El atractivo del real estate en los Estados Unidos nunca perdió vigencia, pero la forma de invertir cambió de manera radical. Recientes estudios muestran un notable crecimiento de capitales latinoamericanos en Florida a través de un nuevo perfil de usuario: uno que no compra propiedades enteras, sino que busca modelos fraccionados y accesibles.

Durante años, la barrera principal fue el elevado ticket de entrada y la gestión operativa de cada unidad. Actualmente, existen alternativas que permiten ingresar al sector con montos desde 1.000 dólares, abriendo el juego a perfiles diversos.

Los tres modelos más utilizados son los REITs, el crowdfunding inmobiliario y la tokenización de activos. Cada uno presenta diferencias marcadas en cuanto a liquidez, control, riesgos y potencial de retorno.

REITs: liquidez y diversificación en tiempo real

Acceder al mercado inmobiliario estadounidense a través de los Real Estate Investment Trusts (REITs) resulta una opción atractiva para quienes buscan facilidad de entrada y salida. Estos funcionan como empresas que poseen y operan activos inmobiliarios, tales como oficinas, complejos residenciales y depósitos logísticos.

Una regulación específica obliga a distribuir al menos el 90% de la renta imponible entre los accionistas, lo que los convierte en una fuente de dividendos regulares.

Operar participaciones en esta modalidad es sencillo: se compran y venden en la bolsa mediante cualquier broker, incluso a través de CEDEARs en la Argentina. El monto mínimo para ingresar ronda entre 20 y 100 dólares por acción en los fondos cotizados más populares, como Vanguard Real Estate ETF e iShares U.S. Real Estate ETF. La liquidez y la facilidad operativa están entre sus principales ventajas.

En contrapartida, la exposición al mercado accionario implica aceptar la volatilidad de los precios. Durante la crisis de 2008, los REITs sufrieron caídas superiores al 60% antes de recuperarse. Otro aspecto a considerar es la falta de control sobre los activos: el inversor delega en el equipo gestor la selección de los inmuebles y el destino del capital.

Cómo elegir proyectos concretos

Quienes buscan un mayor grado de control sobre el destino de su inversión encuentran en el crowdfunding inmobiliario una alternativa interesante. Esta modalidad permite seleccionar desarrollos específicos, analizar sus números y decidir el nivel de participación. El auge del modelo se relaciona con la sanción de la ley JOBS Act y la posterior Regulation Crowdfunding, que facilitaron la aparición de plataformas como Fundrise, RealtyMogul y CrowdStreet.

“El crowdfunding inmobiliario suele reportar retornos históricos que oscilan entre el 8% y el 15% anual, aunque los resultados pueden variar según el ciclo económico y la metodología de cálculo empleada. Los tickets de ingreso, que en general se ubican entre 500 y 5.000 dólares, permiten diversificar el capital en varios proyectos y sumar alternativas para el inversor”, explican desde Growie, una iniciativa conjunta de Fortune International Group y Globant.

En esta opción, el mayor desafío aparece en la liquidez: el dinero invertido queda inmovilizado durante el plazo del desarrollo, que suele comprender entre tres y cinco años. Adicionalmente, numerosas plataformas establecen requisitos de residencia o acreditación, lo que puede restringir el acceso para inversores latinoamericanos.

Blockchain y transparencia en la inversión

La tokenización de activos inmobiliarios representa un paso más en la digitalización del sector, al trasladar la lógica del crowdfunding a la tecnología blockchain. En este esquema, la propiedad de un proyecto se divide en tokens digitales.

De este modo, cada inversor puede adquirir una fracción del activo y la titularidad se registra en la cadena de bloques. Así, a modo de ejemplo, un desarrollo de 10 millones de dólares puede dividirse en 10.000 tokens de 1.000 dólares cada uno, con la ventaja adicional de la verificación independiente.

Respecto a la rentabilidad, desde Growie proyectan retornos de entre el 10% y el 25% anual para desarrollos premium. Sin embargo, esos porcentajes no están garantizados y el resultado depende de la ejecución del proyecto y de las condiciones del mercado. Además, la liquidez es limitada: el retiro anticipado solo es posible si existe un mercado secundario para los tokens.

En los últimos tiempos, surgieron propuestas orientadas específicamente a Latinoamérica. En ese sentido, la plataforma habilita inversiones en proyectos como Faena Residences Miami desde 1.000 dólares, con un horizonte de 4,5 años y estructura legal basada en SPV y blockchain.

Qué opción se adapta a cada perfil

Elegir entre REITs, crowdfunding y tokenización depende del horizonte de inversión, el capital disponible y el nivel de involucramiento deseado. Los REITs son recomendables para quienes priorizan liquidez y operatividad simple, aunque requiere aceptar la volatilidad bursátil y delegar la selección de activos. Las otras dos alternativas resultan convenientes para perfiles dispuestos a inmovilizar fondos durante varios años, atraídos por proyectos concretos y potenciales retornos mayores.

La tokenización suma transparencia y trazabilidad a través de blockchain, pero en ningún caso reemplaza la importancia de un análisis profundo sobre el proyecto, el desarrollador y la plataforma. La democratización de estas opciones amplía el acceso al real estate estadounidense para el inversor latinoamericano, abriendo posibilidades antes reservadas a grandes capitales.

El mercado de alquileres temporales en San Salvador consolida su posición en 2026 con cifras que reflejan tanto el crecimiento de la oferta como la fortaleza de la demanda.

Según el último reporte de AirROI, una plataforma especializada en análisis de datos e inteligencia artificial diseñada para el mercado de alquileres a corto plazo (tipo Airbnb), los anfitriones activos en la capital salvadoreña obtienen, en promedio, ingresos anuales de USD 9,660, lo que equivale a un ingreso mensual típico de USD 809.

Este desempeño se sustenta en una tarifa diaria media de USD 73, una ocupación del 41.4 % y un RevPAR (ingreso por habitación disponible) de USD 32.

La expansión del mercado ha sido significativa: en el último año, la cantidad de anuncios activos aumentó un 214.8 %, pero el incremento de la oferta no ha deprimido los precios ni los ingresos.

Los datos de la plataforma que se basan en un rastreo de más de 20 millones de propiedades en todo el mundo, con más de 10 años de datos históricos, indican que tanto la tarifa promedio como la facturación total en El Salvador se elevaron, lo que sugiere que la demanda de viajeros supera el crecimiento de la oferta y que los anfitriones mantienen margen para fijar precios rentables.

El crecimiento de este tipo de alojamiento está impulsado por el turismo salvadoreño que crece a pasos agigantados, solo al cierre de 2025 alcanzó USD 3,600 millones en divisas, lo que representa un 10% del Producto Interno Bruto (PIB) del país.

Los últimos datos revelados por el Ministerio de Turismo de El Salvador, para la última temporada festiva indicaron que el país recibió más 208,000 visitantes internacionales en Semana Santa, muy por encima de los145,000b proyectados inicialmente.

Además, la misma cartera indicó que se movilizaron más de 1.8 millones de visitantes en sitios públicos y recreativos durante la Semana Santa del 2026. El fenómeno turístico se concentró en el Centro Histórico de San Salvador, que recibió un flujo alto durante el periodo vacacional.

Dinámica de ingresos y ocupación en San Salvador

El rendimiento de los alquileres temporales varía notablemente según el mes y el tipo de propiedad. El análisis de la plataforma de análisis indica que diciembre marca el pico de ingresos, mientras que mayo es el punto más bajo del año, reflejando una marcada estacionalidad.

Los anfitriones ubicados en el 10 % superior pueden alcanzar ingresos mensuales de más de USD 2,218, con tasas de ocupación que superan el 82 % y tarifas diarias por encima de USD 113.

El promedio de ocupación anual es 41.4 %, pero durante los meses de máxima demanda la tasa puede escalar a 52.1 %. En la temporada baja, como mayo y septiembre, la ocupación disminuye a 35.6 %, lo que obliga a los anfitriones a ajustar precios y promociones para mantener la rentabilidad.

El RevPAR (ingreso por habitación disponible) es uno de los indicadores centrales para comparar eficiencia. En San Salvador, el valor promedio es de USD 32 por alojamiento (aunque se puede encontrar opciones por hasta $13 o $20), los anuncios más exitosos duplican o triplican esta cifra mediante tarifas optimizadas, buenas reseñas y servicios diferenciadores.

La ciudad capitalina se caracteriza por una moderada estacionalidad, con períodos máximos en diciembre, julio y junio, y mínimos en abril, mayo y septiembre. Adaptar tarifas y requisitos de estancia mínima a estos ciclos puede influir de forma notable en la rentabilidad anual.

Perfil del anfitrión y del huésped

La regulación en San Salvador sigue siendo baja, con mínimos requisitos de registro para los anfitriones. Actualmente, el 0 % de los anuncios cuenta con licencia formal, situación que genera un entorno operativo flexible y expone a los anfitriones a posibles cambios normativos.

El mercado está liderado por anfitriones individuales: solo el 0.4 % de los anuncios analizados por AirROI se gestiona de manera profesional por empresas. El 64.8 % de los anfitriones ostenta la distinción de Superhost, lo que eleva el estándar de calidad para los huéspedes.

El perfil del huésped es predominantemente internacional: 84.9 % de los visitantes provienen del extranjero, principalmente de Estados Unidos, Guatemala, Honduras y Canadá.

El segmento generacional dominante es el de nacidos después del 2000, lo que genera una demanda orientada a preferencias digitales, conectividad y experiencias personalizadas.

En un recorrido por la plataforma hecho por Infobae se puedo observar que la mayoría de los alojamientos cuentan con todos los servicios básicos y ofrecen desde amenidades básicas como electrodomésticos, hasta otras como acceso autónomo.

Tipología de propiedades y características más valoradas

El 73.9 % de los anuncios corresponde a viviendas o apartamentos completos, reflejando la preferencia por privacidad y espacio propio. Los apartamentos representan el 64.5 % de la oferta, seguidos por casas y una proporción menor de hoteles boutique.

Los datos analizados por la plataforma de datos indican que las viviendas con tres dormitorios predominan, ya que satisfacen la demanda de familias o grupos. La mayoría puede alojar a seis personas, consolidando la oferta para grupos grandes.

Entre los servicios más buscados figuran Wifi, aire acondicionado y televisor, pero la cocina y el estacionamiento gratuito en el predio tienen un impacto directo en los ingresos: los anuncios con cocina logran un 221 % más de ingresos que aquellos sin este servicio, advierte AirROI.

El promedio de fotos por anuncio es de 33.3, muestra de una presentación visual detallada. Las propiedades con más de veinte imágenes tienden a destacar en motores de búsqueda y a convertir más reservas.

Estrategias de precios, estancias y políticas

Una mayoría de anuncios permite reservas de una noche (55.8 %), lo que favorece la rotación y la ocupación. Existe un segmento relevante (19.4 %) que exige estancias mínimas de treinta noches para captar demandantes de larga duración, como trabajadores remotos, entre otros.

Las tarifas de limpieza promedian USD 22 y se aplican en el 74.6 % de los anuncios, representando un 5.1 % de los ingresos brutos. Ajustar este cargo en función de la media puede fortalecer la posición de cada oferta en el mercado.

En cuanto a las políticas de cancelación, predomina la opción flexible (38.4 %), lo que facilita reservas inmediatas y menor fricción para los viajeros.

Barrios y zonas más rentables para invertir

El desempeño de los alquileres depende de la zona. Zona Rosa es reconocida por su vida nocturna y oferta cultural, mientras que Santa Tecla destaca entre familias por su ambiente tranquilo y los parques.

El Centro Histórico- promovido como uno de los destinos favoritos de los turistas, resulta atractivo para turistas interesados en patrimonio, y La Libertad sobresale entre quienes buscan experiencias de playa y surf.

Otras áreas como Antiguo Cuscatlán y Colonia Escalón son preferidas por viajeros de negocios, gracias a la combinación de servicios modernos y conectividad. En total, ocho barrios concentran la mayor actividad de este tipo de alojamientos, indica AirROI, lo que permite adaptar estrategias según el huésped ideal.

Comparación regional y gestión profesional

En comparación con destinos vecinos como San Luis La Herradura, San Salvador presenta mayor ocupación promedio, aunque con tarifas diarias más moderadas, lo que señala un mercado más estable y menos expuesto a la volatilidad propia de destinos turísticos tradicionales.

El liderazgo en ingresos lo ostentan anfitriones como un salvadoreño que es administrador de 26 propiedades con ingresos anuales brutos superiores a USD 423,981, u otra propietaria quien gestiona seis propiedades y posee una calificación promedio de 4.92/5.

El crecimiento de alojamientos temporales ha transformado la experiencia de hospedaje en El Salvador, impulsado por plataformas dedicadas a este rubro.

La emprendedora salvadoreña Isis Cabezas relata cómo esta modalidad representa una alternativa rentable frente al alquiler tradicional, en un contexto local donde el turismo y la seguridad han experimentado mejoras notables.

La historia de Cabezas inicia con la compra de una vivienda en Paseo del Prado, Apopa. Durante los primeros años, la falta de recursos para amueblar el inmueble la llevó a optar por un alquiler convencional.

Sin embargo, tras recuperar la propiedad, decidió invertir en su acondicionamiento y ofrecerla como alojamiento temporal. “La intención era hacer algo diferente y obtener mejores ingresos”, explica Cabezas sobre su motivación principal.

Rentabilidad y operación diaria en El Salvador

Operar en plataformas de alquiler temporal ha resultado más lucrativo que la renta mensual tradicional, según la experiencia de Cabezas.

En los meses de alta demanda, las ganancias pueden duplicar el ingreso habitual de un alquiler convencional, asegura Cabezas, quien ya cuenta con dos propiedades que ofrece a turistas.

La empresaria advierte que, aunque la gestión no exige una dedicación a tiempo completo, sí requiere una organización meticulosa y atención constante a detalles como el mantenimiento y la reposición de insumos.

Los principales costos, señala, suelen pasar desapercibidos para quienes no están en el negocio: “Los gastos hormiga, como artículos de limpieza, y el mantenimiento, son rubros que se deben considerar para sostener la calidad del servicio”, cuenta.

En respuesta a quienes se preguntan qué implica administrar alojamientos tipo Airbnb, Cabezas afirma que el éxito depende de mantener viviendas atractivas, limpias y de ofrecer un trato cordial. Las buenas reseñas, asegura, se convierten en la mejor promoción del negocio.

Competencia y perfil de los huéspedes

El auge de alojamientos temporales en El Salvador se relaciona con la percepción de mayor seguridad y el crecimiento del turismo. Cabezas ha observado un incremento significativo de la competencia: en su colonia, existen al menos diez propiedades adicionales bajo este esquema, y el desarrollo de nuevos inmuebles apunta a un mercado cada vez más dinámico.

La clientela predominante proviene del extranjero, principalmente turistas de Honduras y Guatemala, aunque también recibe huéspedes que viajan por trabajo, debido a la cercanía con zonas comerciales. Los visitantes locales, en cambio, representan una minoría.

Para quienes cuestionan si este modelo afecta negativamente al mercado inmobiliario tradicional, Cabezas sostiene que ocurre lo contrario: “Le beneficia porque hay más personas que buscan invertir bajo este esquema”.

Regulación y desafíos fiscales

En El Salvador, la actividad de alquileres temporales aún no cuenta con una regulación específica. La empresaria considera que la ausencia de controles resulta favorable en el tema fiscal.

Ante la crítica sobre el posible impacto de este tipo de hospedajes en el encarecimiento de la vivienda, Cabezas atribuye la subida de precios a factores distintos: “La seguridad y el interés de salvadoreños en el extranjero por comprar aquí son los verdaderos responsables”.

Actualmente, quienes operan bajo este modelo lo hacen sin restricciones legales ni cargas fiscales adicionales, lo cual incentiva la entrada de nuevos actores al sector.

Perfil empresarial y perspectivas a futuro

En su rol de emprendedora, Cabezas ha desarrollado habilidades en redes sociales, mercadeo y decoración, esenciales para destacar en un mercado competitivo. Hasta ahora, considera que los errores cometidos han sido menores y propios del aprendizaje inicial.

La empresaria planea expandirse con nuevas propiedades, convencida de que la demanda por alojamientos temporales continuará en ascenso, dada la alta oferta inmobiliaria y el flujo de visitantes.

Cabezas recomienda el negocio a quienes puedan administrarlo con orden y visión, ya que permite aprovechar temporadas de alta ocupación y ahorrar para los meses más lentos.

El fenómeno, desde la perspectiva de quienes lo impulsan en El Salvador, se perfila como una oportunidad de ingresos y crecimiento, en un entorno donde la regulación aún no impone grandes barreras y el mercado muestra signos de consolidación.

La acelerada transformación de las viviendas para adultos mayores está marcando un nuevo rumbo en la economía plateada. Diversos análisis y reportes señalan que los modelos orientados a la autonomía en la tercera edad generan cambios sociales y oportunidades económicas.

La vivienda adaptada impulsa la economía al generar empleo, dinamizar el sector de la construcción y ampliar mercados de servicios especializados. Estas soluciones permiten a los mayores una vida autónoma más prolongada y contribuyen a su bienestar, además de aliviar la presión sobre sistemas asistenciales.

A escala global, el envejecimiento poblacional presenta retos urgentes para los sistemas de vivienda convencionales. En Japón, la proporción de personas mayores se sitúa en niveles inéditos. En India se ha hecho evidente la necesidad de viviendas que satisfagan tanto requerimientos físicos como sociales y emocionales, valorando entornos que favorezcan la independencia y el envejecimiento activo.

Un estudio publicado en el Journal of Population Ageing advierte que la planificación habitacional orientada a personas mayores debe integrarse a estrategias económicas más amplias, ya que su desarrollo incide tanto en la estructura productiva como en la organización social.

A partir del análisis de investigaciones previas, el trabajo plantea que la articulación entre políticas públicas, diseño habitacional y demanda específica puede convertirse en un factor relevante para el crecimiento sostenido.

En términos concretos, las viviendas adaptadas incorporan criterios de accesibilidad como espacios sin barreras, iluminación adecuada, superficies antideslizantes y tecnologías de asistencia que facilitan la movilidad y la vida cotidiana, elementos que resultan centrales para sostener la autonomía en contextos de envejecimiento demográfico.

En Estados Unidos, la vivienda moderna para seniors ha pasado de ser un espacio asistencial a un ecosistema de “Longevidad Activa”, donde el diseño universal se fusiona con el lujo y la discreción. Estas casas eliminan barreras físicas mediante entradas sin escalones, cocinas ergonómicas y baños tipo wet room de alta gama, pero su verdadera revolución reside en la tecnología invisible: sistemas de inteligencia artificial y sensores de radar (sin cámaras) que monitorean la salud y detectan caídas en tiempo real, junto con iluminación circadiana que regula el sueño.

Proyectos referentes en California y Florida demuestran que el objetivo actual es crear entornos biofílicos y ultraconectados que no solo garantizan la seguridad, sino que combaten activamente el aislamiento social y promueven la autonomía total del residente.

En Japón, The Japan Times advierte sobre la presión en el mercado inmobiliario, que abarca desde el aumento de viviendas deshabitadas hasta mayores dificultades para acceder al alquiler convencional. Este entorno ha impulsado iniciativas innovadoras que demuestran el potencial de la economía plateada y la necesidad de replantear las soluciones de vivienda para la tercera edad.

Modelos de vivienda adaptada y colaborativa

Algunos de los modelos más destacados son los de enfoque colaborativo, donde los residentes mayores conviven en comunidades de apoyo mutuo. The Japan Times identifica iniciativas que refuerzan la autonomía a través de redes solidarias, de modo que las personas pueden mantener control sobre su vida diaria y retrasar el ingreso en residencias asistidas.

El Journal of Population Ageing subraya el papel del “diseño universal” como fundamento para que la vivienda sea accesible sin que las diferencias de capacidad sean una barrera. Este concepto amplía la oferta para quienes buscan independencia y calidad de vida en la vejez, y sirve de referencia tanto para mercados emergentes como establecidos.

En India, la revisión académica indica que estos modelos pueden ajustarse a contextos locales, con énfasis en la accesibilidad, la integración comunitaria y la cooperación entre actores públicos y privados.

Oportunidades económicas y sociales de la vivienda senior

Reforzar la vivienda adaptada responde a una necesidad social y genera oportunidades de empleo y negocio. Especialistas sostienen que la demanda de servicios vinculados a la vivienda senior ya propicia nuevos perfiles profesionales en ámbitos de diseño, construcción y mantenimiento, mientras que los proveedores de productos especializados hallan un mercado en expansión.

La creación de empleo y el impulso al sector inmobiliario contribuyen al desarrollo de la economía plateada. La existencia de entornos habitacionales centrados en la autonomía fomenta la aparición de productos y servicios dirigidos a personas mayores e incentiva la innovación y la inversión.

En Japón, los casos de convivencia y apoyo mutuo han permitido a los adultos mayores mantener una vida activa, lo que favorece tanto el bienestar individual como la cohesión social. Según The Japan Times, estos modelos se han convertido en una referencia internacional frente al incremento del envejecimiento poblacional.

Integrar el diseño universal con políticas de vivienda adaptada permite dar una respuesta eficaz a las demandas de las personas mayores, promoviendo a la vez el crecimiento económico y la consolidación de comunidades inclusivas.

El área Metropolitana de San Salvador (AMSS) experimenta una etapa de transformación urbana que redefine tanto el paisaje como el acceso a la vivienda, detalla el más reciente Anuario de la Vivienda de América Latina y el Caribe, edición 2025 del Banco de Desarrollo de América Latina y el Caribe, CAF.

El documento de 190 páginas hace un análisis del mercado de la vivienda de todo el continente, incluido El Salvador.

El informe explica que el avance de proyectos de renovación en el Centro Histórico, junto con la expansión territorial hacia distritos recientemente incorporados, marca el inicio de una fase caracterizada por la búsqueda de mayor diversidad en la oferta habitacional y la densificación vertical en zonas estratégicas.

El desarrollo de nuevas infraestructuras y la llegada de proyectos de torres de apartamentos —al menos cinco con más de treinta y cinco niveles y otros tantos en proceso— muestran una preferencia por inversiones destinadas a sectores de clase media-alta, dado que los precios de estas unidades superan los USD 100.000.

Paralelamente, el documento destaca que el Ministerio de Vivienda trabaja en la promoción de alternativas asequibles para los estratos populares, localizadas principalmente en la periferia.

Sin embargo, este doble movimiento abre interrogantes sobre la capacidad de los instrumentos de planificación urbana para integrar movilidad y dotaciones adecuadas hacia los nuevos núcleos poblacionales.

El último censo nacional de 2024 y citado en el anuario, revela que el 78.11 % de las viviendas en El Salvador están habitadas, siendo el 65.4 % de propiedad ya pagada, el 15.2 % alquilada y solo un 5.24 % en proceso de pago. El fenómeno de la vivienda desocupada —que alcanza el 21.89 %— se vincula mayormente al uso ocasional o al abandono.

El acceso a una vivienda digna enfrenta obstáculos estructurales, señala el informe y esto tiene que ver con una economía salvadoreña, sustentada en los servicios, el comercio y las remesas.

Además, el país mantiene una tasa de informalidad laboral del 68.5 % y un desempleo que ronda el 6.3 %. El promedio de ingresos urbanos, según datos oficiales, es de USD 816.61 mensuales, mientras la canasta básica alcanza los USD 248.28, cifra que supone un desafío para el 41 % de la población cuyos ingresos no superan dos salarios mínimos.

El documento destaca que el déficit de vivienda —tanto cuantitativo como cualitativo— persiste en El Salvador, mientras la oferta asequible se ubica fuera de los núcleos urbanos y la propiedad individual sigue predominando.

Crédito hipotecario y financiamiento, obstáculos en el rubro

El sistema hipotecario - indica el documento- está dominado por la banca privada, que concentra el 94.61 % de los créditos, frente a un 5.7 % del Fondo Social para la Vivienda (FSV).

Para acceder a un préstamo en la banca privada se exigen ingresos mensuales de entre USD 750 y USD 1.300 en el caso de asalariados, y de USD 1.500 a USD 2.000 para independientes, así como estabilidad laboral comprobada.

Los créditos suelen cubrir hasta el 80 % del valor en bancos privados y hasta el 100 % en instituciones públicas, con una cuota de ingreso comprometido del 30 %.

Tanto el FSV como FONAVIPO presentan alternativas para sectores informales, aunque con un solo programa que permite un techo máximo de USD 26,150 para compra o construcción, indica el informe, con una tasa anual del 10.25 % y una prima del 5 %.

El respaldo del crédito proviene principalmente de depósitos bancarios, junto a recursos de organismos multilaterales como el BID y el CABEI.

Durante el periodo junio 2024-mayo 2025, se otorgaron 4.687 créditos bajo el techo de viviendas de interés social (menos de USD 40.000), con un ticket promedio de USD 22.769,36. El 54.3 % de estos beneficiarios fueron mujeres y un 70 % corresponde a personas con menos de dos salarios mínimos, donde la presencia femenina supera el 57 %.

Transformación del mercado inmobiliario y suelo urbano

La reciente ampliación del AMSS y la transformación de municipios en distritos han impulsado el surgimiento de mercados de suelo en áreas periurbanas, especialmente en la Franja Costero Marina del departamento de La Libertad, añade el informe. Esta expansión facilita inversiones en zonas turísticas y la densificación habitacional en el área metropolitana original.

La inversión pública en vivienda sigue siendo limitada. El presupuesto del Ministerio de Vivienda para 2025 es de USD 11.2 millones, lo que equivale al 0,12 % del presupuesto estatal. Esto restringe la capacidad de reducir el déficit habitacional de manera significativa y mantiene la dependencia de los subsidios del FSV para los sectores más vulnerables.

Impacto de la informalidad y desafíos de sostenibilidad

El crecimiento de asentamientos informales - advierte el documento del CAF- se ha frenado por límites físicos y urbanos, dando paso a la densificación de viviendas unifamiliares de dos o tres pisos. Observatorios como FUNDASAL, HPH y TECHO señalan que la informalidad se ha desplazado hacia zonas periféricas, especialmente en el segundo anillo de influencia del Centro Histórico, sin que haya desaparecido.

Esta situación ocurre, en parte, por la falta de acceso real a viviendas sociales adecuadas, lo que perpetúa la precariedad y la exclusión de quienes no logran cumplir los requisitos del sector formal o de los programas existentes.

La consolidación de la vivienda vertical en el AMSS y la expansión de residenciales horizontales en otras ciudades delinean una tendencia: los precios más bajos quedan fuera de los núcleos urbanos, mientras quienes acceden a viviendas de mayor valor se concentran en la ciudad consolidada. Esto anticipa retos en movilidad y en la provisión de servicios para los nuevos desarrollos periféricos.

El Ministerio de Vivienda y la OPAMSS trabajan en actualizar los instrumentos normativos para acompañar la transformación urbana. Entre las estrategias figuran herramientas de compensación y modalidades de desarrollo social, con énfasis en la inclusión y la sostenibilidad.

Mientras el crecimiento inmobiliario avanza, el desafío central sigue siendo cerrar la brecha entre la oferta y la verdadera capacidad de acceso de la mayoría de la población, dice le documento, en un contexto donde la informalidad y las limitaciones del financiamiento público inciden directamente sobre la posibilidad de garantizar un hábitat digno y sostenible para todos.

Los costos de la vivienda formal en Centroamérica y República Dominicana muestran grandes disparidades entre países, pero una constante: la mayoría de la población enfrenta serias barreras para acceder a una casa propia o a un alquiler digno.

Según el Anuario de la Vivienda de América Latina y el Caribe 2025 del Banco de Desarrollo de América Latina y el Caribe CAF, solo una minoría con ingresos formales o acceso a subsidios logra financiar una vivienda nueva, mientras la oferta formal se concentra en segmentos medios y altos.

El precio mediano de venta de una vivienda varía de manera significativa en la región. En Panamá, el valor en la capital supera los USD 178.000, mientras en Costa Rica ronda los USD 130.000 en la ciudad principal.

En contraste, El Salvador y Honduras ofrecen viviendas sociales por debajo de USD 50.000, aunque la oferta para clase media puede alcanzar los USD 100.000 o más debido al costo del suelo y los insumos.

República Dominicana mantiene precios promedio bajos en el segmento formal, con valores cercanos a USD 50.000 en zonas urbanas.

Para alquiler, los precios mensuales oscilan entre USD 120 y 200 en Honduras, USD 180 a 250 en El Salvador, y cerca de USD 350 a 500 en Costa Rica. República Dominicana reporta un alquiler medio formal de USD 571, superando a los países vecinos.

La asequibilidad se mide con el indicador Precio-Ingreso (PIR). Un mercado se considera inaccesible si este índice supera cuatro veces el ingreso anual promedio.

En Panamá, la compra de vivienda presenta un índice de asequibilidad de 51.55, y el alquiler absorbe hasta el 148% del ingreso. En El Salvador, la relación para vivienda social es de 38,8 y el alquiler equivale al 193% del ingreso.

Costa Rica no reporta PIR, pero solo el 14% de las viviendas ofertadas son accesibles para la mayoría. República Dominicana muestra un PIR de compra de 3,2, aunque este valor oculta la dificultad real de acceso para la mitad de la población.

Factores que impactan el costo y acceso a la vivienda

El alto costo del suelo urbanizado es un obstáculo común. En Panamá y Costa Rica, el suelo representa hasta el 40% del valor de la vivienda en las capitales.

La presión sobre los precios de la tierra también afecta a ciudades secundarias en El Salvador y Honduras. En República Dominicana, la especulación y la falta de bancos de tierra encarecen la vivienda formal.

El costo de construcción ha subido en toda la región, con rangos entre USD 600 y 900 por metro cuadrado para nuevos desarrollos. La inflación, la devaluación de monedas periféricas y el aumento en insumos importados han contribuido a este crecimiento.

