Por qué los argentinos tienen la tradición de ahorrar en ladrillos

Mientras se ve un éxodo de personas de alto poder adquisitivo hacia otros países, departamentos, casas de fin de semana o inmuebles de veraneo, quedan a la espera de alguna oferta de compra

El desarrollo de los barrios de la Ciudad de Buenos Aires fue producto del ahorro en activos reales que realizaron los integrantes de la denominada “clase media”
El desarrollo de los barrios de la Ciudad de Buenos Aires fue producto del ahorro en activos reales que realizaron los integrantes de la denominada “clase media”

Es una tradición para los argentinos “ahorrar en ladrillos”. Desde los tiempos de los inmigrantes, acceder al techo propio fue un aspiracional para todas aquellas personas que llegaban al país con la esperanza de encontrar la paz y el trabajo que permitan satisfacer sus necesidades y deseos. Objetivos de difícil concreción en sus lugares de origen. Los inmuebles y las rentas locativas fueron las inversiones preferidas para quienes, en aquellos años, mejoraron su situación económica.

El desarrollo de los barrios de la Ciudad de Buenos Aires fue producto del ahorro en activos reales que realizaron los integrantes de la denominada “clase media”, integrada entre otros por carniceros, verduleros, contadores, mecánicos, obreros calificados o empleados de servicios públicos. Era usual que el kiosquero de la esquina invierta su dinero en una casa o departamento de su vecindario. La cultura del trabajo, arraigada en la gente, permitía el ascenso social y parte esencial de este crecimiento se materializó a través de la compra de propiedades.

Era usual que el kiosquero de la esquina invierta su dinero en una casa o departamento de su vecindario

El negocio inmobiliario sirvió de modelo de ahorro e inversión para las clases en ascenso, haciendo del mismo un ciclo virtuoso por el que circulaba trabajo, ahorro e inversión sucesivamente.

El rol de las cédulas hipotecarias

En esta breve reseña histórica es de destacar el rol del Banco Hipotecario Nacional, fundado hacia finales del siglo XIX, que sirvió de hito para un cambio de modelo en el negocio inmobiliario. El Estado en busca de atender las necesidades crecientes de vivienda, producto de las distintas corrientes inmigratorias y del éxodo rural, agregaba a las políticas públicas de construcción de viviendas, las posibilidades de financiamiento a tasas y plazos más convenientes para proyectos privados.

El Banco Hipotecario fue autorizado a emitir títulos de renta de un valor nominal igual al de los préstamos acordados, a tasa fija y amortizables en el mismo plazo de los créditos, denominadas Cédulas Hipotecarias. Las cédulas tenían como contracara las hipotecas emitidas a favor del banco, con garantía de la Nación.

A diferencia de otros títulos similares, eran al portador, lo que las convirtió rápidamente en el instrumento de inversión preferido por varias generaciones de argentinos. El Banco Hipotecario era así concebido como intermediario entre el ahorrista que busca canalizar su capital y el prestatario que demanda fondos con garantía real.

Las cédulas tenían como contracara las hipotecas emitidas a favor del banco, con garantía de la Nación (Europa Press)
Las cédulas tenían como contracara las hipotecas emitidas a favor del banco, con garantía de la Nación (Europa Press)

El trabajo, el ahorro y la inversión, potenciados por instrumentos financieros confiables potenciaron la demanda y en consecuencia los precios de los inmuebles ofrecidos. Aunque parezca increíble, la Argentina del siglo XXI, propone variables completamente opuestas y más primitivas.

La cultura del trabajo se ha perdido, producto de la pérdida de poder adquisitivo del salario, como consecuencia de múltiples factores que hacen que una persona que trabaja no pueda satisfacer sus necesidades básicas. La mayoría de los ocupados son pobres.

Estratificación del mercado inmobiliario

Como consecuencia de ello las posibilidades de ahorro e inversión quedan reservadas para aquellos pocos, cada vez menos, que perciben ingresos por encima de sus gastos. El nivel de concentración del ingreso y por ende de la riqueza propuso un nuevo mercado inmobiliario, obviamente apuntando a un segmento de mayor poder adquisitivo.

Las permanentes turbulencias económicas, en sintonía con una justicia que ha fallado en contra de lo convenido contractualmente entre las partes de manera sistemática, aniquilaron la posibilidad de utilizar instrumentos más sofisticados de crédito o incluso las antiguas cédulas hipotecarias.

Las posibilidades de ahorro e inversión quedan reservadas para aquellos pocos, cada vez menos, que perciben ingresos por encima de sus gastos

El mercado inmobiliario local es una fiel manifestación de las circunstancias fácticas de la zona que se analiza. Las personas que se encuentran en la base de la pirámide de ingresos carecen de posibilidades económicas para acceder a una vivienda. La toma de terrenos y la usurpación, en los que se instalan asentamientos precarios, ponen en evidencia algunas de las cuestiones antes mencionadas, inseguridad jurídica para los propietarios, por un lado, y por el otro la profunda pobreza que afecta a la mayoría de los argentinos. Ambas caras de una misma moneda.

En un escalón más alto de la pirámide de ingresos se encuentran propuestas públicas de planes de viviendas sociales con resultados de efectividad mixtos. Existen programas muy exitosos y otros que no llegaron a buen término, pero que no alcanzan para satisfacer las necesidades acumuladas.

