La Procuraduría General de la Nación (PGN) instaló una mesa interinstitucional para analizar los impactos jurídicos, contractuales, económicos y sociales derivados del proyecto de decreto del Gobierno colombiano que propone establecer un tope general en pesos para la vivienda de interés social (VIS) y de interés prioritario (VIP). La medida, criticada por expertos y gremios porque haría que estas suban de precio, sustituye la referencia habitual a salarios mínimos y generó inquietud sobre la seguridad jurídica de contratos en curso.

El organismo lideró acciones preventivas para anticipar los riesgos asociados al cambio en la forma de fijar el valor máximo de la VIS y VIP de salarios mínimos a pesos colombianos. La entidad convocó, para el 9 de marzo, a órganos estatales y gremios del sector para profundizar en las consecuencias jurídicas, financieras y contractuales, así como en los posibles efectos sobre la protección de los beneficiarios de vivienda.

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En la primera mesa interinstitucional, participaron el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, Ministerio de Hacienda y Crédito Público, Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, Superintendencia de Industria y Comercio, Departamento Nacional de Planeación, y representantes del sector constructor, entre ellos Camacol, Asocajas y Asobancaria.

Según la Procuraduría, el objetivo de este espacio es anticipar los riesgos en los instrumentos jurídicos y contratos actuales a partir del análisis del proyecto de decreto.

De igual manera, esta destacó la necesidad de mantener la coherencia normativa y la estabilidad financiera del sector de vivienda. También resaltó “la importancia de salvaguardar los derechos de los hogares beneficiarios de VIS y VIP, al señalar que toda modificación normativa debe contar con suficiente respaldo técnico y legal, así como prever posibles controversias”.

Impactos jurídicos, económicos y contractuales del decreto VIS

El proyecto de decreto elimina la fijación del valor de la vivienda de interés social y la VIP en salarios mínimos legales mensuales vigentes, para establecerlo en pesos colombianos desde el inicio del proceso inmobiliario. En la actualidad, el precio de estas viviendas se determina según una cantidad de salarios mínimos y se actualiza anualmente con el incremento de ese indicador, generando automáticamente ajustes en los pagos.

Al respecto, el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio sostiene que el nuevo modelo permitirá mayor previsibilidad en los contratos y evitará modificaciones recurrentes por el alza del salario mínimo. La Procuraduría General de la Nación advirtió, sin embargo, que la transición requiere un análisis detallado, porque podría afectar la estabilidad de obligaciones vigentes asumidas bajo el esquema anterior.

Figuras legales como la promesa de compraventa, el encargo fiduciario y la opción de compra son habituales en la compraventa de vivienda podrían verse impactadas por el cambio en la referencia de precios. Según la Procuraduría, el enfoque preventivo implica revisar cómo la transición al nuevo modelo afectará esos compromisos y evitar litigios que puedan perjudicar a los beneficiarios.

Cifras clave y límites de precio para vivienda VIS y VIP

El proyecto mantiene los límites históricos: hasta 135 salarios mínimos legales mensuales vigentes para VIS y 90 salarios mínimos para VIP. Para el archipiélago de San Andrés, Providencia y Santa Catalina, el máximo permitido para VIS rural se eleva a 280 salarios mínimos debido a los costos logísticos y condiciones especiales de la región.

Según el Ministerio de Vivienda y la Contraloría General de la República, en Colombia se comercializan cada año más de 100.000 viviendas de interés social, que representan más de la mitad del mercado habitacional nacional. Con el nuevo esquema, los vendedores estarán obligados a informar el precio total de la vivienda, de manera clara y en pesos, desde el momento en que el comprador manifieste su interés mediante documentos como separación, promesa de compraventa, encargo fiduciario u opción de compra.

Además, el decreto prevé que el precio fijado al momento de la firma será el único exigible durante el contrato, lo que evita ajustes automáticos por aumentos en el salario mínimo. La disposición busca dar mayor claridad tanto a compradores como a vendedores y disminuir la posibilidad de interpretaciones erróneas en la ejecución de los acuerdos.

Riesgos y preocupaciones para proyectos en ejecución

La Contraloría General de la República señaló dudas sobre el trato que recibirán los contratos y proyectos en curso firmados bajo el esquema de salarios mínimos. La entidad advirtió que numerosos contratos y planes financieros se basan en la referencia antigua, por lo que el cambio podría requerir ajustes contractuales y administrativos complejos.

Hasta el momento, el Gobierno no definió una ruta clara para manejar la transición de los negocios jurídicos vigentes bajo el sistema anterior. En la segunda mesa técnica de seguimiento, el contralor delegado para vivienda, José María Borras, señaló que el valor máximo de las viviendas se mantendrá en los límites establecidos, pero ahora definidos y exigibles en pesos colombianos, no en salarios mínimos.

Resaltó el funcionario que la falta de directrices claras deja en incertidumbre a los proyectos de vivienda en ejecución, lo que genera preocupación en el sector por el futuro de los que ya firmaron contratos con topes ligados al salario mínimo.

Seguimiento institucional y próximos pasos

La Procuraduría General de la Nación continuará el monitoreo del proceso de discusión y eventual implementación del nuevo esquema normativo, mientras la Contraloría prevé más mesas técnicas para reunir las visiones de todos los actores involucrados. La Superintendencia de Industria y Comercio desempeñará funciones de inspección, vigilancia y control del cumplimiento de lo que disponga el decreto.

En las sesiones de seguimiento, las entidades públicas ratificaron su compromiso con la protección de los derechos de los compradores de VIS y VIP. El propósito es consolidar criterios técnicos y legales compartidos entre gremios, autoridades y organismos de control, para impedir que la transición normativa afecte la seguridad jurídica, la sostenibilidad financiera o la estabilidad contractual de los proyectos habitacionales en Colombia.

La discusión nacional sobre el futuro de la vivienda de interés social (VIS) y la vivienda de interés prioritario (VIP) tomó un nuevo giro luego de los pronunciamientos de Vanessa Velasco, arquitecta y urbanista colombiana, que actualmente se desempeña como secretaria Distrital del Hábitat de Bogotá.

A través de su cuenta en la red social X, la funcionaria expuso preocupaciones y propuestas frente al borrador del Decreto Nacional VIS y VIP, con el objetivo de proteger a las familias y garantizar la continuidad de la vivienda social en la capital.

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Velasco señaló que en los últimos días se han multiplicado las inquietudes por parte de ciudadanos y del sector constructor, especialmente relacionadas con la estabilidad jurídica de los proyectos en curso, los precios ya acordados y la viabilidad de seguir desarrollando este tipo de soluciones habitacionales en ciudades de alta demanda como Bogotá.

Según explicó, estas dudas son “legítimas” y requieren respuestas claras por parte del Gobierno nacional.

Desde la administración distrital, indicó que se ha mantenido un diálogo permanente con el Ministerio de Vivienda para trasladar observaciones técnicas al borrador del decreto.

Una de las principales solicitudes tiene que ver con la protección de los negocios ya suscritos entre las familias y los promotores inmobiliarios. En ese sentido, la secretaria fue enfática en que los acuerdos firmados deben conservar su plena validez jurídica, incluso si la escrituración se realiza en años posteriores.

Como ejemplo, mencionó el caso de hogares que cerraron la compra de su vivienda en 2025 y que necesitan certeza frente al valor final que deberán pagar al momento de firmar escrituras.

Para Velasco, resulta fundamental que estas familias no enfrenten cambios inesperados en los precios pactados, lo cual podría poner en riesgo su capacidad de pago y la culminación del proceso.

Otro de los puntos clave planteados por la funcionaria se relaciona con la posibilidad de que los constructores definan el valor de los inmuebles en pesos, con una proyección clara hacia el año de escrituración.

Esta medida, explicó, permitiría mayor transparencia en las transacciones y reduciría la incertidumbre tanto para compradores como para desarrolladores del sector.

Asimismo, la secretaria Distrital del Hábitat insistió en la necesidad de recuperar el valor diferencial de la vivienda de interés social en ciudades como Bogotá. A su juicio, este aspecto es determinante para asegurar una oferta amplia y sostenible de proyectos ubicados en zonas bien conectadas y con acceso a servicios, evitando que la vivienda social quede relegada a sectores periféricos.

En relación con los procesos de renovación urbana, Velasco subrayó que la vivienda VIS debe mantener las condiciones que actualmente reconoce la ley.

Para la administración distrital, modificar estos parámetros podría afectar el equilibrio de los proyectos y limitar las oportunidades de acceso a vivienda digna dentro de áreas estratégicas de la ciudad.

La funcionaria destacó que estas propuestas han sido trabajadas en mesas técnicas con el gremio constructor y en conversaciones con secretarías de vivienda de otras capitales como Medellín, Cali y Barranquilla.

Según afirmó, estos espacios han permitido compartir experiencias, analizar alternativas y avanzar hacia soluciones más concretas.

En ese contexto, expresó su agradecimiento al Ministerio de Vivienda, a Camacol Bogotá y a los equipos técnicos que han participado en el proceso, resaltando su “apertura” al diálogo.

Finalmente, Velasco envió un mensaje de tranquilidad a las familias bogotanas que buscan acceder a una vivienda social. Reafirmó que la ciudad mantiene su compromiso con el plan habitacional Mi Casa en Bogotá, una de las principales apuestas de la administración del alcalde Carlos Fernando Galán.

De acuerdo con la secretaria, durante el actual periodo de gobierno ya se ha atendido a más de 26.000 hogares y la meta es continuar con el mismo rigor técnico en 2026 y 2027.

Desde la Secretaría del Hábitat, concluyó, que seguirán trabajando para garantizar que la vivienda social continúe siendo una realidad y no una promesa lejana para miles de familias en la capital.

El Gobierno de Gustavo Petro informó que no permitirá que el aumento del salario mínimo para 2026, de 23,7%, se traduzca en una escalada de precios al consumidor. El presidente señaló que los empresarios no deben trasladar el incremento salarial a los precios de bienes y servicios e, incluso, dijo que mantener o reducir los precios podría generar mayores ventas y beneficios para las empresas.

Entre las acciones adoptadas, el Gobierno desindexó 225 bienes y servicios del ajuste del salario mínimo, con el fin de evitar efectos inflacionarios automáticos. Entre estos productos se incluyen rubros básicos y servicios esenciales, con lo que se busca proteger el poder adquisitivo de los ciudadanos. Además, el ministro del Trabajo, Antonio Sanguino, anunció la expedición de un decreto que establecerá controles de precios y la desindexación de bienes y servicios para prevenir presiones inflacionarias y prácticas especulativas asociadas al incremento del salario mínimo.

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De igual manera, el Gobierno expidió un decreto para que los topes de las viviendas de interés social (VIS) y las viviendas de interés prioritario (VIP) no tengan subida de precio con la remuneración.

Ante esto, hay preocupación en el sector. Por ejemplo, el presidente de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), Guillermo Herrera, afirmó que “el control de precios a la vivienda social planteado en el borrador de decreto del Gobierno no reduce el valor de la vivienda; por el contrario, se traduce en menos oferta y más barreras de acceso para miles de familias que quieren una vivienda digna y formal”.

Según el líder gremial, ese tipo de regulación podría dificultar el acceso a la vivienda social y limitar las opciones habitacionales para los hogares.

Medida peligrosa y nefasta

A estas advertencias se sumaron ahora las del codirector del Banco de la República Mauricio Villamizar. En diálogo con BloombergLínea, calificó la aplicación de estas medidas como “peligrosas e incluso nefastas”, por lo que insistió en que “la estabilidad de precios no se logra mediante decretos”, sino por medio de una política monetaria coherente.

Con esto, deja entrever que la posición del Banco de la República es clara ante la presión para regular los precios en la economía colombiana. Advirtió el experto que ejemplos en países de la región muestran que “las medidas de control de precios pueden ser peligrosas e incluso nefastas, aun cuando sean bien intencionadas”. Considera que apostar por controles administrativos para frenar la inflación equivale a confiar en un “fiscalismo mágico”, lo que, según él, resta efectividad a la política monetaria y expone a la economía a distorsiones significativas.

Y es que el banco central resalta que la autonomía y la credibilidad institucional son fundamentales para preservar la estabilidad de precios frente a presiones externas. Para el codirector, cualquier erosión de estos principios puede comprometer los logros obtenidos por el esquema de inflación objetivo adoptado en el país desde 2001.

Alarmas en las pequeñas empresas

El ajuste del salario mínimo, con un incremento superior al 23% previsto para 2026, encendió las alarmas entre las pequeñas empresas. Villamizar sostuvo que “para muchas pequeñas empresas es casi imposible no trasladar un aumento tan elevado del salario mínimo a los precios”. Explicó que la dinámica tiene impacto transversal: desde la administración de edificios, donde el personal es el principal costo, hasta las microempresas con márgenes mínimos de ganancia.

Asimismo, remarcó al medio que buscar una solución administrativa para contener la inflación puede desincentivar la formalidad laboral y hacer más persistente el aumento de precios. Advirtió que dichas decisiones aumentan el riesgo de informalidad y golpean la sostenibilidad de las empresas más frágiles del tejido productivo.

Entorno exigente para la economía

Mauricio Villamizar, en el análisis para Bloomberg Línea, indicó que la economía colombiana atraviesa un “entorno particularmente exigente para la política monetaria”. La meta de inflación del 3% continúa como el principal ancla institucional del banco central. Sin embargo, el codirector observa que las expectativas de inflación “se sitúan aproximadamente 1,5 puntos porcentuales por encima” de la meta oficial, incluso, antes de tener en cuenta el efecto del nuevo salario mínimo.

Destacó que los beneficios del objetivo de inflación y de un sistema financiero más profundo “suelen ser plenamente apreciados por la mayoría del público solo cuando se deterioran o se pierden”. Por ello, enfatizó en la necesidad de que la próxima Junta Directiva del Banco de la República transmita una señal fuerte para que el proceso de convergencia no se aleje de la meta prevista.