Las tasas de interés para créditos hipotecarios superan el 10% anual en la mayoría de los casos, salvo programas subsidiados, como en Panamá (2%) y El Salvador (5% para vivienda social).

El acceso al crédito está restringido por requisitos de formalidad y garantías. Solo Panamá supera el 20% del PIB en stock de hipotecas, mientras Costa Rica y El Salvador tienen una penetración del 0.2% y 8% respectivamente.

República Dominicana se mantiene en un 5.01%. Los subsidios y bonos solidarios existen en varios países, pero el alcance es limitado frente al volumen de la demanda.

El mercado de alquiler informal predomina en El Salvador, Honduras y República Dominicana, donde muchas familias carecen de contratos legales y viven sin garantías ni seguridad de tenencia.

Déficit habitacional y políticas de suelo

El déficit habitacional es un problema estructural. El Salvador y Honduras registran más del 60% del parque habitacional con carencias, asociadas a precariedad, hacinamiento y falta de servicios adecuados.

Costa Rica y Panamá han logrado reducir el déficit cualitativo, pero la producción anual de viviendas resulta insuficiente para atender la demanda urbana y migratoria. En República Dominicana, el 40% del stock presenta déficits, sobre todo en áreas de expansión rápida.

La ausencia de bancos de tierra y la especulación limitan el acceso a suelo bien urbanizado. La mayor parte del suelo público carece de titulación y planificación para vivienda social.

República Dominicana promulgó en 2024 una ley de ordenamiento territorial para frenar la especulación y mejorar la gestión urbana, aunque sus efectos aún están por verse.

Desafíos regionales, tendencias y segmentación del mercado

La asequibilidad de la vivienda formal es el principal reto. En todos los países, los indicadores de precio-ingreso y alquiler-ingreso superan los estándares internacionales, restringiendo el acceso a sectores medios o a quienes reciben subsidios. El acceso al crédito sigue atado a la formalidad y la tenencia regularizada de la propiedad.

El grueso de la oferta formal de vivienda está dirigido a los sectores medios y altos. La mayoría de los hogares, especialmente los de menores ingresos, recurre a la autoconstrucción, el alquiler informal o vive en condiciones de hacinamiento. Las regulaciones de alquiler son débiles; en muchos casos, las familias destinan hasta el 70% de su ingreso al pago de rentas informales, sin protección legal frente a desalojos.

La sostenibilidad financiera del sector se ve limitada por la baja profundidad del sistema bancario, la falta de garantías y los altos costos del crédito, incluso donde existen subsidios focalizados.

El crecimiento de oficinas vacías en Sídney ha impulsado propuestas para reconvertir algunos de estos espacios en viviendas. Entre las alternativas en estudio aparecen proyectos orientados a los silver, con el objetivo de ampliar la oferta de hogares adaptados y reutilizar edificios comerciales subutilizados.

El avance del teletrabajo y los cambios en las dinámicas laborales han reducido la ocupación de oficinas en varios distritos financieros. Frente a este escenario, desarrolladores inmobiliarios analizan proyectos de reconversión que podrían ofrecer soluciones habitacionales adaptadas a diferentes grupos de población, incluidos residentes senior.

La tendencia no es exclusiva de la capital australiana. Otras ciudades con mercados inmobiliarios tensionados también evalúan iniciativas para transformar edificios de oficinas en viviendas, como parte de estrategias para aprovechar infraestructuras existentes y responder a nuevas demandas urbanas.

Proyectos de reconversión de oficinas vacías

Diversos planes se centran en adaptar infraestructuras comerciales existentes, priorizando accesibilidad y comodidad para futuros residentes senior. Los nuevos alojamientos estarían ubicados en zonas céntricas, lo que facilita el acceso a servicios urbanos y transporte.

“Este tipo de proyectos responde a una población en rápido crecimiento con necesidades aún no cubiertas, libera viviendas familiares para hogares más jóvenes y genera beneficios ambientales al reducir el impacto de nuevas construcciones”, afirmó Linda Rudd, directora ejecutiva de la desarrolladora Realside, en declaraciones publicadas por The Daily Telegraph.

Estas propuestas representan una oportunidad para utilizar eficazmente recursos en desuso, atendiendo al crecimiento de la población de edad avanzada. El ejemplo de Sídney sirve de modelo para otros entornos urbanos que buscan soluciones a la vacancia de oficinas tras la pandemia.

Impacto social y urbanístico de la reconversión inmobiliaria

Transformar oficinas vacías en viviendas adaptadas puede revitalizar barrios afectados por el abandono y el deterioro. Además, incrementa la oferta habitacional para mayores y fomenta su integración en el tejido urbano central.

Sin embargo, el éxito de estos proyectos requiere garantizar estándares de habitabilidad y servicios adecuados. El impulso de esta tendencia demuestra que los desafíos demográficos y urbanos pueden afrontarse mediante la reutilización y modernización de infraestructuras existentes.

El envejecimiento acelerado de la población está impulsando el desarrollo de viviendas especialmente diseñadas para personas mayores en América Latina, Europa y Asia. Este fenómeno transforma los hogares y barrios, respondiendo a la necesidad de garantizar autonomía, integración social y seguridad a quienes superan los 65 años.

Las viviendas para los silver presentan accesos sin escalones, ascensores, puertas anchas, baños adaptados y domótica.

Incluyen sensores de movimiento y sistemas de monitoreo remoto de salud, además de cercanía a hospitales, transporte y comercios. Estas características promueven la independencia y la vida activa de los residentes, facilitando la permanencia en sus hogares habituales.

La presión demográfica es el punto de partida de esta tendencia. Con los primeros baby boomers alcanzando los 80 años en 2026, la demanda de soluciones adaptadas crece aceleradamente en todo el mundo. En Asia, más del 20% de la población supera los 65 años, lo que ha modificado el diseño urbano y el mercado inmobiliario.

El sector inmobiliario responde con viviendas pensadas para quienes requieren accesibilidad, apoyo tecnológico y proximidad a servicios esenciales. Estas soluciones permiten anticipar los desafíos del envejecimiento y reducir las dificultades de movilidad.

Características del diseño accesible

Las viviendas para mayores destacan por incorporar ascensores y rampas que facilitan el desplazamiento dentro y fuera de los edificios.

Además, las puertas anchas y los baños adaptados mejoran la comodidad y seguridad, sobre todo para personas con movilidad reducida.

La ausencia de escalones en accesos y espacios internos reduce el riesgo de accidentes domésticos.

Este diseño flexible permite adaptar la vivienda conforme evolucionan las necesidades de sus ocupantes.

Tecnología de salud y seguridad en el hogar

La domótica es el conjunto de tecnologías que permiten automatizar y controlar distintos sistemas del hogar, como la iluminación, la calefacción, las persianas o los dispositivos de seguridad.

A través de sensores, aplicaciones móviles o asistentes digitales, estos sistemas facilitan la gestión de la vivienda y pueden adaptarse a las necesidades de las personas mayores, mejorando la comodidad y la seguridad dentro del hogar: permiten respuestas rápidas ante situaciones de emergencia.

La tecnología facilita la autonomía de quienes viven en estos hogares, aportando tranquilidad tanto a residentes como a sus familiares.

De este modo, el entorno se transforma en un espacio seguro y conectado a las necesidades diarias.

Accesibilidad y entorno comunitario

Más allá del diseño interior, la ubicación de las viviendas resulta decisiva.

La cercanía a hospitales, transporte público, comercios y espacios verdes contribuye a mantener una vida social activa y acceso sencillo a servicios básicos.

El modelo conocido como “envejecer en el propio hogar” favorece la permanencia de las personas mayores en su entorno habitual, disminuyendo el riesgo de aislamiento social y reforzando el bienestar psicológico.

Barrios con servicios accesibles permiten mantener la autonomía durante la vejez y una mayor integración comunitaria.

Barrios adaptados para personas mayores

En el Reino Unido, la ciudad de Manchester impulsa proyectos urbanísticos que buscan crear entornos amigables con el envejecimiento, con viviendas accesibles, transporte público adaptado y espacios comunitarios pensados para mantener la vida social activa.

Estas iniciativas se inspiran en el programa de ciudades amigables con la edad promovido por la World Health Organization, que propone adaptar la infraestructura urbana al aumento de la esperanza de vida.

Los nuevos desarrollos contemplan viviendas con accesos sin barreras, tecnología doméstica para mejorar la seguridad, centros de salud cercanos y espacios verdes que favorecen la movilidad y el encuentro social.

El objetivo es reducir el aislamiento que muchas veces afecta a las personas mayores en las grandes ciudades y facilitar que puedan permanecer en su entorno habitual durante más tiempo, con autonomía y acceso a servicios esenciales.

La vivienda vertical se impone en el mercado inmobiliario salvadoreño, marcando un cambio profundo en la dinámica urbana de San Salvador y su entorno.

El auge de edificaciones de altura responde a la demanda de espacios cercanos a servicios, comercios y áreas de entretenimiento, lo que transforma tanto el paisaje como la convivencia social en la capital.

El sector inmobiliario, según la Oficina de Planificación del área Metropolitana de San Salvador (OPAMSS), sumaba más de 170 proyectos activos, al cierre de 2025, muchos en zonas de alta valorización.

El predominio de estos proyectos verticales es tal que la Cámara Salvadoreña de la Industria de la Construcción (CASALCO) calcula que el 65 % de las construcciones actuales corresponden a unidades habitacionales, principalmente en torres y edificios.

El presidente de CASALCO, José Antonio Velásquez, aportó a finales de diciembre de 2025 una cifra: “No tengo el dato exacto a nivel nacional, pero son al menos 25 edificios que se están construyendo en diferentes etapas dentro del área Metropolitana”. Este fenómeno no solo responde a la optimización del espacio, sino también a la presión de un entorno urbano cada vez más denso.

La sostenibilidad se consolida como otro eje clave. La El Salvador Green Building Council (ESGBC), presidida por Francisco Sifontes, advierte que la vivienda vertical avanza también en regiones emergentes del oriente del país.

Sifontes detalló en diciembre pasado que, de mantenerse el ritmo, en los próximos 30 años el número de edificaciones podría triplicarse.

La apuesta por la construcción sostenible se traduce en ahorros de hasta un 40 % en gastos operativos, como energía y agua, sin incrementar los costos iniciales respecto a los proyectos tradicionales.

Actualmente, en El Salvador existen aproximadamente 72 edificios con certificaciones sostenibles, una cifra que seguirá creciendo en sintonía con la tendencia global hacia la edificación ecológica.

Crecimiento económico y transformaciones urbanas

El sector construcción se perfila como uno de los principales motores económicos del país. Proyecciones de CASALCO anticiparon que la industria podría finalizar el año con un crecimiento cercano al 30 %, impulsado mayoritariamente por la inversión privada.

Solo en el segundo trimestre del año, el sector acumuló un crecimiento de 33.8 %, con una inversión estimada de entre USD 2,800 y USD 3,000 millones, de los cuales el 80 % proviene de capital privado.

Velásquez subraya que entre el 65 % y el 70 % de esa inversión se dirige a unidades habitacionales, muchas con precios situados entre USD 100,000 y USD 150,000. El impacto de la construcción y las actividades inmobiliarias en la economía nacional es notable: contribuyen entre el 16 % y el 17 % del PIB.

Entre los factores que han impulsado la actividad destacan la mejora de la seguridad pública, el auge del turismo y el desarrollo de obras de infraestructura como el Aeropuerto del Pacífico y la modernización del puerto de Acajutla. Estas iniciativas han estimulado la inversión en sectores relacionados, como hoteles, comercios, industria y logística.

Empleo, confianza empresarial y liderazgo regional

El crecimiento de la construcción también se refleja en el empleo. A mediados de año, el sector generaba unos 165,000 empleos directos e indirectos, con la mayor concentración en el área Metropolitana de San Salvador y su expansión hacia La Libertad.

La confianza empresarial se ve reforzada por el desempeño de compañías como Holcim El Salvador.

Su director ejecutivo, Marcelo Arrieta, aseguró que la filial local “es la más pujante” entre los 17 mercados del grupo internacional. Datos de OPAMSS confirman la magnitud del fenómeno: la entidad ha gestionado hasta la fecha USD 4,010 millones en proyectos, de los cuales el 52.1 % corresponden a desarrollos inmobiliarios.

CASALCO destaca que el 80 % de la inversión en el sector proviene del ámbito privado, lo que evidencia un clima de confianza y una apuesta sostenida por el desarrollo local y la modernización urbana.

Sostenibilidad y desafíos para el futuro urbano

La construcción enfrenta retos vinculados a la sostenibilidad y la necesidad de mantener el ritmo de crecimiento. El Banco Central de Reserva (BCR) recuerda que el sector ya experimentó picos de expansión, como el aumento del 48.12 % en el segundo trimestre de 2021, impulsado por un efecto rebote tras la pandemia de covid-19.

CASALCO proyectó que al cierre de 2025 la construcción aportaría un 16 % del PIB y generó hasta 167,000 empleos directos e indirectos. Elementos como la reducción de la violencia, la agilización de los permisos y la diversificación de los proyectos siguen siendo esenciales para que la industria siga redefiniendo el futuro urbano de El Salvador.

El actor nominado al Globo de Oro Jeremy Allen White, reconocido por su trabajo en Springsteen: Deliver Me from Nowhere, ha sorprendido al público al revelar su peculiar pasión por los bienes raíces. Durante su tiempo libre, dedica horas a explorar aplicaciones y programas inmobiliarios, disfrutando del simple acto de fantasear con la idea de adquirir propiedades que probablemente nunca comprará.

Exploración digital y desconexión

Según contó en el pódcast Smartless, White encuentra en esta práctica un poderoso escape a la rutina de la actuación y las demandas de su carrera en Hollywood.

En sus propias palabras, detalló: “Estoy obsesionado con los programas de bienes raíces y siempre estoy en mi aplicación de inmobiliaria. No compro nada, pero me gusta fantasear”.

El actor relató que su interés por el mercado inmobiliario va mucho más allá de la simple curiosidad. Aprovecha tanto los viajes de trabajo como los de placer para consultar plataformas digitales, donde analiza las casas disponibles en ciudades de todo Estados Unidos.

Esta afición incluso lo impulsa a compartir hallazgos llamativos con sus amigos, quienes habitualmente le sugieren dar el siguiente paso y concretar la compra de una vivienda. Sin embargo, White prefiere mantener la distancia y disfrutar del pasatiempo sin mayores compromisos.

Un viaje inspirador a Bisbee, Arizona

Hace aproximadamente diez años, Jeremy Allen White experimentó uno de los episodios más singulares de esta afición durante un viaje por carretera desde Los Ángeles hasta Nueva York.

En ese trayecto, la primera parada fue Bisbee, Arizona, un pequeño pueblo caracterizado por su ambiente acogedor y su fuerte identidad local. La experiencia resultó inolvidable: pasó la noche en un bed and breakfast, conversó con los habitantes y notó que la mayoría no eran originarios del lugar, sino personas que se habían instalado allí para emprender nuevos proyectos.

“Pasamos la noche en un bed and breakfast, y al día siguiente salimos a caminar y a hablar con los locales. Todos con los que hablé no eran originarios de Bisbee”, señaló White a People.

El relato detalla cómo los habitantes, en su mayoría forasteros, habían abierto tiendas, cafeterías o pequeños negocios, configurando una atmósfera vibrante y comunitaria que cautivó al actor.

Durante meses después de aquel viaje, fantaseó con la posibilidad de comprar una casa en el pueblo, seducido por la idea de una vida más simple y conectada con la comunidad.

El atractivo de las series inmobiliarias

La fascinación de White con el mundo de los bienes raíces no se limita a la exploración virtual o a las experiencias personales, sino que también lo ha llevado a seguir de cerca series documentales sobre el sector. El actor admitió ser un gran entusiasta de Owning Manhattan, un programa centrado en el competitivo mercado inmobiliario de Nueva York.

Durante la entrevista, expresó su admiración por Ryan Serhant, el mediático protagonista de la docuserie: “Estoy muy impresionado por ese hombre”, comentó, dejando claro su interés por las estrategias y desafíos que enfrentan los agentes dentro de uno de los entornos más exigentes del mercado de lujo inmobiliario.

Asimismo, White se mostró ansioso por el estreno de la segunda temporada, que promete nuevas historias de negociación y grandes apuestas en Manhattan.

Entre la ficción y la vida cotidiana

Mientras cultiva su pasión secreta por el sector inmobiliario, White continúa expandiendo su carrera en el cine y la televisión. Para su reciente rol en Springsteen: Deliver Me from Nowhere, en la que interpreta una etapa crucial de Bruce Springsteen mientras grababa el álbum Nebraska en 1982, el actor asumió el desafío de aprender a tocar la guitarra desde cero. “Sentí que era como un extraterrestre”, confesó acerca de sus primeras clases, calificando la experiencia como humilde y desafiante.

Dicha preparación rindió frutos, y le valió una nominación al Globo de Oro como Mejor Actor en una Película Dramática. Sin embargo, Jeremy Allen White mantiene los pies en la tierra, encontrando satisfacción tanto en sus logros profesionales como en los pequeños placeres cotidianos.

A pesar de que nunca concretó la compra de una vivienda en Bisbee, la idea permanece viva en su imaginación, simbolizando esa búsqueda de espacios y momentos que le permitan escapar, aunque sea por un rato, del vértigo del éxito y la exposición pública.

La caída del precio del dólar (el 25 de noviembre cerró en $3.806,35) y la estabilización de las tasas de interés en Estados Unidos abrieron una ventana de inversión sin precedentes para los colombianos, en especial, en el sector inmobiliario. Expertos califican el momento como una oportunidad de oro que no se veía desde hace casi una década, y resaltan que la coyuntura actual permite a los inversionistas colombianos mejorar su poder adquisitivo entre un 8% y un 12%, dependiendo del tipo de propiedad.

Y es que la reducción del dólar frente al peso colombiano incrementó la capacidad de compra de los que buscan invertir en bienes raíces en Estados Unidos. “La reducción del dólar mejora el poder adquisitivo de los inversionistas colombianos hasta en un 8% o 12% dependiendo del tipo de propiedad”, afirma el CEO de PFS Realty, Gustavo Gálvez.

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Además, la estabilización de las tasas de interés (rango entre 3,75% y 4%) en ese país reabrió el acceso al crédito para extranjeros, lo que facilita la financiación de nuevas adquisiciones. Por eso, dice que la demanda de arriendos en estados como Florida, Texas y Georgia se mantiene en niveles históricos, lo que garantiza rentas estables y convierte a estos mercados en destinos atractivos para la inversión.

Gálvez explica que tanto las propiedades nuevas como las usadas se benefician de la caída del dólar. Las unidades en preconstrucción resultan muy atractivas, ya que los compradores pueden aprovechar el tipo de cambio favorable para hacer pagos parciales durante el desarrollo del proyecto. En el caso de las propiedades usadas, el beneficio radica en la posibilidad de concretar la operación con un dólar más competitivo y en plazos más cortos.

Zonas de mayor rentabilidad

Por supuesto, el sur de la Florida sobresale como una de las zonas con mayor proyección de rentabilidad para los próximos dos años. El experto destaca que dicha región se consolida como un centro económico y multicultural, impulsado por un crecimiento poblacional sostenido: alrededor de 1.354 personas se mudan diariamente a Florida, y cerca de un tercio de ellas elige el sur del estado.

Se debe tener en cuenta que el flujo migratorio, alimentado tanto por la migración interna dentro de Estados Unidos como por la inversión extranjera, mantiene la demanda inmobiliaria en niveles históricamente altos, lo que favorece la valorización y la ocupación de los inmuebles.

Los errores más frecuentes de los inversionistas colombianos

De igual manera, Gálvez advierte cuáles son los errores más frecuentes entre los inversionistas colombianos:

• Falta de asesoría profesional integral, lo que puede derivar en decisiones desinformadas.
• Replicar el proceso de inversión colombiano en el mercado estadounidense, sin considerar que este último opera bajo marcos regulatorios, financieros y contractuales completamente distintos.
• Subestimar la importancia de contar con una empresa de administración de propiedades puede dificultar la operación y la gestión adecuada del activo en Estados Unidos.

Ante esto, recomienda buscar asesoría especializada y confiar en empresas que representen al inversionista y faciliten la operación en el país norteamericano.

Transformaciones por la pandemia

Además, el perfil del inversionista colombiano experimentó transformaciones notables tras la pandemia del covid-19. Gálvez observa que la adopción del trabajo remoto impulsó el interés por propiedades que, además de generar rentabilidad, puedan ser disfrutadas por temporadas. De igual forma, la digitalización de los procesos de compra, financiamiento y cierre permitieron que muchos inversionistas hagan operaciones virtuales que incluyen recorridos, diligencias legales y escrituración, sin necesidad de desplazarse físicamente.

Más allá de Estados Unidos

El interés de los colombianos por la inversión internacional se amplió más allá de Estados Unidos. Aunque este país sigue siendo el destino dominante, crece la atención hacia mercados emergentes como Panamá, Chile, España, Alemania, Dubái y economías asiáticas como China, Singapur y Corea del Sur.

Según datos del Banco de la República, durante el primer semestre del año los flujos de inversión directa de Colombia en el exterior (Idce) alcanzaron los USD2.270,6 millones, con Panamá (USD923,3 millones), Estados Unidos (USD707,7 millones) y Chile (USD216,3 millones) como principales destinos. El saldo total de inversiones colombianas en el exterior llegó a USD 32.958,4 millones en 2022, según el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane).

Al respecto, el director de Operaciones en Investra Capital Group, Mario Torres, destaca que en Latinoamérica, países como Chile, México y Brasil sobresalen por sus reformas económicas y apertura a la inversión extranjera. “Estos mercados ofrecen diversificación geográfica y sectorial, reduciendo la dependencia de un solo entorno económico”, afirma Torres.

Ventas competitivas de Estados Unidos

Torres resalta que Estados Unidos ofrece ventajas competitivas para los inversionistas colombianos, en especial, por el riguroso cuidado del crédito y una cultura hipotecaria que facilita el acceso al financiamiento. “Un colombiano puede acceder a invertir en un bien inmueble con sólo pagar el 20% o 30% del valor del mismo como cuota inicial ya que con el sistema de financiamiento para extranjeros se cubre la diferencia”, explica.

También, señala que las tasas de crédito hipotecario en Colombia son casi el doble que en Estados Unidos, lo que representa una oportunidad para crear patrimonio con menor esfuerzo. El dólar, como moneda de referencia, protege contra la volatilidad del peso colombiano y facilita las transacciones internacionales.

En cuanto a los sectores emergentes, el experto identifica los siguientes:

• Tecnología y software: impulsadas por la demanda global en telecomunicaciones y fintech, así como por un ecosistema robusto de startups.
• Activos digitales: Estados Unidos avanza en la construcción de un marco regulatorio para la tecnología blockchain y las criptomonedas.
• Energías renovables: impulsado por la transición energética y los incentivos regulatorios
• Salud y la biotecnología: favorecido por el envejecimiento poblacional y los avances científicos.

Comprar el primer departamento representa una de las decisiones más importantes a nivel personal y financiero. Para lograr una compra segura y sin complicaciones, Josafat Jabbour, gerente comercial de Reyna Grupo Inmobiliario, enfatiza la importancia de iniciar el proceso con una hoja de ruta clara y realista. El presupuesto debe anteponerse a la emoción: definir el monto disponible antes de comenzar la búsqueda evita caer en deudas difíciles de sostener y contribuye a tomar decisiones objetivas.

La ubicación del inmueble resulta un factor determinante. Elegir un distrito con potencial de crecimiento, buena conectividad, servicios cercanos y proyección de valorización puede marcar la diferencia en la calidad de vida y en la rentabilidad futura. Las zonas que reciben nuevas inversiones en infraestructura suelen experimentar un aumento sostenido en el valor del metro cuadrado.

Además, el financiamiento debe adecuarse a los ingresos del comprador. La Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) indica que la cuota mensual del crédito hipotecario debe ser razonable y no superar el 30% de los ingresos netos. Es recomendable que el proyecto inmobiliario cuente con el respaldo de una entidad financiera o programa estatal, lo que brinda transparencia y seguridad en los plazos.

La selección del departamento exige analizar el tamaño y la distribución según la etapa de vida actual, privilegiando espacios funcionales y flexibles, antes que acabados de lujo. Lo importante es optar por un inmueble que permita adaptaciones en el futuro, ya sea para vivir, alquilar o ampliar.

No menos relevante es la seguridad jurídica. Es fundamental comprobar que el inmueble cuente con licencia de construcción, esté debidamente inscrito en Registros Públicos y que toda la documentación legal esté en regla. Firmar contratos con cláusulas claras, plazos bien definidos y garantías de postventa proporciona la certeza necesaria para una compra protegida.

Por último, la planificación de gastos debe contemplar no solo el precio del departamento, sino también los costos de mantenimiento, arbitrios, cuotas comunes y otros cargos asociados. Anticipar estos gastos evita que una buena inversión quede opacada por compromisos económicos imprevistos.

Pasos clave para comprar tu primer departamento

Nexo Inmobiliario ofrece algunos pasos clave para la compra de tu primer depa.

1. Contar con identificación oficial vigente (DNI o Carné de Extranjería) y, en caso de compra empresarial, RUC.

2. Verificar la capacidad financiera para realizar la compra, ya sea al contado o mediante crédito hipotecario.

3. Ahorrar entre el 10% y el 20% del valor del inmueble para la cuota inicial.

4. Evaluar la capacidad de pago asegurando que la cuota mensual no supere el 30% de los ingresos.

5. Buscar y seleccionar el departamento adecuado considerando ubicación, tamaño, distribución y situación legal (inscripción en SUNARP).

6. Explorar distintas alternativas de financiamiento, como el Nuevo Crédito Mivivienda, créditos bancarios o el programa Techo Propio.

7. Revisar a detalle la documentación legal: Copia Literal y certificado de no adeudo municipal, además de licencias y permisos.

8. Formalizar la compra firmando un contrato de compraventa claro y, de ser posible, elevarlo a escritura pública ante notario.

9. Inscribir la propiedad en SUNARP para formalizar el traspaso, trámite que demora entre cinco y quince días hábiles.

10. Considerar los costos adicionales: Impuesto de Alcabala, gastos notariales y registrales, impuesto predial, arbitrios y cuotas de mantenimiento.

Tendencias del mercado: balance del primer semestre de 2025

Durante el primer semestre de 2025, el mercado inmobiliario de Lima mostró un crecimiento notable. La venta de nuevas viviendas aumentó 25% respecto al mismo periodo del año anterior y se espera que el sector cierre el año con una expansión del 16%. Los créditos hipotecarios también registraron una mayor colocación, con un crecimiento estimado del 13% y más de 38.000 nuevas operaciones, impulsadas por una reducción gradual de las tasas de interés y la estabilidad del tipo de cambio.

El precio promedio de un departamento de 60 metros cuadrados y dos dormitorios se ubica en S/ 424.000, mientras que para uno de tres dormitorios y 100 metros cuadrados el valor asciende a S/ 657.000. El precio promedio por metro cuadrado alcanza los S/ 6.821. En lo que va de 2025, el precio de los departamentos subió 1,1%, pero al ser menor al índice de inflación acumulado (1,3%), se traduce en una disminución real del 0,2%. Las unidades de menor tamaño además registraron los mayores incrementos en el año.

En este contexto dinámico, la planificación financiera, la evaluación legal y la elección consciente de la ubicación se consolidan como factores clave para tomar una decisión de compra informada y segura.

Una inversión superior a USD 20 millones impulsará la transformación del antiguo Al Oeste Shopping en Morón, en la zona Oeste del conurbano bonaerense, tras la adquisición del predio por parte del Grupo IRSA.

El proyecto prevé la reapertura del centro comercial durante el segundo trimestre de 2026 y la creación de más de 250 nuevos puestos de trabajo, con el objetivo de revitalizar un espacio emblemático para la comunidad local.

El Grupo IRSA, reconocido por su trayectoria en el desarrollo de grandes superficies comerciales, destinará estos fondos a la renovación integral de un complejo de 75.000 metros cuadrados construidos, que alberga 40 locales, 6 locales gastronómicos, 5 canchas de pádel, 14 salas de cines y 1.075 espacios de estacionamiento.

IRSA comunicó la operación a través de una nota a la Comisión Nacional de Valores (CNV). Allí se especificó que la compra del centro comercial requerirá USD 9 millones, de los cuales ya se pagó la mitad mientras que el saldo se cancelará en cuatro cuotas anuales.

El resto de la inversión prevista se destinará a la ampliación y remodelación del complejo. “El centro comercial se encuentra actualmente operando por debajo de su potencial y, en el marco del plan de desarrollo y generación de oportunidades en distintos municipios de la Provincia de Buenos Aires, la compañía proyecta reconvertirlo en outlet y relanzarlo en el transcurso del próximo año”, dijo IRSA a la CNV.

El plan contempla seis meses de obras para la reapertura con el mencionado formato outlet, orientado a ofrecer productos de marcas de indumentaria y belleza a precios competitivos.

La propuesta renovada integrará espacios de gastronomía y entretenimiento, con el objetivo de atraer a familias y visitantes de toda la región Oeste y Noroeste de la provincia de Buenos Aires. El predio está situado en Avenida Luis Güemes y Presidente Perón, en la localidad de Haedo, partido de Morón. Su ubicación estratégica, con acceso directo desde la autopista del Oeste, facilitará la llegada de público de diferentes localidades y ampliará el alcance geográfico del emprendimiento.

El impacto del proyecto se refleja en la generación de empleo directo e indirecto, así como en la revalorización urbana del entorno. La iniciativa busca dinamizar la actividad comercial y recreativa en Morón, consolidando al centro comercial como un nuevo polo de desarrollo para la zona.

