Inversiones: ejes para salir del cortoplacismo

El éxito del blanqueo, las nuevas condiciones de los préstamos hipotecarios, las reformas (algunas aún pendientes) en el mercado de capitales y una dosis renovada de confianza, son los ejes para salir del cortoplacismo y comenzar a instalar una cultura de largo plazo en inversiones de Real Estate y demás sectores productivos.

Los cambios implementados durante el 2016 y 2017 marcan el inicio de una nueva etapa no sólo para la construcción y el desarrollo del negocio inmobiliario, el cual posee uno de los mayores generadores de empleo y un multiplicador de alto impacto directo e indirecto sobre otras actividades productivas, sino que señala el comienzo del cambio en dos paradigmas fuertemente arraigados que es esencial revertir.

Nos referimos a salir del corto plazo invirtiendo en desarrollos con mayor horizonte en el tiempo, y a generar confianza por el ahorro en activos locales.

Teniendo en cuenta que la experiencia de las últimas décadas muestra un sinfín de errores en las políticas públicas que plantearon la necesidad de generar proyectos de largo plazo pero terminaron en el fracaso, incluido el blanqueo del 2013, los Cedines y el Baade, resulta esencial evitar que se repitan las malas prácticas y sugerir algunas propuestas que garanticen la eficiencia del camino ya iniciado.

Es preciso tener en cuenta tres aspectos. En primer lugar, los fondos que salieron a la luz por el blanqueo pero que en su mayoría (80%) no retornaron al país sólo comenzarán a ser invertidos en proyectos productivos locales seducidos no sólo por la mayor rentabilidad local en comparación con las inversiones offshore sino por la seguridad del contexto y la cobertura contra el riesgo argentino de mediano plazo (2019).

Es por este motivo que las inversiones en proyectos de Real Estate son las que abrirán el camino al inversor no institucional, ya que el subyacente ladrillos es un activo conocido por todos y que ha probado que en el mediano y largo plazo siempre tuvo una renta positiva en moneda dura. Si estas inversiones consiguen un diferimiento impositivo como incentivo, es altamente probable seducir inversores y que el proceso iniciado adquiera una dinámica perdurable en los próximos años.

El segundo aspecto es evitar que la fluidez en la oferta de préstamos genere exceso de demanda especulativa de unidades e incremento de precios del metro cuadrado, es decir, una burbuja de corto plazo con las consecuencias negativas en la medida que no se expanda la oferta en forma correlativa.

Para lograr una expansión adecuada de la construcción de nuevas viviendas deben introducirse instrumentos financieros específicos, acompañados de la recomendada eliminación de la doble imposición del impuesto a las ganancias que pesa sobre los fondos cerrados de inversión inmobiliarios.

Para dar fluidez a la construcción de nuevas unidades es necesario complementar las líneas disponibles para los desarrolladores con fondos que faciliten el inicio de las obras cuando sólo se dispone de los terrenos y los proyectos aprobados, pero no se cuenta con el capital propio ni el flujo de ventas necesario para garantizar el préstamo bancario o la conformación de un fideicomiso en los primeros 6 o 12 meses.

La solución podría estar en la organización de fondos de garantía cuyos subyacentes fueran las propiedades (terrenos) aportadas por los fiduciantes, e inversores a renta fija con rentabilidad superior a la internacional. Dichos fondos podrían emitir certificados con oferta pública para lograr transparencia y menor tasa.

La creación de instrumentos de oferta pública que permitan financiar los primeros tramos de la inversión en Real Estate a los desarrolladores, en trámites abreviados, podría rápidamente equilibrar la oferta y la demanda a mediano y largo plazo, para lograr una muy baja volatilidad en la unidad UVA.

Por último, dos reflexiones finales con respecto al aspecto impositivo y la inflación. El proceso de cambio de Real Estate impulsado por el Gobierno cuenta con el visto bueno de todos los sectores que integran la cadena de valor, desde las constructoras hasta el comprador final.

Cabe concientizarnos de que el proceso de cambio iniciado con el blanqueo y completado con la nueva política de préstamos bancarios, en particular con el liderazgo del Banco de la Nación Argentina, puede constituir un punto de partida para solucionar el déficit no menor a tres millones de viviendas desde hace décadas.

En dicho sentido, el Ejecutivo y los legisladores deberían considerar con especial detenimiento la necesidad de eliminar la doble imposición sobre los fondos cerrados de inversión, lo cual requiere evitar una mirada fiscalista y evaluarlo desde una perspectiva intertemporal de mediano-largo plazo, en la cual los recursos fiscales netos aumentarían, lejos de disminuir.

La Comisión Nacional de Valores ha incluido esta propuesta en los cambios sugeridos a la ley 26831, cambio que es fundamental y marcaría el inicio de un boom de nuevas inversiones en el sector.

Finalmente, ¿cuál es el escenario más probable para lo que resta del 2017 hasta el 2019? Si la tasa de inflación se reduce y llega a un dígito en el 2019, acompañada de la reducción de la tasa de interés y relativa estabilidad cambiaria, estaremos frente a un escenario positivo para la inversión en el sector y la demanda de préstamos, dado que habrá disminuido la rentabilidad de los activos financieros, en un contexto de menor volatilidad y mayor confianza.

En tal caso, y cuanto más positivo sea el escenario imaginado, resulta más importante implementar todos los instrumentos financieros y fiscales para impulsar la construcción de nuevos proyectos en todos los segmentos socioeconómicos.

El autor es asesor de Presidencia de la Cámara Inmobiliaria Argentina. Ex Director de la Comisión Nacional de Valores.