Tal como adelantó ayer Infobae, el gobierno de la ciudad de Buenos Aires suspendió los permisos de las construcciones y reformas de los proyectos inmobiliarios por 180 días de corrido o hasta que se sancione el nuevo Código Urbanístico (CUR), lo que ocurra primero. El objetivo es evitar construcciones indiscriminadas e ingreso de autorizaciones apresuradas mientras se implementa la nueva normativa.

Esta medida se conoce días después de que el Jefe de gobierno de la ciudad de Buenos Aires, Jorge Macri, presentara a la legislatura el proyecto para los cambios al CUR, la normativa que regula qué y en dónde se construye en CABA, sancionada en 2018 (que recibió algunas reformas en 2020 y 2022).

El objetivo del DNU 2/24 es proteger la identidad de los barrios que principalmente albergan tipologías urbanísticas bajas (Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja 1 y 2), resguardándolas de la especulación durante el tratamiento de la propuesta de modificación del CUR enviado por el Poder Ejecutivo a la Legislatura. Las disposiciones adoptadas no afectan la continuidad de todos los actos administrativos en curso así como tampoco la vigencia de los permisos de obra ya otorgados.

De esta manera el desarrollo de las actividades de construcción e inmobiliaria podrá seguir realizando sus proyectos sin afectación, entendiéndose la relevancia que estas actividades significan para la ciudad.

Las propuestas del gobierno, a través de la Secretaría de Desarrollo Urbano que encabeza Álvaro García Resta, buscan un equilibrio en el tejido urbano a partir de la preservación de barrios con edificaciones de baja altura, la revalorización de los inmuebles con valor patrimonial y la creación de incentivos para los desarrolladores.

El decreto detiene la emisión de nuevos certificados urbanísticos necesarios para iniciar obras y suspende prorrogas para proyectos en Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja (USAB) 1 y 2. Sin embargo, los trámites ya iniciados no se verán afectados, ya que la medida no tiene carácter retroactivo.

La suspensión también incluye la paralización de consultas de interpretación urbanística y la inscripción de nuevos proyectos en etapa de desarrollo, a menos que cumplan estrictos criterios, como una altura máxima de 9 metros. Estas áreas, denominadas USAB, son zonas residenciales de baja altura, diseñadas para preservar el carácter barrial de la ciudad.

Modificaciones al CUR

Los criterios que guiarán las modificaciones buscan un ajuste al CUR y se trataría en breve en la Legislatura, donde ya ingresó el proyecto la semana anterior. Entre las restricciones del decreto se incluyen:

• Prohibición de iniciar un trámite de consulta para nuevas obras en toda la ciudad de Buenos Aires.
• Prohibición de iniciar un registro de nuevas obras de hasta 4 pisos en toda la ciudad de Buenos Aires.
• Anulación de los expedientes en curso de consultas de construcciones de hasta 4 plantas.

Los trámites de consultas y certificados urbanísticos, utilizados en procesos de negociación de venta de terrenos, requieren un menor nivel de confección de legajo técnico.

El nuevo código propone medidas para resguardar la identidad barrial, limitar las alturas de los edificios en zonas residenciales y promover la sostenibilidad urbana. Los grandes desarrollos solo podrán llevarse a cabo en avenidas con la infraestructura adecuada, buscando crear espacios más permeables dentro de las manzanas. Además, la reforma busca revitalizar los centros comerciales barriales y fomentar el desarrollo en la zona sur de la ciudad, mediante un sistema de incentivos.

En contra

La Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO) y la Asociación Empresaria de Vivienda (AEV), entre otras entidades del sector, expresaron su disconformidad con la medida tomada por el gobierno porteño.

Las instituciones señalaron que, hasta que se apruebe el nuevo Código Urbanístico, debería regir el actual. “Queremos expresar públicamente que nos parece inadecuada la suspensión del otorgamiento de permisos de construcción en algunos distritos de la ciudad, tal como ha anunciado el gobierno porteño”, manifestaron.

Las entidades advirtieron que esta decisión afectará la actividad y generará incertidumbre en un momento en el cual es más importante que nunca promover las inversiones y generar empleo en el país. Señalaron que se desaprovechan iniciativas positivas en curso, como el blanqueo para la construcción y la aparición de créditos hipotecarios. “Nos explicaron sus razones, que entendemos pero no compartimos. Existen mecanismos disponibles para evitar especulaciones sin afectar la seguridad jurídica, y las hemos propuesto. Hasta que se sancione un nuevo código tras su debido proceso participativo, debería tener plena vigencia la norma actual”, destacaron, resaltando su posición en el marco del diálogo que fomentan.

