El oficialismo logró imponer su mayoría en la Legislatura porteña y sancionó sin problemas, en una sesión maratónica, las reformas de los códigos urbanístico y de edificación.

Con la normativa hecha realidad, los desarrolladores podrán construir en la ciudad de Buenos Aires unidades de 18 metros cuadrados y obviar la bañera y el bidet en los baños, entre otras cosas.

Estos son algunos de los cambios para las nuevas edificaciones que ahora tendrán que cumplir también con reglas morfológicas: la idea es construir un distrito más compacto, que se traduzca en mayores densidades, aunque no se permitirán construcciones de más de 12 pisos, según el espíritu del proyecto oficial.

En medio de reclamos vecinales y con el edificio vallado, los legisladores de Vamos Juntos (PRO y la Coalición Cívica) impusieron su número y consiguieron la sanción de la norma en segunda lectura. Entre los cambios más importantes se encuentran el establecimiento de seis alturas permitidas, como se dijo con un máximo de 12 pisos; no más esquinas de menor altura; eliminación de zonas de uso específico para que en barrios, que hoy tienen uso industrial, pueden convivir otros tipos de uso.

En lo que respecta a las edificaciones, las construcciones mínimas podrán tener 18 metros cuadrados, pero se incorporó un cambio luego de la audiencia pública: los desarrollos no podrán exceder el 50% de las unidades proyectadas. No habrá obligación, como ocurre hoy, de tener baños con bidet y con bañera. Tampoco es obligatorio incorporar vivienda para el encargado.

La normativa tuvo algunos cambios respecto de la primera versión que tienen que ver con reclamos vecinales: se prohíben los enrases (nivelar alturas de los edificios) en Caballito; no se tocará el barrio River; se volvió atrás con la intención de abrir dos calles en Agronomía que atravesaban espacios verdes y se eliminó la posibilidad de construir un estadio en el Club Comunicaciones.

En universidades, hospitales, shoppings y comercios no será obligatoria la distinción de los baños por género o sexo. Por otro lado, para quienes tengan dos baños, se incorporará el cambiador en el masculino.

La oposición volvió a criticar con dureza ambos proyectos, especialmente por la ausencia de un nuevo debate del plan urbano ambiental: "Es claro que lo único que se busca es el aumento de la capacidad constructiva. Cuando uno quiere dar el debate sobre densificación se contesta con evasivas", indicó Roy Cortina del Partido Socialista.

En el mismo sentido se pronunció la izquierda y el Bloque Peronista, que insistieron en que la ciudad de Buenos Aires tiene hace unos 50 años una población cercana a los 3 millones de habitantes y las proyecciones la mantienen en la misma cifra.

El gobierno porteño celebró la sanción: "A partir de esta normativa Buenos Aires seguirá creciendo pero de forma sustentable, equilibrada y con herramientas que le permitan enfrentar los desafíos que se vienen para todas las grandes ciudades en el mundo: la acentuación del cambio climático, las migraciones, el respeto por la diversidad y la aplicación de desarrollo tecnológico para mejorar la vida de los vecinos y generar oportunidades para todos aquellos que nos elijan", expresó Franco Moccia, ministro de Desarrollo Urbano y Transporte, a cargo de las iniciativas de reforma de ambos códigos.

Para Carlos Colombo, subsecretario de Planeamiento, a cargo de los lineamientos del Código Urbanístico, "esta reforma era absolutamente necesaria y fue un desafío plantearla con criterios que incluyeran a los vecinos pero también a técnicos y profesionales de la materia. Estos 25 meses de debate por los barrios y la Legislatura fueron muy enriquecedores: recibimos más de 700 propuestas para el código urbanístico y se analizaron una por una. Finalmente 64 ya son parte de la ley".

Juan Nosiglia, del bloque Evolución, sostuvo: "Si hay algo que caracteriza a Buenos Aires es su riqueza y heterogeneidad y este Código Urbanístico antepone un argumento totalmente estético (la uniformidad) y subjetivo a las cuestiones sociales, económicas y ambientales. Es arbitrario".

Para el Observatorio del Derecho a la Ciudad este código "está pensado por y para los desarrolladores inmobiliarios" y agregó: "Su regulación se concentra específicamente en la capacidad constructiva de las parcelas y su uso y tiene como finalidad principal aumentar la capacidad constructiva en forma genérica en toda la Ciudad, sin ni siquiera haber estimado o hecho público la estimación de cuál es el aumento del volumen edilicio que se induce incorporar a la ciudad y sus efectos en relación a las condiciones ambientales y la infraestructura de servicios públicos". También señalaron la cuestión de la densidad y la falta de cumplimiento del plan urbano ambiental.

Plusvalía

El cambio de normativa claramente generará mayor rentabilidad para los desarrolladores, efecto que se conoce en términos urbanos como plusvalía. En ese sentido, la semana pasada se sancionó la norma que complementa la reforma de estos códigos. La norma propone que quien utilice una constructividad adicional a las establecidas en el Código de Planeamiento Urbano, tendrá la obligación de pagar un porcentaje de este plusvalor a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Se estima que se recaudarán por este concepto alrededor de 210 millones de dólares como máximo en un año. "Entendemos como plusvalía al mayor valor del suelo pero también sabemos que las ciudades y sus propias decisiones de políticas de infraestructura generan otros hechos que van produciendo plusvalor y esto sucede no sólo en Buenos Aires sino en otras ciudades y países", explicó Maximiliano Ferraro de la Coalición Cívica.

"No sólo generamos una alícuota sino que también se crea un fondo público de "Hábitat sustentable" que servirá como financiamiento de obras de infraestructura de transporte y servicios, equipamiento social, espacios públicos, vivienda social, promoción del alquiler social, reurbanización de villas. Y deberá transferir anualmente el 6% de los fondos al Fondo Especial de Recuperación de Edificios Catalogados", completó el diputado.