Una inmobiliaria compra un edificio en Barcelona y 20 años después reclama 200.000 euros a la hija de la antigua dueña: la Justicia no ve ningún error

La Audiencia Provincial de Barcelona ha desestimado el recurso de apelación interpuesto por Inmobiliaria Convenio y confirmando así la sentencia de primera instancia que declaraba nula una cláusula contractual sobre el reparto de gastos e impuestos en una compraventa inmobiliaria. Este fallo tiene implicaciones directas en la interpretación de cláusulas consideradas abusivas en contratos entre empresarios y consumidores.

El conflicto surge de un contrato firmado en el año 2000 en el que Inmobiliaria Convenio adquirió la nuda propiedad de un edificio, manteniéndose el usufructo vitalicio en favor de la madre de la demandada, identificada como Otilia. Posteriormente, en 2019, falleció la usufructuaria, lo que llevó a la consolidación del dominio del inmueble. La inmobiliaria abonó la suma de 209.846,60 euros en concepto de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y reclamó en la vía judicial que tales gastos fueran asumidos por Otilia con base en una cláusula del contrato de compraventa.

Sin embargo, Otilia argumentó que dicha cláusula era abusiva debido a que transfería obligaciones legales del comprador al vendedor, posicionándose en desventaja y creando un desequilibrio que alteraba la relación contractual. En la sentencia inicial, el Juzgado de Primera Instancia nº 5 le dio la razón a la hija de la antigua propietaria del inmueble y desestimó la demanda de la empresa declarando nula la cláusula en cuestión.

El tribunal concluyó que asignar al vendedor, una particular, obligaciones legales y económicas que corresponden por defecto al comprador resultaba desequilibrio y contravenía los principios de equidad. Además, se consideró que el empresario carecía de derecho a reclamar gastos e impuestos derivados de la consolidación del dominio.

No obstante, en la fase de apelación, la inmobiliaria insistió en la validez de la cláusula contractual, argumentando un error en la valoración de la prueba y cuestionando la admisión del estudio pericial en la primera instancia. Paralelamente, aportó nuevos documentos administrativos que, según alegó, eran relevantes para el caso. La defensa de Otilia solicitó tanto la confirmación de la sentencia de instancia como la inadmisión de las pruebas presentadas en la apelación.

De esta manera, la Audiencia Provincial de Barcelona rechazó todos los motivos esgrimidos en el recurso de apelación. Sobre la impugnación de la prueba pericial, el tribunal subrayó que la falta de protesta o recurso contra su admisión en fase de primera instancia impidió que este asunto se ventilara en la apelación, conforme al artículo 285.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). En cuanto a los documentos aportados con posterioridad, señaló que no cumplían los requisitos legales de relevancia o temporalidad para ser admitidos.

El fallo, avalando la decisión de primera instancia, declaró que la cláusula litigiosa suponía un desequilibrio manifiesto en perjuicio del consumidor, violando los principios establecidos en la normativa de protección de los consumidores y usuarios. Según detalla la resolución, “la cláusula debe reputarse abusiva por cuanto traslada una obligación legal de un empresario a un consumidor, siendo que, además, es un pacto de tal indefinición que impide apreciar al consumidor la carga económica que ello podía suponer”.

El rechazo del recurso por errores en la admisión probatoria y la nulidad de la cláusula conducen a la confirmación íntegra de la sentencia dictada en instancia. Además, al haber sido desestimado el recurso de apelación, las costas procesales de esta fase también fueron impuestas a Inmobiliaria Convenio. Contra esta sentencia, cabe la posibilidad de presentar recurso de casación si se demuestra que el caso tiene interés casacional.