La vivienda nueva se enfoca a la demanda de alto nivel y no a paliar escasez, según Tinsa

Madrid, 12 mar (EFE).- La construcción de vivienda nueva en España consolidó en 2025 su enfoque hacia un perfil de comprador de alto poder adquisitivo y no a paliar la escasez acumulada de vivienda habitual en los núcleos más poblados, según el informe anual que ha presentado este jueves la tasadora Tinsa.

El informe apunta a un nuevo "agravamiento" de las dificultades de acceso en las ciudades y los focos turísticos y a una subida de precios media en el último año por encima del 10 % y de más del 20 % en Tenerife, ubicaciones del arco mediterráneo, la costa norte y el área metropolitana de Madrid y Barcelona.

Limitado el ritmo de construcción, entre otros motivos por la escasez de mano de obra, la producción de obra nueva se mantiene en niveles mínimos de la seria histórica, mientras que la demanda sigue creciendo, impulsada por el aumento de la población que registra España desde 2021, por la vía de la inmigración, indica el informe.

El grueso de la demanda se concentra así en el mercado de segunda mano, cuyo intenso crecimiento de precios -al igual que los de obra nueva- ha vuelto a ensanchar la brecha con el salario medio.

El estudio de Tinsa confirma que las compraventas de vivienda nueva se sitúan en los niveles más bajos de la serie (aunque aumentó un 3,8 % en 2025), lo que hace que se esté acumulando un déficit de oferta en los últimos cinco años.

Esto explica que los precios, que han crecido de forma pareja a la inflación entre 2021 y 2024, hayan experimentado una aceleración intensa en 2025, del 11,9 % el de la vivienda usada y del 10,4 % en el caso de la obra nueva, con una inflación del 2,7 %.

Con las compraventas de vivienda usada en máximos históricos, la de obra nueva en niveles mínimos y el desajuste entre oferta y demanda disparado, el número de viviendas por hogar continúa su tendencia decreciente (1,3 viviendas por hogar), lo que según la directora del servicio de Estudios de Tinsa, Cristina Arias, "no augura cosas positivas".

Entre las causas de la baja producción de vivienda nueva, Arias se ha referido a las "inercias" clásicas del sector de la construcción, como la escasa generación de suelo, los largos procesos de gestión de las licencias, la escasez de mano de obra y las limitaciones a la financiación.

A estos problemas estructurales ha sumado el aumento en 2025 de los costes de construcción, que ya se habían moderado en 2024 tras el pico de 2021-2023.

Arias ha subrayado que se está detectando un aumento del coste de la mano de obra "muy importante", derivado de la escasez de trabajadores en el sector, lo que encarece aún más la obra nueva, cuya producción, si bien ha aumentado en el último año, no lo ha hecho de manera suficiente para cubrir el déficit de oferta.

La experta ha explicado que también en el ciclo anterior 2012-2019 la creación de hogares superaba la producción de vivienda, pero en aquella ocasión el problema se resolvió con la absorción del 'stock' que había de la época de la burbuja inmobiliaria.

En 2025 las compraventas que realizaron los extranjeros residentes se mantuvieron en los niveles máximos de 2023 y representan el 10 % de las compraventas totales.

Por su parte, las operaciones de los extranjeros no residentes siguieron moderándose en porcentaje, hasta representar el 7 %, tras el pico del 9 % alcanzado en 2022, aunque mantienen un "volumen robusto".

Sobre el impacto que podrían tener la guerra desatada en Oriente Medio, Arias ha recordado que el inmobiliario español "puede ser una buena protección ante las incertidumbres inflacionarias" y ha asegurado que "sigue siendo atractivo para la inversión", por lo que su previsión es que los niveles de compraventa se mantengan fuertes para los extranjeros.

Sin embargo, el intenso crecimiento de los precios en 2025 ha vuelto a incrementar la brecha con el salario medio, lo que aumenta la dificultad de acceso de la población y ha hecho crecer, en la segunda mitad del año, la tasa de esfuerzo, que ya se sitúa en el 44 %, lo que supone unos "niveles críticos para el hogar medio", según Arias.

Por zonas, la mayoría de los municipios estudiados registran subidas del precio de la obra nueva (excepto Ciudad Real y Palencia), siendo las más altas, con alzas por encima del 20 %, Tenerife, ubicaciones del arco mediterráneo, la costa norte y el área metropolitana de Madrid y Barcelona.

En el área metropolitana de Madrid los precios suben con mayor intensidad que en el de Barcelona, donde Tinsa ve "signos de estabilización".

También en ambas capitales se produjo en 2025 un repunte de los precios, pero "más moderado en Barcelona, que ya venía estabilizándose en los años previos".

El informe también señala que, si bien en 2025 el número de viviendas en proceso de edificación se desaceleró hasta el 8,8 %, sí se activó en torno a los polos de empleo, focos turísticos y algunas ubicaciones secundarias bien conectadas con el polo de empleo principal, como es el caso de las provincias colindantes con Madrid. EFE