El nivel de concentración del ingreso y por ende de la riqueza propuso un nuevo mercado inmobiliario
El nivel de concentración del ingreso y por ende de la riqueza propuso un nuevo mercado inmobiliario

Entrando al segmento de la clase media y sus subtipos, aquella que fue motor del desarrollo inmobiliario en las décadas del 60 y 70, la situación del mercado es bien compleja. La pérdida del poder adquisitivo del salario para los cargos más altos se manifiestan en una pirámide de ingresos achatada, es decir que las diferencias entre los ingresos más bajos y los del medio es pequeña.

La falta de representación gremial de estos sectores gerenciales y ejecutivos, sumada a la decreciente demanda laboral, postergaron las actualizaciones en los salarios. Del mismo modo, muchos de los comerciantes y pequeños industriales sufrieron disminuciones tanto en la rentabilidad como en el volumen de sus negocios.

Sin dudas los inmuebles que apuntan a este sector son los de menor revalorización y renta. Durante los últimos años existieron programas para fomentar la compra venta de este tipo de propiedades como los créditos UVA, pero que por efecto de la inflación, las crisis económicas y la pandemia debieron reformularse.

Muchos de los comerciantes y pequeños industriales sufrieron disminuciones tanto en la rentabilidad como en el volumen de sus negocios (EFE)
Muchos de los comerciantes y pequeños industriales sufrieron disminuciones tanto en la rentabilidad como en el volumen de sus negocios (EFE)

Para los grupos de mayores ingresos la oferta es superabundante. El nivel de concentración de la riqueza pone de manifiesto la coincidencia de inversores inmobiliarios en distintos proyectos, es decir que son las mismas personas las que invierten habitualmente, muchas veces en propiedades que quedan desocupadas durante largo periodos o rentadas a valores que apenas pueden solventar los gastos de mantenimiento de las casas.

El principal motivo de este fenómeno, que es comprar inmuebles para guardarlos, con la expectativa de su revalorización ha sido una constante para los segmentos de mayor capacidad de ahorro. Producto de la desconfianza en el peso, en el sistema bancario y en la justicia, los inmuebles acapararon gran parte de la inversión privada, sobre todo de los inversores menos sofisticados y conservadores.

Un escenario diferente

Edificios vacíos, departamentos con luces apagadas, locales comerciales abandonados y oficinas cerradas conforman el escenario de una realidad resistida de afrontar. Los activos inmobiliarios ya no valen lo que costaron en muchos casos y en otros ya carecen de destino, que es peor.

Si bien el mercado actual propone bajas en casi todos los precios los factores a tener en cuenta para analizar la valorización de un inmueble, entre otros, son: la localización de la propiedad, poder adquisitivo del mercado al que se apunta; posibilidades de financiamiento a tasas bajas de interés y a largo plazo, costo de los terrenos e incidencias por metro cuadrado a construir; costo de los materiales de obra y suministros; costo de la mano de obra; costo de mantenimiento, expensas y servicios básicos; perspectivas de crecimiento del PBI en términos reales; y comparativas de precios en ciudades similares de otros países.

Si bien el mercado actual propone bajas en casi todos los precios, hay diversos factores a tener en cuenta para analizar la valorización de un inmueble (Adrián Escandar)
Si bien el mercado actual propone bajas en casi todos los precios, hay diversos factores a tener en cuenta para analizar la valorización de un inmueble (Adrián Escandar)

Repasando cada uno de estos aspectos surge que la Argentina desde hace más de cinco años presenta una situación económica que quita poder adquisitivo a casi todos los segmentos sociales. Prueba de ello son los constantes incrementos impositivos y la sucesión de planes de asistencia social para contener pobreza e indigencia.

La falta de estabilidad monetaria y la inseguridad jurídica han espantado a los más riesgosos inversores a suscribir hipotecas o fondear al sistema bancario para préstamos a largo plazo con tasas razonables.

La falta de estabilidad monetaria y la inseguridad jurídica han espantado a los más riesgosos inversores a suscribir hipotecas o fondear al sistema bancario

La brutal devaluación de los últimos cinco años ha significado importantísimas reducciones en los costos de construcción, en consecuencia los nuevos proyectos son más baratos que los ya terminados.

Por el lado de los costos de mantenimiento e impuestos sobre los inmuebles todo indica que, al menos, los de mayor valor sufrirán aumentos en sus gastos mensuales en el corto plazo, al igual que algunos ajustes en las tarifas de servicios públicos, por lo tanto mantener inmuebles se volverá más oneroso para todos, ni hablar de los que no generen satisfacción o renta.

Pero tal vez, el segmento más afectado sea el de las propiedades destinadas a los sectores de mayores ingresos.

Mientras se ve cómo se produce un éxodo de personas de alto poder adquisitivo hacia otros países, departamentos, casas de fin de semana o inmuebles de veraneo, quedan a la espera de alguna oferta o postor, aferrando a sus propietarios al suelo que han decidido abandonar.

Aun así, muchos activos inmobiliarios conservan precios iguales o mayores a otros ubicados en otras plazas internacionales, en las que existen, el crédito a largo plazo, tasas menores al 1% anual que potencian y proyectan el poder de compra de los interesados y seguridad jurídica tanto para los contratos de préstamo hipotecario como para la propiedad privada.

Tal vez se esté frente a un nuevo mercado que en un principio represente el fin de una burbuja inmobiliaria que ha comenzado a desinflarse, pero quizás también, luego de este reacomodamiento obligado, se presente la oportunidad de volver a contar con instituciones sólidas como el Banco Hipotecario Nacional y herramientas pro desarrollo como las cédulas hipotecarias, solo que en esta oportunidad se podría recurrir al Blockchain para su emisión y libre circulación.

El autor es Director en Fundación Iberoamericana de Telemedicina. Esta columna fue publicada en el blog Fin.Gurú

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