Jorge Cruces, director de inversiones (CIO) del Grupo IRSA, expresó: “Nos llena de orgullo sumar un nuevo activo para desarrollar este proyecto que revitalizará un lugar emblemático para la zona. Con una propuesta 100% familiar, será un núcleo de actividad urbana para el Oeste de la Provincia, integrando propuestas comerciales, gastronómicas y recreativas en un espacio seguro e innovador”.

Además, Cruces subrayó que la intervención reafirma la visión de la compañía de “transformar espacios en proyectos que impulsen el crecimiento económico, generen empleo y ofrecen nuevas experiencias que integren a la comunidad”.

El complejo mantendrá el cine Showcase, considerado uno de los referentes culturales del conurbano, junto con su tradicional local de comidas rápidas y el complejo deportivo, elementos que refuerzan la identidad y el atractivo del espacio para los visitantes.

Vale mencionar también que durante la primera semana de octubre, el Grupo IRSA lanzará PALERMO OFF, un proyecto enfocado en atraer a jóvenes, con una inversión de USD 3 millones. La compañía liderada por Eduardo Elsztain está renovando un área al aire libre junto al Alto Palermo, sobre la calle Arenales, para desarrollar un espacio dedicado a la moda y la gastronomía.

El nuevo corredor contará con 18 locales, revitalizando el lugar que años atrás fue el Paseo del Sol. Entre las marcas de indumentaria figuran Bullbenny, Revolver, Bolivia, New Era, Top white, Calipsian, Gianni di Paolo, Boho y Chini. En el sector gastronómico se instalarán Cuervo, Orno Pizza, Nacha, Kotaro, Be Moddie y la heladería Gaviota.

Estas marcas se vinculan activamente con influencers y streamers, por lo que se enfocan en la Generación Z.

Además, IRSA inició las obras de “Distrito Diagonal”, un complejo de usos mixtos que modificará tanto el perfil comercial como residencial de La Plata, siendo el primer shopping de la ciudad. La compañía informó que la inversión directa alcanza los USD 130 millones.

El desarrollo se ubicará en un terreno de 78.614 metros cuadrados, delimitado por Camino General Belgrano, la calle 511, la avenida 19 y 513, en el sector norte de la ciudad de La Plata.

Miami ha alcanzado un nuevo hito en el mercado inmobiliario de lujo: la ciudad se ha convertido en el principal destino mundial de segundas residencias para personas con patrimonios superiores a USD 30 millones, según el informe “Residential Real Estate 2025” elaborado por la consultora.

Más de 13.200 ultrarricos poseen una vivienda secundaria en Miami, una cifra que supera a la de cualquier otra ciudad del planeta y que sitúa a la urbe floridana por delante de metrópolis como Nueva York, Los Ángeles y San Francisco.

El estudio detalla que Miami cuenta con 13.211 propietarios de segundas residencias pertenecientes al segmento de ultrarricos, mientras que Nueva York registra 12.813, Los Ángeles 8.640, San Francisco 6.477 y Naples, también en Florida, 4.213.

Este liderazgo marca un cambio relevante en el mapa global de los grandes patrimonios, ya que es la primera vez que Miami encabeza este ranking, desplazando a ciudades tradicionalmente asociadas con la élite financiera y empresarial.

Maeen Shaban, director de investigación y análisis de Altrata, resalta la trascendencia de este fenómeno en declaraciones a The Miami Herald: “La reflexión más emocionante es el hecho que por primera vez Miami lidera la lista en términos del número de dueños de casas secundarias y las razones de eso son muchas, incluyendo un ambiente estable y buenas oportunidades económicas”.

El informe subraya que la ciudad ha registrado un fuerte flujo de compradores ultrarricos desde la pandemia, impulsado tanto por empresarios estadounidenses como por la consolidación de una amplia diáspora latinoamericana.

Entre los factores que explican el atractivo de Miami para los grandes patrimonios, la consultora señala la combinación de un clima cálido, un régimen fiscal favorable en Florida, la estabilidad económica y la oferta de inversiones de lujo. Además, la ciudad se ha beneficiado de restricciones estatales más flexibles durante la pandemia, lo que facilitó la llegada de nuevos residentes adinerados.

La presencia de una comunidad latinoamericana consolidada también ha sido determinante, posicionando a Miami como un puente entre América Latina y Estados Unidos para los inversores de alto nivel.

El informe recoge testimonios de expertos del sector inmobiliario de lujo que refuerzan esta tendencia. Alek Carrera, miembro de REALM, afirma que “el mercado inmobiliario de lujo está experimentando cambios profundos, impulsados por factores políticos, económicos y sociales”.

Por su parte, John Eric, también de la misma firma, observa que “las familias adineradas ya no se mueven solo por estilo de vida o prestigio; buscan seguridad, fiabilidad legal y estrategia a largo plazo”. Estas declaraciones, reflejan un cambio en las prioridades de los ultrarricos, que ahora valoran la protección de su patrimonio y la estabilidad jurídica por encima de otros factores tradicionales.

A nivel global, el informe sitúa a Nueva York como la ciudad con mayor huella residencial de ultrarricos, con más de 33.200 individuos que poseen una residencia principal o secundaria en la ciudad. Le siguen Los Ángeles y Hong Kong, ambas con cerca de 20.000, mientras que Miami ocupa el cuarto lugar con 17.457 y Londres el quinto con 15.695. Sin embargo, cuando se analiza exclusivamente el número de segundas residencias, Miami lidera el ranking mundial, seguida de Nueva York, Los Ángeles, San Francisco y Naples.

En el ámbito internacional, Londres destaca como la ciudad no estadounidense con mayor número de segundas residencias de ultrarricos, con 9.221 propietarios, por delante de Hong Kong, Singapur y Ginebra.

El estudio también identifica nuevas tendencias en el mercado inmobiliario de lujo. La movilidad y la diversificación de inversiones se han intensificado entre los grandes patrimonios, que ahora poseen un promedio de tres propiedades residenciales conocidas por persona. La pandemia y la volatilidad geopolítica han acelerado la búsqueda de destinos alternativos, tanto en grandes ciudades como en enclaves exclusivos de montaña o costa. Destinos emergentes como Lisboa y Abu Dhabi, así como clásicos como Aspen, han ganado protagonismo entre los ultrarricos, que valoran la calidad de vida, la privacidad y la seguridad.

Según el glosario del informe, se considera ultrarrico a quien posee un patrimonio neto superior a USD 30 millones. Una segunda residencia es aquella propiedad que se suma a la vivienda principal y que se utiliza de forma privada, no a través de una empresa. El concepto de “huella residencial” abarca tanto la residencia principal como las adicionales, reflejando la presencia global de estos individuos.

El crecimiento de la población adinerada es otro de los puntos destacados. Se estima que para 2030 habrá más de 650.000 personas con patrimonios superiores a USD 30 millones en el mundo, frente a las 483.500 actuales. Esta expansión se apoya en tendencias estructurales como la transición energética, la digitalización, el aumento de la urbanización y la internacionalización de los negocios y la educación.

La movilidad y la globalización son ya rasgos definitorios del mercado inmobiliario de lujo, donde cerca de un 17% de los ultrarricos tiene intereses empresariales fuera de su país de residencia y un 14% ha cursado estudios superiores en el extranjero.

Para los grandes patrimonios, el verdadero lujo ya no reside en el tamaño de la propiedad o en el prestigio de la marca, sino en la posibilidad de disfrutar del tiempo propio y de la calidad de vida junto a los seres queridos.

El mercado inmobiliario no da tregua a nadie. Aunque las transacciones de compraventa de viviendas bate récords y registra los mejores datos de los últimos años, con más de 357.000 compraventas en lo que llevamos de año, la mayoría de los españoles no pueden ni cubrir la entrada para una casa con hipoteca. Y ante los precios de compra tan elevados, y la poca oferta para tanta demanda, el alquiler tampoco es una opción.

En varias ciudades europeas, alquilar una casa se ha convertido en una quimera, una inversión que ya consume la mayor parte, o incluso la totalidad del salario medio mensual de sus ciudadanos. Según el último informe de Deutsche Bank Research Institute, publicado hace unas semanas, el coste del alquiler ha alcanzado niveles que dificultan el acceso a la vivienda para familias, jóvenes y trabajadores, y sitúa a Europa en el epicentro de una crisis de asequibilidad habitacional.

Alquiler y compra de vivienda en Madrid y Barcelona: cada vez más lejos del salario medio

En ciudades españolas como Barcelona y Madrid, aunque los precios se mantienen en niveles algo inferiores que los de Londres, París o Ámsterdam, el rápido aumento de los alquileres está dificultando el acceso a la vivienda para residentes con ingresos medios. En ambas, el precio del alquiler de un departamento estándar consume entre el 34% y el 39% del salario neto mensual.

Para poder vivir de alquiler en la capital, los españoles deben destinar, de media, unos 16.823 euros, lo que serían más de 1.400 euros al mes. En cuanto a Barcelona, durante un año se pagan aproximadamente 15.976 euros, unos 1.332 euros mensuales. Aunque los salarios medios son más elevados, el sueldo más común se acerca bastante al precio del alquiler: en España, el salario mediano es de 1.935,5 euros, según datos del Instituto Nacional de Estadística.

Para la compra de vivienda, el precio por metro cuadrado en Madrid es de 2.694 euros y en Barcelona de 2.358 euros. Estas cifras se sitúan por debajo de Londres o París, pero suponen un esfuerzo considerable para el ciudadano medio en España.

Salarios que no llegan a pagar el alquiler: el dilema de la vivienda en las principales ciudades europeas

El estudio detalla que en ciudades como Londres, París, Ginebra y Zúrich, el precio mensual de un apartamento de tres habitaciones en el centro iguala o supera el ingreso neto medio. Por ejemplo, en Londres, el alquiler de este tipo de vivienda se sitúa en torno a los 4.785 euros, mientras que el salario medio neto es de unos 3.420 euros.

En París, el alquiler alcanza los 3.092 euros frente a un salario medio de 3.124 euros. Ginebra y Zúrich, aunque cuentan con algunos de los salarios más altos del mundo (6.871 y 6.703 euros respectivamente), también figuran entre las ciudades con los alquileres más elevados, con 4.039 euros y 4.265 euros mensuales. Frankfurt, por su parte, ha escalado posiciones en los rankings de calidad de vida y asequibilidad relativa, pero el alquiler de una vivienda de tres habitaciones ya supera los 2.391 euros, mientras que el salario medio ronda los 3.883 euros.

El análisis también revela que Nueva York encabeza la lista mundial en cuanto a alquiler de casas de tres habitaciones, seguido de Singapur, Boston, Londres y San Francisco. Pero en Europa, la relación entre el coste del alquiler y el salario medio es mucho menos favorable que en otras regiones. Ciudades como Ámsterdam, Viena y Helsinki también presentan una gran brecha entre ingresos y precios de alquiler, una situación que agrava la presión sobre los hogares.

Acceder a una casa digna se complica en todo el mundo y pone en jaque a las clases medias

Fuera de Europa, la situación no es más favorable. Hong Kong, por ejemplo, está a la cabeza de la lista de las ciudades más caras para comprar una vivienda, ya que cuenta con el precio por metro cuadrado más caro, pese a haber registrado una caída de aproximadamente el 20% en los últimos cinco años.

Aun así, las ciudades europeas suelen destinar más porcentaje del salario al alquiler que muchas urbes de Estados Unidos o Asia. Ciudades como San Francisco, Nueva York, Boston y Chicago están entre las ciudades con los salarios más altos, aunque el coste de vida puede absorber buena parte de esos ingresos. En Tokio, aunque los precios también son muy elevados, la parte del sueldo que va a pagar el alquiler es menor.

Y esta dificultad para acceder a una vivienda digna también tiene un impacto social, especialmente en las familias, los jóvenes y la clase trabajadora con ingresos medios y bajos. La presión sobre el mercado del alquiler ha llevado a que muchos hogares se vean obligados a destinar la mayor parte de sus ingresos a la vivienda, lo que ha reducido su capacidad de ahorro y consumo en otros ámbitos. Además, la escasez de opciones asequibles ha incrementado la competencia por los pocos inmuebles disponibles, lo que a su vez alimenta el alza de los precios.

Entre los factores que explican este fenómeno, el estudio señala: la inflación de los últimos años, la evolución desigual de los salarios y las pocas políticas de vivienda sacadas adelante para responder a la crisis. De igual manera, la fortaleza de monedas como el franco suizo y el euro, junto con la estabilidad macroeconómica de países como Suiza y Alemania, han contribuido a mantener altos los precios inmobiliarios. Sin embargo, la inflación y el encarecimiento de la energía, especialmente tras la invasión rusa en Ucrania, han agravado la situación, lo que ha elevado no solo los alquileres sino también los costes de servicios básicos.

La brecha entre lo que se gana y lo que cuesta vivir se agranda: qué pasará de cara al futuro

Según el Deutsche Bank Research Institute, en la última década, los precios de la vivienda y los alquileres han crecido a un ritmo superior al de los salarios en la mayoría de las ciudades europeas incluidas en el estudio. En Londres, el precio por metro cuadrado para comprar una vivienda en el centro ha aumentado un 49,6% en cinco años, mientras que el alquiler de un apartamento de tres habitaciones subió un 41,1% en el mismo periodo. En París, el incremento del alquiler ha sido del 17,2%, y en Ginebra, del 28,6%. Esta tendencia se repite en otras capitales y grandes urbes europeas.

De cara al futuro, el análisis advierte que los cambios en los ciclos de las monedas y las políticas económicas podrían alterar el panorama global de los precios de la vivienda. Además, plantea la posibilidad de que las ciudades estadounidenses, actualmente en la cima de muchos rankings de coste de vida y alquiler, pierdan posiciones en los próximos años, como ya ocurrió en décadas anteriores con ciudades como Tokio. Esta evolución podría modificar el equilibrio internacional, pero la presión sobre el acceso a la vivienda en Europa, según el informe, seguirá siendo un gran problema para millones de personas.

El mercado inmobiliario de Estados Unidos enfrenta un panorama desafiante que, según las advertencias de Zillow Group, persistirá al menos hasta 2025. Jeremy Wacksman, director ejecutivo de la compañía, alertó de que los problemas de asequibilidad y la escasez de viviendas seguirán dificultando el acceso a la propiedad, pese a leves señales de mejora en el inventario. “El mercado inmobiliario sigue siendo un desafío para los compradores”, afirmó Wacksman en declaraciones recogidas por The Street, subrayando que la raíz del problema no solo reside en las tasas de interés, sino en un déficit estructural de oferta.

Perspectivas de Zillow: advertencias y proyecciones para 2025

Durante la presentación de resultados del primer trimestre de 2025, tanto el CEO Jeremy Wacksman como el director financiero Jeremy Hoffman coincidieron en que las dificultades actuales del mercado inmobiliario estadounidense se mantendrán durante el resto del año y probablemente a lo largo de 2025. Hoffman señaló que “este ha sido el entorno desde 2022 y esperamos más de lo mismo en 2025″, según informó The Street. El ejecutivo explicó que la volatilidad macroeconómica y las tasas de interés elevadas continuarán limitando los volúmenes de compraventa de viviendas, lo que mantendrá el mercado en niveles bajos de actividad.

Wacksman, por su parte, enfatizó que la demanda de vivienda no ha desaparecido, pero muchos potenciales compradores no logran concretar la adquisición debido a la falta de asequibilidad y a la escasez de opciones disponibles. “Eso no significa que la demanda no esté ahí. Simplemente, no pueden seguir adelante y comprar”, explicó el CEO, citado por The Street.

Inventario, ventas y comportamiento de compradores y vendedores

A pesar de que el inventario de viviendas muestra una leve recuperación, la oferta sigue siendo insuficiente para cubrir la demanda. En marzo, los nuevos listados aumentaron un 19% respecto al año anterior, lo que representa una mejora en la disponibilidad, según datos de Zillow publicados por el sitio económico. Sin embargo, Wacksman advirtió que este repunte debe analizarse en contexto: el nivel de listados actuales aún se sitúa entre un 30% y un 40% por debajo de los promedios previos a la pandemia, cuando se registraban entre 5,5 y 6 millones de transacciones anuales. Actualmente, las ventas anuales rondan los 4 millones de unidades, una cifra que refleja la persistente escasez de viviendas en el mercado.

La mayoría de las operaciones de compraventa corresponden a personas que no pueden posponer su mudanza, ya sea por motivos laborales o personales, mientras que muchos otros potenciales compradores optan por esperar condiciones más favorables.

Déficit estructural de oferta: causas y consecuencias

El principal obstáculo para la recuperación del mercado inmobiliario estadounidense es el déficit estructural de viviendas. Wacksman estimó que el país enfrenta una carencia de aproximadamente 4,5 millones de unidades, resultado de una “subconstrucción crónica desde la crisis financiera global”. Esta falta de oferta se ha visto agravada por el llamado “lock-in effect”: numerosos propietarios que adquirieron hipotecas a tasas bajas antes de los recientes incrementos de interés prefieren no vender sus viviendas, lo que reduce aún más el número de propiedades disponibles en el mercado.

Según el análisis de Zillow, este desbalance entre oferta y demanda es el factor central que explica la persistencia de los problemas de asequibilidad. “El desafío de la asequibilidad es realmente un desafío de disponibilidad”, sostuvo Wacksman, citado por The Street.

Influencia de la economía, la inflación y las tasas de interés

La incertidumbre económica y la evolución de la inflación han impactado de manera significativa en la confianza de los consumidores y en su capacidad para adquirir vivienda. Tras el anuncio de tarifas recíprocas en abril por parte de la administración Trump, el 24% de los estadounidenses canceló planes de compra de vivienda o automóvil, según datos recogidos por The Street. Aunque algunas de estas tarifas han sido suspendidas, el temor a un aumento generalizado de los costos persiste entre los consumidores.

El informe de inflación más reciente mostró que los costos de vivienda aumentaron un 4% en el último año, superando el incremento del 2,8% registrado en el índice de precios al consumidor subyacente, de acuerdo con cifras citadas por CNBC y recogidas por The Street. Esta tendencia, sumada a las tasas hipotecarias elevadas y a la volatilidad macroeconómica, ha llevado a muchos estadounidenses a ajustar sus planes financieros y a posponer decisiones de compra importantes.

Contexto: presión sobre los ingresos y comparación entre compra y alquiler

La presión sobre los presupuestos familiares se ha intensificado en los últimos años. En 2023, uno de cada cuatro estadounidenses destinó más del 30% de sus ingresos al pago de vivienda, una proporción que dificulta tanto la compra como el alquiler, según datos de Zillow. Antes de la pandemia, comprar una vivienda solía ser más rentable que alquilar, ya que permitía a los propietarios acumular patrimonio. Sin embargo, el aumento acelerado de los precios de las viviendas ha revertido esta tendencia en muchos mercados, donde ahora resulta más conveniente alquilar que comprar.

A pesar de las dificultades, la demanda latente se mantiene, y el deseo de acceder a una vivienda propia sigue presente entre los estadounidenses, aunque muchos optan por esperar a que las condiciones mejoren.

Resultados financieros de Zillow y auge de los servicios de alquiler

En este contexto adverso, Zillow Group reportó un crecimiento del 13% en el primer trimestre de 2025, con un aumento del 8% en los ingresos totales y un incremento del 33% en los ingresos por servicios de alquiler, según detalló The Street. Wacksman destacó que, aunque tanto la compra como el alquiler se han encarecido, los consumidores continúan recurriendo a plataformas como Zillow para facilitar sus transacciones inmobiliarias.

Perspectiva final: persistencia del desbalance y la incertidumbre

De acuerdo con el análisis de Zillow, la leve mejora en el inventario no es suficiente para revertir el desbalance estructural entre oferta y demanda que caracteriza al mercado inmobiliario estadounidense. La compañía prevé que la incertidumbre económica y la escasez de viviendas seguirán condicionando el acceso a la propiedad al menos durante el resto de 2024 y todo 2025. Las ventas anuales, que se mantienen en torno a los 4 millones de unidades, reflejan la magnitud del desafío que enfrentan compradores y vendedores en Estados Unidos, según la información publicada por The Street.

Miami ha experimentado una transformación sin precedentes en la última década: la población de millonarios en la ciudad creció un 94% entre 2014 y 2024, alcanzando casi 39.000 personas, según datos de Henley & Partners y New World Wealth. Este auge de residentes adinerados ha impulsado el mercado inmobiliario a niveles históricos, pero también ha provocado la salida de miles de habitantes locales, especialmente jóvenes y trabajadores, que ya no pueden costear una vivienda en la ciudad. De acuerdo con un reporte del Tampa Bay Times, el contraste entre la llegada de fortunas y el éxodo de la clase trabajadora plantea interrogantes sobre el futuro social y económico de Miami.

El auge de los millonarios en Miami y la comparación nacional

El crecimiento de la población millonaria en Miami solo ha sido superado por el área de la Bahía de San Francisco en todo Estados Unidos. Entre 2014 y 2024, la cifra de millonarios en la ciudad aumentó un 94%, situándose en torno a 39.000 personas, según el informe World’s Wealthiest Cities Report 2025 de Henley & Partners. Este incremento coloca a Miami en el puesto 34 de las 50 ciudades con más millonarios a nivel mundial, justo por delante de Madrid, y la convierte en la segunda ciudad estadounidense con mayor crecimiento de residentes de alto patrimonio en la última década.

En comparación, West Palm Beach, también en Florida, experimentó un aumento del 112% en su población millonaria durante el mismo periodo, mientras que Nueva York, aunque sigue liderando en número absoluto de millonarios (alrededor de 384.500), registró un crecimiento mucho menor, cercano al 40%.

Florida se ha consolidado como uno de los principales destinos para los millonarios en Estados Unidos. En 2022, aproximadamente el 10% de las declaraciones fiscales de hogares con ingresos superiores a un millón de dólares anuales en el país correspondieron a residentes de Florida, solo por detrás de California, que concentra el 16% de los millonarios estadounidenses. Según el Tampa Bay Times, la proporción de millonarios en Florida pasó de cuatro por cada 1.000 habitantes en 2019 a siete por cada 1.000 en 2022, la quinta tasa más alta del país.

Origen de los nuevos residentes adinerados y el flujo de capital

El atractivo de Miami ha captado principalmente a millonarios provenientes de estados del noreste y la costa oeste de Estados Unidos. Entre 2018 y 2022, Florida fue el destino principal para los residentes de Nueva York que buscaban dejar el noreste. De acuerdo con el Citizens Budget Commission, Nueva York perdió cerca de 16.000 residentes, con ingresos combinados de 6.100 millones de dólares, que se trasladaron al condado de Miami-Dade. Además, otros 25.000 neoyorquinos, junto con casi 4.000 millones de dólares, se mudaron a los condados de Palm Beach y Broward.

El flujo de capital hacia Florida ha sido notable. Un análisis del Tampa Bay Times basado en datos del Servicio de Impuestos Internos (IRS) reveló que, entre 2021 y 2022, Florida recibió 9.500 millones de dólares en ingresos provenientes de Nueva York, 5.300 millones de Nueva Jersey, 4.500 millones de California y 4.100 millones de Illinois. En total, el estado ganó 62.000 millones de dólares en ingresos por migración en ese periodo, mientras que perdió 26.000 millones por la salida de residentes, lo que dio como resultado un saldo neto de 36.000 millones de dólares a favor. De esa suma, 8.000 millones se asentaron en Miami-Dade, 11.000 millones en Palm Beach y 6.000 millones en Broward, según el artículo.

Factores de atracción: impuestos, clima y calidad de vida

La ausencia de impuestos estatales sobre la renta, la herencia y las ganancias de capital en Florida figura entre los principales incentivos para los millonarios que eligen Miami como nuevo hogar. Glen Steward, fundador y presidente de Stewards Investment Capital, explicó al Tampa Bay Times: "No hay impuesto estatal sobre la renta, herencia ni ganancias de capital... eso es muy atractivo para personas de alto patrimonio". Steward, quien se mudó a Florida desde Sudáfrica en 2018, también destacó el clima como un factor determinante y señaló que la pandemia de COVID-19 permitió a muchos profesionales de altos ingresos trabajar de forma remota y descubrir la posibilidad de vivir en un entorno privilegiado.

Ana Bozovic, agente inmobiliaria y fundadora de Analytics Miami, subrayó en declaraciones recogidas por Realtor.com que la movilidad de la riqueza tras la pandemia ha sido clave: "Lo que supercargó este crecimiento de millonarios post-COVID es la realidad de que la riqueza ahora es más móvil... Miami combina economía y calidad de vida". Por su parte, Dina Goldentayer, principal agente de Douglas Elliman, afirmó a FoxBusiness que, además de los beneficios fiscales, la ciudad ofrece un entorno completo con arte, entretenimiento y escuelas de alto nivel, lo que la convierte en un destino atractivo para familias adineradas.

Impacto en el mercado inmobiliario: precios récord y escasez de vivienda asequible

La llegada masiva de millonarios ha dejado una huella profunda en el mercado inmobiliario de Miami. Según datos de Realtor.com, el precio típico de una vivienda en la ciudad alcanzó los 578.000 dólares en abril de 2022, un aumento de casi el 50% respecto a 2019. El precio medio por metro cuadrado llegó a su máximo en junio de 2023, con 564 dólares, antes de moderarse. Para abril de 2025, el precio típico de una vivienda se situaba en 510.000 dólares, aproximadamente un 30% más alto que seis años antes.

El segmento de lujo ha experimentado un crecimiento aún más pronunciado. Bozovic detalló que las transacciones de viviendas unifamiliares de lujo, con precios superiores a 2.000 dólares por metro cuadrado, aumentaron un 1.550% en el primer trimestre de 2025 en comparación con seis años atrás. “Ese tipo de crecimiento meteórico indica que ahora existen rangos de precios y clases de activos que antes no existían”, señaló la analista inmobiliaria a Realtor.com.

La escasez de viviendas asequibles se ha agravado.

El informe anual de Miami Homes for All, publicado en mayo de 2024, estimó que el condado de Miami-Dade enfrenta un déficit de 90.000 unidades asequibles para hogares con ingresos inferiores a 75.000 dólares anuales. Según el Tampa Bay, el ingreso medio en Miami entre 2019 y 2023 fue inferior a 60.000 dólares, y más del 19% de la población vive por debajo del umbral de pobreza. En abril de 2025, un hogar necesitaba ganar casi 140.000 dólares al año para poder adquirir una vivienda al precio medio de mercado.

Hannah Jones, analista de investigación económica de Realtor.com, explicó: “Las condiciones de asequibilidad deterioradas afectan más a compradores con presupuestos pequeños, muchos de ellos jóvenes y compradores primerizos”. La demanda de compradores adinerados ha reducido la oferta y elevado los precios, dificultando el acceso a la vivienda para la mayoría de los residentes.

Consecuencias para los residentes locales: desplazamiento y pérdida de fuerza laboral joven

El encarecimiento de la vivienda ha tenido un efecto directo en la población local. Ned Murray, subdirector del Metropolitan Center de la Florida International University (FIU), estimó que el 94% de los residentes de Miami-Dade no puede permitirse comprar una vivienda. “El precio de una casa o condominio está fuera del alcance de quienes realmente viven y trabajan aquí”, afirmó Murray al Tampa Bay.

La falta de asequibilidad ha impulsado la migración de residentes locales. Según investigaciones de FIU, el condado de Miami-Dade perdió cerca de 135.000 habitantes entre 2020 y 2023, una cifra que no se registraba desde hacía dos décadas. Aproximadamente la mitad de estas personas se trasladaron a otras partes de Florida o de Estados Unidos entre 2023 y 2024. Un dato especialmente relevante es la salida de unos 35.000 jóvenes de entre 20 y 29 años desde 2019, un grupo considerado esencial para la fuerza laboral, según el Florida Chamber Foundation.

El testimonio de Ian Ondek, un joven graduado de la Universidad de Miami, ilustra esta tendencia. Ondek relató a NBC Miami que, tras siete años en la ciudad, el aumento de 400 dólares en el alquiler de su apartamento, que ya costaba 2.000 dólares, lo llevó a mudarse junto a su esposa a Parrish, en las afueras de Tampa, donde pudieron alquilar una casa más amplia y asequible.

Perspectivas y advertencias de los expertos

El fenómeno de la migración de millonarios y el consiguiente desplazamiento de residentes locales ha generado preocupación entre los expertos sobre la sostenibilidad de la situación. Ned Murray advirtió que los costos de la vivienda han sido el principal motor de la salida de habitantes de Miami-Dade y que la pérdida de población joven podría afectar la salud de la fuerza laboral local. “El precio de una vivienda unifamiliar o un condominio está tan, tan fuera del alcance de cualquiera que realmente vive y trabaja aquí”, reiteró Murray en declaraciones recogidas por el Tampa Bay.

Ana Bozovic, por su parte, señaló que el proceso de “reemplazo de ingresos” está modificando la estructura social de la ciudad, ya que los nuevos residentes tienen ingresos significativamente superiores a los de quienes se marchan. Hannah Jones, de Realtor.com, subrayó que la falta de asequibilidad obliga a muchos jóvenes y compradores primerizos a alquilar durante más tiempo o a buscar oportunidades fuera de Miami para poder acceder a una vivienda.

De acuerdo con un informe de la Fundación Tejido Urbano el costo de construcción en Argentina subió 69% en dólares de mercado durante 2024, lo que marcó el mayor salto interanual desde 2018. La suba se explica por dos factores principales: un alza del 26% en el precio de los materiales y un aumento del 116% en el costo de la mano de obra. Con este incremento, el costo total en dólares acumuló una suba del 120% entre octubre de 2023 y diciembre de 2024.

Esta evolución responde a una transformación estructural en el mercado, atravesada por una reducción de la brecha cambiaria que, en otros momentos, permitió construir con dólares más baratos que los del mercado paralelo.

Ahora, con una menor diferencia entre el tipo de cambio oficial y el informal, el costo real de levantar una vivienda se encareció de forma considerable.

Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, explicó que este cambio impactó de lleno en los desarrolladores. “En los proyectos en marcha se observan tres fenómenos: algunos absorben el aumento del costo bajando o directamente perdiendo rentabilidad; otros renegocian con los inversores en función de los nuevos valores; y en ciertos casos se paralizan o ralentizan las obras”, señala.

En cuanto a los nuevos emprendimientos, estos se concentran solo en las zonas más rentables. “En el resto casi no se detectan proyectos nuevos”, añadió.

El alza de los materiales llevó sus precios a los niveles más altos de los últimos 50 años. La presión sobre el mercado local y las dificultades para acceder a insumos importados incidieron directamente sobre el valor del cemento, acero, sanitarios y otros elementos claves.

También pesó la inflación interna, que continuó distorsionando los costos en pesos en un contexto de incertidumbre económica.

El encarecimiento de la mano de obra también rompió marcas históricas. En 2024, este componente aumentó 116% en dólares y, en diciembre, el salto fue del 19% solo en ese mes.

Álvarez de Celis señaló que este ajuste respondió a la presión salarial en un entorno donde los trabajadores buscaron empatar o superar la inflación. “Fue una actualización necesaria, pero que termina elevando el presupuesto de cualquier obra”, advierte.

La evolución del tipo de cambio fue otro factor determinante. La apreciación del dólar de mercado durante el año se dio por la convergencia cambiaria entre los distintos tipos de cotización. Este movimiento se trasladó directamente a los materiales vinculados al valor del dólar. Cemento, aluminio, hierro y plásticos reflejaron esta variación. En enero, el dólar informal subió 6%, aunque el costo de construcción en ese mismo mes bajó 4,5%, como resultado de una desaceleración momentánea en los precios.

Pese a este contexto, el valor de las viviendas no acompañó el salto del costo de construcción. “El mercado inmobiliario viene de años con pocas operaciones. El stock de inmuebles usados a la venta en la Ciudad de Buenos Aires asciende a 110 mil unidades. En 2024 se concretaron 60 mil operaciones. Todavía hay margen de recuperación antes de que se produzca una suba de precios generalizada”, advierte Álvarez de Celis.

Decisiones de inversión y futuro

La diferencia entre costos y precios impacta directamente en las decisiones de inversión. Mientras construir se volvió más caro, el valor de venta no se ajustó al nuevo nivel, lo que reduce la rentabilidad esperada. Varios desarrolladores suspendieron proyectos por falta de viabilidad económica o buscaron métodos de construcción más económicos, como estructuras modulares o sistemas mixtos con menor carga de materiales tradicionales.

El impacto también se sintió en la actividad general del sector. La construcción cayó 18% anual, afectada tanto por el encarecimiento de los insumos como por la paralización de la obra pública. Este retroceso se da en un momento en el que el déficit habitacional sigue sin resolverse y donde se necesitan nuevas soluciones para facilitar el acceso a la vivienda.

El panorama a futuro permanece abierto. Álvarez de Celis consideró que no se espera una baja significativa de los costos en el corto plazo. “Con este nivel del dólar es difícil pensar en una moderación. Hay desarrolladores que prueban con otros sistemas más económicos, y otros que esperan una suba del precio de las propiedades que permita reacomodar la ecuación”, sostiene.

La apertura de las importaciones podría funcionar como un amortiguador en el mediano plazo, al facilitar el acceso a insumos a menor costo y mejorar la competitividad. No obstante, esa estrategia depende de definiciones macroeconómicas más amplias y de la normalización del comercio exterior.

En este contexto, el mercado se mueve con cautela. Los desarrolladores evalúan cuidadosamente las zonas donde construir, priorizando barrios con alta demanda y potencial de venta rápida. Mientras tanto, los propietarios que buscan vender deben enfrentar la competencia de un amplio stock, que aún no refleja el nuevo valor del costo de reposición.

El equilibrio entre costos de construcción y precios de venta continúa en tensión. El futuro del mercado dependerá de cómo se resuelva esa brecha y de qué modo evolucionen la inflación, el tipo de cambio y el ingreso disponible. Por ahora, la actividad sigue marcada por la prudencia y la necesidad de adaptarse a un escenario cambiante.

El precio promedio de cierre por metro cuadrado en la compraventa de departamentos usados de 1 a 3 ambientes en la ciudad de Buenos Aires alcanzó los USD 2.099 en febrero, según el último informe del Índice M2 Real elaborado por Re/Max y la Universidad del Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina (Ucema) en conjunto con Reporte Inmobiliario.

El dato representa un aumento mensual de 2,6% y una suba interanual del 17,7% en relación con febrero de 2024.

El crecimiento sostenido de los valores se dio en un contexto de reactivación del mercado, influido por la reaparición del crédito hipotecario, la desaceleración de la inflación y una mayor estabilidad cambiaria. El margen promedio de negociación entre el valor publicado y el precio final de cierre se ubicó en 4,18% en febrero último.

“El valor promedio se mantuvo en torno a los USD 2.100 por metro cuadrado. Frente a febrero del año pasado, el incremento fue cercano al 18%, una suba significativa”, explicó Sebastián Sosa, presidente de Re/Max Argentina y Uruguay.

Sosa remarcó que, si bien el blanqueo de capitales no tuvo un impacto relevante en el mercado, el crédito hipotecario pasó de representar una fracción marginal a un 14% de las operaciones realizadas en la red de inmobiliarias que integran la compañía durante el último año. “El mercado cambió de clima. Hay más confianza por la mejora en las variables macroeconómicas. Si el financiamiento sigue ampliándose y las condiciones se estabilizan, podríamos ver un crecimiento sostenido”, señaló. “Hay operaciones que antes tardaban meses en concretarse y ahora se resuelven en semanas. Se nota un dinamismo diferente, sobre todo en segmentos medios donde el acceso al crédito empieza a jugar un papel decisivo”.

Cifras de cierre de operaciones

Al desagregar los valores por tipo de inmueble, el mayor aumento mensual se registró en los departamentos de tres ambientes, que alcanzaron un precio promedio de cierre de USD 2.075 por m2, un 4,9% más que en enero. En el caso de las unidades de dos ambientes, el valor fue de USD 2.118 por m2, con una variación marginal respecto al mes anterior. Los monoambientes promediaron USD 2.223 por m2, una baja de 1,2% respecto de enero.

En términos de precios absolutos, según la plataforma Reporte Inmobiliario, los valores de unidades en febrero marcaron un promedio de USD 60.200 para los monoambientes, USD 78.400 para las unidades de dos ambientes y USD 118.500 para las de tres ambientes.

“Los departamentos de tres ambientes fueron los más demandados, sobre todo por familias que buscan ampliar su vivienda. Esa presión explicó la mayor valorización mensual”, explicó el martillero Hernán Perrone, de Re/Max Parque, quien atribuyó parte del movimiento a la reactivación del crédito.

Según el especialista, “en muchos casos se observa que quienes antes vivían en dos ambientes ahora buscan un salto habitacional. El crédito, aunque todavía limitado, empieza a abrir esa posibilidad para más gente”.

En cuanto a la distribución geográfica de los aumentos, barrios como Villa Urquiza, Almagro y Flores mostraron los mayores incrementos mensuales.

José Rozados, de Reporte Inmobilario, comentó: “En Villa Urquiza, las unidades de tres ambientes subieron 9%, mientras que los monoambientes y dos ambientes aumentaron 2% promedio”.

En Almagro, los departamentos de dos ambientes se vendieron 7,6% más caros que en enero. En Flores, los monoambientes aumentaron 7% mensual.

Perrone agregó que otras zonas como Caballito, Palermo, Barrio Norte, Recoleta, Villa Devoto y Villa del Parque también continúan encabezando los rankings de crecimiento de precios. “Son barrios que tienden a resistir mejor las bajas en contextos de crisis, y que se recuperan más rápido cuando el mercado vuelve a moverse”, señaló.

Valorización en las más amplias

Rozados coincidió en que la mayor valorización se dio en las unidades más grandes y en zonas con alta demanda. También remarcó que, aunque los porcentajes mensuales son moderados, la comparación interanual muestra un cambio de tendencia clara luego de varios años de caídas sucesivas. “La reaparición del crédito, aunque incipiente, empieza a traccionar la demanda en ciertos segmentos. Si se consolida, podría cambiar el escenario para el segundo semestre del año”, anticipó.

Además, observó, “el mercado todavía se acomoda a un nuevo contexto, pero hay señales claras de que los valores están saliendo del piso en el que estuvieron durante tanto tiempo”.

Qué se espera

En línea con los datos relevados, el promedio general del metro cuadrado para todas las unidades vendidas en la ciudad se ubicó por primera vez por encima de los USDS 2.000 desde 2019.

Rozados concluyó: “Según las proyecciones de las principales inmobiliarias, si la estabilidad macroeconómica persiste y se amplía la oferta de crédito, los valores podrían mantener una senda de recuperación a lo largo de 2025″.

El mercado inmobiliario porteño atraviesa un cambio acelerado en su segmento más bajo. A medida que se reactiva la demanda de unidades chicas, las propiedades de hasta USD 60.000 —históricamente consideradas el umbral de entrada al ladrillo— comienzan a escasear en numerosos barrios de la ciudad de Buenos Aires.

La tendencia ya es visible en plataformas de oferta, donde cada semana se reducen los listados disponibles en ese rango de valor y se calcula que podrían agotarse antes de fin de 2025.

Actualmente se estima que quedan menos de 4.000 departamentos por menos de USD 60.000 en diferentes plataformas especializadas. Infobae identificó en qué barrios se concentran hoy las propiedades más accesibles para comprar.

El repunte en las escrituras (entre enero de 2024 y febrero de 2025 se realizaron más de 63.000 operaciones de compra venta, según el Colegio de Escribanos de CABA), el blanqueo que permitiró sincerar fondos y destinarlos al ladrillo, más el regreso de los créditos hipotecarios colaboraron con este fenómeno.

Alejandro Moretti, miembro del consejo directivo del Colegio Inmobiliario de Buenos Aires, atribuye esta reducción de stock a dos motores principales. “La explicación está dada por el crédito hipotecario y por el blanqueo. Ambas herramientas permiten ampliar la base de compradores y aceleran la absorción de unidades chicas”, señaló.

En relación a un año atrás, la proporción de operaciones con financiamiento creció significativamente. “Dos de cada 10 ventas se concretan hoy a través de crédito, cuando hace 12 meses eran prácticamente inexistentes”, remarcó Moretti.

Diferente con el pasado

El primer trimestre de 2025 mostró una dinámica distinta a la de los últimos años: mayor ritmo de operaciones, valores que dejan atrás los mínimos post-pandemia y señales de absorción en los segmentos más económicos del mercado. En partes de Villa Lugano, Nueva Pompeya, Villa Riachuelo o Parque Avellaneda aún se encuentran oportunidades, aunque en áreas consolidadas como Recoleta, Palermo o Belgrano, ya es muy difícil hallar propiedades por debajo de los 60.000 dólares.

Según Moretti, algunas zonas que en 2024 ofrecían más de 100 propiedades por debajo de ese valor, hoy no superan las diez. En ciertos barrios, la oferta se redujo de forma tan drástica que desapareció por completo ese rango. “En unidades de uno y dos ambientes, ya se ven aumentos de entre 5% y 10% en los precios, mientras que los inmuebles más grandes se mantienen estables por su menor demanda”, agregó.

El fenómeno no solo responde a factores técnicos. También existe un cambio en la percepción de valor.

Daniel Zampone, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), sostuvo que las propiedades de menor valor “se volvieron un refugio para quienes quieren resguardar capital y obtener un ingreso futuro con el alquiler”.

El repunte en la actividad comenzó a notarse en la segunda mitad de 2024 y en el arranque de 2025 se observó un salto en las operaciones cerradas con crédito. “Pasamos del 10% en 2024 al 25% en enero de este año. Y esperamos que ese número siga en ascenso hacia mitad de año”, afirmó Zampone.

Quien compra hoy, gana

Zampone destacó también que, frente a la expectativa de suba de precios, muchos compradores buscan anticiparse. “Si alguien tiene hoy la posibilidad de acceder a una propiedad en ese rango, debería concretar la compra. Los valores van a seguir en alza y, en este contexto, es una buena oportunidad de inversión”, explicó.

Estas unidades ofrecen ventajas claras: son fáciles de alquilar, requieren menor mantenimiento y cotizan por debajo del costo de reposición, incluso con la reciente suba en los costos de construcción.

En algunos barrios del sur porteño todavía es posible encontrar departamentos dentro de ese presupuesto.

Villa Lugano, por ejemplo, muestra precios promedio por metro cuadrado en torno a los USD 1.100. Pero la escasez comienza a sentirse incluso en esas zonas. La demanda se intensifica, tanto por el impulso del crédito como por el blanqueo de capitales, que permite a ciertos compradores canalizar fondos de forma legal en el sector inmobiliario.

La absorción de las unidades más económicas tiene consecuencias directas sobre el mercado. A medida que desaparecen los departamentos de menos de USD 60.000, el piso de valores se reconfigura.

En el sector coinciden en que el contexto macroeconómico de hasta hace pocas semanas de dólar estable, inflación en desaceleración y tasas reales negativas— favorece al ladrillo. Esa ecuación, claro, está hoy en revisión: la subida del dólar blue encendió una señal de alerta sobre lo que podría venir.

A diferencia de otros momentos, la actual recomposición no se explica por shocks externos, sino por una normalización progresiva del funcionamiento del sector. “El crédito, la mejora salarial en algunos sectores y la expectativa de suba impulsan decisiones de compra. El margen para acceder a propiedades económicas se reduce”, señaló Zampone.

De sostenerse esta dinámica, los analistas anticipan que, hacia fin de año, los departamentos por debajo de los USD 60.000 podrían convertirse en una rareza en CABA.

Las zonas que aún conservan estas opciones podrían ver una suba adicional si se mantiene la demanda. Moretti concluyó: “Es recomendable evaluar rápidamente las oportunidades antes de que el mercado ajuste definitivamente ese tramo de la oferta”.

En el norte de la ciudad de Buenos Aires, los pasajes Volta y Malasia se posicionan como algunos de los sectores residenciales más exclusivos y ultra top en cuanto a cotizaciones de viviendas en compra venta y alquiler. Ambos se encuentran próximos a la Abadía de San Benito y combinan trazas históricas, arquitectura de impronta europea y un entorno urbano de baja densidad que mantiene su distinción.

Ubicados en una zona que conecta Palermo con Belgrano, en el entorno de Las Cañitas, estos pasajes concentran viviendas con características poco frecuentes en el mercado porteño. Se trata de casas de gran superficie (por lo general, más de 4 ambientes), distribuidas en varias plantas, con terrazas, jardines, cocheras y hasta pileta, insertas en áreas protegidas por su valor patrimonial y urbanístico.

Martín Pinus, titular de Martín Pinus Real Estate, destaca el perfil único de algunos pasajes dentro de la oferta inmobiliaria de la ciudad. “En Palermo, en los alrededores de la Abadía, hay dos pasajes emblemáticos, muy cercanos entre sí. Volta, entre la Avenida Luis María Campos y Arce, integra los Distritos de Arquitectura Especial y conserva construcciones originales de valor patrimonial. Malasia, entre Maure y Gorostiaga, fue catalogado como Área de Protección Histórica y se considera el pasaje más europeo del suelo porteño”, indicó.

Las viviendas se distinguen por sus estilos arquitectónicos diversos, con casonas de estilo francés, alemán, Tudor, renacentista o italianas, algunas recicladas con materiales modernos sin alterar su fachada original.

En el Pasaje Volta, por ejemplo, conviven casas con rasgos italianos, modernistas e ingleses junto con desarrollos más recientes de baja altura. “Tenemos una casa de estilo Tudor totalmente renovada por dentro, que mantiene su fachada original pero fue adaptada a las necesidades actuales”, comentó Pinus.

Una de las principales diferencias respecto de otras zonas residenciales de alta gama radica en la identidad que conservan estos espacios.

“Representan trazas irregulares en una ciudad de manzanas cuadradas y mantienen la memoria urbana de más de un siglo. A su vez, ofrecen un estilo de vida de casa, pero con acceso inmediato a avenidas principales como Luis María Campos, del Libertador y Cabildo”, explicó Pinus.

Valuaciones

Los precios reflejan esa combinación de ubicación, historia, calidad arquitectónica y escasa disponibilidad. En promedio, el valor de compra de una vivienda en estos pasajes comienza en USD 4.000 por metro cuadrado, aunque el precio final depende de múltiples factores: superficie, calidad de las terminaciones, presencia de jardín, estado general, vistas y otros atributos.

“Las operaciones se realizan con cuentagotas. La demanda es alta, pero la oferta es muy limitada, y quienes compran difícilmente revenden”, afirma Pinus.

Allí, las viviendas de más de 100 metros cuadrados en venta superan los USD 350.000 y al igual que en el resto de la ciudad, el valor en dólares se apreció cerca de un 10% al medirlo interanualmente.

En cuanto al alquiler, los valores también se ubican en niveles elevados. Las casas de estilo pueden superar los USD 5.000 mensuales. El precio varía según superficie, diseño interior, servicios como pileta o quincho, vistas al verde, cochera y calidad de materiales.

“Los inquilinos que buscan estas propiedades valoran la privacidad, la tranquilidad y la posibilidad de vivir en una casa con historia sin alejarse del centro urbano. Son personas que priorizan la calidad de vida sin resignar servicios ni conectividad”, señala.

Los pasajes se consolidaron como polos de vivienda exclusiva por múltiples razones. En primer lugar, se trata de zonas consolidadas, con identidad barrial y entorno seguro, muchas veces vinculado a la cercanía de embajadas.

Además, ofrecen un entorno silencioso y arbolado, con cercanía a espacios verdes y acceso a servicios premium como gastronomía, colegios y tiendas de diseño.

“La paz de estos oasis urbanos, junto con su estética arquitectónica, los vuelve únicos. Quienes viven en Malasia o Volta disfrutan de calles casi sin tránsito, fachadas históricas, árboles añosos y una sensación de ciudad detenida en el tiempo, sin perder conectividad con el resto de Buenos Aires”, detalló Pinus.

Estas condiciones inciden directamente en el valor del suelo y en la apreciación sostenida de las propiedades. El carácter patrimonial y la existencia de normativas que limitan la demolición o la construcción de edificios en altura preservan la fisonomía original.

Esto fortalece la percepción de exclusividad y otorga a las viviendas un valor agregado difícil de encontrar en otras zonas de la ciudad.

Pinus precisó: “Cada casa es única. Muchas fueron recicladas para incorporar tecnologías modernas o mejorar la eficiencia energética, pero sin alterar su estructura original. Son propiedades que combinan lo clásico con lo contemporáneo, y en algunos casos permiten a sus dueños vivir como si estuvieran en otra ciudad del mundo”.

Pasajes ideales para fotografías

Según detalla Pablo Bredossian, escritor y estudioso del patrimonio barrial, las viviendas sobre la mano par concentran varios ejemplos de estilos barroco arequipeño, florentino y Tudor. Destaca construcciones como Malasia 854, obra de Estanislao Pirovano, y Malasia 888/894, ambas catalogadas por su valor formal y cultural.

“En esta cuadra, que aún conserva empedrado y jardines cuidados, las casas ofrecen postales urbanas que remiten a otras ciudades del mundo”, señaló.

Aunque el pasaje actual recibió su nombre en 1995, durante décadas se lo conoció como Arribeños o simplemente “Cañita”. La historia local incluye anécdotas de diplomáticos, escenas de película y registros orales que refuerzan su carácter misterioso. Con apenas cien metros de largo, se convirtió en uno de los rincones más fotografiados —y silenciosos— de Buenos Aires.

Según Bedrossian, el Pasaje Malasia, Junto a Arroyo (Retiro), avenida Melián (Belgrano R) y Juez Tedín (Barrio Parque o Palermo Chico), es una de las calles más refinadas de Buenos Aires, pero, “a la vez, una de las más apacibles; alejada de la vorágine urbana, exhala perfume a barrio provisto por el empedrado, los jardines y las enredaderas que adornan algunas de sus viviendas”.

El Pasaje Volta conecta las avenidas Luis María Campos y Arce con una traza de apenas una cuadra. Su nombre homenajea al físico italiano Alessandro Volta (inventor de la pila y revolucionó para siempre el uso de la electricidad), y su perfil urbano se distingue por las casonas bajas de estilo inglés, italiano y modernista que sobreviven entre construcciones más recientes. En una de esas casas, de impronta Tudor y fachada original, vivió parte de su infancia la escritora María Elena Walsh.

El pasaje integra los “Distritos de Arquitectura Especial” de la Ciudad, una categoría que busca preservar su valor patrimonial y su identidad arquitectónica.

Para eso, se establecieron reglas precisas: las construcciones no pueden superar los 7 metros de altura sobre la línea de obra, las aceras deben mantenerse intactas y las fachadas deben conservar su armonía y paleta de colores originales. Todo apunta a proteger uno de los rincones con más carácter del tejido porteño.

En un contexto donde las decisiones de gasto se toman con cautela, mejorar un ambiente del hogar sin recurrir a reformas costosas es una alternativa concreta para quienes buscan renovar espacios. Frente a esa necesidad, crece la demanda de asesorías profesionales en diseño y decoración orientadas a transformar ambientes con lógica funcional, estética y sin obra.

Las intervenciones no requieren grandes inversiones. Cambiar la ubicación de los muebles, pintar con tonos neutros, incorporar alfombras, cuadros o plantas, actualizar fundas de sillones, sumar iluminación funcional y reorganizar el espacio pueden modificar completamente la percepción y el uso de un ambiente.

Incluso, la reutilización de muebles existentes con técnicas simples como el patinado o un cambio de herrajes logra resultados notables.

El impacto también se refleja en el mercado inmobiliario. Según Lisandro Cuello, especialista en Real Estate, “una vivienda bien decorada transmite orden, cuidado y mayor habitabilidad. Esto influye en la decisión del comprador o inquilino y permite obtener entre un 10% y un 15% más sobre la cotización original, siempre que el entorno acompañe y la mejora esté alineada con lo que busca el segmento”.

Cuello aclaró que la presentación visual de un ambiente resulta determinante en la primera visita o en la publicación de fotos para tentar a los interesados en comprar o alquilar.

De hecho, hay viviendas que se ofrecen con mobiliario incluido, y no todas pertenecen al segmento premium. “En esos casos, ambientes como el living, la cocina o el comedor resultan determinantes para facilitar la decisión de compra o alquiler”, puntualizó Cuello.

La ventaja de una asesoría

Sol Russo, creadora de Rufina Deco, destacó que la asesoría deco permite intervenir espacios de manera accesible, respetando el estilo de vida de cada persona y los recursos disponibles.

“A través de una videollamada analizamos el ambiente a intervenir, hablamos sobre sus dimensiones, distribución, altura de techos, gustos y objetivos del cliente. Con eso definimos un plan de acción para reorganizar lo existente y sumar lo que realmente haga la diferencia”, explicó. El servicio incluye una propuesta visual con paleta de colores, listado de muebles, textiles y objetos recomendados, y enlaces para realizar compras.

“Es un puente entre la idea y la implementación. El cliente no pierde tiempo al buscar opciones ni se arriesga a decisiones que no funcionen. Además, se evitan errores frecuentes que encarecen los procesos de renovación”, subrayó Russo.

Que no hacer para eludir desaciertos

Dentro de los errores más comunes está la elección sin criterio de colores y materiales. “Los tonos intensos en ambientes pequeños achican visualmente el espacio. Usar varios colores distintos o materiales de baja calidad afecta la armonía y la durabilidad. También es frecuente ver muebles fuera de escala que obstruyen el paso o saturan la habitación”, observó.

Para evitarlo, recomendó definir una paleta acotada de tres o cuatro tonos, priorizar materiales resistentes y pensar cada objeto dentro del conjunto, no de forma aislada.

Otro aspecto subestimado es la iluminación. La luz correcta —en cantidad, temperatura y ubicación— modifica tanto la funcionalidad como la atmósfera del lugar.

“Una lámpara de pie, una luz cálida o una pantalla nueva mejoran el espacio más que un mueble nuevo. Además, permiten destacar lo mejor del ambiente”, aseguró Russo.

También suma valor incorporar soluciones de guardado, cambiar manijas o tiradores, sumar espejos para ampliar visualmente e integrar texturas como lino, yute o madera clara.

Qué ambientes priorizar

Los espacios clave en toda propiedad son el living, el comedor y la cocina. En el caso del living, se priorizan muebles cómodos, circulación fluida, textiles neutros y elementos que reflejen identidad sin sobrecargar.

El comedor, aunque muchas veces integrado al estar, necesita delimitarse con alfombras, iluminación puntual y sillas acordes al espacio.

En la cocina, el orden, el aprovechamiento vertical, la elección de materiales fáciles de limpiar y una paleta clara resultan fundamentales para generar sensación de amplitud y modernidad.

Tips: pequeños cambios, grandes resultados

No es necesario realizar una reforma integral para renovar un ambiente. Russo sugierió varias intervenciones sencillas que pueden generar un impacto significativo:

• Reorganizar el mobiliario: Cambiar la disposición de los muebles puede mejorar la circulación y la percepción del espacio. “A veces, al mover un sofá o una mesa se logra una sensación de amplitud”, indica.
• Pintar las paredes: El color transforma un ambiente. “Una mano de pintura fresca, en tonos adecuados, renueva cualquier espacio”, afirmó. Colores claros aportan luminosidad, mientras que tonos más oscuros brindan calidez.
• Actualizar textiles: Incorporar nuevos almohadones, cortinas o alfombras cambia la atmósfera de una habitación. “Son elementos que, sin una gran inversión, aportan textura y color”, comentó.

• Iluminación adecuada: Sustituir lámparas o cambiar la ubicación de las luces mejora la funcionalidad y el ambiente.
• Accesorios y detalles: Añadir plantas, cuadros o elementos decorativos personaliza y da vida a un ambiente. “Los detalles reflejan la personalidad de quienes habitan el espacio y lo hacen único”, destaca.

Precios: asesoría y costos para decorar

La inversión en asesoría se calcula por ambientes. Para espacios de hasta 30 metros cuadrados, los valores parten de $240.000 o USD240, un tres ambientes, desde $360.000 o USD 360 con incrementos según complejidad.

Cocinas y livings integrados se consideran dobles por la cantidad de elementos a contemplar. El servicio incluye una videollamada de diagnóstico, una guía visual, tiendas sugeridas con descuentos, materiales complementarios y seguimiento personalizado para implementar los cambios.

Russo también señaló que varios clientes llegan al servicio sin claridad sobre qué desean. “La cantidad de opciones disponibles genera confusión. Una asesoría ordena las ideas, evita compras impulsivas y permite proyectar un ambiente que funcione a corto y largo plazo”, explica. Para quienes enfrentan mudanzas, refacciones o cambios en la rutina familiar, contar con orientación profesional ahorra tiempo y dinero.

Otra herramienta que creció en el mercado es el home staging (presentación estética de la vivienda para vender o alquilar), técnica que combina diseño y marketing.

Russo indicó: “Se calcula que cuesta alrededor del 2% del valor del inmueble, pero permite atraer más visitas, reducir los plazos de comercialización y justificar mejor el precio pedido”.

El objetivo es destacar los puntos fuertes de la propiedad y facilitar que el visitante se imagine viviendo allí.

Refaccionar espacios sociales como el living, la cocina o el comedor requiere precisión en el diseño y en el cálculo del presupuesto.

El arquitecto Luciano Ramírez Nieto, del estudio Casanueva, indicó que estas áreas suelen definirse como prioritarias al momento de renovar, ya que combinan funcionalidad diaria con impacto visual. “Los costos para intervenir estos ambientes oscilan entre USD 400 y USD 800 por metro cuadrado, según el tipo de materiales, el diseño del mobiliario y la complejidad de la obra”, señaló.

Explicó que los trabajos más demandados incluyen renovación de revestimientos, iluminación, carpinterías y ajustes en la distribución para mejorar la circulación.

“En viviendas que se ponen en valor para la venta, estas mejoras no solo elevan la calidad del espacio, sino que también permiten ajustar el precio de publicación. El plazo de ejecución puede variar entre tres y seis semanas, según el nivel de intervención y la disponibilidad de materiales”, añadió Ramírez Nieto.

El confort, la funcionalidad y la estética se convierten en pilares para revalorizar un espacio. No se trata de replicar una tendencia, sino de que el ambiente resuelva necesidades reales, esté bien iluminado, resulte armónico y fácil de mantener. Ramírez Nieto concluyó: “Para quienes habitan la vivienda o buscan cerrar una operación de compra o alquiler, la decoración ya no representa un detalle menor, sino una decisión estratégica”.

El crecimiento urbano de Tandil se consolida como uno de los más dinámicos de la provincia de Buenos Aires. En los últimos cinco años se construyeron más de 10.000 viviendas y la ciudad se mantiene como un imán para captar tanto a nuevos vecinos como a inversores que buscan oportunidades en casas, departamentos y barrios privados.

Juan Francisco Cardinale, agrimensor y responsable de Cardinale Agrimensura & Asoc., aseguró que “Tandil es una burbuja dentro de la provincia y una de las ciudades medianas que más crece en el país. Se mudan unas dos familias por día para vivir de forma permanente, sobre todo a partir de la pandemia. Eso impulsa tanto la actividad inmobiliaria como la construcción”.

Ubicada a 360 kilómetros de la ciudad de Buenos Aires, Tandil concentra más de 150.000 habitantes, a los que se suma una población “flotante” que llega por turismo (sus sierras y espejos de agua son atractivos naturales clave. También es conocida por la mítica Piedra Movediza, emblema local que fue protagonista de postales y fotografías durante décadas), viajes de negocios, estudios universitarios u otras actividades.

