El congelamiento de alquileres, una olla a presión a punto de estallar

(Nicolás Stulberg)
(Nicolás Stulberg)

Vamos promediando el mes de aislamiento, respetando la cuarentena impuesta por el Gobierno y expectantes a que en algún lugar del mundo se descubra la vacuna que neutralice los efectos del coronavirus. Ahora bien, ¿qué sentiríamos si supiéramos que los científicos que trabajan contra reloj en esta investigación crucial para la humanidad usan principios activos que por experiencia no sirven para combatir el virus? Seguramente, frustración, enojo. Desazón.

Llevando este ejemplo al mercado inmobiliario, en breve, los sentimientos serán muy similares. El reciente Decreto 320/2020 es una olla a presión que estallará a corto o mediano plazo en la ya de por sí conflictiva relación propietario-inquilino.

Una vez más, la Argentina parece no haber aprendido las lecciones del pasado y -parafraseando nuestro ejemplo del coronavirus- pretende resolver el virus de déficit de viviendas con principios activos de intervención estatal que aparentan una gran “cura”, pero que la experiencia demuestra que solo profundizan la enfermedad.

El tema no es menor. El coronavirus puso de rodillas a la frágil economía nacional, a las familias, y a prácticamente toda la población. En este contexto el gobierno dictó el Decreto 320/2020 para proteger la vivienda de la parte vulnerable (inquilino) frente a la posibilidad de que no pueda pagar el alquiler y que sea desalojado.

Puntualmente, el Decreto impacta sobre la gran mayoría de los alquileres residenciales y comerciales, y dispone por 6 meses y hasta el 30 de septiembre (i) suspender el desalojo de inmuebles (art. 2), (ii) prorrogar la vigencia de los contratos en curso, a opción del inquilino (art. 3), y (iii) congelar el precio de los alquileres, tomando como precio el monto del alquiler de marzo (art. 4). También se regula la forma en que -transcurridos los seis meses- el propietario se va a cobrar el diferencial por el congelamiento de precio (art. 6) y cualquier deuda por falta de pago (art. 7). Eso sí, los propietarios podrían pedir la no aplicación del Decreto si prueban que son vulnerables; es decir, que dependen del alquiler para que su familia subsista.

La normativa está bien intencionada y ha sido aplaudida por varias organizaciones de inquilinos. Pero la historia indica que estas medidas no logran los resultados esperados. El problema del déficit de viviendas en Argentina es endémico. La primera regulación de los alquileres se remonta a 1921, cuando se congeló el precio de los alquileres, se reguló la duración de los contratos y se limitaron los desalojos. ¿Suena conocido? Otra medida similar se dictó en 1943 y estuvo vigente hasta 1976. ¿Qué resultado obtuvo? Se redujo artificialmente el precio de los alquileres, al tiempo que se retrajo la oferta de propiedades, generando así escasez en el mercado y afectando también al sector de la construcción.

Pero el problema puntual con este decreto es que carga todo el peso económico de la medida sobre los propietarios. El Gobierno no aporta subvenciones a ciertos inquilinos como está sucediendo hoy en día, por ejemplo, en España. Tampoco invita a las partes a lograr una solución consensuada, como en el Reino Unido, o introduce alivios fiscales a inquilinos como forma de limitar la intervención del Estado. Es esperable entonces que el decreto genere conflictos legales con los inquilinos de forma inmediata.

1) El decreto beneficia a un universo muy amplio de inquilinos y otorga beneficios a todos por igual (trabajadores en relación de dependencia, profesionales, pequeñas y medianas empresas, etc), pese a que muy posiblemente no todos estén en idéntica situación económica.

2) Resulta difícil que los propietarios puedan escaparle al decreto bajo el pretexto de ser vulnerables y depender del alquiler para subsistir.

3) La fuerte caída económica este año (rondaría el 4% del PBI) sumada a la paulatina salida del aislamiento social hará que gran parte del universo de inquilinos tenga dificultades para pagar el alquiler “congelado”. Difícilmente esto cambie en octubre, que es cuando los propietarios empezarían a cobrar las diferencias de precio pendientes. Y en este contexto, será grande la tentación del gobierno de extender la medida después de octubre. Anticipando esta situación, no es de extrañar que los propietarios estén revisando ya la letra chica de sus contratos para encontrar incumplimientos de sus inquilinos que justifiquen la terminación del alquiler y liberar así su inmueble. Y muy posiblemente la chispa se encienda, por ejemplo, cuando haga falta hacer algún arreglo en el inmueble.

Otro foco de conflicto inquietante es el contrato de alquiler vencido al 20 de marzo, que se prorroga hasta septiembre: ¿qué pasa con los diferenciales de precio -no pactados en contrato- que se deben pagar a partir de octubre? El decreto deja abierto así este punto para que, en épocas de vacas (muy) flacas, las partes se pongan de acuerdo sobre el diferencial inflacionario que se debe abonar.

Son muchos los frentes abiertos, en un contexto de alta volatilidad económica, posible disparada inflacionaria y un mercado inmobiliario muy golpeado por la crisis. Mucho dependerá de la flexibilidad y capacidad de acordar que muestren las partes, pero desde ya la situación generada por el decreto es una olla a presión al igual que la búsqueda de una vacuna contra el coronavirus.

El autor es abogado y magister en Derecho (London School of Economics).


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