En cuanto al proceso de desindexación salarial y de precios, reconoció su carácter “lento y complejo”. Aclaró que, a pesar de eliminar regulaciones explícitas, “suelen persistir mecanismos de indexación implícitos o informales”. Señaló que “la indexación surge como un mecanismo de protección en economías de alta inflación, pero una vez establecida, tiende a hacer la inflación más persistente”. El Emisor cree que romper esta dinámica requiere tiempo y políticas profundas.

Monitoreo para evitar el costo salarial a los consumidores

Desde el Gobierno, el presidente Gustavo Petro endureció su postura sobre el control de precios luego del aumento del salario mínimo. Solicitó a la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) un monitoreo estricto para evitar que las empresas trasladen de manera “irracional” el costo salarial a los consumidores. Además, Petro calificó como una “aberración económica” la indexación automática de bienes y servicios al salario mínimo y llamó a la ciudadanía a denunciar prácticas especulativas.

Siguiendo esta política, el ministro del Trabajo, Antonio Sanguino, manifestó que el Ejecutivo está “examinando medidas de control de precios” para contener las presiones inflacionarias, trabajando junto a las carteras de Hacienda y Comercio. Señaló el líder de la cartera laboral que el objetivo es “perseguir la especulación” mediante decretos que permitan intervenir en sectores donde haya alzas injustificadas, estrategia que ha despertado inquietudes entre analistas por el riesgo de desabastecimientos.

Acciones en sentido lógico

Por su parte, la SIC, en un comunicado conjunto con el Ministerio de Vivienda, recordó que “nuestro modelo de economía social de mercado exige a los actores económicos que actúen con un sentido lógico y racional en la fijación de las condiciones de comercialización de sus bienes y servicios”. El organismo enfatizó que están prohibidos la concertación de precios, las condiciones abusivas y la influencia indebida de gremios en la determinación de los precios de mercado.

Sobre la regulación en la vivienda, la entidad explicó que mediante la Circular No. 4 de 2024, vigente a partir de febrero de 2025, las constructoras deben establecer los precios en pesos colombianos, conforme a la normativa legal. Para verificar el cumplimiento, la entidad envió requerimientos de información a más de 20 constructoras inmobiliarias.

De igual forma, informó sobre la intensificación de la vigilancia en sectores como medicamentos, donde en la actualidad supervisa el régimen de precios de 36.000 productos. Según la entidad, “la autoridad de competencia estará atenta a evaluar las distintas denuncias y quejas que puedan surgir en el marco de estas funciones”.

El Ministerio de Vivienda de Colombia publicó un borrador de decreto que prohíbe la indexación al salario mínimo en la fijación de precios de la vivienda de interés social (VIS) y exige que todas las transacciones se hagan en pesos colombianos. La medida también establece un precio máximo nacional para la VIS, por lo que se elimina la práctica anterior de negociar en salarios mínimos y se establece el tope incluso en 49 municipios que hasta ahora tenían condiciones excepcionales por el alto costo del suelo.

Según el documento del ministerio, los precios de la VIS y la vivienda de interés prioritario (VIP) solo podrán fijarse en moneda local y en ningún caso estarán sujetos a mecanismos automáticos de indexación ligados al salario mínimo legal mensual vigente después de la suscripción de la promesa de compraventa o acuerdos similares.

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Así las cosas, la nueva regulación define un tope uniforme de 135 salarios mínimos para la VIS en todo el país, incluso, en aquellas regiones donde antes llegaba hasta 150 por la presión sobre el suelo.

De esta manera, se establece que:

• Tope general de la VIS en Colombia permanece en 135 smmlv ($236.370.000).
• En grandes ciudades como Bogotá, Medellín, Cali, Bucaramanga, Cartagena, Cúcuta y Pereira, el techo sube a 150 smmlv o $262.630.000.
• Para VIS en áreas de renovación urbana, el valor máximo será de 175 smmlv, equivalente a $306.400.000.
• La vivienda de interés prioritario (VIP) tendrá un límite de 90 smmlv, es decir, $157.580.000.
• Dichos montos se calcularon con base en el nuevo salario mínimo de $1.750.905 sin incluir el auxilio de transporte.

Costos de la construcción

Por supuesto, la medida genera más incertidumbre que certezas para los expertos en el asunto. Por ejemplo, el exdirector ejecutivo de la Fundación para la Educación Superior y el Desarrollo (Fedesarrollo) y exdirector del Departamento Nacional de Planeación (DNP) Luis Fernando Mejía advirtió que la iniciativa parte de un análisis incompleto. Sostuvo que, si bien la indexación al salario mínimo puede presentar desafíos, dicho indicador sigue siendo esencial en los costos de la construcción, en particular la mano de obra.

Según él, “desvincular el valor de las viviendas de este factor introduce una distorsión en la formación de precios y desconoce las marcadas diferencias regionales de costos de suelo y trámites”.

Afirmó que controles indirectos de precios como el propuesto suelen traducirse en menor oferta y mayores barreras de acceso, especialmente para quienes más se busca proteger. “En vivienda social, como en otros mercados, los controles de precios indirectos no eliminan los problemas de fondo: tienden a traducirse en menos oferta, peor localización y mayores barreras de acceso para quienes se busca proteger”, escribió el experto. Además, datos del DNP señalan que el costo de suelo, mano de obra y administración representa alrededor del 40% de los gastos en un proyecto VIS, proporción que varía por región.

Viabilidad de los proyectos VIS

En el ámbito legal y sectorial, el exministro de Hacienda José Manuel Restrepo, rector de la Universidad EIA, considera que el decreto podría ser populista y planteó dudas sobre su legalidad. Argumentó que obligar a los constructores a asumir la totalidad de los riesgos vinculados a aumentos en salarios, tasas de interés y otros insumos afecta la viabilidad de los proyectos VIS, ya que suelen desarrollarse a largo plazo.

De acuerdo con el exfuncionario, la rigidez regulatoria desincentiva la promoción de nuevos proyectos y lleva a que los constructores fijen los precios al máximo permitido, situación que, en la actualidad, solo ocurre en cerca del 40% de los casos. El exfuncionario advirtió sobre el riesgo de que esto se generalice, lo que podría incrementar las cancelaciones y la conflictividad contractual por la inseguridad jurídica que introduce el decreto.

Bogotá y otros 48 municipios, los más impactados

En términos sociales y urbanos, la concejal de Bogotá Sandra Forero, expresidenta de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), resaltó que la nueva medida impactará en ciudades como Bogotá y en otros 48 municipios donde el alto costo del suelo había justificado excepciones al tope nacional.

Remarcó que imponer un precio máximo desconectado de los costos reales volverá inviable la producción de VIS, por lo que se reducirán los proyectos disponibles y se restringirá el acceso de familias de bajos ingresos a vivienda formal.

Forero añadió que “una disminución en la oferta de VIS podría elevar los arrendamientos y agravar la situación de los hogares que ya destinan más del 50% de sus recursos al pago del alquiler”. Además, anticipó que la reducción en la vivienda formal motivará un aumento de la informalidad urbana, así como una merma en la disponibilidad de espacios públicos y equipamiento comunitario.

Tras el reciente ajuste del salario mínimo en Colombia, el Gobierno nacional volvió a poner sobre la mesa su intención de desligar los precios de la Vivienda de Interés Social (VIS) y de la Vivienda de Interés Prioritario (VIP) del salario mínimo legal mensual vigente.

La iniciativa fue retomada días después de que se confirmara el incremento del 23 %, que dejó el ingreso base en más de $1.750.000 para 2026, según información publicada por la Revista Semana.

La propuesta no es nueva dentro de la agenda económica del Ejecutivo. Sin embargo, el nuevo valor del salario mínimo reactivó el debate sobre su impacto en sectores regulados, entre ellos el mercado de vivienda social, cuyos topes de precios se calculan actualmente con base en el salario mínimo.

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En Colombia, la VIS corresponde a proyectos habitacionales dirigidos a hogares de ingresos bajos y medios. Estos inmuebles tienen un precio máximo fijado por el Gobierno, que en las principales ciudades puede llegar hasta 150 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV). Por su parte, la VIP es un segmento de la vivienda social con un tope inferior, establecido en 90 SMMLV, y está enfocada en población de menores ingresos.

Con el incremento salarial decretado para 2026, los valores máximos de estas viviendas también se ajustaron automáticamente.

De acuerdo con los cálculos divulgados, el precio tope de una vivienda VIS pasó de aproximadamente $213.525.000 a cerca de $262.500.000, mientras que el valor máximo de una VIP aumentó de $128.115.000 a alrededor de $157.500.000. Estos cambios se derivan directamente de la indexación vigente al salario mínimo.

La desindexación propuesta busca modificar ese mecanismo, de modo que los precios de la vivienda social no sigan automáticamente las variaciones del salario mínimo. El Gobierno ha planteado que este ajuste permitiría reducir presiones sobre el costo final de los proyectos habitacionales dirigidos a los sectores más vulnerables.

El ministro de Trabajo, Antonio Sanguino, se refirió recientemente al estado de esta iniciativa. En declaraciones a Caracol Radio, el funcionario explicó que el decreto correspondiente ya se encuentra en proceso de análisis.

Según indicó, el Ejecutivo está revisando cuidadosamente las consideraciones jurídicas con el fin de evitar que la norma sea objeto de demandas ciudadanas o de objeciones por parte de las altas cortes.

Durante esa intervención, Sanguino señaló que el Gobierno ha avanzado previamente en procesos similares. Indicó que cerca de 225 ítems de la economía ya han sido desindexados, en su mayoría bienes de consumo, como parte de una estrategia más amplia para reducir la dependencia del salario mínimo como referencia automática de precios y tarifas.

En el caso específico del sector vivienda, la discusión se centra en cuál sería el nuevo indicador que reemplazaría al salario mínimo como base de cálculo. Expertos del sector han advertido que el cambio podría implicar la indexación a otras variables, como la Unidad de Valor Real (UVR) u otro tipo de unidad de referencia, lo que modificaría la estructura de costos de los proyectos.

De acuerdo con análisis sectoriales citados por Semana, la incertidumbre es uno de los principales efectos señalados. Los desarrolladores han manifestado que una modificación en las reglas de indexación podría afectar especialmente a los proyectos que aún no han sido lanzados al mercado, dado que sus modelos financieros fueron estructurados bajo el esquema vigente.

También se ha advertido que este escenario podría generar deserciones en la compra de vivienda, especialmente entre hogares que ya habían iniciado procesos de separación o planeación financiera con precios calculados bajo el sistema anterior. El ajuste de expectativas frente a los valores finales de los inmuebles es uno de los puntos que sigue en análisis dentro del sector.

Desde la perspectiva gremial, la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) se pronunció sobre los efectos del aumento del salario mínimo en el mercado inmobiliario. El gremio señaló que, como consecuencia directa del alza salarial, **el costo de la vivienda VIS podría incrementarse cerca de un 10 %, cifra que refleja el impacto de la indexación actual.

Este contexto es el que ha llevado al Gobierno a insistir en la necesidad de revisar el esquema. La desindexación, según lo planteado, busca evitar que aumentos significativos del salario mínimo se trasladen de manera automática a los precios de la vivienda social, aunque el alcance final de la medida dependerá del contenido definitivo del decreto.

El debate sobre el impacto del incremento del salario mínimo en el precio de la vivienda de interés social (VIS) volvió a instalarse en el centro de la agenda económica, en medio de advertencias del Gobierno sobre posibles alzas injustificadas y de los llamados del sector constructor a aclarar un punto clave: que los valores definidos en salarios mínimos funcionan como límites máximos, pero no implican que todas las viviendas se comercialicen a esos precios.

Desde la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), el mensaje ha sido reiterativo. El hecho de que la VIS y la vivienda de interés prioritario (VIP) estén indexadas al salario mínimo no significa que cada aumento salarial se traduzca de manera automática en un encarecimiento de los inmuebles.

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En la práctica, explican, el mercado opera con precios diferenciados según ciudad, disponibilidad de suelo, costos de urbanismo y condiciones de demanda.

Guillermo Herrera, presidente de Camacol, ha señalado al medio El Tiempo que solo en algunas ciudades como Bogotá y Medellín los precios de la VIS tienden a ubicarse cerca del tope legal: “El incremento del salario mínimo eleva el tope, pero eso no implica que haya un incremento automático“.

En el resto del país, cerca del 60% de este tipo de viviendas se vende por debajo de ese umbral, lo que evidencia que la referencia en salarios mínimos actúa más como un marco regulatorio que como una regla uniforme de precios.

Sin embargo, el aumento del salario mínimo sí introduce presiones relevantes sobre la estructura de costos del sector. La construcción de vivienda social es intensiva en mano de obra, especialmente no calificada, que se remunera con base en el salario mínimo legal.

De acuerdo con estimaciones del gremio, alrededor del 20% al 25% del costo directo de una vivienda corresponde a este componente, lo que implica que incrementos superiores al 20% en el salario mínimo, sumados a la reducción de la jornada laboral, pueden elevar significativamente los costos de producción.

Este escenario no se traduce necesariamente en aumentos inmediatos en los precios de venta, pero sí afecta las decisiones de inversión y el lanzamiento de nuevos proyectos.

Constructores y promotores advierten que, en muchos casos, los proyectos que aún no han iniciado obra deben ser reevaluados para determinar su viabilidad financiera bajo las nuevas condiciones. El resultado podría ser una menor oferta futura de vivienda formal, especialmente en el segmento social.

La preocupación no se limita al lado de la oferta. El sistema de subsidios, tanto nacional como territorial, también está indexado al salario mínimo, lo que genera un efecto indirecto sobre el acceso de los hogares a la vivienda.

