados y expertos en la materia para dar respuestas y sugerencias a quienes enfrentan estas situaciones.
Incluso, para aclarar qué prácticas se permiten o no en estos escenarios.
Lo que no se puede hacer en estos casos
“El dejar sin acceso al agua, al gas, sin comunicación o sin energía eléctrica de manera premeditada a una persona, podría afectarle la vida misma”, explicó el abogado Miguel Ángel Pérez Palacios, que se desempeña en derecho privado.
En caso de que el propietario incurra en estos actos, pueden presentarse consecuencias más graves.
Por ejemplo, según el profesional, “se demuestra que por la desconexión un niño se intoxicó con un alimento, o a una persona de la tercera edad se le dañó un medicamento y se vio afectada su salud por esto, quien desconectó los servicios podría resultar demandado e incluso podría ser denunciado ante la Fiscalía”.
Lo mismo ocurre con el cambio de chapas sin un proceso legal. Aunque parezca una medida contundente, “además de implicar tomarse la justicia por mano propia, también puede causar daños colaterales que el arrendador no alcanzaría a calcular”, advirtió Pérez.
En estos casos, el arrendatario podría incluso interponer una tutela para recuperar el acceso al inmueble.
Lo que dice la ley sobre los desalojos
De acuerdo con el artículo del medio, y con las normativas nacionales, es la Ley 820 de 2003 la que regula el arrendamiento de vivienda urbana en Colombia, y el Código General del Proceso establece el procedimiento judicial a seguir.
El abogado Ramiro Hernán Gómez, especialista en Derecho Comercial, aclaró al medio que lo primero que debe hacer el propietario es verificar la causal que justifica la solicitud de restitución del inmueble: vencimiento del contrato, mora en el pago, mal uso del inmueble o cualquier otra cláusula pactada en el contrato.
Una vez identificada la causal, el siguiente paso es iniciar un proceso de restitución del inmueble arrendado, regulado por el artículo 384 del Código General del Proceso. Para esto, no es obligatorio tener un contrato escrito.
“El contrato puede ser válido aun sin formalidades escritas”, dice Gómez. Basta con demostrar la relación contractual a través de mensajes, pagos o testigos.
Si la causal es incumplimiento en el pago, el arrendatario no podrá ser escuchado en el proceso si no paga previamente la totalidad de lo adeudado. Esto, según Gómez, “busca evitar que el inquilino extienda el proceso judicial mientras continúa habitando el inmueble sin cumplir sus obligaciones económicas”.
El costo del proceso y el tiempo que toma para que el propietario retome su inmbueble
Aunque cada caso es distinto, un proceso de restitución suele costar alrededor de cinco salarios mínimos. El abogado Pérez Palacio indicó que, en cuanto al valor de las diligencias, “se acostumbra a pactar un porcentaje para el abogado de lo que se logre recuperar de los cánones debidos, aunque solo se trata de una estimación”, señaló Pérez Palacios.
Además, existe una herramienta legal que puede acelerar el proceso: el embargo. “Un arrendatario que se encuentre embargado tiende a no permitir que se le aumente la deuda quedándose en el inmueble”, afirma el abogado.
Incluso, la presión de un coarrendatario embargado puede motivar al inquilino a abandonar voluntariamente la propiedad.
Ibcluso, el propietario también puede exigir el pago de daños causados al inmueble durante el proceso judicial. El artículo 2005 del Código Civil obliga al arrendatario a entregar la propiedad en el estado en que la recibió, descontando el deterioro normal por uso.
Para reclamar este tipo de compensaciones, se deben presentar pruebas documentales, testimonios o peritajes que demuestren el daño y la responsabilidad del arrendatario.