La problemática habitacional requiere un nuevo modelo bancario

Martín Grandes

Nota escrita en colaboración con Ignacio E. Carballo

 

El gasto en vivienda es uno de los más importantes para cualquier grupo familiar, pero principalmente para las familias de menores recursos. Ya sea debido a los elevados precios de la tierra, los altos costos en los materiales de construcción o bien los bajos niveles de ingreso o ahorro, un proceso recurrente es aquel denominado construcción gradual. Como su nombre lo indica, las familias edifican y expanden sus hogares con el tiempo, a medida que acceden a recursos para este fin. Cuando se habla de inclusión financiera y pobreza, es ineludible contemplar lo multidimensional y polisémico de los conceptos, máxime cuando se esgrima como elemento de inclusión social en la lucha contra la pobreza. Una dimensión crítica de la pobreza estructural es el déficit habitacional y consecuentemente el crédito para vivienda.

En Argentina, de acuerdo con el censo 2010, existen 3,5 millones de hogares que padecen de algún déficit habitacional; el 62% de ellos sufre problemas de índole cualitativa. No sorprende entonces que la mayor parte de la demanda insatisfecha de microcréditos (1 a 1,2 millones de individuos aproximadamente) se oriente a la refacción, la ampliación o la terminación de una vivienda según estudios de los autores publicados por la UCA y en Infobae.

Sin embargo, más allá de la masividad que reviste esta demanda, la problemática ha sido abordada incipiente e insuficientemente por la política pública. Así, en la ley de presupuesto nacional 2017, la partida de vivienda para los segmentos de menores recursos, esto es, menos de dos salarios mínimos, previó otorgar un total de 40 mil microcréditos para dicho fin. Si bien es un puntapié, esta iniciativa se encuentra lejos de constituir una respuesta comprehensiva a la necesidad de financiamiento habitacional en nuestro país, lo que confirma los límites del actual sistema financiero.

Es cierto que algunas instituciones financieras u ONG ofrecen préstamos de financiamiento para mejoramiento de vivienda a personas de bajos ingresos y ayudan así a cubrir esta demanda. En cada caso, según la institución y el producto, los préstamos pueden cubrir la renovación, la ampliación o la refacción de una unidad habitacional existente, como así también en segmentos de mayores ingresos la compra o la construcción de una vivienda nueva (PRO.CRE.AR), las mejoras de infraestructura básica como instalaciones eléctricas o de saneamiento, o los créditos hipotecarios actualizados por la inflación (UVI).

Pero en lo que respecta al aspecto cualitativo, y más específicamente para los excluidos del sistema financiero, la oferta es sin duda reducida. A modo de ejemplo innovador pero aislado y acotado a una ciudad, podemos mencionar el sistema de ahorro programado para la vivienda que diseñó el Banco Ciudad a través del producto denominado Caja Ladrillo, que propone a la familia vulnerable ahorrar en un plazo fijo bancario por un período mínimo que demuestre su capacidad de pago y luego recibir una línea de crédito diferencial para usar en negocios de materiales de la construcción. El producto contribuye a abaratar el costo de autoconstrucción y a generar un historial de crédito para personas hoy excluidas.

No obstante, estas iniciativas ocupan un lugar incipiente dentro del sistema financiero. El esfuerzo realizado por los bancos para incluir con servicios financieros a la talla de su demanda, aunque valioso, sigue siendo ínfimo. El hecho de que la cartera de las dos entidades más importantes de microfinanzas en el país (Provincia Microempresas y Ciudad Microempresas) no alcance siquiera el 1% de la cartera total de sus bancos impulsores (Provincia y Ciudad, respectivamente) es muestra de ello.

Los bancos privados y públicos, con un puñado de excepciones como el Banco Ciudad, aún no han acompañado la iniciativa contemplada en la ley de presupuesto nacional 2017 con el fin de atender la demanda potencial de microcréditos para vivienda. Ello requiere decisión política de orientar una parte de la cartera de fondos a una nueva línea crediticia con fines primordialmente sociales, con alto impacto en la inclusión financiera y que requeriría crear un canal de negocios especial que pocos bancos hoy están preparados para desarrollar.

En resumen, queda claro que la banca pública debe ayudar a escalar esos 40 mil microcréditos habitacionales presupuestados por el Gobierno, para en un segundo tiempo obtener el acompañamiento de la banca privada. Además de contar con el fondeo necesario, dichas instituciones públicas poseen respaldo de organismos internacionales. La problemática habitacional en nuestro país es principalmente de carácter cualitativo y requiere de un nuevo modelo de negocio para los bancos, empezando por los públicos. Por último, la articulación de la banca pública con estos objetivos, además de asequible, tiene bondades que exceden a aquellas de la dimensión habitacional, puede generar un boom de demanda de empleo y autoempleo que a su vez colaboren virtuosamente a impulsar la actividad económica.

 

El autor es docente de la Universidad de Buenos Aires e investigador del Conicet.

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