Cuando el salario mínimo sube, los montos de los subsidios aumentan en términos nominales, pero su capacidad real de cobertura puede disminuir si los precios de referencia o los costos del mercado crecen a un ritmo mayor. En ciudades con alta demanda y suelo escaso, esto dificulta el cierre financiero para los hogares de menores ingresos.

Desde el Gobierno, el presidente Gustavo Petro ha manifestado su preocupación por eventuales alzas especulativas en el precio de la vivienda VIS y ha pedido a las autoridades de control investigar posibles abusos.

En paralelo, el Ejecutivo ha planteado la necesidad de desindexar los valores de estas viviendas del salario mínimo, una propuesta que ha generado incertidumbre jurídica y económica en el sector.

Los topes están claramente definidos: la VIP no puede superar los 90 salarios mínimos, mientras que la VIS tiene límites de 135 o 150 salarios mínimos, según el tamaño del municipio. Modificar esos parámetros requeriría una reforma legal, lo que reduce el margen de maniobra del Gobierno en el corto plazo.

Para Camacol y otros actores del sector, el riesgo principal no es que las viviendas existentes suban automáticamente de precio, sino que la incertidumbre regulatoria y el aumento de costos frenen la reactivación del mercado.

Comprar una vivienda de interés social (VIS en Colombia durante 2026 implica revisar con detalle las nuevas condiciones económicas definidas por ley.

Con el salario mínimo vigente ya establecido, los topes máximos de precios se ajustaron automáticamente, lo que incide de forma directa en el monto que los hogares deben ahorrar antes de solicitar un crédito hipotecario, según información divulgada por la Revista Semana.

La normativa del sector vivienda establece que el precio máximo de una VIS en las principales ciudades corresponde a 150 salarios mínimos mensuales legales vigentes.

Con el salario mínimo fijado para 2026, este límite se ubica alrededor de 260 millones de pesos, cifra que marca el valor tope para este tipo de inmuebles en ciudades de mayor tamaño y demanda.

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En el resto del país, donde la regulación permite un máximo de 135 salarios mínimos, el valor de una VIS se aproxima a 235 millones de pesos. En el caso de la Vivienda de Interés Prioritario (VIP), destinada a hogares con menores ingresos, el tope se sitúa cerca de 157 millones de pesos, de acuerdo con los múltiplos legales vigentes.

Más allá del precio total, uno de los factores determinantes es la cuota inicial. En el sistema financiero colombiano, ninguna entidad bancaria financia el 100 % del valor del inmueble. De manera general, los créditos hipotecarios cubren entre el 70 % y el 80 %, lo que obliga a los compradores a contar con un ahorro previo equivalente, en promedio, al 20 % o 30 % del precio total de la vivienda.

Aplicando estas proporciones, una familia interesada en adquirir una VIS con valor cercano a 260 millones de pesos debe disponer de un ahorro aproximado entre 52 y 78 millones de pesos únicamente para la cuota inicial. Este monto es un requisito indispensable para que el banco apruebe el crédito hipotecario correspondiente.

Para una VIS ubicada fuera de las principales ciudades, con un precio estimado de 235 millones de pesos, el ahorro exigido oscila entre 47 y 70 millones de pesos, dependiendo del porcentaje financiado por la entidad crediticia. En el caso de una VIP, el valor de la cuota inicial puede ubicarse entre 31 y 47 millones de pesos, según las condiciones del préstamo y el perfil del comprador.

A estas cifras se deben sumar otros costos asociados a la compra de vivienda, que no siempre son tenidos en cuenta al inicio del proceso. Entre ellos se encuentran los gastos notariales, el registro del inmueble, el estudio de títulos y los avalúos, que en conjunto pueden representar entre el 2 % y el 5 % del valor total de la vivienda.

En una VIS promedio, estos gastos adicionales pueden traducirse en varios millones de pesos, lo que incrementa el monto total que la familia debe tener disponible antes de firmar la escritura. Por esta razón, el ahorro previo no se limita únicamente a la cuota inicial, sino que debe contemplar todos los desembolsos asociados al cierre financiero.

En este contexto, los subsidios de vivienda cumplen un papel relevante. Las cajas de compensación familiar pueden otorgar apoyos económicos que alcanzan hasta 30 salarios mínimos, dependiendo del nivel de ingresos del hogar y del cumplimiento de los requisitos establecidos en la normatividad vigente.

Estos recursos pueden utilizarse para completar la cuota inicial o para reducir el monto del crédito hipotecario, lo que disminuye el valor de las cuotas mensuales. El acceso al subsidio está condicionado a factores como los ingresos del núcleo familiar, la afiliación a la caja de compensación y la destinación del inmueble para vivienda propia.

Para hogares con ingresos cercanos a dos salarios mínimos, reunir un ahorro de entre 50 y 70 millones de pesos representa un proceso de mediano o largo plazo. En estos casos, es común que el cierre financiero combine ahorro propio, subsidios y crédito hipotecario, siempre que se cumplan las condiciones exigidas por las entidades financieras.

Especialistas en finanzas personales consultados por la Revista Semana señalan que, antes de iniciar el proceso de compra, es habitual que las familias estructuren planes de ahorro programado, revisen su nivel de endeudamiento y procuren mantener un historial crediticio estable, elementos que influyen en la aprobación del crédito y en las tasas ofrecidas por los bancos.

El dominical Cuarto Poder accedió a imágenes, documentos y reportes técnicos que detallan cómo, en varios casos, la figura de vivienda social se habría utilizado como un mecanismo para expandir edificaciones que no cumplirían con los requisitos económicos para ser consideradas accesibles. Los auditores advirtieron que muchas unidades se ofertan a precios muy superiores a los establecidos para la categoría VIS, mientras que las obras continúan ejecutándose aun cuando ciertas licencias han sido cuestionadas o se encuentran en litigio.

Exceso de alturas, precios inflados y obras en zonas restringidas

Los equipos de control realizaron inspecciones en 20 distritos y encontraron que 6 de cada 10 construcciones no superaron las revisiones técnicas. Entre los casos más notorios figura un edificio en San Isidro que planea levantar 28 pisos, a pesar de que los parámetros municipales solo permiten 10. Otro proyecto, presentado también como VIS, contempla 22 niveles adicionales gracias a un beneficio normativo del Ministerio de Vivienda que originalmente buscaba facilitar la construcción de unidades más económicas.

Las imágenes presentadas por Cuarto Poder, captadas con un dron durante una inspección el 26 de junio, muestran estructuras que avanzan a buen ritmo incluso después de que la Contraloría informara irregularidades. En la intersección de avenida Salaverry y calle Burgos, por ejemplo, ya se había demolido la edificación previa, pero actualmente funciona una caseta de ventas, señal de que la promoción del proyecto continúa.

Los auditores explicaron que, en un escenario ideal, edificaciones que exceden de forma tan amplia los parámetros deberían recibir observaciones inmediatas y no obtener conformidad de obra. Algunas de ellas incluso podrían enfrentar procesos de demolición parcial, pues superan entre 14 y 22 pisos lo autorizado. Sin embargo, la revisión documental muestra que estos proyectos contaron con licencias que fueron aprobadas sin cumplir lineamientos esenciales.

Otro punto identificado es la falta de estacionamientos. En al menos un caso, un proyecto solo acreditó el 50% de los espacios mínimos requeridos y no incluyó áreas para visitantes, lo que incumple las normas básicas de habilitación urbana. A esto se suma que muchos de los departamentos ofertados superan ampliamente el tope permitido para ser considerados VIS: unidades de 43 m² se venden a S/ 391 mil, pese a que el límite fijado para el beneficio es de S/ 160 mil.

Cambios de razón social y vacíos legales: así continúan operando los proyectos

De acuerdo con lo expuesto por el dominical, algunas inmobiliarias han logrado avanzar en sus obras mediante cambios en la razón social de los proyectos. Esta estrategia les permite eludir medidas cautelares, sortear los procesos de anulación de licencias y continuar con la venta de departamentos, argumentando que los compradores actúan como terceros de buena fe y no pueden ser afectados por disputas administrativas.

Los auditores señalan que esta práctica dificulta las acciones de control, pues los procesos se reinician o quedan entrampados mientras la construcción sigue en marcha. En distritos como San Isidro, actualmente existen 28 solicitudes de nuevos proyectos VIS en evaluación o ejecución. La mayoría continúa su avance mientras los litigios aún están abiertos, generando incertidumbre sobre el futuro de las obras.

Especialistas consultados por Cuarto Poder también recordaron que para que una unidad califique como vivienda de interés social, no solo debe respetar parámetros técnicos, sino cumplir requisitos macroeconómicos orientados a familias de categorías C y D en zonas establecidas por el Ministerio de Vivienda. No obstante, la revisión de la Contraloría sugiere que estos beneficios normativos estarían siendo utilizados para construir departamentos cuyo precio final está lejos de ser accesible para estos segmentos.

Tener vivienda propia es una de las metas más importantes para muchas familias colombianas, pero el proceso de compra puede implicar varios retos financieros.

Antes de iniciar la búsqueda de un apartamento o casa, es fundamental definir un presupuesto claro y entender cuáles son los montos que se deben cubrir, especialmente el valor de la cuota inicial.

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Este pago constituye la base para acceder a un crédito hipotecario o a un leasing habitacional, según el tipo de propiedad elegida.

De acuerdo con la cuenta de TikTok @CaonCarotuvivienda, existen diferentes fórmulas para calcular la cuota inicial, dependiendo del tipo de vivienda. “¿La cuota inicial para la compra de tu vivienda siempre debe ser del 30%? No siempre es así. Desmintiendo mitos en vivienda, parte 1. Aunque es verdad que debes tener cuota inicial, no siempre es necesario que sea del 30%. Puede variar dependiendo del tipo de vivienda que compres, si es VIS o no VIS”, explicó la creadora de contenido.

En Colombia, las viviendas de interés social (VIS) y las que no pertenecen a esta categoría (no VIS) tienen condiciones distintas. La ley y las entidades financieras determinan los porcentajes de financiación que se pueden otorgar a los compradores.

En el caso de los proyectos VIS, el Estado suele ofrecer beneficios, como subsidios a la tasa de interés y facilidades de acceso a créditos hipotecarios.

Para un apartamento valorado en 150 millones de pesos, el monto de la cuota inicial puede situarse en torno a los 45 millones de pesos si se aplica un porcentaje del 30%. Sin embargo, dependiendo del tipo de inmueble, este valor podría ser menor. La creadora de contenido aclaró:

“Si vas a comprar vivienda VIS, el banco te puede financiar con un crédito hipotecario hasta el 80% del valor del inmueble, por lo que solo necesitarás el 20% de cuota inicial. Si vas a comprar vivienda no VIS, el banco te puede financiar con un leasing habitacional hasta el 90% del valor del inmueble, por lo que solo necesitarás el 10% de cuota inicial. Pero ojo: debes tener capacidad financiera para el préstamo del 80% si vas a comprar vivienda VIS, o del 90% si vas a comprar vivienda no VIS”.

Estas opciones demuestran que la flexibilidad financiera depende del tipo de crédito y del perfil económico del solicitante. Para quienes buscan una vivienda VIS, la cuota inicial podría ser de 30 millones de pesos, mientras que en una propiedad no VIS, ese monto podría reducirse a 15 millones.

Además de reunir el dinero para la cuota inicial, los compradores deben tener en cuenta otros gastos asociados al proceso. Entre ellos se encuentran los costos de escrituración, los impuestos notariales y los estudios de crédito. Estos valores pueden variar según el banco y el tipo de proyecto, pero suelen representar entre un 2% y un 5% adicional del valor total del inmueble.

Otro aspecto relevante es la documentación necesaria para acceder al crédito. Las entidades financieras solicitan certificados laborales, desprendibles de nómina, extractos bancarios y declaraciones de renta para verificar la capacidad de pago del solicitante. También se realiza un estudio de seguridad para comprobar que el comprador podrá asumir las cuotas mensuales correspondientes.

De igual manera, las constructoras e inmobiliarias del país recomiendan iniciar el proceso de ahorro con tiempo. En algunos casos, ofrecen planes de financiación para la cuota inicial, que pueden pagarse durante el periodo de construcción del proyecto. Esta modalidad permite distribuir el valor en varias cuotas, facilitando el cumplimiento del objetivo de adquirir vivienda.

En el contexto económico actual, la compra de vivienda sigue siendo una inversión significativa. Las tasas de interés y el costo de vida influyen directamente en la decisión de compra, por lo que definir una estrategia de ahorro es fundamental.

Expertos en finanzas personales recomiendan destinar entre el 20% y el 30% de los ingresos mensuales al ahorro, con el fin de reunir el capital necesario para la cuota inicial y enfrentar imprevistos. Asimismo, sugieren comparar las tasas de financiación de diferentes bancos antes de firmar un crédito.

En conclusión, adquirir un apartamento de 150 millones de pesos en Colombia requiere planificación y disciplina. El valor de la cuota inicial dependerá del tipo de vivienda, el sistema de financiación elegido y la capacidad económica del comprador.

Elegir la isla europea ideal para unas vacaciones puede resultar abrumador ante la gran variedad de opciones, pero un grupo de expertos en viajes consultados por Travel + Leisure ha facilitado la decisión.

Menorca, Cerdeña y un trío de islas de Croacia —Brač, Mali Lošinj y Vis— encabezan la lista de destinos recomendados, cada una con su propio carácter y atractivos singulares. Estas islas ofrecen desde playas tranquilas y paisajes sorprendentes hasta experiencias culturales auténticas, ideales para quienes buscan escapar de las multitudes y disfrutar de una escapada inolvidable.