El perfil de quienes llegan es amplio: jóvenes profesionales, familias con hijos, adultos mayores, inversores que buscan renta, desarrolladores inmobiliarios o residentes estables con proyectos productivo

Una de las principales causas del crecimiento fue el impacto de la pandemia, que impulsó el traslado desde grandes ciudades hacia localidades con mejor calidad ambiental, servicios y posibilidades de teletrabajo. También influyeron factores estructurales como la conectividad, el entorno natural, el desarrollo urbano y una identidad que combina tranquilidad con dinamismo económico.

El perfil de quienes llegan es amplio: jóvenes profesionales, familias con hijos, adultos mayores, inversores que buscan renta, desarrolladores inmobiliarios o residentes estables con proyectos productivos.

“La calidad de vida es muy buena, muy tranquila, con verde y sierra, lo más buscado a nivel personal. Tandil es el nexo perfecto entre Buenos Aires y la Costa Atlántica”, explicó Deby Cardinale, martillera y abogada de Cardinale Propiedades.

En cuanto a los barrios más dinámicos, Cardinale destacó dos zonas diferenciadas: “En edificios, creció bastante el área de las cuatro avenidas (delimitada por España, Avellaneda, Rivadavia y Santamarina), que abarca unas 40 cuadras. En casas, el desarrollo se dio más hacia las zonas con vista a las sierras, rodeadas de naturaleza y a diez o quince minutos del centro en auto”.

Por su lado, Nicolás Pastura, de Pastura Desarrolladora, agregó: “Tandil tiene universidades, industria, campo, turismo, un polo gastronómico fuerte, lugares para hacer actividad física al aire libre. Es una ciudad ideal en la que estás en cualquier parte en diez minutos”.

El crecimiento urbano se apoya, además, en decisiones de planificación. Gracias al nuevo código de zonificación municipal, se priorizó el desarrollo en altura en el centro, lo que dio lugar a un microcentro más compacto y activo. “También avanzaron los barrios sobre las avenidas, con departamentos y locales gastronómicos en planta baja”, señaló Pastura.

Pastura amplió: “La ciudad atrae a compradores locales y externos. Varios vienen de ciudades cercanas porque conocen bien Tandil, pero también llega gente de CABA que escapa del caos”.

Deby Cardinale reforzó esa visión: “Tandil conserva alma de pueblo, tiene buen clima social, oportunidades de trabajo y una rutina que permite vivir con tranquilidad”.

De cara al futuro, desde el sector coinciden en que el mercado local continuará en expansión. “Tandil crece con gente que aporta. Llegan profesionales de todos lados. Eso beneficia al mundo inmobiliario y la proyección es positiva. Lo fundamental es que quienes trabajen en el sector sean profesionales capacitados”, afirmó Cardinale.

Para Pastura, la clave estará en entender al comprador: “La tendencia más importante es escuchar lo que quiere el cliente, cómo le gustaría vivir y cómo puede pagarlo. Nosotros como desarrolladores tenemos que transformar esos sueños en hogares funcionales y cómodos”.

Tendencia sostenida y planificación urbana

Tandil mantiene un crecimiento urbano sostenido, con una demanda que empuja nuevos desarrollos, inversiones y construcción. El mercado se mueve tanto en la venta de unidades terminadas como en lotes para viviendas unifamiliares, adaptados a diferentes niveles de poder adquisitivo.

Según Juan Francisco Cardinale, los terrenos más demandados son los destinados a viviendas unifamiliares, con precios que van desde los USD 17.000 o 18.000 hasta los USD 200.000, según la ubicación y servicios. Históricamente, la ciudad creció hacia el noroeste, en dirección a la Ruta 226, que concentra la mayor expansión por ser la parte baja del relieve local.

“El gobierno municipal preservó las sierras del sur y sudeste, y orientó el desarrollo hacia la zona noroeste. Desde 2006, Tandil cuenta con un plan de ordenamiento territorial que lo hace uno de los municipios más organizados de la provincia. Eso permite exigir normas claras para las construcciones nuevas. Para iniciar una obra se requiere que un agrimensor presente el amojonamiento y nivel antes de cualquier trámite. Eso asegura que el crecimiento sea ordenado y sostenible”, añadió Cardinale.

Mercado inmobiliario tandilense

El crecimiento del mercado inmobiliario también se sustenta por familias jóvenes. Enrique Alewaerts, presidente del Centro de Martilleros de Tandil, destaco que la ciudad “presenta una pluralidad de actividades económicas, a diferencia de otras localidades de la provincia que dependen únicamente del agro”.

Su ubicación estratégica (en el centro-sudeste de la provincia, dentro de la región conocida como Sistema de Tandilia), la belleza del paisaje y la tranquilidad barrial conforman una propuesta sólida para quienes buscan radicarse, emprender un proyecto o trabajar de forma remota.

Según Alewaerts, las zonas céntricas y semicéntricas concentran la mayor parte de la actividad inmobiliaria, por su cercanía a escuelas, comercios, centros de salud y espacios recreativos. También crece la demanda en áreas más alejadas, donde se desarrollan barrios cerrados o loteos con vistas a las sierras, destinados a quienes priorizan el entorno natural.

En relación con los precios, el valor del metro cuadrado nuevo muestra una recuperación sostenida. Las propiedades usadas comienzan a acompañar ese movimiento. “Los alquileres subieron en el último año: un departamento de dos ambientes parte de los $400.000 y uno de tres ambientes desde los $600.000″, señaló.

Para la venta, las casas usadas de dos dormitorios en barrios más periféricos parten de los USD 60.000, mientras que en zonas céntricas o solicitadas, el piso se eleva a USD 150.000 o más, según estado y prestaciones.

Sobre la demanda, Alewaerts observó una predominancia de compradores que buscan radicarse en Tandil. También identificó una mayor participación de tandilenses que vuelven a buscar vivienda por la reaparición parcial del crédito hipotecario.

Entre lo nuevo

Tanto Deby Cardinale y Pastura impulsan actualmente un emprendimiento ubicado dentro del área céntrica, sobre la calle Constitución entre Alem y Paz. “Buscamos ofrecer la experiencia de vivir como en un barrio privado, pero en el centro. Tendrá departamentos con jardín propio, balcones con parrilla, pileta, solárium, gimnasio, playroom, coworking, entre otros amenities”, explicaron.

Sobre los valores del mercado, Deby Cardinale aclaró que hay dos segmentos bien diferenciados: “Los departamentos de dos ambientes en gama media van de USD 60.000 a USD 80.000, mientras que en gama alta se ubican entre USD 100.000 y 130.000 dólares. En tres ambientes, los precios de la gama media terminada oscilan entre USD 120.000 y USD 150.000, y la gama alta supera los 200.000 dólares”.

Sumar un ambiente más dejó de ser una decisión exclusivamente habitacional. En el actual contexto de suba de precios en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, CABA, con incrementos de hasta 10% promedio en casi todos los barrios, pasar a una vivienda más grande implica diferencias significativas en el valor de mercado, gastos asociados e incluso estrategias financieras para sostener la operación sin romper el presupuesto familiar.

Los datos del mercado indican el paso de un departamento de dos ambientes a uno de tres puede requerir entre USD 25.000 y USD 30.000, y que el salto de un tres a un cuatro ambientes puede costar cerca de USD 40.000, una cifra desafiante.

Los montos de dinero varían según barrio, antigüedad, estado del inmueble y margen de negociación efectiva respecto del precio de publicación. Muchas familias analizan alternativas como mudarse a zonas con valores más accesibles, buscar unidades a refaccionar o acceder al crédito hipotecario para completar la diferencia.

Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario y responsable de Zipcode, afirmó que saltar un ambiente representa un esfuerzo significativo, pero puede gestionarse con estrategias concretas. “El paso de un ambiente más puede representar entre un 20% y un 25% adicional, pero hay formas de reducirlo si se buscan propiedades a refaccionar”, destacó.

Según el Monitor Inmobiliario que releva Bryn el precio promedio de un departamento de dos ambientes en CABA es de USD 134.291, mientras uno de tres alcanza los 162.763 dólares, una diferencia de 28.472 dólares.

El paso de un ambiente más puede representar entre un 20% y un 25% adicional, pero hay formas de reducir ese salto si se buscan propiedades a refaccionar (Bryn)

En el caso de los cuatro ambientes, el valor promedio se ubica en USD 198.864, es decir, USD 36.101 por encima del de tres.

Las zonas con mayor diferencial de precio entre ambientes son Puerto Madero, Palermo, Recoleta y Belgrano, donde los metros adicionales tienen alto valor. En cambio, barrios como Villa Lugano, Parque Avellaneda, Floresta, La Paternal o Villa Devoto permiten ampliar superficie con sumas más moderadas.

“No hay que mirar solo el precio por metro cuadrado, sino la diferencia marginal al sumar metros. A veces con menos de USD 15.000 se puede pasar a un ambiente más si salís del corredor norte porteño”, sostuvo Bryn.

Al momento de buscar una propiedad más grande, Bryn recomendó priorizar la distribución. “Un tres ambientes bien distribuido de 60 metros cuadrados puede ser más funcional que uno de 75 m2 con ambientes mal aprovechados”, observó.

La antigüedad puede jugar a favor: los edificios antiguos suelen ofrecer mayor superficie por el mismo valor, aunque requieren inversión en reformas. Comprar más metros para refaccionar se convierte en una estrategia viable. “Hay departamentos de tres ambientes a precio de dos, pero requieren intervención. Si se planifica bien, la diferencia entre comprar terminado o refaccionar puede ser de USD 15.000 o más”, añadió Bryn.

Estrategias

Hoy las estrategias más comunes para sumar un ambiente más son las siguientes:

● Venta y compra simultánea: es lo más habitual, aunque requiere coordinación entre partes.

● Créditos hipotecarios UVA: que volvieron a dinamizar el mercado, sobre todo entre quienes no pueden completar el salto solo con la venta de su unidad actual.

● Compra de una unidad a refaccionar, que permite comprar más metros por menos valor inicial, y hacer reformas a futuro.

● Permutas: aparecen en casos puntuales, pero no son tan frecuentes.

Qué tener en cuenta

Según los valores de publicación relevados en los principales portales inmobiliarios —Zonaprop, Mercado Libre, Cabaprop, Argenprop y Century 21—, un departamento de dos ambientes de 50 m2 en CABA se ofrece en promedio a USD 115.000, mientras que uno de tres ambientes de 60 m2 alcanza los USD 140.000. Para unidades de cuatro ambientes y 75 m2, el valor asciende a USD 175.000 en promedio.

Sabrina Szlit, de Century 21 Szlit, destacó que hoy la diferencia entre precio publicado y precio final ronda apenas el 5%: “Esto se debe a que los propietarios ajustaron mejor sus valores al mercado. Antes pedían precios alejados y no recibían consultas ni reservas. Hoy publican valores realistas y negocian menos porque hay más compradores activos”.

Hoy la diferencia entre precio publicado y precio final ronda apenas el 5 por ciento (Szlit)

Según Szlit, los barrios con más posibilidades para ampliar superficie con menor inversión están en el sur y oeste de la ciudad: Mataderos, San Nicolás, Santa Rita, San Cristóbal, Parque Patricios, Floresta, La Boca o Villa Lugano. En zonas intermedias como Almagro, Villa del Parque, Barracas o Boedo también pueden encontrarse opciones para sumar metros sin salir del presupuesto. “Si el comprador no tiene dinero para sostener la diferencia, deberá resignar alguna característica: ubicación, metros o estado del inmueble”, agregó.

Impuestos y otros costos

Respecto de los impuestos, la experta comentó que si el monto supera el umbral de exención para vivienda única familiar, se debe pagar el Impuesto de Sellos por el excedente (3,5%, mitad por cada parte).

A nivel fiscal, Álvaro Gallo Kaplan, socio de Lanven, recordó que “la exención de impuesto de sellos solo aplica para viviendas de hasta $205.332.000. Superado ese umbral, el tributo vuelve a aplicarse”.

A esto se suman honorarios de escribanía e inmobiliaria, que también suben al ser proporcionales al valor de la propiedad. También remarcó que los departamentos con vista interna o sin balcón pueden tener precios más bajos, y resultar una alternativa para quienes priorizan sumar ambientes por sobre otros atributos.

Para las familias que evalúan mudarse, Szlit sugirió tasar primero la propiedad actual para conocer su valor real de mercado. Luego, recomendó trabajar con una misma inmobiliaria que pueda coordinar venta y compra de forma centralizada. “El asesoramiento profesional permite evitar demoras y concretar la operación en tiempos lógicos, sin sobresaltos”.

Remodelar, cuánto cuesta hoy

Remodelar cuesta alrededor de USD 600 por m2. Antes de mudarse, si hay un monto extra para invertir es común que se renueven baños, pintura general y por ahí algún cambio de aberturas.

Si el comprador dispone de ahorros o acceso a crédito, puede buscar una propiedad más grande en su mismo barrio. Pero si no logra cubrir la diferencia, deberá resignar alguna característica, como ubicación, metros o antigüedad.

“Siempre hay que tener en cuenta que los departamentos en primer piso o contrafrente, sin vista abierta, también se encuentran a precios menores. Son opciones para quien tiene el dinero justo para mudarse a una propiedad con más ambientes”, dijo Sabrina Szlit.

Gastos asociados y consejos

Entre los costos asociados, Daniel Bryn mencionó la escritura y honorarios notariales (2% a 3%), impuesto de sellos (1,75% si no hay exención), gastos de mudanza y conexión de servicios.

Al proyectar el salto, hay que considerar lo siguiente:

● Escritura y honorarios notariales: entre 2% y 3% del valor de escritura.

● Impuesto de sellos: 1,75% en CABA si no aplican las exenciones.

● Comisión inmobiliaria: alrededor de 4 por ciento.

● Mudanza y gastos de conexión de servicios.

● Expensas: los departamentos más grandes suelen tener expensas más altas.

Las expensas suelen aumentar al mudarse a unidades más grandes. “El costo total del salto suele implicar entre un 6% y 8% más sobre el precio del inmueble. Por eso hay que anticiparlo y calcular bien”.

Gallo Kaplan observó que el salto de dos a tres ambientes implica una diferencia del 20% al 30%, aunque destacó que entre tres y cuatro ambientes el esfuerzo es mayor. “Ese salto es el más complicado para las familias. Suele haber un aumento grande de superficie, y eso impacta directamente en el precio final”.

El idóneo explicó que los barrios del sur tienen más flexibilidad para estas operaciones, con mayor variedad de oferta y precios más adaptables. “En los barrios del segmento ABC1 como Puerto Madero, Recoleta o Palermo, agregar un ambiente es mucho más costoso por el precio del metro cuadrado y la menor disponibilidad”.

El salto de dos a tres ambientes implica una diferencia del 20% al 30%, aunque destacó que entre tres y cuatro ambientes el esfuerzo es mayor (Gallo Kaplan)

En términos operativos, Gallo Kaplan comentó que la compraventa simultánea es la estrategia más extendida. Subrayó la importancia del rol del bróker para coordinar operaciones complejas. “Se juegan muchas cosas además del precio. El crédito es una herramienta valiosa, pero aún se usa poco en propiedades de gama media y alta”.

Por último, destaca que quienes venden y compran en simultáneo están condicionados por el momento del mercado, pero que ese factor incide solo en la diferencia de valor entre ambos inmuebles. “Si el mercado sube, comprarán y venderán caro. Si baja, lo harán más barato. El punto es que la diferencia entre ambas operaciones es la que define el esfuerzo adicional”.

En un escenario de valores en alza y recuperación del crédito hipotecario, el salto hacia una vivienda más amplia vuelve a ser una posibilidad para varias familias.

Szlit concluyó: “Las oportunidades existen, pero exigen una planificación cuidadosa, evaluación realista del presupuesto y una lectura precisa del mercado en cada segmento. La clave está en combinar decisión, asesoramiento y tiempos adecuados”.

El mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires volvió a mostrar señales de recuperación y despejó los nubarrones de los peores años de una crisis que duró entre mitad de 2018 y fines de 2023, con un alza sostenida en los precios y un repunte en el volumen de operaciones.

Según el último informe de Zonaprop, los departamentos en venta aumentaron 8,8% interanual, el mayor crecimiento de precios desde noviembre de 2018.

El valor promedio del m2 de los departamentos se ubica en 2.396 dólares y, con este rebote, el sector deja atrás el piso alcanzado durante la crisis que se extendió hasta fines de 2023.

El avance se explica tanto por una reactivación de la demanda como por la reconfiguración de la oferta en un contexto de mayor estabilidad económica. En marzo, los precios subieron 1,1% mensual, en línea con la tendencia ascendente que se observa desde mediados del año pasado.

En cuanto al precio por tipo de unidad, un monoambiente cotiza en promedio USD 105.360, un departamento de dos ambientes en USD 126.988 y uno de tres ambientes en 174.473 dólares.

En febrero, tal como lo informó Infobae, el volumen de escrituras de CABA fue un 94% mayor al registrado en el mismo período de 2024, al sumar 4.293 escrituras.

A su vez, los actos con hipoteca bancaria representan el 22% del total en 2025, 6,3 veces más que en 2024, comunicó el informe privado.

Desde la plataforma informaron que “en noviembre pasado, se habían registrado 5.755 escrituras, un 41,5% más que un año antes, en una racha de 32 meses consecutivos de subas interanuales”.

Auge

“El ladrillo vuelve a posicionarse como refugio de valor y activo estratégico con potencial de crecimiento”, sostuvo Martín Beorlegui, director de emprendimientos en Baigun Realty.

El empuje del blanqueo, créditos hipotecarios (desde noviembre promedian 1.000 operaciones con financiamiento bancario al mes en CABA) y el cambio de expectativas: “Los precios dejaron de caer y se cree que seguirán en aumento gradual, sobre todo si se libera el cepo cambiario, una medida que el sector espera con expectativas”, argumentó Darío Durand, de la desarrolladora DDM Construcciones.

En paralelo, el costo de construcción también volvió a subir. En marzo registró un incremento de 0,2% y acumula una suba de 108% desde octubre de 2023. Construir hoy cuesta 3,1 veces más que en 2020, según la serie histórica de Zonaprop.

El contexto actual combina precios que aún se ubican por debajo del promedio histórico con señales de recuperación sostenida, lo que genera oportunidades tanto para quienes buscan vivienda como para inversores. Beorlegui agregó: “La variedad de viviendas disponibles según el estadio de obra permite adaptar cada inversión al perfil del comprador”.

Esta tendencia impacta en la rentabilidad esperada y en la decisión de nuevos desarrollos. “Los proyectos bien planificados, con diseño y ubicación estratégica, son los que garantizan retornos sostenidos”, afirmó Federico Larroca Mendizábal, del Grupo Desarrollador 1880.

“Desde el inicio apostamos por desarrollos de alto valor agregado, incluso en momentos de fuerte incertidumbre”, indicó.

Germán Lanzilotti, también socio del Grupo 1880, detalló que algunos de sus proyectos alcanzaron una rentabilidad anual superior al 15%, y en ciertos casos, retornos de hasta el 50% a lo largo del desarrollo.

El foco, señaló, estuvo en combinar eficiencia, diseño y previsibilidad para captar a un público exigente y con horizonte de mediano plazo.

El incremento de precios en venta refleja un cambio de ciclo luego de un período prolongado de retracción. Las condiciones de entrada aún favorables, el alza del costo de construcción y el retorno progresivo del crédito explican en parte la mejora.

“La clave está en entender el momento del mercado y planificar con visión de largo plazo”, resumió Beorlegui.

Caros y baratos

Puerto Madero se presenta como el barrio porteño con la oferta más cara de departamentos en venta, con un precio de USD 6.095 por m2. Le siguen Palermo (USD 3.341) y Núñez (USD 3.143 por m2).

Por el contrario, Villa Lugano es el barrio con el precio más bajo para la compra, con un precio de USD 1.121 por m2. Nueva Pompeya (USD 1.428) y Parque Avellaneda (1.529 dólares/m2) completan el ranking de barrios más económicos.

Casas

Las casas, por su lado, también mostraron una mejora, con una suba de 4,9% interanual y un valor promedio de USD 1.756 por m2.

En marzo sube un 0,5% y acumula un incremento del 1,9% en el primer trimestre del 2025. En los últimos doce meses subió un 4,9%, 3,9 puntos porcentuales por debajo del aumento en el precio de los departamentos (8,8%).

Una casa con tres ambientes tiene un precio medio de USD 291.065, mientras que una de 4 ambientes se ubica en 468.204 dólares.

Palermo está primero en el ranking de barrios más caros para la compra de casas, con un precio medio de USD 3.412 por m2. Belgrano (USD 2.663 dólares) y Recoleta (USD 2.447 por m2) completan el podio.

En contrapartida, Villa Soldati se presenta como el barrio más económico, con un precio de USD 640 por m2. Le siguen Nueva Pompeya (USD 755) y Constitución (USD 865 por m2).

Alquileres, superan la inflación levemente

En el segmento de alquileres, los precios subieron por encima de la inflación del primer trimestre del año. Según Zonaprop, el valor medio subió un 3,1% en marzo y acumula un incremento del 9,9% en el primer trimestre del 2025, 2,9 puntos porcentuales por encima de la inflación (7%).

En los últimos doce meses, los precios de alquiler subieron un 43,2%, por debajo de la inflación (53,6%) y del ICL (124,7%).

Según Durand, los valores dieron un paso leve en marzo porque varios propietarios ajustaron precios al momento de renovar contratos con la intención de no perder contra la inflación. “Aunque el índice inflacionario se moderó, todavía persiste con algunos puntos de arrastre que impactan sobre la actualización de precios”, explicó.

A ese movimiento se sumó el empuje estacional de la demanda, especialmente por parte de estudiantes que buscan instalarse cerca de los principales centros universitarios.

Durand agregó. “Marzo suele mostrar una presión adicional sobre la oferta disponible, lo que genera subas puntuales en zonas específicas”.

Un monoambiente se alquila en promedio por $509.943 mensuales, un departamento de dos ambientes por $604.905 y uno de tres ambientes por $813.274 al mes.

Puerto Madero lidera con $1.065.853 mensuales, seguido por Núñez ($677.233) y Palermo ($671.412 al mes). Entre los más económicos figuran Villa Lugano ($435.661), Mataderos ($515.064) y Constitución ($519.816 por mes).

Mientras el mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires continúa su recuperación (febrero último registró la mayor cantidad de escrituras para ese mes en los últimos 17 años, según el Colegio de Escribanos porteño), crece el interés por unidades chicas en barrios donde el precio del metro cuadrado todavía se mantiene por debajo del promedio general.

Con una mejora en la rentabilidad de los alquileres y una oferta aún numerosa y a precios de oportunidad, los departamentos más accesibles concentran la atención de quienes buscan resguardar capital o ingresar al mercado.

Los departamentos de uno (también llamado monoambientes) y dos ambientes se mantienen entre los más demandados. Su tamaño, costo intermedio y alta rotación los posicionan como los formatos más buscados para obtener una renta.

En este contexto, los barrios del sur y algunos del centro porteño reúnen la mayor cantidad de oportunidades en términos de valores por metro cuadrado y retorno en alquiler.

Según el relevamiento más reciente del Monitor Inmobiliario, elaborado por Daniel Bryn, ananalista del negocio inmobiliario de Zipcode, los 10 barrios con departamentos más accesibles en estos segmentos son Villa Lugano, La Boca, Nueva Pompeya, Parque Avellaneda, Constitución, Parque Patricios, San Cristóbal, Flores, Balvanera y Almagro.

En estas zonas, el precio promedio del metro cuadrado para dos ambientes oscila entre USD 1.520 y USD 1.960, según del estado de la unidad, la ubicación exacta y las expensas.

“El valor más bajo en departamentos de dos ambientes hoy se encuentra en Villa Lugano, donde se consiguen unidades en buen estado por debajo de los USD 45.000”, explicó Bryn.

La diferencia entre el sur y el norte de la ciudad sigue siendo muy marcada. En Núñez o Belgrano, un departamento similar cuesta más del doble. Esta brecha, que se amplía según el nivel de consolidación del barrio, incide también en la rentabilidad de cada zona.

Bryn amplió: “En contraste, los barrios más caros son Puerto Madero, Palermo y Belgrano, donde el metro cuadrado se ubica por encima de los USD 3.000 por m2, pero con mayor estabilidad y liquidez en la reventa”.

Rentables

El índice de rentabilidad bruta anual en dólares –que mide la relación entre el alquiler percibido y el valor de compra– muestra niveles superiores al 6% en barrios como La Boca, Constitución y Parque Patricios.

Estos valores superan ampliamente el promedio de barrios como Palermo, Belgrano o Recoleta, donde la rentabilidad se ubica entre 3,5% y 4,5% por año. En ese sentido, las zonas con precios más bajos tienden a ofrecer mejores márgenes, aunque con una rotación más alta de inquilinos y mayor heterogeneidad en los edificios.

En el caso de los tres ambientes, el costo total de ingreso suele ser más elevado, pero la demanda se mantiene activa en barrios donde la oferta es menor y los valores aún no se reacomodaron.

En Parque Avellaneda, Constitución y San Cristóbal, por ejemplo, se pueden conseguir unidades de tres ambientes por entre USD 55.000 y USD 65.000, muy por debajo del promedio general de CABA, que ronda los USD 87.000 para este tipo de propiedades.

Valores

Los datos del Monitor Inmobiliario reflejan cuáles son los barrios donde es más accesible adquirir departamentos para uso final o inversión.

En el caso de los monoambientes, los 10 barrios más baratos son:

Villa Soldati: USD 21.420.

Villa Lugano: USD 33.516.

Nueva Pompeya: USD 44.258.

Parque Avellaneda: USD 47.817.

Villa Riachuelo: USD 48.605.

La Boca: USD 49.928.

Floresta: USD 51.345.

Versalles: USD 54.684.

Balvanera: USD 54.810

Parque Patricios: USD 55.220

Entre los dos ambientes, los barrios más accesibles son:

Villa Soldati: USD 28.560.

Villa Lugano: USD 44.688.

Nueva Pompeya: USD 59.010.

Parque Avellaneda: USD 63.756.

Villa Riachuelo: USD 64.806.

La Boca: USD 66.570.

Floresta: USD 68.460.

Versalles: USD 72.912.

Balvanera: USD 73.080.

Parque Patricios: USD 73.626.

Vacancia

Otro factor relevante es la tasa de vacancia. En barrios donde los precios son más accesibles y la demanda de alquiler es constante, los departamentos se colocan más rápido. En La Boca, Flores y Parque Patricios, la vacancia es inferior al 4%, lo que refleja un buen nivel de ocupación.

Por el contrario, en zonas con precios más altos y contratos en dólares, la rotación suele ser menor, pero también más lenta.

Además del precio y la rentabilidad, los analistas del mercado observan el potencial de revalorización como un componente clave. Aunque los barrios del sur ofrecen una rentabilidad mayor, los del corredor norte muestran una valorización más estable del metro cuadrado a lo largo del tiempo. Esto se traduce en una mejor salida en la reventa y en un menor riesgo frente a cambios económicos.

Bryn advirtió que el comportamiento del mercado puede modificarse si avanzan los créditos hipotecarios. “La recuperación de la demanda genuina empuja hacia arriba los valores en barrios donde la oferta es limitada. Si la clase media vuelve a financiarse, zonas como Flores, Almagro o Villa del Parque pueden revalorizarse más rápido que otras”, explicó.

Esa proyección se refleja en los últimos datos de escrituras, que muestran una leve suba interanual impulsada por operaciones en ticket medio.

Entre los barrios más estables en este segmento, Almagro y San Cristóbal concentran la atención de quienes buscan dos ambientes en zonas con acceso a transporte, vida comercial activa y precios por debajo de los USD 2.000 por metro cuadrado. En tres ambientes, Flores y Balvanera siguen mostrando buena relación entre valor y ubicación, con unidades que parten desde los 65.000 dólares.

Aunque la rentabilidad es un factor central, la elección del barrio también depende del perfil del comprador. Para quienes priorizan retorno inmediato, barrios como Constitución o La Boca ofrecen mejores márgenes. En cambio, si el objetivo es preservar valor y vender más adelante, zonas como Almagro o Villa Crespo tienden a una valorización más sostenida y menor riesgo jurídico o constructivo.

El mapa de oportunidades cambia de forma constante y responde tanto a variables económicas como a transformaciones urbanas. “En zonas como Parque Patricios o Chacarita, donde en los últimos años se sumaron nuevas líneas de subte, desarrollos mixtos y mejoras en infraestructura, el precio del metro cuadrado ya muestra una trayectoria ascendente”, señaló Mariana Lucángeli, arquitecta y experta en Real Estate.

Por ahora, los precios más bajos de la ciudad siguen concentrados en los barrios del sur, pero la oferta comienza a reducirse.

Lucángeli concluyó: “En paralelo, la rentabilidad en alquiler recupera terreno frente a la inflación, y el dólar estable actúa como incentivo adicional para quienes cuentan con ahorros”.

El mercado de alquileres en la ciudad de Buenos Aires atraviesa una etapa de desaceleración en los incrementos, tras varios trimestres marcados por subas abruptas. De acuerdo con Reporte Inmobiliario, el último relevamiento correspondiente a febrero de 2025 confirmó que los precios continúan por debajo de la inflación general, con un crecimiento interanual del 96,9% en los departamentos de dos ambientes y del 92,6% en los de tres ambientes, frente a una inflación acumulada del 66,9% en los últimos doce meses.

La diferencia de más de 20 puntos porcentuales respecto al índice inflacionario general no es un hecho aislado. Desde fines de 2023 se observa una moderación progresiva en los aumentos.

En el trimestre diciembre-febrero 2024-2025, el alza fue del 10,5%, muy por debajo de los picos de 63% y 73% registrados en la primera mitad de 2023. Desde la derogación de la Ley de Alquileres, los ajustes se desaceleraron trimestre tras trimestre: 27,8% en marzo-mayo 2024, 20,7% en junio-agosto, 12,9% en septiembre-noviembre, hasta llegar al registro actual.

Según datos de Reporte Inmobiliario, el valor medio para un departamento usado de dos ambientes en agosto de 2024 fue de $548.375, mientras que una unidad de tres ambientes superó los 734.703 pesos.

