Construir en un mundo globalizado: materiales importados y centros logísticos diseñados a medida

En los últimos años, los servicios logísticos empezaron a demandar más infraestructura especializada. Según Mali, “ahora se necesitan centros de última milla, más chicos y urbanos”. Sumado a la apertura de las importaciones, la industria de la construcción se enfrenta a nuevas oportunidades. Para los desarrolladores urbanos, la logística y el comercio exterior son rubros interesantes que vale la pena explorar.

Hoy la foto no es buena. Nosotros hablamos de películas porque los ciclos en las obras duran alrededor de cuatro años. Y ahora estamos en una situación en la que no hay margen entre el precio de construcción y el precio de venta. El dólar está estable, y eso influye. Antes, con la volatilidad, había momentos con más margen y otros con menos. Pero hoy no hay. En un año y medio, el costo de construcción subió un 120%, y el mercado no acompaña ese aumento, no absorbe esa diferencia. No se pueden subir los precios, no hay margen ni valor de reposición del producto.

El principal es la presión impositiva, que representa entre un 40% y un 45%. Deberíamos empezar por ahí. Después, entre los materiales, el cemento y el hierro son los que más pesan. Hoy es difícil importar esos productos.

Cuando viajamos a China a la feria más importante del mundo en abril, vimos precios impensados: porcelanato, puertas, cerraduras. Pero cuando volvés, hacés los números, analizás los riesgos de importar —sobre todo desde China— y las diferencias se achican. Tal vez conviene buscar en lugares más cercanos, con transporte terrestre como Brasil o Chile. Hoy no es el factor más importante: lograr un 7% de diferencia, sin postventa y con demoras en la liberación de contenedores, a veces no justifica el riesgo.

Por el costo. Cuando organizamos el viaje, era para explorar, no para llenar un contenedor. Queríamos ver tecnología, productos. Y la verdad es que quedamos impresionados. Uno tiene el prejuicio de que “lo chino” no es bueno. Pero China tiene de todo: lo excelente también. ¿Qué se puede traer? Todo. Vimos muy buenos precios en porcelanato, puertas, cerraduras.

¿Por qué mirar eso teniendo industria local? Porque los precios estaban altísimos. Y eso cambió. Apenas salieron notas sobre nuestro viaje, vi cómo una fábrica nacional bajó los precios, llamando a desarrolladores. También pasó con insumos de acero. ¿Ayudó nuestro viaje? No lo sé. Pero los precios empezaron a bajar.

Porque la mano de obra sigue subiendo. El índice por el cual nos regimos, el CAC, lo refleja. Entonces, aunque bajen los materiales, el valor de construcción no baja, va a seguir aumentando. Y los precios de venta, tanto de usados como de pozo o terminados, suben, pero muy poco en términos interanuales. Todavía tienen mucho para crecer. Es un buen momento para invertir. Se había perdido un 35% y queda mucho por recuperar. También necesitamos un mercado maduro de créditos.

La logística viene cambiando hace años. En pandemia fue una de las pocas actividades que se mantuvieron. El gran cambio fue en el consumo: ahora se necesitan centros de última milla, más chicos y urbanos. Tienen que estar cerca de las ciudades, y eso no estaba previsto en los códigos de edificación. Hoy todos queremos que nos entreguen ya. Y para eso, el producto tiene que estar cerca.

Además, con la apertura económica y el aumento de importaciones, va a hacer falta más espacio: galpones, centros industriales, también para pymes. No solo en construcción. Si el kiosquero empieza a importar, va a necesitar un lugar donde guardar lo que trae.

También es clave pensarlo en el diseño urbano. Se habla mucho de la ciudad de los 15 minutos: poder trabajar, estudiar, ir al médico o a espacios recreativos a no más de 15 minutos a pie o en bici. Eso es sustentabilidad. Y también implica planificar centros logísticos dentro de esos nuevos distritos urbanos.

Si queremos eficiencia, hay que cambiar la forma de construir. No podemos seguir como en la época de los egipcios. Hay que ir a una construcción industrializada. Ya existe, no es nuevo. Pero cuesta. Por idiosincrasia seguimos con el ladrillito, con lo macizo. Lo industrializado es tecnología. Vas a una fábrica y ves computadoras cortando, remachando. Todo está computarizado.

Es un buen lugar también para la inclusión de la mujer. No requiere fuerza física, y con educación podemos derribar el prejuicio de que es como la prefabricación de antes. No tiene nada que ver. A través de la construcción modular o la reutilización de contenedores, podríamos llegar a una vivienda accesible para todos.

Se están dando cambios. Cada vez hay más mujeres en puestos que antes no ocupaban. Me contaban de un llamado para manejar camiones y la cantidad de mujeres que se presentaron. Está creciendo, lento, pero crece. En trabajos que requieren menos fuerza, hay oportunidades. Y también hay muchas mujeres capacitadas en profesiones técnicas, pero el gran problema es legal. Habría que revisar las leyes laborales.

No lo sé con certeza. Pero si lo pienso, si uno compra producto nacional para la construcción, no hace falta logística compleja, a menos que haya acopio. Muchos desarrolladores tienen sus propios galpones. Otros compran al productor y acuerdan la entrega. Pero si se abren las importaciones de forma masiva, ahí sí va a ser necesario contar con depósitos. Va a haber que alquilar o comprar galpones, porque el producto va a llegar y va a haber que guardarlo. Por eso digo que la logística va a tener un rol más protagónico.