Menorca: tranquilidad y cultura sin pretensiones

Menorca, en España, se presenta como el refugio perfecto para quienes desean tranquilidad sin sacrificar el interés. Jennifer Johnson, diseñadora de viajes en Tribù Travel, explicó a Travel + Leisure que suele recomendar la isla a quienes buscan “lugares más tranquilos, pero no aburridos”.

Johnson relató que Menorca es el sitio donde realmente logra desacelerar el ritmo: “No hay agenda más allá de nadar, un almuerzo sencillo y una buena caminata”. La isla destaca por su ritmo pausado y su entorno natural: muchas de sus playas se alcanzan por senderos que atraviesan pinares, el mar es tan cristalino que invita a los adultos a comportarse como niños, y la gastronomía se basa en el pescado fresco del día.

Además, Menorca ofrece una cultura sin pretensiones, con la histórica Ciutadella iluminándose al atardecer, pequeños centros de arte accesibles en barco desde el puerto de Mahón y antiguas casas rurales convertidas en hoteles de diseño. Johnson recomendó evitar la temporada alta y optar por mayo, principios de junio o septiembre, cuando “hay menos codos en la arena”.

Cerdeña: naturaleza agreste y glamour mediterráneo

Cerdeña, en Italia, fue mencionada repetidamente por los expertos de Travel + Leisure por dos motivos opuestos pero complementarios: su naturaleza agreste y su glamour inconfundible. Kat Smith, cofundadora de mammamiaindeed.com, subrayó que lo que hace especial a Cerdeña es su paisaje único.

Aunque las playas son espectaculares, Smith se sorprendió por el interior montañoso, mucho más salvaje de lo que imaginaba para una escapada mediterránea. Para quienes buscan una experiencia diferente, recomendó alojarse en un agriturismo en las montañas, donde se pueden disfrutar vistas impresionantes y la cocina local, con las mejores playas a poca distancia en coche.

Smith también sugirió realizar una excursión en barco por el archipiélago de la Maddalena, en la costa norte, donde es posible navegar por aguas de un azul eléctrico y detenerse a nadar en calas apartadas.

LaDell Carter, fundadora de Royal Expression Travels, coincidió en la singularidad de la isla y recordó que Porto Cervo “brillaba como un escenario para los yates más envidiados del mundo”. Uno de los momentos más memorables de su visita fue contemplar las arenas rosas de Spiaggia Rosa desde la cubierta de un yate, describiéndolas como “una pincelada de otro mundo sobre el turquesa infinito”.

Islas de Croacia: diversidad y autenticidad en el Adriático

El trío de islas croatas —Brač, Mali Lošinj y Vis— aporta una diversidad de ambientes y experiencias que cautivaron a los especialistas consultados por Travel + Leisure. Milana Martinović, directora ejecutiva de Onsite Hub, expresó que, tras recorrer el mundo, su aprecio por Croacia solo se ha fortalecido: “Aquí hay algo verdaderamente único que no se puede replicar en ningún otro lugar”.

Su primera elección es Brač, famosa por la playa Zlatni Rat, pero también por sus viñedos, olivares centenarios y la historia de sus canteras de piedra, cuyo material se utilizó en la construcción del Palacio de Diocleciano en Split. Martinović destacó la facilidad de acceso desde el aeropuerto de Split y la existencia de rincones poco conocidos como la playa de Murvica, que han convertido a Brač en su segundo hogar.

Por su parte, Mali Lošinj se presenta como un destino de bienestar, conocido como la “Isla de la Vitalidad” por su clima, aire puro y reputación en salud. Sus calas turquesas, tradiciones de pueblo pequeño y bahías limpias generan una atmósfera ideal tanto para familias como para quienes buscan relajarse profundamente.

Para quienes prefieren un entorno más tranquilo pero con un toque de aventura, Kanika Puri, de Fast Cover Travel Insurance, recomendó la isla de Vis. Aunque es una de las islas croatas más populares, su ubicación remota la mantiene menos concurrida que Hvar o Korcula en temporada alta. Puri señaló que cada rincón de Vis resulta impresionante, pero destacó especialmente la playa de Stiniva, de difícil acceso y rodeada de acantilados, que fue elegida como la más hermosa de Europa. Se puede llegar en barco o, para los más intrépidos, descendiendo por una empinada colina hasta la orilla.

El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) ha prepublicado cambios que redefinen las condiciones técnicas para la implementación de la Vivienda de interés social (VIS), además de establecer que las viviendas de uso colectivo no estarán sujetas al régimen de propiedad horizontal, lo que impide la independización legal de sus unidades habitacionales.

Esta propuesta, oficializada mediante resolución ministerial N° 214-2025-VIVIENDA el pasado 27 de agosto de 2025, abre también una consulta pública de 15 días para recibir comentarios respecto a la modificación de las Normas Técnicas G.040 Definiciones y A.020 Vivienda del Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE), aprobado por el Decreto Supremo N° 011-2006-VIVIENDA.

Ministerio de Vivienda reforma la regulación de vivienda social y colectiva

El proyecto de modificación, elaborado por laDirección General de Políticas y Regulación en Vivienda y Urbanismo (DGPRVU), busca ampliar y precisar conceptos clave como vivienda unifamiliar, bifamiliar, multifamiliar, conjunto habitacional y lote único, con el fin de adaptar la normativa a las tendencias residenciales actuales y responder a las exigencias del contexto urbano peruano.

De acuerdo con la versión difundida por El Peruano, el MVCS sostiene que la modificación busca facilitar la aplicación del reglamento en proyectos de vivienda de interés social y colectivos, incorporando criterios técnicos provenientes del aporte tanto público como privado. La claridad en la tipificación busca eliminar obstáculos en el diseño y ejecución de obras residenciales, reforzando la seguridad jurídica para los desarrolladores y la transparencia para la ciudadanía.

Para tal efecto, se incorpora la definición de VIS en su reglamento, indicándose que sus condiciones y características técnicas son establecidas en normas específicas. En cuanto a la vivienda de uso colectivo, se especifica que no está sujeta al régimen de propiedad horizontal, con lo cual las unidades habitacionales no podrán ser independizadas.

Asimsimo, la norma señala que las municipalidades deberán determinar las zonas donde se puedan ejecutar estos proyectos, promoviendo su desarrollo en zonas estratégicas de alta densidad, infraestructura y servicios.

¿Cambios en el Reglamento Nacional de Edificaciones impactarán viviendas sociales?

El arquitecto y urbanista Aldo Facho Dede, cofundador de la Red Latinoamericana de Urbanistas, destacó la decisión y refirió para Infobae Perú que las condiciones de la VIS no deberían apartarse de los estándares fijados para las otras tipologías reconocidas por el RNE, ya que el reglamento establece los requisitos mínimos para garantizar seguridad y habitabilidad.

En opinión del experto, ese punto quedó ratificado en el reglamento de vivienda de interés social aprobado meses atrás mediante el Decreto Supremo N° 005-2025-VIVIENDA, que determina la aplicación obligatoria de las normas técnicas nacionales, en su artículo 18. “Es importante recordar que la VIS es un producto financiero, no un producto inmobiliario o una tipología particular de vivienda”, aseveró.

Respecto a la vivienda de uso colectivo, el especialista aclaró que la imposibilidad de independizar legalmente dichas unidades responde, precisamente, a la presencia de áreas privadas y comunes que estructuran este tipo de proyectos.

Para Facho Dede, permitir la independización transformaría estos desarrollos en multifamiliares convencionales y permitiría reducir las áreas de los departamentos por debajo de los mínimos establecidos por el RNE, con consecuencias negativas en habitabilidad, sostenibilidad y el equilibrio del mercado inmobiliario.

Vivienda de interés social, un producto financiero y no arquitectónico

Vale precisar que las viviendas de uso colectivo (definidas por el Ministerio de Vivienda de Perú en normativas como la RM N° 029-2021-Vivienda) son edificaciones para múltiples individuos o parejas, que tienen habitaciones individuales y áreas comunes (como lavandería, alimentación o reunión) para actividades compartidas. No se basan en lazos familiares, sino en otros vínculos como estudio, trabajo o religión, y están sujetas a normas administrativas.

Por su parte, las viviendas sociales, también llamadas Viviendas de Interés Social (VIS), son inmuebles promovidos por el Ministerio de Vivienda a través de programas como el Fondo Mivivienda, dirigidas a familias de bajos recursos que tienen dificultades para acceder al mercado inmobiliario tradicional. Estas viviendas cumplen con estándares de calidad, tienen precios regulados y cuentan con subsidios gubernamentales para reducir su costo.

La reciente promulgación de la Ley N° 32379, conocida como nueva Ley de la Vivienda de Interés Social (VIS) en el Perú, ha generado controversia debido a su impacto en la normativa existente y su posible contradicción con disposiciones constitucionales.

Esta nueva legislación, según expertos, anula artículos clave de la Ley N° 31313, Ley de Desarrollo Urbano Sostenible (DUS), debilitando el marco legal que promovía la VIS en todo el territorio nacional, pese a que, entre sus objetivos originales, figuraba garantizar el acceso a una vivienda digna a las personas en situación de pobreza, pobreza extrema y vulnerabilidad social.

El Congreso de Perú pone un alto al desarrollo de la vivienda digna

Para comenzar, la nueva ley es innecesaria. De acuerdo con el arquitecto Aldo Facho Dede, la Ley N° 32379 introduce complejidad en un tema ya polémico, especialmente en los distritos consolidados de Lima Metropolitana, como Lima Top y Lima Moderna, donde la implementación de la VIS enfrenta resistencias.

Según el urbanista, en las ciudades del interior del país la VIS es prácticamente inexistente. Esta situación se agrava con la eliminación del Artículo 82 de la Ley DUS, que establecía de manera explícita el deber del Estado de priorizar la VIS en todo el territorio nacional, y no solo promoverla. Ojo, no es lo mismo. La nueva ley, en cambio, no incluye esta obligación de forma clara, debilitando el compromiso estatal con el derecho a la vivienda digna.

Más trabas para la Vivienda Social en el Perú

En esta línea, el especialista rememora que, en 2024, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) realizó modificaciones a los artículos de la Ley DUS relacionados con la VIS, publicando un nuevo reglamento que recogía lo dictaminado por el Tribunal Constitucional (TC).

En su sentencia, el TC había señalado que la zonificación y su reglamento son competencias exclusivas de las municipalidades provinciales, limitando la capacidad del MVCS para emitir normas que alteren estos parámetros. Asimismo, el TC reconoció la VIS como un derecho que debe desarrollarse en cualquier zona compatible con el uso residencial, siempre que se cumplan los parámetros establecidos por las municipalidades provinciales.

Sin embargo, la nueva Ley N° 32379 introduce una disposición que podría restringir este derecho. Según su tercera disposición complementaria final, las municipalidades provinciales que no cuenten con zonificación actualizada o instrumentos de planificación urbana que identifiquen zonas especiales de interés social pueden determinar estas áreas mediante ordenanzas provinciales.

Esto implica que, en ausencia de estas actualizaciones, la VIS no podría desarrollarse, lo que contradice el principio establecido por el TC de que la VIS debe ser posible en todas las zonas compatibles con usos residenciales.

Nueva ley de Vivienda social podría agravar la brecha habitacional

Esta restricción, según Facho Dede, representa graves implicancias: limita el desarrollo de proyectos formales de VIS en las ciudades, afecta el derecho a la vivienda digna y reduce la capacidad del Ministerio de Vivienda para promover este tipo de proyectos. Además, genera una barrera para las familias que dependen de apoyo económico y financiero para acceder a una vivienda adecuada, perpetuando la segregación social y la brecha habitacional.

El análisis también subraya que la Vivienda de Interés Social no debe entenderse como una tipología específica de vivienda o un producto inmobiliario, sino como un instrumento financiero diseñado para reducir la brecha habitacional. Prohibir o restringir su desarrollo, ya sea de manera tácita o explícita, limita la capacidad del Estado para actuar en este ámbito y afecta directamente a las familias más vulnerables.

Vivienda Social en el Perú: ¿El problema es la oferta o la demanda?

En el caso de Lima Metropolitana, Facho Dede señala que los problemas relacionados con la VIS no se deben a los créditos o subsidios otorgados, sino a los parámetros que fueron impuestos desde el Ministerio de Vivienda. Estos generaron distorsiones al contradecir las normas provinciales. La sentencia del TC del 2023 los declaró nulos, por lo que el reglamento VIS fue derogado.

Por ello, considera urgente que el MVCS cuente con el respaldo del Ejecutivo para incentivar y presionar a las municipalidades provinciales a actualizar sus zonificaciones y reglamentos. Esto permitiría establecer normas que fomenten el desarrollo de la VIS en las zonas mejor equipadas de las ciudades, promoviendo así una mayor equidad en el acceso a la vivienda.

CODIP: desarrolladores inmobiliarios tampoco están conformes

Pero la reciente promulgación de la nueva ley de la Vivienda Social en el Perú también ha pasado por el escrutinio de los desarrolladores inmobiliarios, responsables, en la práctica, de poner en marcha los parámetros de la nueva normativa.

Según la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP), entidad que surge de la fusión entre ASEI y ADI, esta ley nacida del Congreso introduce cambios que buscan garantizar el derecho a una vivienda segura, aunque también genera incertidumbre en el sector inmobiliario.

Vivienda Social: vuelve el rango 5, el más caro de todos

Entre las principales disposiciones de la nueva ley, CODIP saluda la incorporación de la “vivienda única” dentro del subsidio habitacional indirecto. Esto se implementará a través de productos crediticios gestionados por entidades financieras y canalizados por el Fondo MiVivienda (FMV).

Esta medida permitirá reincorporar el rango 5 departamentos -cuyo precio iba desde los S/362.100 hasta los S/488.800- del Crédito MiVivienda en la categoría de VIS, ampliando así el acceso a este beneficio para más familias. Sin embargo, la CODIP señala que la falta de áreas mínimas establecidas para departamentos o lotes en la normativa podría requerir una revisión del recientemente renovado reglamento VIS, emitido en abril de 2025 por el Ministerio de Vivienda.