Valores que, si bien moderaron sus subas, se mantienen altos para inquilinos que no recuperaron el poder adquisitivo ni alcanzaron, con sus ingresos, la inflación en los últimos 15 meses.

Por qué aumentan por debajo de la inflación

La mayor disponibilidad de oferta explica parte de esta moderación. Desde la derogación de la normativa anterior, aumentó de manera sostenida la cantidad de propiedades publicadas en alquiler en los principales portales.

Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, atribuye la baja en los porcentajes de ajuste al fuerte impacto previo de la regulación derogada. “Los aumentos anteriores, junto con la falta de oferta, habían empujado los precios muy por encima de los niveles razonables. El cambio normativo permitió recomponer la oferta y eso contuvo los valores”, explicó.

Si bien en CABA los incrementos continúan moderados, en otros distritos del país, como el Gran Buenos Aires o ciudades del interior, los aumentos ya se alinean con la inflación general. En parte, esto responde a una menor oferta relativa en esas plazas, frente a la mayor disponibilidad porteña. Además, en varias ciudades se construyó menos y también escasean propiedades a estrenar.

Más allá del contexto coyuntural, el problema habitacional persiste. Cada año se suman unos 50.000 hogares al déficit existente, producto del crecimiento vegetativo de la población y la inmigración, según estimaciones sectoriales. La cantidad de viviendas nuevas no alcanza a cubrir esa demanda estructural, por lo que la presión sobre el mercado se mantiene.

Los barrios más y menos costosos

Los barrios más caros se concentran en el corredor norte, mientras que los más económicos se ubican al sur de la ciudad. Aunque existen excepciones puntuales, esta división se mantiene estable desde hace décadas. Belgrano, Palermo, Colegiales, Recoleta y Villa Urquiza figuran entre las zonas con valores más elevados. En cambio, Barracas, Nueva Pompeya, Villa Lugano, La Boca y Parque Avellaneda ofrecen opciones más accesibles.

El tipo de unidad también incide en la valorización. Las propiedades de dos y tres ambientes son las más buscadas. “Existe poco interés por los monoambientes, tanto para alquilar como para comprar. Con una diferencia de precio relativamente baja, muchas personas eligen unidades con un dormitorio”, detalló Gómez Picasso.

Esta preferencia se refuerza por la sobreoferta de monoambientes registrada en CABA en los últimos veinte años.

La reconfiguración del mercado también atrajo a nuevos inversores, según el especialista. “Después de varios años en los que el segmento estuvo paralizado, comenzaron a ingresar nuevamente compradores interesados en destinar sus ahorros al alquiler. Esa mayor participación impacta de forma directa sobre la disponibilidad de unidades y ayuda a contener los precios”.

En cuanto a la evolución futura, se espera que los valores se alineen gradualmente con la inflación general. “La oferta post derogación ya alcanzó un techo. Si la demanda sigue firme y no se incorporan nuevas viviendas, los precios podrían retomar una trayectoria similar a la de otros distritos”, señaló.

Por ahora, la situación en CABA mantiene un equilibrio frágil. La combinación de mayor oferta, condiciones más previsibles y demanda sostenida explican la estabilidad relativa de los últimos meses. No obstante, el escenario podría cambiar si se retrae la inversión, se desacelera la construcción o se interrumpe el flujo de nuevas unidades hacia el mercado de alquiler.

A continuación y en base a datos de Reporte Inmboliario, se detallan los valores promedios de los departamentos de dos y tres ambientes.

Cinco barrios más caros – 2 ambientes

• Palermo: $856.555.
• Belgrano C: $772.855.
• Recoleta: $765.910.
• Barrio Norte: $746.250.
• Villa Urquiza: $575.000.

Cinco barrios más baratos – 2 ambientes

• Villa Riachuelo: $350.000.
• Lugano: $390.000.
• Nueva Pompeya: $428.000.
• Constitución: $475.715.
• San Cristóbal: $481.000.

Cinco barrios más caros – 3 ambientes

• Las Cañitas: $1.107.775.
• Belgrano C: $993.750.
• Recoleta: $1.090.910.
• Barrio Norte: $971.250.
• Palermo: $1.007.500.

Cinco barrios más baratos – 3 ambientes

• Villa Riachuelo: $475.000.
• Villa Lugano: $507.000.
• Nueva Pompeya: $584.000.
• Constitución: $603.335.
• San Cristóbal: $622.220.

El mercado inmobiliario argentino atraviesa un período de reconfiguración. En un entorno con costos de construcción elevados (que recién ahora comienzan a estabilizarse por el descenso inflacionario) y precios de venta en proceso de actualización, los desarrolladores despliegan distintas estrategias para mantener el ritmo de sus obras y planificar nuevos proyectos.

La incertidumbre no detuvo el movimiento del sector, aunque condiciona los lanzamientos y obliga a ajustar los esquemas financieros. En este contexto, siguen en acción más de 50.000 viviendas en distintos barrios porteños

Alejandro Ginevra, presidente de GNV Group, sostuvo que el aumento de los costos todavía no se reflejó plenamente en los valores de las propiedades. “El mercado está en un momento de transición. Resulta imprescindible optimizar los presupuestos de obras y revisar precios de lista. Nuestros proyectos avanzan dentro de los plazos establecidos. En el Distrito Madero Harbour ya construimos más de 110.000 metros cuadrados”, explicó.

Entre las obras más destacadas de la desarrolladora, se encuentra Harbour Tower, con 194 metros de altura, y Osten Tower, el primer proyecto de Branded Residences del grupo. También avanza el paseo comercial y gastronómico a cielo abierto, ubicado en el corazón del complejo, con un 60% ya construido.

Según Ginevra, la administración directa de obras permite negociar contratos con proveedores en forma eficiente, una ventaja clave en escenarios de alta volatilidad.

En sintonía con ese análisis, Ezequiel Wierzba, director de la desarrolladora WGW y de CLICK, señaló que los desafíos actuales impulsan al sector a buscar eficiencia. “El aumento de los costos obliga a planificar mejor. Reforzamos acuerdos con proveedores, compramos materiales de forma anticipada y ofrecemos preventas que aseguren liquidez. También diversificamos las formas de pago para mantener el avance de las obras”, describió.

Aunque reconocen que los costos complican los nuevos lanzamientos, los desarrolladores coinciden en que no hay un freno generalizado en las obras ya iniciadas.

“No debería haber impacto en los tiempos de construcción. La dificultad principal está en los lanzamientos. Muchos se demoran mientras se espera una proyección más clara de precios y costos”, planteó Ginevra.

En el mismo sentido, Wierzba aclaró que las obras en curso mantienen su ritmo. “Renegociamos costos antes de frenar procesos. La mayor presión se da sobre el interés de los compradores. Hay que sostenerlo con propuestas claras”, agregó.

Valores

El costo de construcción medido en dólares registró un aumento de 2,8% en lo que va de 2025 y acumuló un incremento de 107% desde octubre de 2023. De acuerdo con Zonaprop, construir hoy cuesta 3,1 veces más que en octubre de 2020, cuando se alcanzó el mínimo de la serie, y se ubica 34,1% por encima del promedio entre 2012 y 2024.

El metro cuadrado cuesta desde USD 1.600 en obras estándar a más de USD 2.000 en proyectos de alta gama.

En este escenario, Santiago Magnin, de Deinmobiliarios y especialista en Real Estate, destacó que “los lotes para desarrollar en zonas como Palermo se encuentran en valores mínimos históricos” y “como el costo de construcción subió tanto, el ajuste se produce en el precio del terreno”.

A partir de esta tendencia, se observa un crecimiento en el interés por parte de desarrolladores que buscan adquirir lotes, sobre todo en barrios cerrados. “Los pagan al contado, algo inédito. Antes siempre se ofrecían metros cuadrados a cambio”, informaron desde el segmento.

La demanda de terrenos aumentó 53% respecto del nivel registrado en febrero de 2024. Belgrano, Palermo y Núñez encabezan el ranking de barrios con mayor cantidad de interesados en este tipo de operaciones, según datos de Zonaprop.

Frente a la posibilidad de una baja en los valores de construcción, Magnin considera viable una reducción en el precio de los materiales a partir de un mayor acceso a importaciones (desarrolladores estudian distintas opciones, incluso potenciar la construcción industrializada). “Ese movimiento resultaría favorable tanto para el costo de construcción como para el desarrollo inmobiliario”, señaló.

Financiamientos robustos

Para Hernán Pisarenko, director comercial de HA Emprendimientos, el escenario requiere modelos de financiamiento sólidos. La empresa evita depender de las preventas para iniciar un proyecto. “Cuando arrancamos una obra, ya contamos con el capital necesario. No nos financiamos con los compradores”, afirmó. Esa estrategia, según explicó, permite mayor previsibilidad y reduce el riesgo de detener obras por variaciones en el mercado.

Qué zonas se potencian hoy

La ubicación de los proyectos también se vuelve decisiva en esta etapa. En GNV Group ven oportunidades en dos frentes. Por un lado, desarrollos premium con servicios diferenciales, ubicados en zonas consolidadas como Puerto Madero. Por otro, propuestas de vivienda a precios accesibles en el sur de la Ciudad, donde existen terrenos amplios y buena conectividad. “La presión de costos acentuará la necesidad de vivienda promovida. Zona Sur tiene gran potencial para urbanización”, subrayó Ginevra.

Pisarenko coincide en el interés por zonas residenciales consolidadas. “Buscamos barrios que inviten al consumidor final a actualizarse. La demanda actual prioriza seguridad, servicios integrados y materiales de mayor calidad. El diseño también gana protagonismo”, indicó.

Wierzba sumó otros polos en crecimiento dentro de Buenos Aires. “Villa Urquiza, Chacarita y Barracas ganaron atractivo. Palermo, Belgrano y Núñez siguen firmes. La mayor demanda se concentra en unidades de 2 y 3 ambientes, bien ubicadas, con amenities y espacios verdes”, sostuvo.

En el caso de los inversores, las viviendas más buscadas son departamentos compactos con buena rentabilidad y bajas expensas.

Uriel Broitman, gerente comercial de Sygsa, planteó una visión similar, con foco en la segmentación de la demanda. “El consumidor final busca unidades funcionales, amplias, con espacios al aire libre. El inversor prefiere departamentos eficientes para alquiler, o desarrollos mixtos con vivienda, oficinas y comercios”, explicó.

Broitman también destacó el avance de proyectos fuera de los centros urbanos tradicionales. “Zonas turísticas como Bariloche o Pinamar Norte ofrecen oportunidades concretas. Detectamos una alta demanda en propiedades que permiten combinar uso personal y renta, incluso durante todo el año. En esos casos, la respuesta superó nuestras expectativas”, aseguró.

La compra de viviendas en pozo, en ese marco, sigue posicionada como una herramienta clave. “Representa una reserva de valor. El comprador recupera lo invertido y más. En nuestros proyectos, esa valorización es exponencial”, indicó Ginevra.

Pisarenko sumó que permite fijar precios pagando solo una parte del bien, lo que resulta estratégico en contextos de inflación alta y tipo de cambio retrasado.

Wierzba y Broitman coincidieron en que el atractivo de las compras en pozo depende del perfil del comprador y del proyecto elegido. La posibilidad de acceder a planes de pago en cuotas, dolarizar ahorros en forma progresiva y personalizar unidades siguen siendo factores relevantes. “La clave está en elegir bien. Hoy el margen de ganancia no es tan amplio como en otros momentos, pero sigue siendo una opción válida”, señaló Wierzba.

De cara a los próximos meses, los referentes del sector mantienen una visión optimista aunque cautelosa.

Para Ginevra, el mercado transita una etapa de reacomodamiento entre precios y costos. Pisarenko advirtió que recién ahora se empieza a registrar un mayor volumen de operaciones. “Venimos de un no mercado, donde solo se concretaban operaciones por necesidad. Hoy comienza a reactivarse”, aseguró.

Broitman proyectó un mercado dinámico, con demanda sostenida, pero condicionado por las variables macroeconómicas. “La estabilidad del dólar, la evolución del crédito y la preferencia por zonas menos congestionadas influirán en la demanda. Si se consolidan ciertas condiciones, la recuperación podría continuar”, concluyó.

El mercado de alquileres en dólares en la ciudad de Buenos Aires experimentó un giro importante en los últimos meses y contrasta con la realidad de fines de 2023 cuando la poca oferta existente de 5.000 departamentos estaba un 95% dolarizada.

De acuerdo con un relevamiento de Zonaprop, la cantidad de avisos publicados en moneda extranjera se redujo un 35% aproximadamente respecto al volumen registrado en 2023. Actualmente en el portal se observan unos 14.000 departamentos como parte de la oferta, de los cuales cerca del 65% están publicados en pesos.

Esta caída en la oferta dolarizada convive con un aumento sostenido en los precios, que subieron 6,9% en el primer bimestre de 2025 y acumulan una suba del 26,7% en los últimos doce meses.

“El ajuste del 26,7% en dólares responde a la suba del tipo de cambio y a la necesidad de los propietarios de preservar valor en un contexto de inflación persistente. La estabilidad cambiaria no impidió que el precio del metro cuadrado siga reacomodándose”, explicó Lisandro Cuello, experto en el mercado inmobiliario.

Desde octubre de 2024, los valores expresados en dólares comenzaron a subir progresivamente en todas las zonas de la ciudad. El precio medio actual para un departamento en CABA alcanza los USD 707 mensuales. El corredor norte concentra las unidades más costosas, con un promedio de 859 dólares. Sin embargo, es la zona que mostró menor variación interanual: 21,86% por encima del nivel registrado en febrero de 2024.

En cambio, el eje central exhibió el mayor aumento interanual, con un ajuste de 34,88%, aunque conserva los valores promedio más bajos del mercado.

Ariel Champanier, CEO de RE/MAX Premium Argentina, relativizó la magnitud del aumento en los valores de cierre en dólares. “Observamos una suba mínima en los precios efectivamente cerrados. Puede que ese número (26,7% acumulado) refleje lo que algunos propietarios publican, pero no lo que finalmente se concreta. Hubo un leve ajuste en dólares, impulsado por el contexto de inflación en esa moneda y por el rendimiento más bajo del peso durante los últimos meses. Eso llevó a que varios propietarios actualicen los valores para no perder frente al dólar”, señaló.

Los contratos en dólares suelen atraer a inquilinos con ingresos en moneda extranjera (jóvenes también que vienen a teletrabajar para otras empresas internacionales o estudiantes universitarios) o que buscan propiedades en zonas premium. Muchos de ellos son expatriados, ejecutivos, diplomáticos o residentes con perfil corporativo.

También hay inversores que alquilan temporalmente mientras definen una compra. Y priorizan barrios con buen acceso a medios de transportes como el subte y Metrobus.

Altos y bajos

Puerto Madero lidera el ranking de barrios con alquileres más elevados, con un precio medio de USD 1.487 mensuales. Le siguen Colegiales, con USD 1.250; Palermo, con USD 962, y Belgrano, con USD 910 por mes.

Entre los barrios más accesibles se destacan Balvanera, con USD 704 ; San Nicolás, con USD 710, y Caballito, con USD 733 mensuales.

Otros factores

La derogación de la Ley de Alquileres marcó un punto de inflexión. Desde diciembre de 2023, a partir del DNU, el mercado del alquiler entró en un proceso de reordenamiento. Los contratos comenzaron a establecerse bajo acuerdos directos entre propietarios e inquilinos, con libertad para fijar moneda y plazos de actualización (aunque el 90% se mantienen en pesos).

Leandro Molina, director del Grupo QuintoAndar (que tiene a Zonaprop) para Latinoamérica, explicó que esta mayor flexibilidad, junto con el inicio de una desaceleración inflacionaria en pesos, llevó a que muchos propietarios dejaran de publicar en dólares. “Varios que inicialmente fijaron sus departamentos en dólares por miedo a perder contra la inflación, comenzaron a ofrecerlos en pesos. Por consecuencia, hubo una reducción en el porcentaje de oferta en dólares”, señaló.

Además, Molina aclaró por qué las zonas más caras muestran menores ajustes: “Por lo general, los barrios que registran mayor precio suelen tener menor variación interanual. Estas zonas ya contaban con valores altos, por lo que no tuvieron que realizar ajustes abruptos para alcanzar los precios del mercado. En cambio, las zonas con valores más bajos sí debieron corregir con fuerza para convalidar nuevos valores”.

El escenario actual refleja una reorganización de la oferta. Parte de las propiedades antes publicadas en dólares volvieron al mercado tradicional en pesos. Al mismo tiempo, cientos de propietarios optaron por cerrar contratos más flexibles, fuera de los esquemas formales anteriores. Esta adaptación buscó recuperar la dinámica del sector tras años de regulación que desalentaron la oferta.

Champanier, también refirió sobre el impacto positivo de la derogación de la Ley de Alquileres. “La liberación del mercado trajo consigo un aumento significativo en la cantidad de propiedades disponibles. Esa mayor oferta fue clave para que los precios no se dispararan. Muchas unidades volvieron al mercado, lo que permitió contener los valores”, explicó.

La caída de la oferta en dólares no implica una retracción general del mercado. Por el contrario, el volumen total de inmuebles en alquiler creció tras el fin de la regulación anterior.

Sin embargo, la reconfiguración de la modalidad contractual provocó un corrimiento de las publicaciones en moneda extranjera hacia otras alternativas, tanto en pesos como en formatos temporarios.

Mientras la estabilidad cambiaria se mantenga y los propietarios vean margen para recuperar rentabilidad con menos riesgo, la tendencia a dolarizar parte de los contratos podría sostenerse en segmentos específicos, pero sin volver a niveles anteriores. La posibilidad de pactar condiciones con mayor libertad, sumada a la proliferación de nuevos contratos, consolidó un esquema más diverso, donde los precios en dólares ocupan ahora una posición minoritaria pero influyente.

Por zonas

A continuación, los valores promedio en dólares en los barrios en donde hay propuestas en moneda extranjera, según Zonaprop.

• Puerto Madero: USD 1.487.
• Colegiales: USD 1.250.
• Palermo: USD 962.
• Belgrano: USD 910.
• Núñez: USD 903.
• Monserrat: USD 881.
• San Telmo: USD 848.
• Recoleta: USD 825.
• Villa Urquiza: USD 800.
• Chacarita: USD 789.
• Villa Crespo: USD 778.
• Almagro: USD 773.
• Villa Ortúzar: USD 764.
• Retiro: USD 756.
• Caballito: USD 732.
• San Nicolás: USD 710.
• Balvanera: USD 704.

Después de alcanzar un récord de publicaciones (escaló al 180% a fines de 2024) después de la derogación de la Ley de Alquileres, el mercado para alquilar en la ciudad de Buenos Aires comenzó a mostrar señales de ajuste.

Según datos del reciente análisis del Colegio Inmobiliario porteño, la oferta de propiedades en alquiler creció 149,44% desde fines de diciembre, tras la entrada en vigencia del DNU 70/2023, pero en los últimos dos meses cayó 15,94%, con una baja del 8,65% solo en febrero.

¿Por qué se redujo la cantidad de inmuebles disponibles para alquilar cuando apenas unos meses atrás se hablaba de una reactivación histórica?

“La explicación está en el reacomodamiento natural del mercado. Las unidades que se alquilaron en enero y febrero no fueron repuestas en la misma proporción. Aun así, el volumen actual sigue siendo más que suficiente para satisfacer la demanda”, indicó Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio Estadístico del Mercado Inmobiliario del Colegio.

Actualmente, hay alrededor de 14.000 inmuebles en alquiler, cuando a fines de 2024 se estimaban más de 16.600 departamentos publicados en distintos barrios.

La dinámica responde también a una mayor canalización de inmuebles hacia la compra venta, sobre todo empujada por los créditos hipotecarios.

Con una mejora en la actividad del mercado, muchas unidades que se ofrecían para alquilar pasaron a venta, lo que acentuó la reducción en el stock en alquiler. “El mercado de compra venta está muy activo, y eso generó un traspaso parcial de propiedades. Además, la recuperación de la rentabilidad permitió absorber parte de la oferta inicial”, detalló Chej Muse.

Los 6 barrios con mayor oferta son Palermo, Belgrano, Recoleta, Puerto Madero, Caballito y Barrio Norte. Totalizan el 56,90% de la oferta total (publicada en diferentes portales). Palermo es el barrio con más oferta con 3.093 inmuebles, lo que representa el 19,99% del total.

Precios hacia abajo

Los precios en el mercado también influyeron. Desde enero de 2024, los valores de los alquileres en términos reales bajaron en promedio 36,3%, al ubicarse por debajo de la inflación acumulada. Esta caída también empezó a reflejarse en valores nominales, con propietarios que aceptan contraofertas para evitar la vacancia. Chej Muse precisó: “Hoy se negocia más que hace seis meses. Las contraofertas se volvieron comunes, y muchos propietarios acceden a cerrar por debajo de lo que pedían inicialmente”.

Para miles de inquilinos, sostener el alquiler sigue siendo una carga pesada. La pérdida de poder adquisitivo en los últimos 18 meses todavía no se recuperó, y aunque la inercia inflacionaria muestra un descenso claro, los ajustes de contrato ya no impactan con la misma fuerza que hasta mediados del año pasado. En muchos hogares, el gasto en vivienda supera el 35% de los ingresos.

Mejoró la rentabilidad

Pese a esa baja en los valores, la rentabilidad de los alquileres mejoró. Para los contratos firmados en enero, la rentabilidad bruta anual promedio se ubica en 5,87%, medida sobre departamentos de dos ambientes en zonas promedio y tomando como referencia el dólar MEP.

Ese nivel de rendimiento representa una recuperación respecto de años anteriores, cuando los márgenes se situaban por debajo del 3%.“Hoy el alquiler vuelve a posicionarse como una alternativa sólida de inversión, con ingresos mensuales en moneda dura y en un contexto de dólar contenido”, explicó Chej Muse.

El cambio en las condiciones contractuales también marcó una diferencia respecto del escenario previo. La mayoría de los nuevos contratos se firman a 24 meses, en pesos, con ajustes cuatrimestrales atados al Índice de Precios al Consumidor (IPC). Este esquema, más previsible para ambas partes, contribuyó a estabilizar la relación entre propietarios e inquilinos. Sin embargo, ya no se alquila tan rápido como antes. “Hay más stock, más competencia y más tiempo de vacancia. Inmuebles que antes se alquilaban en un día ahora pueden tardar hasta un mes”, apuntó.

Expansión en operaciones de compra venta

Por el lado de la compra-venta, el mercado muestra signos de expansión. En enero se firmaron 3.645 escrituras en la Ciudad, con una suba interanual del 93,68%. Pese a la estacionalidad baja del mes, la tendencia es claramente alcista. En los últimos doce meses se concretaron 56.524 escrituras, con un promedio mensual sostenido.

La absorción del mercado, medida como el porcentaje de unidades vendidas sobre el total publicado, fue del 3,55% en enero. Para agotar el stock actual harían falta 28 meses al ritmo actual de ventas.

Alejandro Moretti, miembro del consejo directivo del Colegio Inmobiliario de Buenos Aires, explicó que este escenario responde a un reacomodamiento general. “Cuando se derogó la ley, muchas propiedades que estaban retenidas salieron al alquiler. Eso generó una sobreoferta inicial que luego fue absorbiéndose con el correr de los meses”, detalló. En ese proceso, muchas unidades se vendieron o quedaron fuera del mercado tradicional.

Moretti también destacó el impacto del crédito hipotecario. “Hoy, de cada diez operaciones de venta, casi dos se concreta con algún tipo de financiamiento. Eso hasta hace poco era impensado”, remarcó.

Además, señaló que aún hay personas que compran con fondos provenientes de regímenes de blanqueo o inversiones anteriores, lo que mantiene activa la demanda. “Los compradores entienden que hoy pueden acceder a más metros que mañana. Y por eso se deciden rápido”.

Obras

Según el Colegio Inmobiliario porteño, a través de su informe mensual, en enero de 2025 se otorgaron 66 permisos para obra nueva. Se observa una disminución del 8,33% respecto del mes anterior.

La superficie registrada para obra nueva en dicho período es de 165.181 m2, lo que representa una disminución del 13,27 por ciento.

El barrio con más permisos otorgados fue Villa Urquiza, con 9 permisos, que representan el 13,64% del total. En tanto, el barrio con mayor superficie registrada fue Núñez, con 21.760 m2, es decir, el 13,17% del total.

Rescindir un contrato de alquiler puede generar dudas y conflictos entre propietarios e inquilinos. Desde la vigencia del DNU que derogó la Ley de Alquileres, las condiciones para poner fin a un contrato cambiaron, se establecieron nuevas pautas y costos asociados.

Uno de los primeros puntos a considerar es la fecha de firma del contrato, ya que es ésta la que determina el marco legal aplicable. Los contratos celebrados bajo la Ley 27.551 y su modificatoria 27.737 (derogada por el actual Gobierno) se rigen por sus disposiciones, mientras que aquellos firmados desde la entrada en vigencia del DNU 70/23 cuentan con un esquema diferente para su rescisión anticipada.

Cambios en la rescisión

En base a las modificaciones introducidas, para interrumpir un contrato de alquiler “los inquilinos pueden solicitar la rescisión con condiciones distintas a las establecidas en las leyes anteriores, lo que obliga a propietarios e inmobiliarias a verificar la normativa aplicable”, explicó Alberto Héctor Loyarte, experto en Real Estate y corredor inmobiliario.

Bajo la legislación anterior, si el inquilino notificaba la rescisión con 90 días de antelación, no debía pagar indemnización al propietario, ya que se consideraba tiempo suficiente para volver a alquilar la unidad. En cambio, si el preaviso era menor, debía abonarse una compensación equivalente a un mes y medio de alquiler si la rescisión ocurría antes del primer año y un mes de alquiler si se producía después.

El DNU 70/23 modificó esta estructura. Actualmente, no se establece un plazo de preaviso obligatorio y la indemnización por rescisión anticipada equivale al 10% del saldo de alquileres impagos hasta la finalización pactada del contrato.

La finalización anticipada de un contrato requiere un acuerdo formal entre ambas partes. Loyarte sostuvo que “para evitar conflictos, propietarios e inquilinos deben firmar un documento que detalle la fecha exacta de finalización, el estado en el que se entrega la propiedad y la liquidación de alquileres y servicios pendientes”. Este acuerdo garantiza transparencia y previene reclamos posteriores.

Además, es recomendable realizar una inspección conjunta del inmueble para documentar su estado y facilitar la devolución del depósito. En contratos celebrados antes del DNU, el monto a reintegrar debe calcularse con base en el último alquiler abonado.

Cómo proceder para rescindir un contrato

El proceso ideal para una rescisión sin inconvenientes incluye:

• Notificación por escrito: El inquilino debe comunicar su decisión al propietario, proponiendo una fecha de entrega del inmueble.
• Inspección del estado de la propiedad: Se recomienda realizar un inventario para verificar posibles daños.
• Saldar deudas pendientes: Alquileres adeudados, expensas y servicios deben quedar cancelados antes de la entrega.
• Devolución del depósito: El propietario debe devolver el depósito en garantía, descontando los gastos de reparaciones necesarias, siempre y cuando esto esté debidamente justificado. En el caso de los alquileres formalizados antes del DNU (29/12/23) el valor de devolución del depósito debe ser el equivalente al del último alquiler.

La cláusula del 10% del DNU 70/23

Lucía Otegui, especialista en derecho inmobiliario, detalló que “la cláusula del 10% busca compensar al propietario por la interrupción anticipada del contrato, estableciendo un cálculo desde la fecha de notificación hasta la finalización pactada”.

Esta penalidad reemplaza el esquema previo y aplica únicamente en los casos de rescisión unilateral por parte del inquilino.

Rescindir un contrato de alquiler sin inconvenientes requiere revisar detenidamente las cláusulas del acuerdo. Antes de tomar una decisión, es clave leer el contrato para identificar posibles disposiciones adicionales a lo establecido en el Código Civil y Comercial (desde el DNU los acuerdos se rigen bajo esta regulación). Cada documento puede incluir requisitos específicos sobre plazos, indemnizaciones y notificaciones que deben cumplirse para evitar conflictos.

Además, es recomendable documentar todas las comunicaciones entre propietario e inquilino. El respaldo por escrito, ya sea mediante una carta documento o correos electrónicos certificados, garantiza mayor seguridad y claridad en el proceso.

Aunque un contrato de alquiler puede rescindirse en cualquier momento, es ideal que las condiciones para hacerlo queden establecidas desde el inicio. Contar con una guía clara y dejar todo por escrito en el contrato ayuda a evitar complicaciones en el futuro.

La posible eliminación del cepo cambiario en Argentina ocupa un lugar central en los análisis económicos. Siendo el mercado inmobiliario uno de los sectores más sensibles a la eventual medida, surgen distintas hipótesis sobre cómo afectaría los precios de las propiedades. Según algunos expertos, el impacto dependerá de factores como la unificación cambiaria, el nivel de confianza en el gobierno y la evolución del nivel de reservas del BCRA.

Según algunas estimaciones, los precios de los inmuebles usados podrían aumentar hasta un 10% durante 2025. Las propiedades en obra, que hasta hace poco mantenían una inercia alcista, ya acumulan subas superiores al 20% desde marzo de 2024 a hoy. Si la inflación se mantiene estable o cede, los costos para edificar podrían estabilizarse y evitar que ese aumento se traslade a los valores de las viviendas en pozo.

Este pronóstico se enmarca en un contexto en el que, tras cinco años de caída, el valor del metro cuadrado en CABA aumentó un 8% en 2024, el mayor repunte en 7 años, según datos de la plataforma Zonaprop. Por su parte, Mercado Libre y la Universidad de San Andrés relevaron que las cotizaciones ascendieron un 6,9% en el AMBA.

