Los precios no encuentran piso: ¿por qué siguen bajando las cotizaciones de las viviendas en CABA?

Un informe señala que los valores por metro cuadrado registran 32 meses consecutivos de caída. Los monoambientes y departamentos de 2 ambientes son los que mejor defienden su valuación

El valor por m2 de los departamentos sigue cayendo en Buenos Aires y por ahora no se encuentra el piso (Foto: Pixabay)
El valor por m2 de los departamentos sigue cayendo en Buenos Aires y por ahora no se encuentra el piso (Foto: Pixabay)

Un informe privado confirmó que el precio de cierre de operaciones por metro cuadrado sigue bajando en Buenos Aires. Desde que se realiza la medición cayó un 20,42% y se mantienen 32 meses consecutivos de disminuciones en monoambientes, departamentos de 2 y 3 ambientes.

Esta caída se afirmó en los últimos años donde hubo una disminución constante del precio de las propiedades en ventas, sobre todo en los valores finales de cierre de las operaciones de compra venta. A su vez se agrava la falta de demanda y el récord de oferta en propiedades (estimado en 160.000 inmuebles en CABA).

El análisis fue realizado en conjunto por la Universidad del Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina (UCEMA), Reporte Inmobiliario y Re/Max, basándose en un estudio metodológico, técnico y estadístico en el que se dan a conocer valores promedios efectivos por m2.

La labor también detectó que entre septiembre y octubre los precios bajaron 1,42%, afirmando una desaceleración de la disminución de las cotizaciones aunque el piso aún sigue estando lejos de tocarse.

Sobre porqué se desaceleró la baja de precios, Hernán Perrone, experto del mercado inmobiliario, destacó a Infobae que tiene que ver con un tema estacional. “Desde septiembre usualmente empiezan a subir las consultas, reservas y finalmente llegan las transacciones. Esto se debe a que el último cuatrimestre del año es el más fuerte de todos y se sumó que el dólar estuvo estable por varios meses, debajo de los $300, lo que hoy ya cambió, pero vimos en el Índice del M2 que al haber más demanda los precios se hayan mantenido. No es una tendencia aún, pero hasta hoy es un tema que tiene que ver con las fechas y lo que veníamos observando del dólar”.

Fuente: Universidad del Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina (UCEMA), Reporte Inmobiliario y Re/Max. Aquí se observa cómo se desenvolvió el valor del m2 en CABA
Fuente: Universidad del Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina (UCEMA), Reporte Inmobiliario y Re/Max. Aquí se observa cómo se desenvolvió el valor del m2 en CABA

Desde el segmento argumentan que no se puede predecir si se está en el piso de los valores de los departamentos porque todo dependerá de las medidas económicas, qué pasará con el dólar y la incertidumbre que genera el próximo año electoral.

“Si el dólar se dispara nuevamente la gente que tiene billetes en mano los va a hacer valer y van a seguir marcando el ritmo del mercado, con lo cual es probable que los precios sigan bajando” (Perrone)

“Si el dólar se dispara nuevamente la gente que tiene billetes en mano los va a hacer valer y van a seguir marcando el ritmo del mercado, con lo cual es probable que los precios sigan bajando. Para ver una tendencia, por lo menos necesitamos 6 meses más”, amplió Perrone.

Fuente: Universidad del Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina (UCEMA), Reporte Inmobiliario y Re/Max. Aquí los precios por m2 de 1 Ambiente o monoambientes
Fuente: Universidad del Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina (UCEMA), Reporte Inmobiliario y Re/Max. Aquí los precios por m2 de 1 Ambiente o monoambientes

El informe también precisó que el valor promedio del m2 en Buenos Aires es de USD 1.738 actualmente.

Monoambientes: los más valorados

Quienes realizan el informe confirmaron a Infobae que otra cuestión que sucedió en los últimos 60 días es que la mayoría de las consultas, reservas y cierres fueron hechos para operaciones pequeñas por debajo de 70.000 dólares.

Perrone, contó que “hubo operaciones grandes pero la mayor demanda se vio en departamentos chicos, y esto se debe a que los inversores se sienten más seguros con transacciones chicas, aunque tengan el dinero para invertir más. Igualmente no se puede decir que esto va a seguir siendo una tendencia, no se puede medir por un par de meses, habría que por lo menos revisar los resultados de seis meses, para ver si esta tendencia se mantiene”.

Fuente: Universidad del Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina (UCEMA), Reporte Inmobiliario y Re/Max
Fuente: Universidad del Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina (UCEMA), Reporte Inmobiliario y Re/Max

Según expertos, históricamente el valor por m2 de los monoambientes siempre fue un poco más caro que el de los departamentos de 2 o 3 ambientes porque se necesita menos dinero para comprar una unidad.

“Los valores por m2 de los departamentos de dos ambientes también resisten la caída de los valores porque se necesita menos dinero para comprar una propiedad por eso los inversores están apostando por unidades más pequeñas porque los precios se defienden un poco más”, añadió Perrone.

Fuente: Universidad del Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina (UCEMA), Reporte Inmobiliario y Re/Max
Fuente: Universidad del Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina (UCEMA), Reporte Inmobiliario y Re/Max

Para comprar un dos ambientes, por ejemplo en San Telmo, las valuaciones parten desde USD 68.000, y en Belgrano, desde USD 85.000 para arriba.

Los tres ambientes que son los departamentos para una familia tipo se consiguen a partir desde USD 80.000 en Monserrat, y en Palermo desde USD 129.000 en adelante y son los que menos interés despertaron para la compra aunque sí para alquilar (pero cuesta conseguirlos por la escasa oferta existente)

“Por lo visto los inversores buscan unidades más pequeñas para utilizar menos dólares o diversificar el riesgo ya que si alquilan un departamento de 3 ambientes y el inquilino tiene problemas con el pago es posible que sea el único ingreso para el propietario. En cambio, si alquilan dos monoambientes, si un inquilino no paga por uno, está el ingreso del otro, con lo cual minimizan problemas y luego es más fácil tener liquidez porque si en algún momento se necesita vender el departamento de 2 ambientes o monoambiente se puede hacer más rápido”, concluyó Perrone.

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