Como se recuerda, este reglamento había dispuesto un área mínima de 40 metros cuadrados para la VIS, pero los inmobiliarios demandaban, al igual que la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), que estas dimensiones sean determinadas por el propio mercado, incluso si son inferiores.

Desarrolladores y expertos piden revisar la legislación de VIS

Pero CODIP también ataca la disposición que establece que los proyectos de habilitación urbana deban desarrollarse en terrenos con zonificación aprobada por las municipalidades provinciales. Y es que solo se otorga un plazo de solo 90 días para que estas municipalidades aprueben sus Planes de Desarrollo Urbano (PDU), lo cual sería insuficiente.

Según el gremio inmobiliario, esto resulta problemático, ya que desde la promulgación de la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible (Ley DUS) en julio de 2021, las municipalidades contaban con 18 meses para cumplir con esta obligación, y hasta la fecha, solo el 12% de ellas han logrado actualizar o implementar estos instrumentos.

Eso no es todo. Para CODIP, otro aspecto relevante de la ley es la inclusión de la Contraloría General de la República como supervisora de las acciones relacionadas con la VIS. Además, el MVCS adquiere facultades de supervisión y sanción en el cumplimiento de la regulación, incluyendo la posibilidad de imponer multas o amonestaciones a los titulares de licencias.

Asimismo, se otorgan 120 días para adecuar el reglamento VIS emitido recientemente, lo que, según la CODIP, podría generar incertidumbre en el sector y fomentar el desarrollo de proyectos informales en las zonas de expansión urbana, afectando la calidad de vida de los ciudadanos.

¿Hasta cuándo la Vivienda Social seguirá siendo trastocada?

Finalmente, el gremio coincide con Facho Dede en que la derogación de ciertos artículos de la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible puede resultar perniciosa. Aunque el objetivo es regular la VIS en una ley específica, dice la CODIP, la eliminación de la obligación del Estado de garantizar la provisión de viviendas sociales en todo el territorio podría atraer consecuencias negativas. Esto abre la posibilidad de que los municipios excluyan de sus planes territoriales las condiciones y clasificaciones de suelo necesarias, lo que podría limitar el acceso a viviendas asequibles.

En este contexto, la CODIP, que agrupa al 85% de la oferta inmobiliaria formal de Lima Metropolitana, ha expresado su preocupación por los posibles impactos en el sector y en la planificación urbana. La falta de claridad en algunos aspectos -sumado a los plazos ajustados de implementación-, plantea más dudas que certezas tanto para autoridades como para desarrolladores, pero, sobre todo, para cerca de 600.000 familias que no cuentan con una vivienda en el Perú y más de 1,3 millones que viven en condiciones inadecuadas.

Con el objetivo de apoyar a las familias más vulnerables de Bogotá, la administración distrital lanzó el programa ‘Tu Ingreso, Tu Casa’, una iniciativa en conjunto de la Secretaría de Integración Social y la Secretaría del Hábitat.

Este proyecto busca facilitar el acceso a vivienda propia a hogares con ingresos entre uno y dos salarios mínimos mensuales, mediante subsidios para el arrendamiento que, a su vez, permitan generar un ahorro destinado a la adquisición de Vivienda de Interés Social (VIS) o Vivienda de Interés Prioritario (VIP). El programa beneficiará a 4.000 hogares durante la administración actual.

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El secretario de Integración Social, Roberto Angulo, señaló: “Estamos haciendo el lanzamiento del programa Tu Ingreso, Tu Casa, que es el ingreso de las personas vulnerables a una casa digna. Aquí estamos haciendo un compromiso para que los hogares empiecen a ahorrar con las ayudas que brinda el Distrito”. Además, explicó que este programa responde a la idea de sembrar las bases de una “política social del futuro”, enfocándose en familias clasificadas en el sistema Sisbén bajo las categorías B5 y C5.

La estrategia permitirá a las familias beneficiarias recibir apoyo económico por un tiempo limitado: durante un lapso de entre 12 y 18 meses, dependiendo del tipo de vivienda que deseen adquirir. De acuerdo con el Distrito, el subsidio cubrirá montos como 300.000 pesos mensuales para ahorro en el caso de VIS y 350.000 pesos para VIP, además de 882.570 pesos provenientes del programa ‘Ahorro para Mi Casa’ para cubrir costos de arriendo. Este enfoque promueve el ahorro programado, que permitirá a los beneficiarios reunir el monto necesario para el pago inicial de sus viviendas.

En palabras de Vanessa Velasco, secretaria del Hábitat, “la idea es que adicional a la suma de estos subsidios, el hogar ahorre 384.345 pesos al mes, correspondientes al 0,27 salarios mínimos legales vigentes en 2025″. Velasco indicó que ese ahorro programado será depositado en una cuenta específica como medida para fomentar hábitos financieros que consoliden las posibilidades de adquisición de vivienda propia. “Esto ayudará a las familias a cumplir su sueño de tener vivienda propia”, comentó Velasco.

Se espera que en 2025 la Alcaldía Mayor de Bogotá haya invertido aproximadamente 7.432,8 millones de pesos en subsidiar la adquisición de viviendas VIP y VIS. Estas inversiones se dividen en más de 3.238,6 millones para hogares interesados en VIP y 4.194,2 millones para VIS. Además, los subsidios del programa ‘Tu Ingreso, Tu Casa’ podrán sumarse a otros ofrecidos por las Cajas de Compensación Familiar o a iniciativas como el subsidio de Oferta Preferente, que asigna entre 20 y 30 salarios mínimos mensuales legales vigentes (Smmlv) para VIS y VIP.

El programa está alineado con estrategias generales del distrito, como el plan ‘Mi Casa En Bogotá’, promovido por la Secretaría de Hábitat, y complementa esfuerzos previos del programa Ingreso Mínimo Garantizado (IMG). Esta complementariedad busca atender las necesidades de población de bajos recursos y ubicarse como una solución integral a la problemática de la falta de vivienda en la capital del país.

Para ser beneficiario del programa, los hogares deberán cumplir varios requisitos, entre ellos, que las viviendas a adquirir estén dentro de Bogotá, cuenten con acceso a servicios públicos y no estén localizadas en zonas de alto riesgo o áreas protegidas. Adicionalmente, no deben tener propiedades previas ni haber recibido subsidios de vivienda en el pasado.

El alcalde Carlos Fernando Galán lidera este proyecto con la expectativa de sentar un precedente en cuanto a inclusión social y acceso a vivienda digna en Bogotá. Con este tipo de iniciativas, además de garantizar una mejor habitabilidad, se busca romper ciclos de pobreza y fortalecer la construcción de un tejido social más equitativo.

El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) oficializó este jueves 10 de abril el nuevo Reglamento de la Vivienda de Interés Social (VIS), aprobado mediante el Decreto Supremo N° 005-2025-VIVIENDA. Este documento reemplaza al reglamento anterior, establecido bajo el D.S. N° 006-2023-VIVIENDA, y establece criterios más claros y estrictos para la asignación de beneficios en proyectos habitacionales dirigidos a reducir la brecha de acceso a vivienda en el país, tras una larga batalla a nivel del Tribunal Constitucional por una controversia que involucraba edificaciones de más de 15 ó 20 pisos en zonas top de Lima (Miraflores, Surco, San Isidro, etc) donde antes solo estaban permitidos 5 ó 6.

Una de las principales novedades es la inclusión de condiciones específicas que deben cumplir los beneficiarios. Por primera vez, se han definido de manera explícita los requisitos que los postulantes a la VIS deben satisfacer para acceder a este tipo de programas. Entre ellos, se destaca que los beneficiarios no deben haber recibido previamente bonos estatales ni ser propietarios de una vivienda. Además, se establece que la adquisición de la vivienda debe corresponder a su primera compra, lo que refuerza el objetivo de atender a familias que aún no cuentan con un hogar propio. Pero no es el único cambio trascendental, pues también se han eliminado los departamentos de menos de 40 metros, incluso para una habitación. A continuación, revisamos 8 aspectos clave del nuevo reglamento:

1. No más departamentos de menos de 40 metros cuadrados en el Perú

El nuevo reglamento del Ministerio de Vivienda establece nuevas condiciones de los proyectos de VIS. En el artíuclo 18, se señala expresamente que el Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) es el instrumento que plantea las condiciones de edificabilidad, y que las municipalidades provinciales determinan la zonificación y los parámetros para la construcción. Para ello, asesta un golpe mortal sobre los departamentos de menos de 40 metros cuadrados.

En adelante, el área techada para VIS sin capacidad de ampliación será desde 40 metros cuadrados, incluso para los de una habitación, y el área techada de la vivienda unifamiliar en su forma inicial como módulo básico de vivienda con posibilidad de expansión (Techo Propio) pasa de 25 a 35 metros cuadrados, “para lo cual el diseño del proyecto debe considerar dentro del terreno, el espacio adicional para la ampliación de manera integral”.

Además, el área de los lotes para habilitaciones urbanas para VIS será desde 66 metros cuadrados, con un frente desde 5,50 metros lineales, pudiendo tener el lote un área desde 60 metros cuadrados “si se proyecta una vivienda unifamiliar de dos pisos desde 50 metros cuadrados de área techada”, sin perjuicio de lo establecido por las municipalidades provinciales en sus Planes de Desarrollo Urbano (PDU).

“Del 100% de los departamentos de un dormitorio que manejamos, el 99% tiene un área menor a 40 metros cuadrados. El precio depende de la zona; pero pasar de 33 a 40 metros es subir 20% el espacio mínimo y también los hará más caros. Podría caer la demanda, pese a ser un nicho que funcionaba. De por sí, ya no se están presentando proyectos en distritos como San Isidro o Miraflores, donde se dieron los problemas”, señala José Espantoso, presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI).

ASEI había llevado a la mesa de trabajo con el Ministerio de Vivienda una propuesta para que siguiera siendo el mercado el que determinara cuáles deberían ser las áreas mínimas para la VIS, “tal cual ocurre con éxito en todas partes del mundo”, con una tendencia hacia complejos mixtos con piscinas, áreas comunes, gimnasios compartidos, entre otros.

Donde ASEI sí encuentra algo más de coincidencia con el Ministerio de Vivienda es con los 35 metros cuadrados para la VIS con potencial de crecimiento, un tema “sensible” para garantizar mejores condiciones para las familias, pero donde aseguran falta un aumento del Bono Familiar Habitacional (BFH). “Porque la idea es hacerle el cierre financiero. Debe aumentar el subsidio y actualizarse el valor de la vivienda”, dice Espantoso.

“Algo en lo que hemos hecho incidencia y en lo que quisiéramos insistir al ministerio es que hay que fortalecer el programa Techo Propio Multifamiliar, porque esto permite acercar los proyectos a las zonas urbanas consolidadas y evitar así que cuando se le da un módulo venga luego la autoconstrucción, al hacerse la tierra más cara. Ese bono tendría que ser mejor o un poco mayor, y eso es algo que seguimos hablando para lograrlo en el corto plazo”, adelantó Espantoso.

2. Se va el Rango 5, los departamentos más caros de la Vivienda Social

El Rango 5 del Nuevo Credito Mivivienda desaparece y da paso a la denominada “Vivienda Única”. Cuando una familia accede a un crédito hipotecario del Estado, el Fondo Mivivienda aplica rangos para financiar hasta el 90% del valor de la vivienda (el otro 10% es la famosa inicial) hasta por 25 años, además de entregar un Bono del Buen Pagador (BBP) escalonado. El más alto de ellos, el Rango 5, cubría, departamentos cuyo precio iba desde los S/362.100 hasta los S/488.800. Este monto había sido recientemente actualizado de acuerdo al avance de la inflación de Lima Metropolitana el año pasado, pero siempre estuvo sujeto a controversia porque se consideraba que no ayudaba a las familias de menos recursos.

José Espantoso considera que el Ministerio de Vivienda ha cometido un error. A diferencia de los otros cuatro rangos, el Rango 5 era el único que no contaba con subsidio directo, porque se financia a través del Servicio de Cobertura de Riesgo Crediticio- CRC, mediante el cual las Instituciones Financieras Intermediarias otorgan créditos Mivivienda con sus propios recursos. Pero eso no es todo, pues en un conjunto residencial las viviendas de Rango 5 (por lo general, los departamentos de tres dormitorios) ayudan a financiar a los subsidiados dentro del mismo proyecto, es decir, los que van del rango 1 al 4 (departamentos de 1 o 2 dormitorios).

Según estimaciones de Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), el 60% de la oferta de departamentos Mivivienda en Lima Metropolitana pertenece o se sitúa en el Rango 5, situación que, en Lima Top, roza el 80%. Las inversiones estimadas por ASEI para este rango rondan los S/6.000 millones, por lo que, en la práctica, brindan el mayor soporte a su negocio. Pero hay dos letras pequeñas: tras la publicación del nuevo reglamento, se respetaran los proyectos y anteproyectos con Rango 5 ya en marcha, mientras que, su eliminación del sistema, recién será efectiva desde el 1 de enero de 2026.

Esto brinda mayor predictibilidad a desarrolladores inmobiliarios que, en opinión de ASEI, podrían acelerar sus decisiones de inversión este año para siempre aspirar a contar con proyectos del Rango 5. Una maratón inmobiliaria para la adquisición de los terrenos que ya se tenían en la mira, aunque con futuras zonas donde “los tres dormitorios ya no serán considerados”.