“El escenario dependerá de cuánto dinero se consiga a través del acuerdo con el FMI y de las señales de estabilidad que brinde el gobierno”, explicó Mariano Lo Valvo, experto inmobiliario que opera en la zona norte porteña.

El presidente Javier Milei elevó las expectativas al poner fecha al cierre del acuerdo con el FMI, abriendo la posibilidad de una eliminación anticipada. Esta decisión abre interrogantes sobre su impacto en la inflación y en el acceso al mercado inmobiliario.

Lo Valvo sostuvo que existen distintas posturas respecto del impacto de la eliminación del cepo cambiario. “El gobierno aún enfrenta un nivel de reservas netas negativo —cerca de USD 8.000 millones— y vencimientos significativos por delante. Si la salida del cepo provoca una mayor demanda de divisas, es probable que el tipo de cambio se ajuste al alza por un efecto natural de mercado”, señaló.

En ese sentido, agregó que algunos analistas consideran que el presidente optará por postergar la medida hasta contar con un respaldo suficiente en el Banco Central, lo que permitiría contener un salto brusco en la cotización del dólar.

Efectos en los precios de las propiedades

Los analistas coinciden en que el impacto no será inmediato: anticipan efectos diferentes a corto y mediano plazo.

Darío Durand, de la desarrolladora DDM Construcciones, señaló que si se evita una devaluación abrupta, “las propiedades subirán de precio gradualmente”. Además, indicó que el levantamiento del cepo “impulsará el ingreso de divisas, facilitará el acceso al dólar y, a largo plazo, estimulará las inversiones en el sector”.

José Rozados, de Reporte Inmobiliario, recomendó no sobredimensionar el efecto directo de una medida de este tipo. “Nunca una sola medida provoca un movimiento inmediato en los precios”, afirmó. Incluso en caso de producirse una devaluación significativa, agregó, el impacto sería limitado. “El panorama actual es distinto al de 2001; el mercado funciona con otras dinámicas”, fundamentó.

Otro factor clave es el financiamiento, que podría ampliarse si se levanta el cepo. Fernando Álvarez de Celis, de la Fundación Tejido Urbano, sostuvo que la eliminación “permitiría a los bancos disponer de más recursos y otorgar mayores créditos hipotecarios, lo que impulsaría la demanda de propiedades”.

Además, explicó, “el valor de los inmuebles tiende a crecer en contextos sin restricciones cambiarias, ya que estos escenarios atraen inversiones externas y dinamizan la economía”.

Impacto en la dinámica del mercado

El mercado inmobiliario podría mostrar cambios relevantes tras la flexibilización. Algunos especialistas prevén que sectores que se mantenían en espera cambien sus expectativas y se genere más actividad en compraventa. “El cepo cambiario distorsiona el mercado y complica las operaciones. Su eliminación agiliza y transparenta las transacciones, sobre todo al poder operar con un único tipo de cambio”, sostuvo Durand.

Desde el sector advirtieron que persiste un importante stock de propiedades sin vender, lo que podría atenuar subas inmediatas. “Actualmente hay más de 110.000 inmuebles en venta, según Zonaprop Cabaprop, Mercado Libre, Argenprop, entre otros portales, lo que muestra que la oferta sigue superando a la demanda. Por eso, en el corto plazo no veo un alza significativa en los precios”, agregó Durand.

No cometer errores

Varios protagonistas recordaron lo ocurrido tras la salida del cepo durante el gobierno de Mauricio Macri, a fines de 2015. En ese momento, la combinación con nuevas líneas de crédito hipotecario, como los préstamos UVA, provocó un repunte en la demanda. De hecho, según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en 2017 se vendieron unas 63.428 propiedades y, en 2018, alrededor de 55.698, y en 2024 se superaron las 54.000, por lo cual se estuvo cerca.

Sin embargo, Lo Valvo advirtió que no deben repetirse errores. “Cuando se quitó el cepo cambiario, la gente absorbió rápidamente los fondos disponibles, lo que presionó sobre el dólar y el peso. Sin reservas suficientes o sin reforzar la confianza, el escenario podría desviarse”, alertó.

La evolución del mercado inmobiliario dependerá así de múltiples factores: estabilidad cambiaria, acceso al financiamiento, capacidad de generar divisas y señales de previsibilidad. Si bien existen expectativas positivas, los especialistas coinciden en que evitar sobresaltos será esencial para sostener el crecimiento proyectado.

Esta tendencia ha impulsado nuevas estrategias en el sector. El desarrollo inmobiliario y la inversión en zonas con alto potencial de valorización ganaron protagonismo. “En los momentos de mayor incertidumbre también surgen las mejores oportunidades. Cuando el mercado atravesaba su peor momento, algunos desarrolladores decidimos apostar por proyectos a largo plazo, anticipando una recuperación del sector”, concluyó Federico Larroca Mendizábal, arquitecto especialista en urbanismo y del Grupo Desarrollador 1880.

La compra de un departamento en pozo, una modalidad que permite adquirir una propiedad antes de que esté construida o terminada, presenta tanto oportunidades económicas como desafíos legales y financieros.

Este formato es muy utilizado por quienes buscan invertir en real estate o adquirir su primera vivienda. Sin embargo, el proceso implica riesgos que deben ser cuidadosamente analizados.

A continuación, una guía detallada sobre las ventajas, riesgos y pasos recomendados al optar por esta alternativa.

Pros y contras a considerar

Una de las principales razones para elegir esta modalidad es la ventaja económica. Agustín Walger, director de Nuevos Emprendimientos de Lepore Propiedades, afirmó que cuando se compra un departamento en pozo, se logra un mejor valor por metro cuadrado en comparación con las propiedades terminadas.

Según comentó Walger a Infobae: “El desarrollador al apalancar el negocio con dinero de las preventas los beneficia al resignar su utilidad. Los participa del negocio”.

El desarrollador al apalancar el negocio con dinero de las preventas los beneficia al resignar su utilidad. Los participa del negocio (Walger)

Además del precio, otra ventaja radica en las opciones de financiación directa. Los compradores suelen realizar un anticipo inicial del 40% del precio total y el resto se paga en cuotas ajustadas por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).

Sin embargo, la modalidad también tiene sus desventajas, como posibles retrasos en la entrega debido a dificultades climáticas o de materiales. “Cuando compras un inmueble terminado, ya se puede ver lo que se adquiere y se asumen menos riesgos relacionados con los tiempos de construcción”, dijo Walger a Infobae.

Actualmente, debido al aumento de los costos de construcción, las empresas deben ajustar con precisión sus proyecciones financieras.

El valor de las viviendas en pozo subió 25% en los últimos doce meses, pero todavía no logró trasladar por completo el incremento de más de 70% interanual en los costos de construcción al precio final de venta. Esta diferencia ajusta los márgenes y, si el proyecto enfrenta desvíos, puede generar complicaciones financieras.

Hoy, el costo de construcción no baja de USD 1.600 por metro cuadrado y en el sector premium supera los USD 2.000 por m2.

Hoy, el costo de construcción no baja de USD 1.600 por metro cuadrado y en el sector premium supera los USD 2.000 por m2

Según el portal Zonaprop, el costo de construcción medido subió un 2,8% en febrero último y acumula un aumento del 107% desde octubre de 2023. Construir hoy cuesta 3,1 veces más de lo que valía en 2020, mínimo de la serie que realiza la plataforma inmobiliaria.

Por su parte, Germán Santaella, ingeniero civil y especialista en construcción de edificios, explicó que estos ajustes mensuales son habituales pero dependen de la situación económica del país: “Los materiales están directamente relacionados con el valor del dólar y la mano de obra con la inflación en pesos. Es común esta clase de ajustes”.

Revisión legal

Antes de firmar cualquier contrato, los expertos consultados coinciden en que la revisión legal es crucial. Según Walger, los compradores deben verificar aspectos como el título de propiedad del terreno, el contrato de fideicomiso o estatuto de la sociedad responsable, y los planos aprobados del proyecto.

“Informes de dominio e inhibición son esenciales para garantizar que no haya restricciones legales ni embargos sobre el terreno o la unidad”, agregó Walger.

Santaella añadió que los contratos deben contener detalles específicos como los m2, la fecha de entrega y las especificaciones técnicas del proyecto. Además, recomendó realizar certificaciones notariales para una mayor seguridad.

“En el contrato de compra tienen que figurar de manera clara la unidad funcional, el precio, la forma de pago y la fecha de entrega. Todo debe certificarse y sellarse para mayor seguridad”, alertó Santaella.

Cada comprador debe solicitar y revisar en detalle la documentación legal y técnica del proyecto. Walger enumeró los principales puntos:

• Escritura del terreno donde se construirá el edificio.
• Estatuto de la sociedad o contrato de fideicomiso, según el formato del negocio.
• Poderes de quienes firman la operación en nombre de la vendedora.
• Planos aprobados y pliego de especificaciones técnicas de las unidades y espacios comunes.
• Tipo de contrato: boleto de compraventa o adhesión al fideicomiso.
• Certificación de firmas ante escribano para darle mayor seguridad al acuerdo.

Además, resulta clave investigar la trayectoria de la desarrolladora, la constructora y el arquitecto responsable, visitando obras anteriores o consultar con clientes que compraron en proyectos previos.

Principales riesgos y cómo eludirlos

La compra en pozo, si bien parece atractiva, no está exenta de riesgos. Uno de los más frecuentes es el retraso en los tiempos de entrega.

La mejor manera de mitigar riesgos es averiguar los antecedentes de la constructora o desarrolladora (Santaella)

Agustín Walger explicó que esto ocurre cuando la desarrolladora no logra vender las unidades necesarias para financiar la obra. Recomendó seguir de cerca el avance y verificar la trayectoria de la empresa. Otro riesgo importante es la posibilidad de que las calidades y terminaciones del inmueble no sean las esperadas.

En tal caso, Germán Santaella aconseja exigir a las desarrolladoras cumplir con lo estipulado en el contrato y proceder, si es necesario, por vías legales. “La mejor manera de mitigar esos riesgos es averiguar los antecedentes de la constructora o desarrolladora”, aconsejó.

Precios de referencia por barrio

El costo de los departamentos en pozo varía considerablemente según la ubicación y las características del proyecto.

En la ciudad de Buenos Aires, el precio promedio de un departamento de dos ambientes (45 m2) en Caballito oscila entre USD 100.000 y USD 110.000, mientras que los tres ambientes (70 m2) alcanzan los USD 165.000-170.000 dólares.

En contraste, en Palermo los valores ascienden a USD 140.000 por dos ambientes y hasta USD 200.000 por tres ambientes. En Almagro un 2 ambientes ronda los USD 85.000/90.000 y en Núñez un dos ambientes entre USD 120.000/130.000 y un 3 ambientes entre 170.000/180.000 dólares.

Walger aclara que “el costo de construcción es similar en diferentes barrios”, pero la incidencia del valor del terreno es lo que genera amplias divergencias en los precios finales.

El costo de construcción es similar en diferentes barrios”, pero la incidencia del valor del terreno es lo que genera amplias divergencias en los precios finales (Walger)

Santaella señaló que los precios varían según la etapa de ventas. “Las primeras unidades se venden más baratas para atraer compradores y financiar la obra, y luego suben”, explicó.

Cómo elegir y financiar la compra

Un aspecto clave es entender las condiciones de financiación que ofrecen las desarrolladoras. Como ejemplo. Para adquirir una propiedad de USD 100.000 en pozo, se debe abonar un anticipo del 40% (USD 40.000) y financiar el 60% restante en cuotas mensuales, ajustadas por el índice CAC. Estas cuotas suelen distribuirse entre 24 y 30 meses, de acuerdo con la etapa de construcción.

Las cuotas suelen distribuirse entre 24 y 30 meses, de acuerdo con la etapa de construcción

Además, los gastos incluyen honorarios de escribanía (2% aproximadamente), impuestos de sellos (3,5%, suele abonarse el 1% en el anticipo y el 2,5% a la posesión de la unidad) y, en casos específicos, fondos para el equipamiento de amenities o un fondo de reserva para el mantenimiento inicial del consorcio.

Equivocaciones frecuentes

Entre los errores más comunes, Santaella destacó:

• No revisar la documentación con un abogado especializado.
• Firmar contratos con cláusulas poco claras o sin definir ajustes, plazos o terminaciones.
• No investigar el historial de la desarrolladora y la constructora.
• No prever todos los costos adicionales, desde impuestos hasta gastos de escritura y equipamiento.

Sortear dificultades legales

Al invertir, cada comprador debe prestar especial atención a las condiciones de entrega establecidas en el contrato. Pablo Pirovano, especialista en derecho hipotecario y socio en Pasbba Abogados, advirtió que uno de los principales problemas surge cuando el cronograma de obra no define con precisión los plazos o los momentos en los que el comprador debe comenzar a pagar expensas.

En algunos casos, el pago se exige al entregar la unidad, aunque el edificio aún no este completamente terminado o los amenities no están operativos. “Varias veces, los ajustes de precios no quedan claros y las cuotas suben más de lo previsto. Lo mejor es que el contrato vincule los pagos al índice CAC y detalle cada valor, ajuste y plazo”, afirmó Pirovano.

Varias veces, los ajustes de precios no quedan claros y las cuotas suben más de lo previsto. Lo mejor es que el contrato vincule los pagos al índice CAC y detalle cada valor, ajuste y plazo (Pirovano)

Si la desarrolladora incumple plazos, modifica el proyecto o no construye el edificio, el comprador puede iniciar acciones legales. Puede reclamar daños y perjuicios, pedir la resolución del contrato o exigir la escrituración si la unidad está terminada.

“Si el incumplimiento es tan grave como no construir el edificio o cambiar de manera radical el proyecto, la situación incluso puede encuadrarse como un delito penal, bajo figuras como estafa o desbaratamiento de derechos acordados”, concluyó Pirovano.

Las ciudades inteligentes, o smart cities, dejaron de ser un concepto futurista para convertirse en una realidad en distintas partes del mundo. Estos desarrollos urbanos combinan tecnología avanzada, planificación eficiente y sostenibilidad ambiental para mejorar la calidad de vida de sus habitantes.

Más allá de la digitalización, una smart city equilibra crecimiento económico, bienestar social y sustentabilidad. Argentina enfrenta desafíos en este camino, como la inversión en tecnología y la colaboración público-privada. Aunque no tiene una ciudad inteligente planificada desde cero, varios distritos urbanos incorporaron innovaciones para mejorar la calidad de vida.

Según el Smart City Index, publicado por el International Institute for Management Development (IMD), Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Mendoza y Salta se encuentran entre las localidades argentinas mejor posicionadas. Estas urbes implementaron herramientas digitales para optimizar la movilidad, mejorar la seguridad y gestionar recursos de manera más eficiente. Sin embargo, la falta de planificación a largo plazo y la necesidad de financiamiento se mantienen como barreras para un crecimiento territorial sostenido.

Aunque Argentina no tiene una ciudad inteligente planificada desde cero, varios distritos urbanos incorporaron innovaciones para mejorar la calidad de vida

A nivel global, ciudades como Singapur (se separó de Malasia en 1965, convirtiéndose en un país independiente), Copenhague (Dinamarca) y Barcelona (España) se destacan por la implementación de soluciones tecnológicas que optimizan la movilidad, el consumo energético y la gestión de residuos.

En América Latina, Uruguay lidera este proceso con el desarrollo de +Colonia, un proyecto que busca consolidarse como la primera smart city planificada del continente.

En este contexto, el desafío principal radica en diseñar ciudades que no solo sean eficientes, sino que también prioricen el bienestar de sus habitantes. Francisco Tezanos Pinto, director de Comunicación de +Colonia, contó que el verdadero concepto de smart city no se limita a la incorporación de tecnología, sino que debe centrarse en las personas.

“El urbanismo del futuro no puede basarse solo en la conectividad digital. La clave es combinar la innovación con un modelo de vida más humano, donde la naturaleza y la proximidad a los servicios sean fundamentales”, señaló.

Un nuevo paradigma urbano

El modelo tradicional de smart city priorizaba la eficiencia operativa, enfocándose en resolver problemas de tráfico, energía y recolección de residuos. Tezanos Pinto sostuvo: “Para construir una verdadera ciudad inteligente, la estrategia debe comenzar con las personas, no con la tecnología”.

Uno de los pilares del proyecto es la cercanía: garantizar que los habitantes puedan acceder a sus necesidades diarias en un radio de 15 minutos

Las ciudades del futuro deben generar un entorno equilibrado, donde la innovación tecnológica se integre con la naturaleza. Espacios verdes, acceso a agua limpia y una planificación que reduzca la dependencia del automóvil son algunos de los elementos esenciales.

Uno de los pilares del proyecto es la cercanía: garantizar que los habitantes puedan acceder a sus necesidades diarias en un radio de 15 minutos.

Primeros pasos

El desarrollo comenzó hace más de un año con la construcción de caminos, redes de agua y electricidad. Actualmente, se trazaron más de 2 kilómetros de vialidad y se prevé completar la infraestructura general en los próximos 18 meses. Paralelamente, avanzan las obras del Distrito Génesis, la primera zona residencial que albergará entre 700 y 1.000 personas.

Este primer barrio incluye dos torres de apartamentos y cinco villas residenciales, con un presupuesto de inversión de USD 80 millones. “Estamos en pleno trabajo con el Estado uruguayo y entidades internacionales para garantizar que la ciudad se desarrolle con los más altos estándares de sostenibilidad”, mencionó Tezanos Pinto.

Un hecho reciente fue la selección de la Agencia Nacional de Investigación e Innovación de Uruguay, que destinó USD 100.000 para estudios de planificación urbana sostenible en colaboración con el instituto alemán Fraunhofer.

Para Mike Letzgus, jefe de proyecto y subdirector de Innovación en Economía Urbana del instituto germano, “la tecnología no es el fin, sino el medio”. Las ciudades inteligentes funcionan sobre datos en tiempo real, inteligencia artificial, sensores interconectados, redes 5G, eficiencia energética y edificaciones que logran altos estándares de sostenibilidad. Pero su verdadero valor emerge cuando esas herramientas se integran con objetivos humanos: salud, inclusión, movilidad, comunidad.

Una de las innovaciones más notables es la arquitectura pensada para la proximidad, donde los servicios esenciales se ubican a no más de 15 minutos a pie o en bicicleta. Este modelo, que redefine el uso del espacio urbano, se combina con estrategias circulares para el agua, la energía y los residuos.

Letzgus destacó el enfoque de ciudades como Malmö (Suecia), que generan energía a partir de biogás reciclado, o el caso de Estonia, donde los ciudadanos realizan la mayoría de los trámites administrativos en línea. En Londres, el acceso abierto a datos en tiempo real permite decisiones más eficientes en sectores públicos y privados.

Edificios inteligentes, con menor consumo de energía y sistemas de reutilización de agua, pueden compensar su valor con eficiencia operativa. Además, según Letzgus, estas ciudades tienden a atraer a perfiles diversos, vinculados a la tecnología, el emprendimiento o el sector diplomático. El desafío, advierte, es garantizar que esos avances sean accesibles e inclusivos, para que la transformación urbana no profundice las brechas sociales, sino que permita un desarrollo equitativo y conectado con el entorno natural.

Accesibilidad

Los precios de venta oscilan entre USD 100.000 y USD 120.000, con opciones desde USD 90.000. Además, existen líneas de crédito hipotecario accesibles, incluso para no residentes, con financiamiento de hasta el 70% del valor de la unidad y plazos de pago superiores a 20 años.

En cuanto al valor del metro cuadrado, las unidades disponibles se comercializan entre USD 2.000 y USD 3.000, una cifra competitiva en comparación con Montevideo, Punta del Este o Buenos Aires. Un departamento de dos ambientes ronda USD 160.000, mientras que uno de tres ambientes alcanza a 200.000 dólares.

Las unidades disponibles se comercializan entre USD 2.000 y USD 3.000 el metro cuadrado, una cifra competitiva en comparación con Montevideo, Punta del Este o Buenos Aires.

El perfil de los compradores, por ahora en pozo, es diverso, incluye inversores, profesionales del sector tecnológico y familias en busca de una mejor calidad de vida.

El desarrollo de +Colonia tendrá un impacto significativo en la región. Se espera que en los próximos 15 a 20 años la ciudad duplique la población actual de Colonia del Sacramento. Además, su consolidación como polo de innovación atraerá a empresas y emprendedores del sector tecnológico, contribuirá con la economía del conocimiento en Uruguay.

Diversos factores impulsaron el crecimiento de Colonia, como la modernización del puerto, la construcción de la Zona Franca del Plata y la llegada de nuevas instituciones educativas.

El diseño urbano del proyecto prioriza la integración con el entorno natural, aseguran que más del 50% del territorio se destine a espacios verdes y recreativos. Con siete kilómetros de costa y playas de arena blanca, la ciudad ofrecerá un entorno ideal para el desarrollo de una comunidad equilibrada y sostenible.

En términos energéticos, apuesta por la autosuficiencia a través de fuentes renovables. La empresa estatal UTE se comprometió a convertirla en la ciudad con mayor suministro de energía limpia en la región, garantizan que la infraestructura urbana se desarrolle con un impacto ambiental mínimo.

Desarrollos urbanos en el país

Dentro de CABA, una ciudad smart será el Parque de Innovación, frente a River Plate. Se trata de un desarrollo urbano con foco en la innovación y la tecnología, que combinará instituciones educativas, espacios de coworking y residencias.

“Respecto a los valores, las unidades dentro del Parque de Innovación están entre 20% o 25% (actualmente en esta parte del barrio porteño del norte porteño, según Zonaprop el precio del m2 en pozo oscila en USD 3.700) por encima de los valores en otras zonas contiguas”, dijo Mariano Gubitosi, gerente comercial de Grupo Portland.

Este proyecto busca crear un ecosistema que fomente la conexión entre estudiantes, emprendedores y empresas tecnológicas. Contará con espacios como el 54 Lab, destinado a la creación de startups, oficinas privadas y desarrollos residenciales como Palmera Nova y E6.

Gubitosi añadió: “El impacto en la calidad de vida se verá reflejado en la posibilidad de vivir en un entorno que integra educación, trabajo y vivienda, pensado especialmente para un público joven”.

El desarrollo de Portland comenzó su construcción en octubre de 2024 y E6 en febrero de 2025.

En la Docta

Córdoba se posiciona como una ciudad inteligente gracias a su infraestructura tecnológica y su ecosistema de innovación. La digitalización de servicios públicos, el desarrollo de gobierno digital y la movilidad inteligente han mejorado la calidad de vida de sus habitantes.

Daniel Ibañez, consejero y coordinador de la Mesa de Inteligencia Artificial de la Agencia de Desarrollo Económico de Córdoba (ADEC), destacó que la ciudad logró avances significativos en la gestión de datos, seguridad y acceso a la salud. “El impacto es tangible: menos burocracia, mejor movilidad y un acceso más eficiente a servicios esenciales”, resaltó.

Ibañez explicó: “Córdoba no solo adopta tecnología, sino que la desarrolla y exporta, fortalece su posición como un hub tecnológico en Argentina y la región”.

Iniciativas como el Nodo de IA y la formación de más de 900 científicos de datos impulsan esta transformación.

En términos inmobiliarios, una vivienda smart home allí puede costar entre 15% y 30% más que una vivienda tradicional en el centro. Mientras que una propiedad estándar oscila entre los USD 100.000 y 200.000 dólares, una casa inteligente con domótica, seguridad avanzada y eficiencia energética puede alcanzar entre USD 120.000 y 260.000 dólares.

“La diferencia de inversión se compensa con menores costos operativos, ya que la tecnología permite ahorrar hasta un 30% en electricidad y servicios”, dijo Ibañez.

La diferencia de inversión se compensa con menores costos operativos, ya que la tecnología permite ahorrar hasta un 30% en electricidad y servicios (Ibañez)

Daniel Ibañez amplió: “Un claro ejemplo de ello es Merlín, nuestra solución de IA que está cambiando la experiencia de pacientes en 45 hospitales de Argentina y España”.

Las ciudades del futuro deberán integrar el bienestar humano en su planificación. Se estima que para 2050, el 70% de la población mundial vivirá en entornos urbanos, lo que hace fundamental el desarrollo de modelos sostenibles y resilientes.

Desde mediados de 2024, la reaparición de los créditos hipotecarios UVA reconfiguró el acceso a la vivienda. Con un esquema que ajusta las cuotas por inflación, quienes accedieron a estos préstamos que otorgan 25 bancos ya enfrentan aumentos mensuales en los pagos.

Aunque estos incrementos son esperables, dado que las cuotas se actualizan por el índice de precios (la inflación se redujo con fuerza en el último semestre, ver gráfico más abajo), en la práctica implican un peso creciente sobre el presupuesto familiar. Es aconsejable que los tomadores revisen con atención no solo el valor actual de la cuota, sino también su evolución prevista en los próximos meses.

La inflación acumulada en Argentina durante el semestre comprendido entre septiembre de 2024 y febrero de 2025 fue del 15,9%. A continuación, se detallan las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) en ese período:

• Septiembre 2024: 3,5%.
• Octubre 2024: 2,7%.
• Noviembre 2024: 2,4%.
• Diciembre 2024: 2,7%.
• Enero 2025: 2,2%.
• Febrero 2025: 2,4%.

El cambio ya se refleja en los números: en enero y febrero de 2025 se otorgaron 5.500 créditos hipotecarios, la mitad de todos los concedidos en la segunda mitad del año pasado, desde que los bancos comenzaron a reintroducir esta línea de financiamiento.

Federico González Rouco, economista de Empiria y especializado en mercado inmobiliario, explicó que “el ajuste por inflación se traslada automáticamente a la cuota, por lo que el incremento mensual reciente ronda entre el 2% y el 2,5%”.

Destacó que para los próximos meses, las proyecciones apuntan a un sendero de inflación más bajo, siempre que no se alteren variables clave como el tipo de cambio (en los últimos días, las cotizaciones del dólar blue y MEP registraron alzas luego de varias semanas de estabilidad). “Si no hay un salto cambiario, la inflación mensual debería mantenerse por debajo del 2%”, sostuvo González Rouco.

En los últimos seis meses, las cuotas de los créditos hipotecarios registraron una suba acumulada de 15,9%. Un préstamo cuya cuota inicial era de $600.000 en septiembre último se ubica hoy en $695.000 aproximadamente, similar a lo que vale el alquiler de un departamento o de una casa de tres ambientes en el AMBA. Según González Rouco, “las cuotas siempre van a subir en pesos mientras la inflación se mantenga en valores positivos”.

Las proyecciones muestran un leve desvío en el sendero descendente de precios: la inflación de febrero fue de 2,4% y para marzo se prevé un nivel similar. Las consultoras estiman una desaceleración más clara hacia abril o mayo. El Banco Central proyecta un 23,3% anual, BBVA Research calcula 30% y la OCDE un 28,4%. La gran incógnita es si los salarios podrán acompañar el ritmo de aumento de precios, sobre todo en un contexto con presión cambiaria y volatilidad en las expectativas.

En este escenario, algunos analistas consideran que la evolución de las cuotas de los créditos hipotecarios también depende de factores externos. Un acuerdo firme con el FMI podría ayudar a estabilizar expectativas y frenar el ritmo de subas. De lo contrario, la devaluación podría reforzar el impacto negativo en el poder adquisitivo de los hogares.

Medidas y recomendaciones

Desde el lado financiero, las medidas recientes de la Comisión Nacional de Valores que facilitan la securitización de hipotecas abren la puerta a una mayor competencia entre bancos. Esto podría, en el mediano plazo, generar una baja de tasas o condiciones más accesibles.

En paralelo, quienes ya poseen un crédito podrían optar por refinanciar si las entidades permiten cancelaciones anticipadas sin penalización.

Alan Daitch, CEO de Tasa Tasa, explicó que “el análisis no debe limitarse al valor de la primera cuota”. Resulta clave evaluar cómo evolucionará esa cuota en función de la inflación y contemplar todos los gastos adicionales: seguros, comisiones bancarias, escritura. “Nuestro objetivo es ayudar a que cada persona pueda comparar condiciones reales entre bancos y decidir en función de su perfil”, afirmó.

Desde la plataforma, que permite simular cuotas y precalificar en distintos bancos, observaron un aumento sostenido en las consultas de usuarios durante los últimos meses. Además del segmento de primera vivienda, se sumaron familias que planean mudanzas internas y pequeños inversores atentos a zonas en revalorización.

Daitch destacó que la digitalización permite reducir barreras de acceso al financiamiento, pero advirtió que la confianza en el sistema UVA necesita consolidarse.

Para quienes evalúan tomar un crédito hoy, desde el segmento coinciden en que se trata de una decisión estructural. Las cuotas podrían extenderse por 20 o 30 años, por lo que conviene asegurarse de que representen no más del 25 o 30% del ingreso familiar.

También se sugiere contemplar distintos escenarios de inflación, analizar la estabilidad laboral y verificar si el banco elegido permite amortizaciones anticipadas.

“En este contexto, elegir bien es más importante que elegir rápido”, resumió Daitch. Si bien las proyecciones muestran una tendencia favorable, la experiencia argentina obliga a mantener un enfoque prudente.

Valores con tendencia alcista

“Los precios de las viviendas ya registraron una suba desde los mínimos (en CABA, por ejemplo, los precios de los departamentos subieron en el 96% de los barrios), por lo que conviene buscar oportunidades puntuales y evaluar bien la unidad antes de avanzar”, sugirió González Rouco.

Las zonas con valores todavía rezagados o las propiedades con márgenes de negociación pueden ofrecer ventajas adicionales a quienes acceden con crédito.

En este contexto, los bancos ofrecen simuladores y condiciones que varían según la entidad. La comparación de tasas, plazos, costos asociados y flexibilidad para cancelaciones anticipadas resulta clave para tomar decisiones más informadas. A medida que el crédito hipotecario recupere volumen, el comportamiento de la inflación y del tipo de cambio marcará el ritmo de las cuotas y el verdadero alcance del financiamiento.

