Alquileres: hay que evitar un desborde del sistema

La nueva legislación y las dificultades de la pandemia degradaron los contratos entre propietarios e inquilinos. El principio del esfuerzo compartido aparece como una vía para preservar las relaciones contractuales y, a la vez, adecuar las prestaciones

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Ezequiel cobró su indemnización en una empresa multinacional que decidió levantar sus inversiones en el país a principios de 2019. Con ese capital, logró comprarse un pequeño departamento y le quedó resto para iniciar un microemprendimiento gastronómico que le permitiera, a sus 50 años, sostenerse antes de reinsertarse en un mercado laboral complejo. Tiene la suerte de haber heredado la casa de sus padres, en la que vive con su familia. La nueva propiedad, entonces, la adquirió como inversión y con el objetivo de asegurarse una renta que complemente sus ingresos.

La ecuación, para Ezequiel, funcionaba hasta ahí sin angustias, pero –cierto también- sin excesiva holgura. La pandemia llegó para terminar con ese delicado equilibrio. Cuarentenas y distanciamientos golpearon durísimo en el sector gastronómico en general y mucho más en el naciente negocio de este emprendedor. La inflación se empinó casi un 40%, mientras el único ingreso seguro que le quedaba, el de su propiedad en alquiler, se congeló…

El descripto hasta aquí no es un caso aislado. Al contrario: es el que describe la realidad de la gran mayoría de los locadores de la Argentina. Es más fácil encontrar entre quienes ofrecen viviendas en alquiler a jubilados que han trabajado toda su vida para asegurarse una pequeña renta en esta etapa de su vida, que a grandes pooles (si se permite esta expresión) de arrendadores que especulan con movimientos de cartelización para presionar por alzas de los precios.

Hay una degradación de hecho que están sufriendo los convenios entre locatarios y locadores. Los congelamientos acumulan tensiones que luego se vuelven más difíciles de liberar

Nada más lejos de la realidad. El mercado inmobiliario es un mercado atomizado, de amplia cobertura territorial y que tiene actores de realidades múltiples en las que predominan las similares a las de los inquilinos promedio. Son personas que ponen, en la mayoría de los casos, el capital acumulado con una vida de trabajo –marcada en su gran mayoría por etapas de un país en el que predominaron la especulación financiera y la inestabilidad económica- para solucionar la necesidad de los alrededor de 2 millones de argentinos que no tienen vivienda.

A esta altura, suena un lugar común decir que la irrupción del coronavirus es una situación inédita y que generó un estado de emergencia histórico. En ese contexto, el sector inmobiliario con los propietarios a la cabeza debió aportar su esfuerzo, inducido por tres decretos (320/2020, 766/2020 y 66/2021) que congelaron el valor de los alquileres para ayudar a sostener la emergencia de los inquilinos, aún cuando esa emergencia afectó (y afecta) a todos, tal como se vio en el ejemplo del comienzo.

Un agravante para los propietarios –y para otros eslabones del sector inmobiliario- es que en el tránsito de esta pandemia entró en vigencia una nueva Ley de Alquileres que también da por sentado que el único actor vulnerable es el inquilino y el locador es un personaje acaudalado de amplias espaldas financieras.

Aún cuando desde el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la provincia de Buenos Aires acompañamos esa ley y entendimos la emergencia que impuso la suspensión de la vigencia de los contratos entre partes involucradas en un alquiler, entendemos que prolongar esta situación generará todavía más perjuicios al sector.

Es más fácil encontrar entre quienes ofrecen viviendas en alquiler a jubilados que han trabajado toda su vida para asegurarse una pequeña renta en esta etapa de su vida, que a grandes arrendadores que especulan con movimientos de cartelización para presionar por alzas de los precios

Los contratos no son odiosos instrumentos que buscan perjudicar a una parte y beneficiar a la otra. Por el contrario: aseguran y resguardan el interés de cada una de ellas. Hay una degradación de hecho que están sufriendo los convenios entre locatarios y locadores. Los congelamientos acumulan tensiones que luego se vuelven más difíciles de liberar. Por eso no se han congelado tarifas de servicios, combustibles, peajes, etc.

Desde nuestro Colegio instamos a impedir la ruptura de las relaciones contractuales y proponemos generar herramientas que ofrezcan modos de preservarlas, buscando readecuar las prestaciones a través de un ejercicio de esfuerzo compartido que debería resolverse incluso antes de recurrir a la etapa de mediación.

En las presentes circunstancias, estamos ante el riesgo de un desborde del sistema. Por eso concebimos el principio del esfuerzo compartido como una obligación, resultante de una prolongación de los principios de equidad y de la buena fe a partir de una evaluación de cada caso. Con más detalles técnicos que los expuestos aquí, acercamos esta propuesta que denominamos Propuesta de Convergencia Locativa de la que participamos al Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación y al resto de los colegios de Martilleros del país.

La emergencia en algún momento terminará. No podemos mantener por siempre las medidas adoptadas para sortearla sin el riesgo de cosechar en el futuro desconfianza y falta de certezas en las relaciones entre partes.

* El autor es presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la provincia de Buenos Aires

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