La nueva Ley de Alquileres no hubiese logrado desacelerar el ritmo de los aumentos de este año

La propuesta de nueva ley de alquileres que impulsa el Gobierno contempla una actualización en función de un promedio entre la inflación (IPC) y la evolución de los salarios (CVS). ¿Qué hubiese pasado si esa fórmula se hubiera usado este año? No mucho. La aplicación de esa fórmula comparada con la evolución real de los alquileres desde 2017, no habría logrado desacelerar el ritmo de los aumentos.

El dato surge de un cálculo elaborado por el sitio de búsqueda de inmuebles Properati y la consultora económica Oikos, que reconstruyeron cómo hubieran evolucionado los precios desde 2017 si se hubiese utilizado la nueva fórmula y lo compararon con la evolución real. El resultado mostró que la variación actual ya es muy similar a la propuesta.

Al simular cómo hubiera sido la evolución el indicador propuesto por el Congreso, desde principios de 2017, el resultado es que a julio 2018 —donde se registró el último dato del CVS—, los alquileres podrían haber ajustado hasta un 44%, la misma cifra que arrojó el Indice de precios de Alquileres (IPA) de Properati y Oikos Buenos Aires.

"Dependiendo el momento en el que nos posicionemos, podría haber divergencias entre ambas series. Por ejemplo, en septiembre de 2017, el índice que utilizaría la nueva Ley de Alquileres hubiera arrojado una cifra 5,5% mayor que la que el mercado mostró para el mismo entonces. Por otro lado, un fenómeno inverso parecería haber tenido lugar en 2018, cuando el índice de Properati superó frente al Índice de la Ley de Alquileres en 5,1% en marzo de 2018. Pero largo plazo las series parecerían converger a un mismo punto", resumió Gabriel Gruber, director Regional de Properati.

Por su parte, Juan Fernández, economista jefe de Oikos Buenos Aires destacó que en caso de que el índice de la nueva Ley de Alquileres sistemáticamente supere al índice del mercado, es probable que ocurra una retracción en la cantidad de inmuebles ofrecidos en alquiler, lo que podría hacer que se termine perjudicando más a los inquilinos. El economista destacó la rentabilidad de los alquileres, para los propietarios, se encuentra en mínimos históricos, con un 3,3% como renta bruta anual.

La última actualización del IPA mostró que en los últimos 12 meses —con datos a septiembre— se registró un alza del 31,5%. Esto es 8,5 puntos porcentuales por debajo del IPC, y muy por debajo de la apreciación del dólar, que se ubicó en el 116% (esta última calculada en base al tipo de cambio promedio mensual). De esta manera, en lo que va de 2018, el IPA muestra una suba de 19,6%, casi 13 puntos porcentuales por detrás del IPC.

Los principales factores de la caída de la rentabilidad son la significativa aceleración de la depreciación del tipo de cambio, que superó el 116% en el acumulado del año, lo que se suma al avance en dólares del precio de los inmuebles en CABA (9,4% interanual), cifras que superaron ampliamente al avance en el precio de los alquileres (31,5% interanual). Todas cifras a septiembre.

"Esto significa que alquilando hoy se obtiene un 42% menos de dólares que en diciembre 2015, y 34% menos que a diciembre 2017", explica Gruber.

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