Por su lado, asambleas vecinales integrada por más de 20 barrios y agrupadas en “La Interbarrial Buenos Aires” también mostraron su rechazo al decreto. Señalaron a Infobae el cuestionamiento de la medida adoptada por el gobierno de la ciudad. Confirmaron que el decreto dice responder a un reclamo de los vecinos, “pero eso no es cierto”. Citaron que el 6 de septiembre de 2023, la Interbarrial Buenos Aires presentó por mesa de entradas en el GCBA una solicitud para la suspensión de proyectos de obra que superen la altura de 9 metros por el término de 180 días y el otorgamiento de certificados urbanísticos, así como la prórroga a los ya emitidos, sólo para algunos polígonos de los barrios en emergencia urbanística y ambiental.

El debate parlamentario

El tratamiento legislativo del proyecto podría extenderse hasta fin de año, requiriendo al menos cuatro meses y 31 votos positivos de los 60 diputados de la ciudad.

Jorge Macri explicó que el objetivo es proteger la identidad de la ciudad y fomentar un crecimiento sostenible, actualizando el Código Urbanístico para respetar la identidad de cada barrio.

Entre las problemáticas destacadas por los vecinos se encuentran las alturas y morfología de las construcciones recientes, la invasión del pulmón de manzana que debería tener superficie verde absorbente, la saturación de servicios por la alta densidad poblacional y la pérdida del patrimonio e identidad barrial.

El Código Urbanístico sancionado en 2018 estableció una revisión periódica y ahora comienza el proceso de discusión en la Legislatura. Primero, el proyecto se asigna a las comisiones correspondientes, como Planeamiento Urbano y Asuntos Constitucionales. En estas comisiones se realizan reuniones de asesores, diputados y sesiones informativas. Luego, el proyecto se somete a tratamiento y votación en sesión de primera lectura. Si es aprobado, se convoca a una audiencia pública aproximadamente 15 días después.

Posteriormente, el proyecto tiene un plazo máximo de 60 días entre la primera lectura y la audiencia, y no más de 90 días entre la audiencia y la segunda lectura. Finalmente, se trata y se vota en sesión de segunda lectura para su aprobación definitiva.

El Gobierno porteño anunció que presentó un anteproyecto para modificar el Código Urbanístico (CUR) ante la Legislatura. Estas modificaciones responden a la normativa establecida en la ley 6099/18, que estipula una revisión del código cada cuatro años.

El Consejo Asesor del Plan Urbano Ambiental presentó la “Propuesta de Actualización del Código Urbanístico”. Este código, aprobado originalmente en diciembre de 2018, ya había sido modificado en diciembre de 2020 y septiembre de 2022. En esta oportunidad, se realizará un ajuste que debe ser evaluado mediante una metodología participativa.

Este proceso involucra a vecinos, instituciones profesionales como la Sociedad Central de Arquitectos, el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), y el Colegio Inmobiliario porteño (CUCICBA). También participan cámaras de desarrolladores como la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y la Alianza Urbana.

Jorge Macri, el Jefe de Gobierno porteño declaró: “Presentamos en la Legislatura un proyecto de ley para actualizar el Código Urbanístico de Buenos Aires, una compromiso que asumí en campaña y que hoy estamos cumpliendo. Nos guía un objetivo muy claro: respetar la identidad de cada barrio. No vamos a permitir más que en las zonas residenciales se construyan edificios que no cuiden la esencia de cada manzana y vamos a promover desarrollos sólo en avenidas con la infraestructura adecuada”.

Los criterios que guiarán las modificaciones buscan un ajuste al CUR y estos son liderados por la Secretaría de Desarrollo Urbano, dirigida por Álvaro García Resta.

Los aspectos principales se detallan a continuación:

• Equilibrar el desarrollo urbano entre el norte y el sur de la ciudad.
• Fomentar la protección patrimonial.
• Proteger la identidad de los barrios.
• Incorporar incentivos para fomentar la construcción
• ️No se va a permitir más que en los barrios residenciales se construyan edificios que no respeten la esencia de cada manzana. Las alturas se ajustan priorizando las escalas barriales y resguardando la identidad de cada barrio.
• ️Los grandes desarrollos sólo se podrán construir sobre las avenidas que tengan la infraestructura de servicios adecuada para soportarlos.
• ️Además, la reforma promueve la conservación y revalorización del patrimonio urbano mediante la catalogación definitiva de 4209 inmuebles con valor arquitectónico, que hoy se encuentran en el catálogo preventivo.
• ️Promueve la sustentabilidad urbana y la calidad ambiental del hábitat construido y aporta a contrarrestar los efectos del cambio climático al impulsar construcciones más permeables que favorezcan el ingreso de aire y sol. Por ejemplo, con más superficie en los pulmones de las manzanas.
• ️Incentiva el desarrollo de los centros barriales cercanos a todos los vecinos.

