Altas expensas: ¿son imprescindibles los porteros?

Ha sido noticia en los últimos días la intención del Gobierno de alivianar el peso de las expensas de los edificios en los presupuestos familiares, a través de una serie de medidas de reducción o simplificación de trámites requeridos.

Esta iniciativa me hizo recordar la forma sencilla, eficiente y poco costosa en que se organiza gran parte de los edificios pequeños y medianos de los Estados Unidos, que no cuentan con un encargado y resuelven sus necesidades de otra forma. Veamos cómo hacen para usar más eficientemente los recursos de los propietarios y los inquilinos para no pagar caras expensas, como en la Argentina.

Limpieza, residuos, correspondencia y seguridad

¿Cómo sustituyen a la figura del encargado en Estados Unidos? Debemos decir que ese país no es obligatorio tener encargado de edificio. Como sabemos, el peso de los gremios es ínfimo comparado con el existente en la Argentina. En consecuencia, muchos edificios pequeños y medianos optan por no tenerlo. En esos casos, las tareas de limpieza son llevadas a cabo por empresas privadas dedicadas al tema que las ejecutan varias veces por semana, según el arreglo alcanzado con el consorcio de cada edificio. De esta forma, no se subutilizan recursos sino todo lo contrario.

Asimismo, al existir competencia, si el consorcio no está satisfecho con la forma en que la empresa lleva a cabo su tarea, se la puede cambiar en un marco de competencia. En otros casos, se hacen acuerdos con un propietario o un inquilino del edificio para que se encargue de estas tareas a cambio de un descuento en el pago de sus expensas o un menor precio del alquiler, en caso de ser los departamentos de un único dueño.

Asimismo, existen otros pequeños, aunque importantes, detalles como el hecho de que los habitantes no arrojen sus residuos en lo que nosotros aún llamamos "incinerador", de donde los recogen los porteros, sino que directamente los propietarios o los inquilinos depositan sus residuos en los contenedores de basura que se encuentran en la calle o al costado del edificio y de los cuales extraen los residuos los camiones correspondientes.

¿Qué pasa con la correspondencia, cada vez menor, en la era digital, que llega a los edificios? Existe en la entrada de los edificios un depósito de correspondencia de cada departamento, donde el cartero deja las cartas.

Por otra parte, los edificios cuentan con lavarropas y secarropas donde los vecinos limpian y secan sus prendas, y pagan un pequeño monto, con monedas o de forma electrónica. Lo interesante de esto es que además se evita el uso de los costosos metros cuadrados de los departamentos para ser utilizados para el lavado y el secado de ropa.

En términos de seguridad, debemos decir que el contexto de aquel país es de menor riesgo de delitos. De hecho, los chicos suelen dejar sus juguetes o sus bicicletas en el césped de la calle, donde nadie los toca. Uno de los beneficios del desarrollo económico es que no es rentable para casi nadie arriesgarse a tocar lo ajeno e ir a prisión, y porque además se puede comprar en lugar de robar.

En Argentina, la tecnología ya está permitiendo tener servicios de seguridad en línea 24 horas a través de cámaras que son monitoreadas por una persona que no se encuentra físicamente en el edificio. Algunas empresas incluso tienen una pantalla grande donde se puede observar a la persona a cargo de la seguridad monitoreando remotamente el edificio en cuestión.

En consecuencia, en buena parte de los edificios de departamentos de los Estados Unidos los gastos comunes son mínimos. Tal vez en Argentina el boom de los PH, departamentos de propiedad horizontal, tenga que ver con el importante ahorro que significa para sus habitantes que estos departamentos no paguen expensas. Imaginemos que nuestras expensas sean de 4 mil pesos por mes (200 dólares aproximadamente), lo cual daría un gasto anual de 48 mil pesos (2400 dólares), que podríamos ahorrar, dedicar a viajar por el mundo o invertir en lo que nos plazca. Sobre un departamento de 100 mil dólares, un ahorro de 2400 dólares es una porción importante del valor.

A lo descrito sumémosle un factor adicional: el envejecimiento de la población que experimentan grandes ciudades como Buenos Aires hace que el peso de las expensas represente una fuerte porción de los ingresos de los habitantes jubilados. Expensas y medicamentos insumen un buen porcentaje del vapuleado presupuesto de los jubilados argentinos, que en su mayoría cobran la jubilación mínima. En este contexto, los llamados PH, que no tienen los costos fijos de porteros y otros rubros son los más buscados.

Debemos sumar que, en el caso de adoptar un régimen similar al de los Estados Unidos, los edificios de nuestro país contarían con otro ingreso adicional: disponer del departamento actualmente ocupado por los encargados, que podría ser alquilado y tales recursos serían utilizados para aplicar a eventuales gastos comunes.

Existen distintas interpretaciones legales respecto de la obligatoriedad o no por parte de los edificios de departamentos y oficinas de contar con un encargado de edificio en Argentina. El encargado de edificio es uno de los costos mayores que deben enfrentar los propietarios y los inquilinos a la hora de pagar las expensas. En edificios con muchos departamentos, el problema se diluye en la cantidad de unidades sobre la que se divide tal costo fijo, pero no sucede lo mismo en los edificios que cuentan con pocos departamentos.

Mirar cómo resuelve el mundo los problemas que tenemos nos puede inspirar a desarrollar mejores soluciones.

El autor es director ejecutivo de la Fundación Atlas para una Sociedad Libre.