“Al perder el Rango 5, significa que los departamentos con este valor dejarán de ser considerados dentro del porcentaje obligatorio de las unidades VIS que se exigen por normativas provinciales, y eso puede afectar en el largo plazo, aunque no en lo inmediato pues hay contratos firmados. Al menos, nos han dado un plazo y esto lo están haciendo a partir del 2026. Hemos visto situaciones anteriores donde quitaban el subsidio de un día para el otro y dejaban al proyecto colgado”, dijo.

3. El Estado podrá construir viviendas para alquiler: ¿Como la Villa Panamericana?

El nuevo reglamento introduce la posibilidad de que el Estado invierta directamente en proyectos de alquiler. Según explicó Aldo Facho Dede, arquitecto urbanista y cofundador de la Red Latinoamericana de Urbanistas, esta normativa permite que el gobierno financie la construcción de edificios destinados al arrendamiento, una estrategia que busca atender a sectores de la población que actualmente no cuentan con una oferta formal de vivienda.

Esta disposición representa un cambio significativo en el rol del Estado en el sector habitacional. Desde la Constitución de 1993, el Gobierno peruano había dejado de ser ejecutor directo de proyectos de vivienda, limitándose a actuar como “promotor”. Sin embargo, con esta nueva normativa podrá destinar recursos públicos para desarrollar infraestructura habitacional bajo el modelo de alquiler, utilizando mecanismos legales como la administración directa o a través de entidades especializadas.

El artículo 14 establece la modalidad de “VIS de Arrendamiento”, que habilita al Estado a ejecutar proyectos de vivienda social de alquiler mediante esquemas como las Obras por Impuestos (OxI), mecanismo a cargo de ProInversión. Este modelo permite que empresas privadas financien la construcción de infraestructura pública a cambio de beneficios fiscales, lo que podría acelerar la implementación de estas iniciativas. Además, las edificaciones destinadas a este propósito podrán incluir usos mixtos, es decir, combinar espacios residenciales con áreas comerciales o de servicios, lo que incrementaría su funcionalidad y sostenibilidad.

“Esta normativa podría aplicarse a proyectos ya construidos, como la Villa Panamericana, un complejo habitacional desarrollado para los Juegos Panamericanos de Lima 2019″, explica. Este espacio, que actualmente se encuentra subutilizado, podría ser adaptado al modelo de vivienda de alquiler social, ofreciendo una solución inmediata para cientos de familias. Aunque esta medida podría generar competencia con el sector privado, el experto espera que el Estado enfoque sus esfuerzos en zonas donde actualmente no existe una oferta formal debido a las limitaciones del mercado.

Finalmente, otro aspecto bastante relevante del reglamento es la posibilidad de otorgar subsidios para las viviendas de alquiler social. Según Facho Dede, esta medida podría fortalecer significativamente la oferta de este tipo de vivienda en los próximos años, haciendo que sea más accesible para las familias de menores ingresos.

4. La nueva “Vivienda progresiva”, otra forma de sacar del juego a la autoconstrucción

El nuevo reglamento contempla el reconocimiento de la vivienda progresiva como una modalidad válida para acceder a subsidios y créditos de vivienda de interés social (VIS). Sin embargo, esta disposición del Ministerio de Vivienda genera cuestionamientos sobre su viabilidad en un país donde el 80% de las viviendas han sido construidas de manera autogestionada.

De acuerdo con Facho Dede, el reglamento establece que las viviendas progresivas deben haber sido construidas con “la debida asistencia técnica en los procesos de diseño y ejecución”. Este requisito, aunque busca garantizar la seguridad de las edificaciones, resulta problemático en el contexto peruano, donde la mayoría de las viviendas autoconstruidas no cuentan con proyectos arquitectónicos, planos técnicos ni supervisión profesional. En su lugar, estas edificaciones suelen ser levantadas por los propios ocupantes o por maestros de obra sin formación técnica formal.

El primer problema radica en que el reglamento solo reconoce las construcciones que hayan contado con asistencia técnica adecuada, un aspecto que no se cumple en la mayoría de las viviendas autoconstruidas del país. En segundo lugar, la norma no enfatiza cómo se garantizará esta asistencia técnica ni detalla los mecanismos para su implementación. Esto deja abierta la posibilidad de que se prioricen procesos de formalización de viviendas existentes en lugar de un acompañamiento técnico efectivo durante su construcción.

Otro punto crítico señalado por Facho Dede es la exclusión de actores fundamentales en el proceso de asistencia técnica, como colegios profesionales de ingeniería y arquitectura, así como municipalidades. Estas instituciones, que tradicionalmente participan en el diseño y supervisión de proyectos de construcción, no han sido incluidas en el reglamento como parte del proceso de implementación de la norma.

La ausencia de estos actores podría limitar la capacidad del reglamento para garantizar que las viviendas progresivas cumplan con los estándares necesarios. Además, Facho Dede cuestionó si los subsidios previstos en la norma serán suficientes para cubrir los costos asociados a la asistencia técnica y a la adecuación de las viviendas a los requisitos establecidos. En la práctica, la nueva normativa podría tener un impacto nulo o incluso regresivo en la oferta y producción de la VIS.

5. ¿Más terrenos perdidos como el Cuartel San Martín para la VIS?

El reciente reglamento sobre VIS especifica disposiciones clave para el uso de terrenos estatales en proyectos habitacionales con participación del sector privado. Sin embargo, la normativa no establece con suficiente claridad que estos predios deben destinarse prioritariamente a reducir la brecha habitacional, lo que podría limitar su impacto en la promoción de viviendas formales y dignas.

De acuerdo con el reglamento, el Estado peruano, a través de la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales (SBN), los gobiernos regionales con funciones transferidas y otras entidades del Sistema Nacional de Bienes Estatales (SNBE), puede transferir terrenos de su propiedad para proyectos de VIS. Sin embargo, Facho Dede señaló que la normativa no enfatiza que estos terrenos deben priorizarse para la VIS, lo que podría abrir la puerta a que sean utilizados para fines comerciales u otros proyectos que no contribuyan directamente a reducir el déficit habitacional. Aquí tenemos que hablar del Cuartel San Martín.

Ubicado entre los distritos de San Isidro y Miraflores, este predio, originalmente propiedad del Ejército, fue vendido para un conjunto que contemplaba centros comerciales, salas de convención y viviendas, a cargo originalmente de Urbi Propiedades del Grupo Intercorp. Sin embargo, el proyecto ha quedado detenido en el tiempo hasta el día de hoy debido a problemas de autenticación con los cabildos locales. Según Facho Dede, este tipo de situaciones podría repetirse si no se establece de manera explícita que los terrenos estatales deben destinarse prioritariamente a la VIS.

El especialista considera que el reglamento actual representa una oportunidad perdida para establecer lineamientos más estrictos sobre el uso de terrenos estatales. Si bien reconoce que la normativa menciona la posibilidad de destinar estos predios a la VIS, señala que el Ministerio de Vivienda no establece de manera categórica que este deba ser su principal objetivo.

6. Los estacionamientos en el proyectos VIS

El nuevo reglamento elimina los incentivos fijados mediante el número de estacionamientos para los proyectos VIS. Los desarrolladores inmobiliarios consideran que este cambio es negativo, pues el propio Tribunal Constitucional (STC 302/2023) ratificó la competencia exclusiva del Ministerio de Vivienda para regular el número de estacionamientos, tal y como lo regula el Reglamento VIS del D.S. N° 006-2023-MVCS. Por tal motivo, estiman un impacto en el desarrollo VIS multifamiliar.

Para ASEI, el Ministerio de Vivienda ha renunciado a su labor de incentivar VIS con beneficios edificatorios y lo ha dejado en manos de las municipalidades provinciales. Eso no solo incluye zonificación y altura, sino también estacionamientos. Pero hay algo en lo que gremios como ASEI van a apoyar al ministerio, según Espantoso: lograr que los Programas de Desarrollo Urbano (PDU) y reglamentos subnacionales sean atractivos a la inversión, no tanto para el desarrollador, sino para las familias.

“Hoy en el mundo se habla de movilización sostenible. Puede venir un alcalde que diga: en departamentos de 1 dormitorio hay 1 estacionamiento en Puente Piedra, por ejemplo. Nadie va a comprar estacionamientos y, entonces, ¿qué pasa? Se encarece el proyecto y, con eso, la persona no accede a vivienda. Al final te puedes quedar con estacionamientos invendibles y la próxima vez ningún desarrollador apuesta por el distrito. La idea era hacer un match entre las familias y la oferta”, refiere.

7. VIS de segundo uso: la nueva apuesta del Ministerio de Vivienda

El nuevo reglamento de la VIS en el Perú también establece la denominada “VIS de segundo uso”, un movimiento arriesgado, en opinión de ASEI, pues genera al Estado “subsidios más costosos en viviendas que se deterioran con el tiempo”, con condiciones de habitabilidad menos adecuadas y de menor calidad de vida para las familias que se busca beneficiar, lo que no contribuirá a reducir la brecha habitacional en términos cualitativos.

“El propio Reglamento VIS contempla las modalidades VIS, Mejoramiento de la vivienda y vivienda en arrendamiento, cuyos subsidios son menos costosos y se ofrecen viviendas adecuadas para las familias sin posibilidad de adquirir vivienda nueva, generándoles mejor calidad de vida”, destaca Espantoso.

8. ¿Y quién se encargará de la fiscalización de la VIS?

Por último, el Ministerio de Vivienda establece un Registro Nacional de Vivienda (RENAVI) como parte del nuevo reglamento de vivienda social. Esta herramienta estará integrada en la plataforma del Observatorio Urbano Nacional, lo que permitirá a los desarrolladores y otros actores del sector remitir información detallada sobre los proyectos de VIS. Este registro busca garantizar un mayor control, transparencia y seguimiento en la ejecución de estos proyectos.

El nuevo RENAVI será clave para identificar las ubicaciones de los proyectos de VIS y verificar que cumplan con los parámetros establecidos en el reglamento. La plataforma no solo facilitará el monitoreo de los proyectos, sino que también promoverá una autorregulación dentro del sector inmobiliario. Esto permitirá que los desarrolladores se ajusten a las normativas y aseguren que los proyectos aprobados cumplan con los requisitos mínimos de vivienda social.

Así, la supervisión del cumplimiento de las normas seguirá siendo responsabilidad de la cartera, a través de su Dirección General de Políticas y Regulación en Vivienda y Urbanismo (DGPRVU) o del Fondo Mivivienda. Sin embargo, Facho Dede señala que esta medida podría resultar insuficiente debido a las limitaciones del ministerio para fiscalizar y regular a nivel nacional.

El experto sugirió que, para garantizar que los subsidios lleguen a los destinatarios que realmente los necesitan, sería necesario involucrar a otros actores en el proceso de supervisión. Entre ellos, mencionó a las municipalidades provinciales y distritales, así como a los colegios profesionales, con quienes se podrían establecer alianzas estratégicas. Estas colaboraciones permitirían una fiscalización más efectiva y descentralizada, asegurando que las normativas se cumplan en todo el territorio nacional.

La Vivienda Social y un reglamento largamente esperado

Con la publicación del nuevo reglamento, el Gobierno peruano espera reducir el déficit habitacional y la promoción de un acceso más equitativo a la vivienda. Las disposiciones incluidas en el Decreto Supremo N° 005-2025-VIVIENDA representan un avance angular en la política habitacional del país, al establecer un marco normativo más claro y transparente.

Sin embargo, el impacto de estas medidas dependerá en gran medida de su implementación efectiva y de la capacidad del Ministerio de Vivienda para supervisar el cumplimiento de los requisitos establecidos, pues la entidad todavía debe aclarar a partir de cuándo estarán en marcha las dimensiones superiores a los 40 metros cuadrados y hasta qué nivel de gobierno, dado la predominancia que han adquirido los municipios provinciales. La especificación de las condiciones para los beneficiarios y la sustitución del reglamento anterior son pasos importantes hacia la construcción de un sistema habitacional más justo y eficiente.

El sector inmobiliario de Lima Metropolitana experimentó un crecimiento notable durante 2024, con un aumento del 30% en las ventas de unidades habitacionales en comparación con el año anterior. Según informó Ana Cecilia Gálvez, gerente general de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), las ventas pasaron de 16.502 unidades en 2023 a 21.467 en 2024.

El crecimiento del mercado no solo se reflejó en el número de unidades vendidas, sino también en el valor total de las ventas, que alcanzó los 9.606 millones de soles en 2024, un 24% más que los 7.725 millones registrados en 2023.

Sin embargo, este aumento en el valor fue menor al crecimiento en el número de unidades, lo que, según ASEI, indica una preferencia por viviendas más pequeñas y accesibles. El área promedio de los departamentos vendidos disminuyó un 17% desde 2020, pasando de 76 metros cuadrados a 65,4 metros cuadrados en 2024.

La absorción del mercado y la velocidad de ventas muestran señales positivas

El índice de absorción, que mide la proporción de unidades vendidas frente a la oferta disponible, alcanzó un 18% en 2024, una mejora notable frente a los índices negativos registrados en años anteriores: -16% en 2021, -11% en 2022 y -1% en 2023. Este indicador refleja una recuperación sostenida del mercado inmobiliario en Lima Metropolitana.

Además, la velocidad de ventas mensual por proyecto también mostró una mejora, pasando de 1,4% en 2023 a 1,7% en 2024. Este dato sugiere que los desarrolladores están logrando colocar sus unidades en el mercado de manera más eficiente, lo que podría estar relacionado con la oferta de viviendas más pequeñas y con precios más accesibles.

La vivienda de interés social, motor del crecimiento del sector

Un factor clave en el crecimiento del mercado inmobiliario en 2024 fue la Vivienda de interés social (VIS), que representó el 69% de las ventas totales. Estas viviendas, cuyo precio no supera los 479.300 soles, han sido fundamentales para dinamizar el sector.