Particularmente, se propone fomentar el desarrollo en la zona sur de la ciudad, donde hay grandes terrenos disponibles y menor densidad poblacional, mediante incentivos específicos. En los barrios de baja densidad, se buscará promover el uso residencial unifamiliar y reducir la altura permitida en ciertas zonificaciones, como la Unidad de Sustentabilidad (USAB) 2 (actualmente planta baja + 3 pisos y un retiro).

Según fuentes oficiales se espera que el proyecto de ley ingresado en la Legislatura, podría ser aprobado con modificaciones y entrar en vigor para fin de este año.

Macri anticipó que habrá un criterio específico para el sur, que incluye el oeste porteño con barrios como Liniers y Paternal, y otro distinto para el norte. Actualmente en CABA se estiman más de 50.000 viviendas en construcción, de las cuales el 70% están en el corredor norte.

Se llevaron a cabo hasta el momento 15 recorridas y más de 30 reuniones con vecinos de barrios de toda la ciudad, además de numerosos encuentros con instituciones, consejos y profesionales del sector. Esta consulta y participación vecinal fue una de las prioridades fijadas por el Jefe de Gobierno para el proceso de revisión.

Fundamentalmente, el Código Urbanístico revisado promueve una ciudad con mayor equilibrio en su desarrollo urbano e impide que en los barrios residenciales se construyan edificios que no respeten la armonía edilicia de cada manzana.

Durante el proceso de debate y aprobación, se aclaró que no se suspenderán los permisos de obra, una medida que en el pasado generó inseguridad jurídica e incertidumbre.

Se propone que las construcciones más altas en la zona norte de la ciudad (todo se debatirá en la Legislatura) se ubiquen en las avenidas principales para crear más espacios desocupados. Hacia el interior de estas áreas, se buscará mantener la altura actual. La política para el norte será de mayores espacios libres con el objetivo de equilibrar el desarrollo.

“El ajuste del Código plantea un impulso concreto de la zona Sur a nivel Ciudad, mientras que a nivel de barrios, se priorizará la identidad barrial y la escala, ajustando las alturas permitidas. Los grandes desarrollos se promoverán únicamente sobre las avenidas que cuenten con la infraestructura de servicios adecuada para soportarlos”, dijo García Resta.

Para el sur, la intención es que puedan recuperarse y transformarse viejos galpones de corte industrial para que se generen viviendas y locales comerciales hacia la calle.

La propuesta busca crea un sistema de incentivos para el desarrollo constructivo y densificación real de la Zona Sur, mediante el cual quienes construyan edificios para viviendas en determinadas áreas de esa parte de la Ciudad, verán reconocida esa capacidad constructiva en ciertos corredores de zona Norte.

Qué se está construyendo ahora

Según datos brindados por la Secretaría de Desarrollo Urbano porteña, de las 4.201 nuevas construcciones aprobadas en la Ciudad en los últimos cinco años, solo 191 (el 4,8 %) se localizan en las comunas del Sur (Comunas 4 y 8). En cambio, en las comunas del Norte se aprobaron 1.574 permisos de obras en el mismo período.

El promedio de cada obra en el norte es de 2.976 m2, contra un promedio de 2.296 m2 en el Sur, lo que indica que las obras en el eje Norte son más grandes y tienen un mayor impacto urbano.

El ajuste del CUR busca estudiar la Ciudad poniendo el foco en cada barrio para cuidar las zonas de baja densidad según criterios relevantes, tales como:

• Uso residencial unifamiliar
• Altura del tejido existente
• Área libre por manzana
• Retiros de frente de 3 metros (donde corresponda)

Cómo sigue ahora

Una de las prioridades del Jefe de Gobierno fue trabajar el proyecto de ley a partir de reuniones con vecinos, profesionales, instituciones y legisladores. Hubo 30 reuniones con vecinos de toda la ciudad y encuentros con instituciones y profesionales del sector.

El Código Urbanístico, sancionado en 2018, estableció una revisión periódica y ahora comienza el proceso de discusión en la Legislatura. Primero, el proyecto se asigna a las comisiones correspondientes, como Planeamiento Urbano y Asuntos Constitucionales. En estas comisiones, se realizan reuniones de asesores, diputados y sesiones informativas.

Luego de estas instancias, el proyecto se somete a tratamiento y votación en sesión de primera lectura. Si es aprobado, se convoca a una Audiencia Pública aproximadamente 15 días después. Posteriormente, el proyecto tiene un plazo máximo de 60 días entre la primera lectura y la audiencia, y no más de 90 días entre la audiencia y la segunda lectura. Finalmente, se trata y vota en sesión de segunda lectura para su aprobación definitiva.