La vocera de ASEI destacó que cada sol invertido en subsidios genera un retorno significativo para el Estado. En el caso de MiVivienda, el retorno es de 24 soles por cada sol invertido, mientras que en Techo Propio el retorno es de 1,5 soles. Esto se debe a que los proyectos de vivienda movilizan diversos sectores económicos, como la construcción, los materiales, los gastos municipales y la mano de obra.

¿Cuál fue el precio promedio por metro cuadrado en Lima Metropolitana?

El mercado inmobiliario de Lima Metropolitana también ha experimentado un cambio en las preferencias de los compradores. Las familias continúan siendo el principal grupo de compradores, representando el 38% de las adquisiciones en 2024. Sin embargo, se ha observado un crecimiento en la demanda de departamentos de un dormitorio, cuya participación pasó del 10% hace ocho años al 24% en 2024.

Según ASEI, los desarrolladores están diseñando departamentos más pequeños no solo para reducir el precio de venta, sino también para optimizar los espacios y ofrecer áreas comunes que sirvan como zonas de desahogo para las familias.

El precio promedio por metro cuadrado en Lima Metropolitana fue de 6.929 soles en 2024, mientras que el ticket promedio por departamento se situó en 447.590 soles, una cifra inferior a los 468.155 soles registrados en 2023. Este ajuste en los precios también ha contribuido a hacer más accesibles las viviendas para un mayor número de compradores.

ASEI: impacto económico del sector inmobiliario

El sector inmobiliario es uno de los principales motores de la inversión formal en el Perú, representando el 9,2% del Producto Bruto Interno (PBI), solo por detrás de la minería, que aporta el 9,9%. En 2023, el sector generó 257.000 empleos directos e indirectos, según datos de ASEI. Sin el aporte del sector inmobiliario, la inversión formal en el país podría reducirse en aproximadamente un punto porcentual.

Entre los principales desafíos que el sector podría encontrar en el 2025, año en el que “se espera que el mercado mantenga su dinamismo”, la especialista identificó el avance de la criminalidad y la extorsión, que amenazan el avance de la construcción formal no solo en Lima Metropolitana, sino en todo el país.

Para ASEI, es el mercado inmobiliario el que debe determinar las dimensiones mínimas de la VIS, y no el Estado, posición que han expuesto ante el viceministro David Ramos López el pasado 20 de enero. La gerenta Gálvez considera que, con esos 40 metros cuadrados, sería complicado colocar tres dormitorios, aunque ve posibles dos. Por tal motivo, desde ASEI han lanzado una contrapropuesta al MVCS.

“Tanto nosotros, como la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI PERÚ) y Capeco -los tres gremios nos movemos juntos-, hemos presentado una carta con todas nuestras observaciones al reglamento. Consideramos que se está dejando de lado muchas prerrogativas que antes tenía el MVCS en relación a la norma, pues el promedio es de dos o tres dormitorios para la VIS y no creemos que se muevan las preferencias del consumidor. Por eso, estamos a la espera de que se haga un poquito más grande [el área mínima de la VIS para recibir subsidios]”, declaró.

Recientemente, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) lanzó una nueva propuesta de reglamento para el desarrollo de la Vivienda de interés social (VIS) en el Perú, luego de un año cargado de incertidumbre para el sector inmobiliario, que vio cómo muchos de sus proyectos se veían paralizados por municipalidades como Surco, Miraflores y San Isidro. El plazo para recibir comentarios vence este lunes 27 de enero.

Jose Espantoso, presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), considera que la medida todavía es perfectible y requerirá reglamentos operativos adicionales, por lo que anticipa un trabajo más cercano con las municipalidades para generar los incentivos edificatorios que se necesitan. En el centro del debate, los departamentos de menos de 40 metros cuadrados con subsidio estatal.

¿Cómo reciben este nuevo proyecto de reglamento VIS desde el sector de desarrolladores inmobiliarios?

Nosotros creemos que la publicación del proyecto de reglamento para la Vivienda Social es una medida necesaria para dar predictibilidad a todos los agentes del sector inmobiliario. Teníamos un proyecto de derogación de la normativa vigente (el Decreto Supremo N.° 006-2023-VIVIENDA), y es bueno que el MVCS haya sacado esta publicación del proyecto de reglamento que, como tú sabes, suma al debate. Así lo dispuso el Tribunal Constitucional.

También notamos claramente que el MVCS ha renunciado a regular la promoción con incentivos edificatorios para una VIS más asequible. A pesar de que el Tribunal Constitucional estableció que tiene facultades para ello -sin tocar zonificaciones y alturas, ojo, eso se lo había dado las municipalidades provinciales-. Pero ahora el ministerio le está dando a las municipalidades provinciales los parámetros edificatorios y remite todo al Reglamento Nacional de Edificaciones.

El dilema de las áreas mínimas para un departamento VIS

Se han reducido algunas áreas mínimas para la entrega de subsidios para la construcción de proyectos.

El MVCS ha reiterado, como lo venía haciendo el reglamento de Techo propio, las áreas mínimas de 35 metros cuadrados. Actualmente eran 25, la ha pasado 35, y con un área de terreno mínima de 70 metros.

Cuando tú aumentas el área, en el caso de Techo Propio sobre todo, dicho proceso tiene que venir acompañado por un mejor subsidio, porque lejos de acercar a la población a que compre una vivienda, al aumentar el área del producto este puede volverse más caro, y la idea es que la gente pueda acceder.

¿Y en cuanto a la limitación de 40 metros cuadrados para departamentos nuevos con VIS?

Y ya hablando del nuevo Crédito Mivivienda, con un área mínima de 40 metros cuadrados, nosotros sostenemos que eso lo debería dictaminar el mercado. El mercado ha venido recibiendo bien los departamentos de un dormitorio de 35 o 33 metros bien desarrollados, bien pensados arquitectónicamente, como existen departamentos de un dormitorio en distintas ciudades del mundo como Santiago, México DF, Bogotá.

Una pareja que decide no tener hijos durante un tiempo, puede vivir tranquilamente en su primera vivienda de 35 metros con cocina, baño, sala, y todo se desarrolla sin problemas. Eso es un tema que queremos trasladarle al MVCS.

MVCS tendrá que demostrar que su nuevo reglamento VIS funciona

¿Y en cuanto a los aspectos positivos del proyecto de reglamento de la VIS?

Como aspectos positivos, nosotros saludamos que el ministerio promueva un trabajo conjunto con las municipalidades para delegar la tarea de hacer los Planes de desarrollo urbano (PDU), con parámetros edificatorios y con incentivos.

Este énfasis en promover un trabajo conjunto con las municipalidades para generar incentivos edificatorios para la VIS va a requerir de mucha gestión del ministro, de sus funcionarios, de los Consejos Municipales para lograr ordenanzas. Acordémonos que, desde la expedición del actual reglamento -el que está actualmente vigente, que lo están derogando- no se ha expedido una sola ordenanza VIS.

Es decir, en ocho o seis meses vamos a decirle al ministro ‘oye, qué bueno que propusiste tu reglamento para trabajar conjuntamente con las municipalidades y sacar parámetros edificatorios que incentiven la producción de VIS. Buenísimo. Pero, ¿cuántas has sacado hasta ahora?’ Y ojalá que la respuesta sea positiva y que tengamos realmente planes de desarrollos urbanos en todo el Perú en el corto plazo.

Es un gran reto para la Vivienda Social el que se pone adelante.

Solamente para hablar de Lima, recordemos que Lima tiene un plan urbano del año noventa, y yo sé que ya están trabajando en Lima para tener ordenanzas por las distintas periferias, este, centro, norte, etcétera. Pero todavía no tenemos algo en marcha, algo vigente. Ojalá que rápidamente tengamos PDU en casi todo el país, porque es urgente densificar las ciudades, crecer hacia arriba y tener planes actualizados que promuevan un crecimiento ordenado para la VIS con la finalidad de abaratar suelo y que más familias puedan acceder.

Porque si tú das densificación, das alturas, lo que hace es abaratar suelo y entonces haces que más personas vivan en zonas consolidadas y que puedan acceder a una vivienda. Obviamente sin planes actualizados que promuevan la densificación e el crecimiento de la ciudad no va a ser sostenible y seguirá ganando la ocupación ilegal y la informalidad, que es lo que no queremos.

Subsidios para alquiler de vivienda y autoconstrucción en el Perú

El MVCS ahora también ha propuesto una VIS para alquiler.

La VIS para arrendamiento es una modalidad súper interesante que la venimos trabajando hace tiempo, impulsándola con el MVCS. Para cerrar el déficit habitacional, la única manera no es con compraventas, sino también con arrendamiento.

Nos gusta también que hayan reiterado el tema de las obras por impuestos (OxI) para la VIS, es otro indicador importante también en este afán de promover más viviendas sociales. Nos parece una buena iniciativa y también es un parámetro a medir en el tiempo.

¿Cómo ven la promoción de la autoconstrucción?

Si bien nos parece interesante que el Estado regule la VIS para la construcción de vivienda progresiva, lamentablemente la autoconstrucción en gran porcentaje nace de la ocupación ilegal del suelo mediante el tráfico de terrenos. Y la preocupación es que esto no vaya a convertirse en un gatillador para las mafias.

Como concepto, lo encontramos interesante, pero el reglamento operativo tiene que ser muy claro, de tal manera que no se convierta en un incentivo perverso al tráfico ilegal de terrenos. ¿Me explico? Proponen, pero no hay un norte de cómo va a funcionar. Solo tenemos un documento muy escueto que deriva mucho en los reglamentos operativos por las diversas modalidades de VIS.

Y ahora, en el caso que mencionaba al inicio sobre este, eh, eh, este abandono, por así decirlo, por parte del Ministerio de Vivienda, a su responsabilidad justamente de definir los parámetros. ¿Cómo lo ven ustedes lo van a, eh, volver a poner sobre la mesa?

No, nosotros somos muy respetuosos del fallo del Tribunal Constitucional. Entonces, nos parece bien que el MVCS haya respetado la sentencia y les esté dando a las municipalidades provinciales la tarea de definir tema de zonificación y desarrollo.

Y es una decisión que nosotros vamos a respetar. Lo único que decimos que, ahora, esto está en cancha de las municipalidades provinciales. Ojalá que el ministro tenga esta capacidad de juntarse rápidamente con las municipalidades para consensuar estos PDU, que son necesarios para la producción de la Vivienda Social.

Un nuevo concepto en el vecindario: la ‘Vivienda Única’ del reglamento VIS

¿Y en cuanto a la nueva reconfiguración de los tramos para construcción?

Hay algunas cosas que necesitamos aclarar. Por ejemplo, necesitamos aclarar el tema de del Tramo 5, porque cuando leemos el reglamento, nosotros sentimos que hay una limitación y eso es peligroso. Se estaría limitando la posibilidad de adquirir VIS financiada por créditos hipotecarios especiales otorgados por los bancos, sin necesidad de tener un subsidio estatal. Actualmente, se puede adquirir VIS para el Tramo 5 sin un sol de subsidio, o sea, no recibe nada del Estado.

El Tramo 5 vigente (las VIS de entre S/355.000 y S/479.000) no cuenta con subsidio y los recursos para su financiamiento no son del fondo Mivivienda sino de la banca privada, que en este nuevo reglamento estarían quedando fuera. Es necesario precisar esto, en vista que este rango beneficia a miles de peruanos, genera un gran efecto multiplicador en la economía e importantes ingresos al tesoro público, que permiten subsidiar los rangos de valores menores de vivienda que sí tienen bono

Así como está presentado el proyecto de reglamento, ¿debe salir publicado?

No, y por eso justamente se trata de una prepublicación para tomar conocimiento y entrar al debate. Es el momento oportuno para llevar propuesta. Discutir los temas que ameritan una aclaración.

Pero esperemos que no de de ninguna manera se trabe tampoco el proceso, porque no podemos vivir sin predictibilidad eternamente en el sector inmobiliario.

Sí, 100% de acuerdo. Nosotros apostamos a que esto tiene que ser un proceso rápido. Los reglamentos operativos tienen que salir de manera rápida, porque lo que no puede pasar es que no tengamos un un reglamento VIS. Eso va a ser el gran reto en los próximos tiempos.

¿Usted cree que este reglamento ponga finalmente coto a esta controversia con los municipios, como Surco y Miraflores?

Definitivamente. Eso es lo que lo que esperábamos, porque ha habido una buena disposición, digamos, del MVCS, y también de los alcaldes que estaban en conflicto. Están recogiendo las opiniones de ellos y por supuesto esperamos es que una vez publicado este reglamento podamos tener la predictibilidad que el sector necesita para hacer seguir siendo un actor súper importante dentro de la inversión privada.

El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú ha presentado un nuevo proyecto de reglamento para la Vivienda de Interés Social (VIS), según lo establece la Resolución Ministerial N.° 008-2025-VIVIENDA. El documento propone una serie de cambios significativos en las políticas habitacionales del país, con el objetivo de abordar las necesidades de vivienda de los sectores más vulnerables. Entre las principales novedades destacan el reconocimiento de la autoconstrucción y el alquiler como importantes mecanismos de acceso a la vivienda. Pero también hay un apartado crucial respecto a las dimensiones mínimas para la venta de un departamento VIS en Lima o provincias.

De acuerdo con el arquitecto Aldo Facho Dede, cofundador de la Red Latinoamericana de Urbanistas, este reglamento marca un cambio positivo en la forma en que el Ministerio de Vivienda asume su rol como promotor de la vivienda social. Facho destacó que le nuevo reglamento se haya alineado con las competencias de las municipalidades provinciales, respetando los parámetros urbanísticos locales, y delegando las responsabilidades a cada nivel de gobierno.

Reconocimiento de la autoconstrucción como modalidad de acceso a la vivienda

Uno de los aspectos más destacados del nuevo reglamento es el reconocimiento de la autoconstrucción como el mecanismo predominante de acceso a la vivienda en el Perú. Según el artículo 12 del reglamento, se establecen mecanismos para incentivar la formalización, el mejoramiento y la consolidación de las viviendas autoconstruidas. Esto incluye la incorporación de asistencia técnica en los procesos de diseño y ejecución, con el objetivo de garantizar la calidad estructural, la sostenibilidad ambiental y la habitabilidad de las viviendas.

El arquitecto Facho subrayó que más del 80% de las viviendas en el Perú son autoconstruidas, muchas de ellas sin supervisión técnica, lo que las convierte en construcciones de alto riesgo. Este reglamento establece que el acceso a subsidios o créditos del Fondo MiVivienda estará condicionado a la intervención profesional de arquitectos e ingenieros, lo que debiera garantizar un estándar mínimo de calidad y seguridad en las construcciones.

Impulso a la vivienda de alquiler como política habitacional

Otro eje central del reglamento es la promoción de la vivienda de alquiler como una alternativa digna de acceso a la vivienda. Aunque el bono Renta Joven ya existía como un mecanismo de apoyo, su impacto ha sido limitado debido a la falta de promoción y oferta. El nuevo reglamento, específicamente en su artículo 10, busca fortalecer esta modalidad mediante subsidios tanto para la producción de viviendas destinadas al alquiler como para el arrendamiento en sí.

Sin embargo, esta práctica ha generado una oferta precaria y sin regulación. El reglamento propone mecanismos de fiscalización y certificación para garantizar que las viviendas de alquiler cumplan con estándares de calidad y precios justos, evitando así la consolidación de la precariedad habitacional.

Áreas mínimas para viviendas: un paso hacia la dignidad habitacional

El reglamento también establece nuevas disposiciones sobre las áreas mínimas de las Viviendas de interés social. Se dispone que los departamentos deben tener un área mínima de 40 metros cuadrados (430 pies cuadrados), mientras que las viviendas unifamiliares en lote propio deben contar con al menos 35 metros cuadrados (377 pies cuadrados).

Facho destacó que esta disposición reafirma que la vivienda social debe cumplir con los mismos estándares que cualquier otra vivienda, eliminando interpretaciones que permitían áreas menores. Sin embargo, advirtió que este cambio podría encarecer la producción de viviendas, lo que requeriría un incremento en los subsidios que otorga el Fondo MiVivienda, como el Bono Habitacional Familiar o el Bono Buen Pagador, para mantener la accesibilidad a las familias de menores recursos.

Fiscalización y actualización de parámetros urbanísticos: una tarea pendiente

El artículo 16 del reglamento asigna al Ministerio de Vivienda la tarea de fiscalizar que las Viviendas de interés social cumplan con su propósito. Sin embargo, Facho señaló que esta labor es compleja debido a la limitada presencia territorial del ministerio, que opera principalmente desde Lima. Por ello, recomendó que esta responsabilidad se comparta con los municipios distritales y provinciales, acompañada de los recursos necesarios para contratar personal capacitado.

El reglamento también enfatiza la necesidad de que los gobiernos provinciales actualicen sus parámetros urbanísticos para facilitar el desarrollo de viviendas de interés social. Aunque el Ministerio de Vivienda ha publicado una guía de zonificación, la elaboración de los planes depende de las autoridades locales.

Facho destacó que esta tarea es crucial para incentivar la construcción de viviendas en zonas con alta demanda, especialmente en Lima Metropolitana y el Callao, donde los planes de desarrollo urbano interdistritales aún no han sido elaborados o aprobados. Esto trae como consecuencia que en la mayoría de los distritos la zonificación y sus reglamentos tengan cerca de 20 años de antigüedad, limitando el mejor y mayor aprovechamiento del suelo.

¿Qué pasará con los departamentos construidos con el anterior reglamento VIS?

El reglamento incluye una disposición transitoria que permite que los proyectos de Vivienda de interés social en trámite continúen rigiéndose por la normativa anterior. Esto busca evitar interrupciones en los proyectos ya iniciados, mientras se implementan las nuevas disposiciones.

Sin embargo, Facho advirtió que los desarrolladores inmobiliarios podrían enfrentar desafíos adicionales debido a la eliminación de parámetros especiales que facilitaban la construcción de viviendas sociales.

En síntesis, el nuevo reglamento para la vivienda de interés social en el Perú representa un avance significativo hacia la inclusión habitacional. Al reconocer la autoconstrucción y la vivienda de alquiler como modalidades legítimas de acceso a la vivienda, y al establecer estándares mínimos de calidad y dignidad, el Ministerio de Vivienda busca responder a las necesidades de los sectores más vulnerables. Sin embargo, su éxito dependerá de la capacidad del ministerio y de los gobiernos locales para implementar estas disposiciones de manera efectiva y coordinada.

El incremento del salario mínimo en Colombia, que para el 2024 se fijó en $1,42 millones tras un aumento del 9,54%, ha generado un efecto adverso en el sector de la vivienda, particularmente en las Viviendas de Interés Social (VIS).

Este ajuste ha llevado a un incremento significativo en los precios de estas propiedades, afectando a miles de familias que buscan cumplir el sueño de tener casa propia. Mientras que en el 2024 una vivienda VIS podía adquirirse por $195 millones, en 2025 el precio ascenderá a $213,45 millones, lo que representa un aumento de $18,4 millones.

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El impacto de esta medida no es nuevo. Desde 2022, los incrementos acumulados en el precio de las viviendas VIS han superado los $40 millones, según Portafolio. Este fenómeno se debe a que el valor de estas propiedades está indexado al salario mínimo, lo que permite a las constructoras ajustar los precios de acuerdo con los aumentos anuales.

Aunque esta práctica es legal, ha puesto en aprietos a muchas familias que, al no poder asumir los costos adicionales, se ven obligadas a reconsiderar sus decisiones financieras o incluso a desistir de la compra, perdiendo las inversiones realizadas en las cuotas iniciales.

Un ejemplo de esta problemática es el caso de Ana Rodríguez, residente de Bogotá, ella adquirió en 2022 un apartamento por $170 millones con la expectativa de escriturarlo en 2025. Según explicó al medio mencionado, los incrementos en el salario mínimo han elevado el precio de su vivienda a $213,5 millones, lo que representa un aumento total de $43,5 millones. Rodríguez relató que tuvo que ajustar su cuota inicial de $1,1 millones a $1,9 millones mensuales y abonar $10 millones adicionales como última cuota.

“Es muy frustrante. Pensé que el incremento máximo sería de $5 millones, según las proyecciones de la constructora. Ahora, estoy enfrentando un aumento total de $43,5 millones. Comprar vivienda VIS, que debería ser una solución, se ha convertido en un calvario”, expresó.

Otro caso similar es el de Leidy Ruiz, periodista de profesión, que en noviembre de 2023 inició el proceso de compra de una vivienda VIS con la constructora Las Galias. De acuerdo con Portafolio, Ruiz acordó un precio inicial de $200 millones, con pagos mensuales de $2 millones. Sin embargo, tras el reciente aumento del salario mínimo, su cuota mensual se incrementó en más de $800.000 para cubrir el diferencial de $13,5 millones. “Estaba ahorrando para poder remodelar mi apartamento cuando me lo entregaran, pero ahora no podré seguir haciéndolo hasta que termine de pagar la cuota inicial”, comentó Ruiz.

Las constructoras también enfrentan desafíos derivados de esta situación. Según un vocero de Cusezar, una de las empresas del sector, la mayoría de los compradores de VIS no perciben ingresos equivalentes al salario mínimo, sino que ganan al menos dos salarios mínimos. Esto dificulta que las familias puedan absorber el impacto del aumento del 9,54 %, ya que no se refleja proporcionalmente en sus ingresos. Además, las constructoras deben lidiar con el incremento en los costos de materiales y mano de obra, impulsados por la inflación y factores internacionales, lo que reduce su rentabilidad y complica la planificación de nuevos proyectos.

A esta problemática se suma la incertidumbre en torno a los subsidios del programa Mi Casa Ya, que en 2025 contará con menos de 20.000 cupos disponibles. Aunque estos subsidios están indexados al salario mínimo y han aumentado en proporción, no son suficientes para compensar el alza en los precios de las viviendas VIS.

Por ejemplo, una familia que en 2024 recibió un subsidio de $26 millones, en 2025 obtendrá $28,47 millones, un incremento de apenas $2,47 millones. Incluso combinando este beneficio con el subsidio de una caja de compensación, que puede alcanzar hasta 50 salarios mínimos ($71,1 millones en 2025), las familias aún deberán cubrir una diferencia significativa frente al aumento de $18,4 millones en el precio de las viviendas.

El panorama es aún más complicado para quienes adquirieron viviendas VIS de renovación urbana, cuyo valor equivale a 175 salarios mínimos. Esta situación genera incertidumbre tanto para las familias como para las constructoras, ya que el aumento en los desistimientos podría erosionar la confianza de los compradores en la industria formal.

El sector de la construcción en Colombia enfrentó un aumento significativo en los costos durante mayo de 2024, sobresaliendo los apartamentos y carreteras como los subsectores más afectados, con incrementos superiores al 3%. Este aumento se debe principalmente a la escalada en los precios de la mano de obra y los insumos.

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Según datos proporcionados por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane), el Índice de Costos de Construcción de Edificaciones (Icoced) reveló un crecimiento del 3,58% en los costos de construcción de edificaciones en comparación con el mismo período del año anterior. A su vez, el Índice de Construcción de Obras Civiles (Icociv) muestra una subida del 4,65% frente al 2023 en infraestructura horizontal. Estas cifras reflejan una tendencia al alza en los precios, a pesar de las dificultades financieras que el sector ha enfrentado en el último año.

Una de las principales razones detrás de este aumento es el encarecimiento de la mano de obra, que tuvo una variación del 8,24% respecto al mismo mes del año anterior, seguida por un incremento del 7,15% en el costo de los equipos y un 6,92% en el transporte. Estos incrementos afectan significativamente la estructura de costos de las obras tanto edificatorias como civiles.

Dentro del Icoced, se observa que, en los edificios no residenciales, los costos aumentaron un 3,57%. La mayor variación en este segmento se encontró en la edificación de infraestructura educativa, con un 4,42%, seguida por otros destinos (3,77%), bodegas (3,61%), hospitales y centros asistenciales, oficinas (3,29%), hoteles (3,22%), y comercios (3,21%). En el caso de las edificaciones residenciales, los costos subieron un 3,59% para apartamentos, que constituyen el 56,8% del peso total, mientras que en las casas el aumento fue del 2,7%.

En cuanto a la variación anual por ciudades, el informe del Dane destaca que Cúcuta tuvo la mayor variación con un 4,06%, seguida por Villavicencio (3,94%) y Manizales (3,90%). En el otro extremo, Pasto (3,06%) y Cali (3,13%) presentaron las menores variaciones de precios.

Los insumos también han jugado un papel crucial en este incremento. La cuadrilla tuvo un aumento del 8,31%, aportando 1,03 puntos porcentuales a la variación total del Icoced. Otros insumos como el concreto común y el cemento subieron un 5,65% y 4,02%, respectivamente, contribuyendo con 0,59 y 0,32 puntos porcentuales. Por otro lado, algunos insumos presentaron variaciones negativas, como la malla, que disminuyó un 11,68%, y el acero corrugado, con una reducción del 1,69%.

Según publicó el Dane, la vivienda no VIS presentó una variación anual de 3,59%, mientras que la vivienda VIS registró un 3,61%. El informe también señala que dentro de los grupos de costos, el único que presentó una variación negativa fue equipo especial para obra, con una disminución del 4,26%.

Otras obras

En mayo de 2024, el Icociv registró una variación del 4,65% en comparación con el mismo mes del año 2023. Según datos presentados, una de las cinco agrupaciones relacionadas con la construcción de obras civiles superó este promedio nacional: carreteras, calles, vías férreas, pistas de aterrizaje, puentes, carreteras elevadas y túneles, con una variación del 5,40%.

En contraste, las otras agrupaciones mostraron variaciones por debajo del promedio nacional del 4,65%. Específicamente, las construcciones en minas y plantas industriales presentaron una variación del 4,36%, mientras que las agrupaciones de tuberías para la conducción de gas a larga distancia, líneas de comunicación y cables de poder; tuberías y cables locales y obras conexas registraron un incremento del 3,58%. Además, puertos, canales, presas, sistemas de riego y otras obras hidráulicas, junto con construcciones deportivas al aire libre y otras obras de ingeniería civil, mostraron ambas una variación del 3,47%.

Al analizar las variaciones por subclases y comparar mayo de 2024 con mayo de 2023, se destacan cambios significativos. Según lo informado, las represas mostraron una variación del 7%, mientras que las tuberías de larga distancia y los puentes y carreteras elevadas presentaron incrementos del 6,72% y 6,62% respectivamente. En contraste, las menores variaciones de precios se encontraron en los sistemas de riego y obras hidráulicas de control de inundaciones (1,78%) y en los cables locales y obras conexas (0,92%).

Considerando la tipología de las obras, los caminos vecinales experimentaron la mayor subida de costos con un aumento del 7,48%. Los embalses siguieron con una variación del 7%, y la construcción de oleoductos, gasoductos y poliductos presentaron un incremento del 6,72%. Según datos proporcionados, las menores variaciones anuales se observaron en la construcción de líneas de media y baja tensión (0,09%), sistemas de riego (1,78%) y telefonía móvil (2,19%).

En términos de los grupos de costos, la variación más significativa en mayo de 2024 con respecto al mismo mes del año anterior se presentó en la mano de obra, con un incremento del 8,81%. El transporte y la maquinaria también mostraron importantes variaciones, con incrementos del 6,88% y 5,8% respectivamente. Estos datos son indicativos de las presiones inflacionarias en diferentes componentes del sector de la construcción de obras civiles.