“Por el momento, la única forma de que la cuota no aumente para quienes ya accedieron a un crédito y se convirtieron en propietarios es que la inflación se mantenga en cero. Según lo informado por los bancos, la morosidad en los últimos meses es prácticamente nula”, concluyó González Rouco.

El mercado inmobiliario porteño de alta gama también muestra signos de reactivación, en línea con lo que sucedió en términos generales el año pasado, que marcó un punto de inflexión con más de 54.000 escrituras realizadas en la ciudad de Buenos Aires, según el Colegio Inmobiliario porteño.

Se estima que cerca del 10% de los más de 100.000 inmuebles actualmente en oferta en la ciudad –el 68% son departamentos– corresponde a propiedades valuadas en más de 500.000 dólares. Dentro de ese segmento, un grupo reducido concentra las unidades con valores más elevados del mercado.

Se trata de residencias que superan los tres dormitorios y tres baños, incluyen cocheras, cuentan con terrazas o balcones amplios y están terminadas con materiales importados de alta durabilidad. Estas características, sumadas a la ubicación estratégica, las posicionan en el tope de la oferta porteña.

Están distribuidas en los barrios más exclusivos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, como Puerto Madero, Belgrano, Núñez, Palermo, Colegiales y Recoleta.

Estas zonas se caracterizan por su cercanía a medios de transporte, avenidas principales, instituciones educativas, clubes, polos gastronómicos, centros de salud y una amplia variedad de servicios.

A continuación, un relevamiento con 5 departamentos que están entre los más costosos publicados en portales especializados.

1-Superí al 1700- USD 12.000.000

Posee 3.367 metros cuadrados entre cubiertos y descubiertos. Se trata de un edificio en block con cuatro departamentos por cada nivel y uno de los más grandes en superficie en venta de la ciudad. Dispone de 16 dormitorios y 14 cocheras. Actualmente es la propiedad más cara en venta de CABA.

En el corazón de Belgrano R, una propiedad se posiciona como la más cara en venta dentro del mercado inmobiliario porteño. Se trata de una residencia de estilo racionalista, con 52 años de antigüedad, desarrollada en cuatro niveles y completamente renovada en los últimos años. Fue diseñada por el arquitecto Arturo Julio Dubourg, también conocido por su trayectoria como piloto de Turismo Carretera.

Incluye gimnasio, parque arbolado y un salón de eventos con capacidad para 200 personas. “Es ideal para una embajada, una familia numerosa o una empresa de primera línea”, explicó Gustavo Abascal, director de Gustavo Abascal Propiedades.

Está ubicada en un entorno residencial y arbolado, cerca de centros educativos, embajadas y avenidas principales. Cada planta del edificio cuenta con 455 m2 y balcones privados con vistas al jardín. Entre los materiales utilizados, destacan pisos de roble de Eslavonia, boiseries, chimeneas y baños revestidos en mármol.

Además de las cuatro plantas principales, la propiedad incluye un quincho vidriado con parrilla, cocina y baño, conectado con el área verde. También dispone de ascensores principal y de servicio, un departamento adicional para personal de mantenimiento y múltiples bauleras. Para seguridad, cuenta con garita propia y acceso vehicular de tipo imperial.

Abascal destacó: “El edificio tiene un diseño clásico, con calidad constructiva de alto nivel y una ubicación estratégica”.

Las instalaciones también resultan atractivas para empresas, ya que ofrecen espacios aptos para oficinas privadas y grandes reuniones.

Abascal precisó que las cuatro plantas fueron concebidas originalmente para los socios del grupo propietario y, con el tiempo, se alquilaron a ejecutivos de multinacionales y representantes del cuerpo diplomático. Hasta que decidieron destinarlas las plantas a la venta en block.

Además, fue contruido por el Arturo Julio Dubourg, responsable del proyecto, quien dejó una huella reconocida en la arquitectura argentina con obras como el Claridge Hotel y la sede del INDEC. Su estudio, que llegó a contar con 50 profesionales, proyectó más de 100 casas en Punta del Este, Mar del Plata y Buenos Aires.

Además de su trayectoria profesional, Dubourg fue piloto automovilístico de Turismo Carretera bajo el seudónimo “Grey Rock”, quien combinaba arquitectura y deporte hasta su retiro a los 64 años.

2-Azucena Villaflor al 500- USD 6.500.000

Tiene 495 m2, 8 ambientes, 4 dormitorios, 4 baños y 4 cocheras. Está en Puerto Madero, en la torre Alvear Tower, la construcción residencial más alta de América del Sur con 235 metros de elevación; sólo superada por la Gran Torre Costanera ubicada en Santiago de Chile, con 300 metros de altura, pero dotada con oficinas, locales comerciales y hotelería.

En el piso 52, el más alto de la Alvear Tower, se encuentra uno de los departamentos más exclusivos de la Ciudad de Buenos Aires. Con una superficie generosa y un diseño en forma de elipse, la unidad presenta una disposición única en el mercado. Al ingresar desde el palier privado, lo primero que se percibe es la altura de techos, de 3,30 metros, que junto con la luz natural y las vistas abiertas, refuerzan una sensación de amplitud poco frecuente en viviendas urbanas.

Martín Pinus, director de Martín Pinus Real Estate, señaló que se trata de una propiedad excepcional incluso dentro del segmento de lujo. La distribución permite un uso eficiente del espacio. El área social ofrece living, comedor y estar, todo integrado con salida a un balcón con vista panorámica. La arquitectura interior combina diseño contemporáneo con elementos clásicos y materiales de alta calidad.

La unidad dispone de varias suites. La principal se destaca por contar con doble vestidor y doble baño, una configuración que apunta a brindar confort y privacidad.

Todos los ambientes tienen ventanales de piso a techo, lo que permite aprovechar la vista en distintos ángulos, desde la Reserva Ecológica hasta el centro porteño. Las terminaciones incluyen pisos nobles de madera de roble, mármoles seleccionados, iluminación diseñada a medida y herrajes importados.

Además del equipamiento y diseño interior, el departamento incorpora prestaciones pensadas para quienes buscan un estilo de vida sofisticado.

Según explicó Pinus, quienes adquieren esta unidad acceden a servicios que permiten replicar la experiencia de un hotel cinco estrellas, como limpieza diaria, room service y atención personalizada. “El concepto se basa en vivir como un huésped permanente”, señaló.

Otro rasgo distintivo es la disposición del espacio íntimo. La zona privada se ubica en un ala separada del sector social, lo que refuerza la idea de funcionalidad. Cada suite cuenta con su propio baño, y el pasillo de distribución garantiza independencia entre ambientes. También hay espacios pensados para home office o actividades recreativas, sin afectar la armonía general del diseño.

Para Martín Pinus, esta propiedad representa el equilibrio entre elegancia, privacidad y calidad constructiva. La combinación de altura, luz natural, vistas y servicios posiciona a este departamento como una de las residencias más exclusivas actualmente en venta en Buenos Aires.

3- Ramsay al 2000- USD 5.500.000

Tiene 566 m2, 8 ambientes, 6 dormitorios, 6 baños y 3 cocheras. Está en el complejo Forum Alcorta, en el barrio de Belgrano pero próximo con Palermo. Se trata de un departamento a estrenar distribuido en tres niveles.

Ubicado en los pisos 27, 28 y 29 del complejo Forum Alcorta, este triplex ofrece una combinación poco habitual en el mercado de propiedades de alta gama. Frente al río y con vista panorámica de 180 grados, se trata de una unidad con características arquitectónicas y espaciales difíciles de replicar. Su diseño incluye doble altura en el área de recepción, grandes ventanales de piso a techo y una distribución que privilegia la amplitud sin resignar funcionalidad.

Daniel Obetko, gerente de la División Residencial de Interwin Marketing Inmobiliario, explicó que este departamento se diferencia por varios motivos. “La ubicación en los pisos más altos, la disposición de todos los ambientes hacia el exterior y la vista completamente abierta, tanto al río como a la ciudad, lo posicionan como un producto único”, señaló.

El ingreso, a través de un hall privado, conduce directamente al área social, donde se impone la carpintería a gran escala y una visual que alcanza desde los Bosques de Palermo hasta Puerto Madero y la costa norte del Gran Buenos Aires.

La propiedad cuenta con cuatro suites, incluida una Master Suite con dos vestidores, baño compartimentado y vistas abiertas, incluso desde el área de ducha. También incluye living, comedor, escritorio, dependencias, terraza privada con jacuzzi y un quincho propio. Todo fue diseñado para garantizar privacidad y confort en un contexto de exclusividad.

Los materiales empleados refuerzan el perfil del inmueble: pisos de madera, grifería alemana, mármoles italianos en los baños y equipamiento de avanzada en la cocina. Para Daniel Obetko, este nivel de terminaciones apunta directamente a un segmento muy reducido del mercado, donde las decisiones de compra se vinculan tanto al diseño como a la calidad constructiva.

El edificio integra dos torres con amenities como piscina semiolímpica, gimnasio de última generación, SUM diferenciados por edad, microcine, salón de fiestas y seguridad permanente. Sin embargo, lo que define a esta unidad como un producto aparte es la espacialidad que genera su recepción con doble altura y una distribución que aprovecha cada metro para brindar confort y vistas excepcionales.

Según Obetko, el público interesado suele ser familiar, con un estilo de vida que prioriza el diseño, la seguridad, las prestaciones exclusivas y la posibilidad de vivir en una propiedad que ofrece atributos visibles desde cualquier rincón.

4- Posadas al 1600- USD 5.300.000

Tiene 490 m2, 9 ambientes, 4 dormitorios, 4 baños y dos cocheras. Está en un edificio casi centenario de estilo francés próximo con la Plaza San Martín de Tours en el barrio de Recoleta.

Este departamento forma parte de un edificio emblemático de estilo francés estrenado en 1926, proyectado por los arquitectos Gregorio Sánchez (oriundo de Uruguay), Ernesto Lagos y Luis de la Torre, los mismos autores del icónico Kavanagh.

La propiedad, que está entre las más caras, combina elegancia clásica, detalles originales de gran calidad y una disposición funcional que responde al concepto del buen vivir.

Jorge Antúnez Vega, de Antúnez Vega International Real Estate, detalló que la unidad incluye un hall de entrada que se abre a un amplio living con chimenea, dispuesto en dos ambientes, conectado con un comedor principal también con chimenea, revestida en mármol. La distribución continúa con un escritorio, toilette y espacio de recepción para visitas. “Hacia el sector privado, se encuentran una master suite con sala de estar íntima y vestidor revestido en boiserie, y tres habitaciones adicionales, todas con excelente luminosidad y vistas abiertas”, dijo.

La cocina, equipada con artefactos de alta gama —incluida una cocina francesa , grifería de cristal de roca bañada en oro, heladera y cava con control de temperatura y humedad— refleja el nivel de exigencia de quienes eligen esta propiedad. También dispone de comedor diario, lavadero, despensa, dependencia de servicio y doble circulación. A todo esto se suman una baulera, una cochera en el edificio y otra en las inmediaciones.

Uno de los espacios más singulares es un escritorio independiente ubicado en planta baja, con acceso directo desde la calle, revestido íntegramente en boiserie y conservado en excelente estado.

Este ambiente ofrece privacidad y categoría, ideal para uso profesional o institucional. La escalera principal del edificio, considerada una obra de arte arquitectónica, conecta los distintos niveles con una impronta señorial de la Belle Epoque.

“En propiedades de esta categoría, los amenities tradicionales no resultan determinantes; lo esencial está en la calidad arquitectónica, el diseño original y la historia del edificio”, destacó Antúnez Vega.

El ascensor conserva su revestimiento en madera de época, y todas las aberturas, molduras y herrajes originales se mantienen intactos.

Para Antúnez Vega, este departamento se orienta a un público que valora la tradición, la estética y la posibilidad de recibir con distinción. Diplomáticos, empresarios y quienes disfrutan de grandes recepciones encuentran aquí un entorno único, cargado de identidad arquitectónica y confort contemporáneo.

5-Petrona Eyle al 300 - USD 4.900.000

Cuenta con 770 m2 y se encuentra en el desarrollo El Aleph que forma parte del Distrito Cultural Faena, complementándose con El Porteño Building. Con 5 ambientes, 3 dormitorios, 3 baños y 4 cocheras.

En el corazón de Puerto Madero, un departamento de diseño contemporáneo forma parte del primer edificio proyectado por el arquitecto británico Norman Foster en América Latina. Con 11 años de antigüedad, esta torre combina arquitectura de vanguardia con elementos tradicionales porteños y se inserta en un desarrollo impulsado por el grupo liderado por Alan Faena. El edificio cuenta con 11 pisos, dos subsuelos de cocheras y locales comerciales en planta baja, rodeados por un jardín de uso público.

La unidad en venta se distingue por su superficie generosa y sus tres dormitorios, cada uno con baño propio. Las líneas rectas y el estilo sobrio conviven con techos abovedados, dobles alturas y materiales que permiten diseños curvos en sectores como la cocina. “Integra la gama más selecta de Puerto Madero por sus terminaciones y dimensiones. Es poco habitual encontrar propiedades tan amplias en oferta en el barrio más joven de CABA”, señaló Analía Grecco, gerenta de la división residencial Baires de L. J. Ramos.

Los interiores conservan el estado original del proyecto, que obtuvo un premio del Royal Institute of British Architects (RIBA). Las carpinterías de bronce, los ventanales de gran tamaño y la distribución de los espacios permiten aprovechar al máximo la ventilación cruzada y la luz natural.

El diseño de los muebles, las cortinas eléctricas y las superficies construidas en materiales acústicos completan una propuesta pensada para conjugar elegancia, funcionalidad y confort.

El departamento también cuenta con gimnasio y microcine propio, lo que refuerza la idea de privacidad y uso personalizado de los ambientes. “El proyecto buscó rescatar la relación entre espacios interiores y exteriores, con referencias claras a los patios de las casas porteñas tradicionales, algo que se percibe en cada detalle”, explicó Grecco.

Las visuales desde el interior alcanzan uno de los edificios más icónicos del barrio: El Porteño Building. A esto se suma una atmósfera de discreción y modernidad, reforzada por la calidad de los materiales y la armonía general de la arquitectura.

Según Grecco, el perfil comprador de este tipo de propiedades corresponde a un público reducido, que prioriza la seguridad, la privacidad y los amenities exclusivos. “Ejecutivos de alto rango, diplomáticos o quienes buscan un espacio de residencia temporaria con estándares internacionales suelen mostrar interés en este tipo de unidades”, concluyó.

Dentro del sistema de franquicias, la inversión pasiva permite que el franquiciado aporte capital sin gestionar la operación diaria del negocio. La marca se encarga de la administración, contratación de personal, marketing y logística, mientras el inversor recibe un retorno mensual sobre las ganancias.

Estas franquicias pasivas también funcionan como dinamizadoras de alquileres de locales comerciales, especialmente aquellos ubicados en esquinas y avenidas principales de la ciudad de Buenos Aires y de las principales localidades del país. A partir de una inversión de USD 10.000, el inversor accede a un esquema donde no debe encargarse de la operación, sino que la marca gestiona todos los aspectos del negocio.

Este modelo se diferencia de la franquicia tradicional, donde el franquiciado debe encargarse de la gestión operativa y comercial. En el esquema pasivo, la marca asume la responsabilidad completa del negocio, y así reduce el riesgo operativo de quien apueste en este modelo.

Según Marcelo Bernardini, socio consultor de Franquicias Que Crecen, “los franquiciados pasivos solo financian el proyecto y obtienen un retorno pactado, basado en un contrato de franquicia preestablecido”.

Diferencias con el crowdfunding

El franquiciado pasivo tradicional adquiere una unidad completa, como un local comercial, mientras que en el sistema de crowdfunding (inversión colaborativa en proyectos comerciales) se compran fracciones o puntos de una franquicia.

Ambas modalidades representan inversiones productivas, generan empleo formal y evitan la especulación de activos financieros.

Para los inversores que buscan diversificar sin asumir tareas operativas, las franquicias pasivas ofrecen ventajas como:

• Retorno predecible: Rentabilidad pactada y plazos definidos en el contrato.
• Menor riesgo operativo: La gestión está a cargo de la marca.

• Flexibilidad: Compatible con otros negocios o actividades.
• Acceso a marcas con trayectoria: Empresas con sistemas probados y respaldados por historiales de rentabilidad.

Rubros con mayor proyección para 2025

Las franquicias pasivas con mejor desempeño están en sectores de alta demanda y con modelos escalables. Entre los rubros con mayor crecimiento se destacan:

• Gastronomía diversificada: Heladerías artesanales, panaderías, comida saludable y cafeterías de especialidad.
• Bienestar y belleza: Centros de entrenamiento funcional, gimnasios y estéticas.
• Educación digital: Institutos de capacitación online con modelos escalables.
• Industria textil y home deco: Expansión de marcas con modelos estandarizados.

Antes de firmar un contrato de franquicia pasiva, los inversores deben revisar cláusulas clave para proteger su capital. Según Bernardini, es fundamental evaluar:

• Responsabilidades de cada parte: quién gestiona el negocio y cómo se distribuyen las ganancias.
• Exclusividad territorial: evita la apertura de locales competidores cercanos.
• Limitación de responsabilidad: garantiza que el inversor no asuma deudas operativas.
• Royalties y costos recurrentes: generalmente, entre 4% y 8% de las ventas.

Los royalties son pagos periódicos que un franquiciado abona al franquiciante por el uso de la marca, el know-how y el soporte operativo. Generalmente, se calculan como un porcentaje de las ventas brutas o como una suma fija acordada en el contrato de franquicia.

La transparencia operativa es clave. Bernardini advirtió: “Si una marca promete rentabilidades superiores al 30% anual sin mostrar datos históricos verificables, puede ser una señal de alerta”.

Perfil del inversor ideal

Las franquicias pasivas atraen a distintos perfiles de inversores:

• Inversores sin tiempo para gestionar un negocio.
• Personas interesadas en un sector, pero sin experiencia previa.
• Inversores con capital limitado que buscan acceder vía crowdfunding.
• Empresarios que desean diversificar su portafolio sin sumar carga operativa.
• Quienes buscan opciones de inversión seguras y con retorno predecible.

El nivel de riesgo es menor al de un emprendimiento independiente, ya que se trata de modelos probados y con soporte de la marca. ”Además, las franquicias pasivas ofrecen mayor estabilidad que inversiones en acciones o criptomonedas, al estar respaldadas por activos productivos”, acotó Bernardini.

Con la creciente demanda de inversores que buscan opciones rentables sin gestión operativa, las franquicias pasivas continúan ganando terreno. La clave está en elegir marcas con transparencia operativa, históricos comprobables y estructuras que minimicen riesgos.

La expansión del modelo en Argentina (se estima que este año las franqucias en general abrirán más de 5.000 puntos de ventas) y su adaptación a mercados internacionales confirman su potencial como una alternativa de inversión estable en un contexto de volatilidad financiera.

En Argentina, la gastronomía mantiene el liderazgo en este segmento con modelos como heladerías artesanales, panaderías de masa madre, pizzerías gourmet y cafeterías de especialidad. Estos negocios destacan por su bajo costo operativo y facilidad para replicarse en zonas urbanas y semiurbanas con alto tráfico peatonal.

El rubro del bienestar, fitness (gimnasios) y la indumentaria también se consolidan, con franquicias de centros de entrenamiento funcional y estética. Estos formatos combinan tecnología y servicios personalizados, como membresías flexibles y aplicaciones de seguimiento. Bernardini agregó: “el crecimiento de estos sectores se debe a la demanda sostenida y a la posibilidad de escalar rápidamente en distintos puntos del país”.

Las marcas buscan locales con dimensiones de entre 50 y 200 metros cuadrados, ubicados en avenidas principales y esquinas de alto tránsito. En gastronomía, se priorizan espacios con buena visibilidad y posibilidad de operar con delivery, mientras que en fitness y belleza se apunta a ubicaciones céntricas o dentro de polos comerciales.

El sector educativo también se perfila como un actor clave, con franquicias de capacitación y educación digital en crecimiento. Institutos que ofrecen cursos técnicos o entrenamientos corporativos han encontrado en las plataformas online un canal de expansión escalable y con bajos costos iniciales. La industria textil y de decoración para el hogar también comenzaron a adoptar el modelo pasivo, con tiendas que operan con gestión centralizada y logística integrada.

En CORE, por ejemplo, un inversor puede aportar USD 21.833 por el 33% de un local y recibir el 90% de las ganancias hasta recuperar la inversión. Luego, durante 24 meses, obtiene el 50% de la rentabilidad, con pagos trimestrales.

Opciones de inversión desde USD 10.000

En la Argentina, varias franquicias pasivas permiten ingresar con una inversión inicial desde este monto. Algunas de las opciones disponibles incluyen:

• La Fábrica (confitería y lunch): Inversión desde USD 10.000, con un retorno anual del 18% en dólares.
• CORE (Centros de entrenamiento): Desde USD 21.833 por un 33% de un local, con un contrato de 48 meses.
• Catapumba Fit (Centros de entrenamiento): Inversión desde USD 20.000, con rentabilidad mensual del 4%.
• Pibä (comida rápida y gourmet): Inversión desde USD 130.000, con un 90% de rentabilidad durante el contrato.

Para inversores que buscan oportunidades en el exterior, también existen franquicias que permiten ingresar desde Argentina en negocios de otros países:

• SÃO (Medialunas y café): Desde USD 20.000, con un retorno anual del 20%.
• La Birra Bar: Desde USD 42.000, con un recupero en 4,15 años.
• Tuluka (Fitness Club): Desde USD 23.000, con una rentabilidad anual del 18%.

En un mercado con más de 100.000 propiedades publicadas en CABA (la cifra disminuyó desde los niveles pico de hace tres años), los compradores analizan múltiples factores antes de tomar una decisión. La luminosidad, la ubicación y los espacios amplios se encuentran entre los más valorados, mientras que la humedad, las obras cercanas y las expensas altas generan cautela y dudas.

Qué aspectos influyen en la tasación y en la elección según el perfil del comprador. La compra de una propiedad implica evaluar múltiples variables, desde la ubicación hasta detalles constructivos.

Sebastián Sacca, CEO y martillero de Sacca Real Estate, señaló que las preferencias varían según el perfil del comprador. “Los jóvenes sin hijos priorizan el bajo nivel de ruido, la cercanía a medios de transporte y expensas accesibles. En cambio, las familias buscan seguridad, proximidad a escuelas y espacios amplios”, explicó.

Tal como lo informó Infobae, reparar o renovar una vivienda antes de venderla es recomendable. Una refacción en cocina, baño o living puede aumentar hasta un 15% su valor de cotización.

Ítems más valorados

• Buena luminosidad. La luz natural es clave. Los departamentos en torres son altamente demandados por su mayor entrada de luz, mientras que las unidades en planta baja o primer piso pueden demorar más en venderse. “La orientación influye en la decisión incluso antes de concretar una visita”, indicó Sacca.
• Ubicación y conectividad. La cercanía a medios de transporte es un factor determinante, especialmente para familias con hijos adolescentes. Además, vivir en barrios con buena infraestructura de servicios añade valor a la propiedad.
• Calidad constructiva. En propiedades de ticket medio y alto, los materiales y terminaciones cobran especial relevancia. Los compradores buscan edificaciones sólidas que garanticen durabilidad.

• Vista abierta y orientación. Una vista despejada, especialmente hacia espacios verdes o el río, pesa en la decisión de compra. Las orientaciones noreste, este y norte son las más buscadas por garantizar luz durante todo el día.
• Seguridad. Para familias con niños o adultos mayores, vivir en zonas seguras es una prioridad. En propiedades premium, los compradores incluso prefieren pagar expensas más altas a cambio de vigilancia 24 horas.
• Espacios amplios: La tendencia de familias más numerosas compartiendo dormitorios ha hecho que los ambientes generosos sean un aspecto clave al evaluar una vivienda. En muchos casos, los compradores optan por viviendas con posibilidad de ampliación o reconfiguración de ambientes para adaptarse a cambios futuros en la composición del hogar.

Ítems que generan rechazo

• Humedad, filtraciones y rajaduras. Son las principales preocupaciones de los compradores. Si hay problemas de humedad extendidos, se aconseja repararlos antes de vender. Si hay una mancha puntual, dejarla visible transmite transparencia.
• Último piso. Los departamentos en el último nivel pueden presentar problemas de filtraciones, especialmente si tienen piscina o salón de usos múltiples encima. El temor a ruidos y futuras complicaciones impacta en la demanda.
• Obras cercanas. Las construcciones en la misma cuadra generan dudas por los ruidos, el polvo y las molestias durante años. Sin embargo, Sacca aclaró que “a futuro, una obra terminada puede revalorizar la zona”.
• Escuelas linderas. Si bien pueden ser un punto a favor para algunas familias, los ruidos y el tráfico en horarios de entrada y salida generan rechazo en muchos compradores.

• Espacio guardacoche compartido: La falta de cochera fija y la obligación de dejar llaves a otros vecinos pueden desmotivar la compra en edificios sin estacionamiento organizado.

Cómo se determinan los precios

Toda tasación parte de la ubicación, pero más de 40 factores influyen en el valor final. “La seguridad es clave en el segmento premium, mientras que en propiedades de ticket bajo las expensas son determinantes”, explica Sacca.

Valores en el segmento premium:

• 2 ambientes: entre USD 180.000 y USD 250.000.
• 3 ambientes: entre USD 250.000 y USD 500.000.
• 4 ambientes: desde USD 500.000 en adelante.

Valores en el segmento medio y bajo:

• 2 ambientes: entre USD 90.000 y USD 140.000.
• 3 ambientes: entre USD 140.000 y USD 220.000.
• 4 ambientes: desde USD 220.000 en adelante.

Estos valores pueden variar según el barrio y el estado de la propiedad. En barrios con mayor demanda, la competencia entre compradores puede generar ligeros aumentos sobre los valores de referencia, mientras que en zonas con mayor oferta, los precios pueden negociarse con márgenes de descuento más amplios.

Recomendaciones clave antes de comprar

Algunos consejos para una operación inmobiliaria segura:

• Evitar sorpresas con la humedad: Propiedades recién pintadas pueden ocultar filtraciones. Es recomendable revisar paredes y techos en busca de señales de humedad.
• Controlar expensas: Solicitar los últimos tres meses de liquidaciones ayuda a verificar gastos y posibles deudas del consorcio.

• Visitar en distintos horarios: Observar el entorno en diferentes momentos del día permite evaluar ruidos y tránsito.
• Revisar detalles clave: Abrir placares, comprobar presión de agua y chequear equipos de climatización son pasos esenciales antes de tomar una decisión.
• Consultar con la administración: Antes de cerrar una operación, algunos compradores prefieren hablar con la administración del edificio para conocer el estado financiero del consorcio y la existencia de posibles litigios o problemas estructurales.

Perspectivas del mercado

El mercado inmobiliario de Buenos Aires mantiene una amplia oferta y precios competitivos. La demanda se concentra en propiedades bien ubicadas y con características específicas, mientras que los inmuebles con problemas estructurales o ubicaciones menos privilegiadas pueden demorar más en venderse.

Para Sacca, la clave está en conocer el perfil del comprador y entender qué factores inciden en la decisión. “Cada comprador prioriza distintos aspectos según su situación. No existen propiedades invendibles, sino precios y condiciones que deben ajustarse al mercado”, concluyó.

Catorce meses después de la derogación de la Ley de Alquileres, la cantidad de propiedades en alquiler creció más de 340% en la ciudad de Buenos Aires, y los valores iniciales bajaron en términos reales, confirmó un análisis privado. Sin embargo, el acceso sigue siendo difícil para miles de inquilinos.

La eliminación de la normativa impulsó cambios significativos en el mercado inmobiliario. Con una flexibilización en los plazos y actualizaciones de contrato, el número de propiedades en alquiler aumentó de manera considerable, según datos de la Fundación Tejido Urbano, que realizó la investigación.

La recuperación de la oferta respondió, en gran parte, a la decisión de cientos de propietarios de volver al mercado formal, tras haber retirado sus inmuebles durante la vigencia de la normativa anterior.

Fernando Álvarez de Celis, director Ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, explicó que la medida cumplió con los objetivos del Gobierno: “La derogación de la ley logró aumentar la oferta de alquileres y que el precio de los mismos suba por debajo de la inflación. Esto se explica porque los propietarios volvieron a poner los inmuebles en el mercado formal. Uno de los principales temas que resolvió la derogación es disminuir el tiempo del contrato y eliminar la indexación anual, dos puntos bien recibidos por los propietarios”.

La oferta: más unidades en el mercado

Uno de los efectos más notorios de la derogación fue la reaparición de unidades en alquiler, en particular en los segmentos más demandados.

La oferta de monoambientes creció 550%, mientras que la de unidades de dos ambientes aumentó 430%; en conjunto, estos departamentos duplicaron su participación en el mercado de alquileres.

Las unidades de tres ambientes también experimentaron un incremento, aunque en menor medida (307%), mientras que las propiedades de cuatro ambientes o más crecieron 143%, además, como este tipo de propiedades se construyeron menos en los últimos 25 años, cuesta encontrarlas en locación en distintos portales especializados.

Cuestiones a resolver

Este fenómeno respondió a dos factores principales. En primer lugar, la baja en la oferta de alquiler temporario, que había captado una parte del mercado en los últimos años, pero cuya demanda disminuyó en 2024, señaló el informe. En segundo lugar, la dificultad de los jóvenes para solventar los costos de los alquileres, lo que redujo su participación como inquilinos.

A pesar del crecimiento en la oferta, las condiciones para los propietarios no son homogéneas en todas las zonas de la ciudad de Buenos Aires.

En barrios con mayor demanda, los valores iniciales de publicación se mantienen más elevados, mientras que en sectores con menor presión de mercado, los precios se ajustaron más a la baja. En barrios como Palermo y Recoleta, los alquileres iniciales de dos y tres ambientes superan los $400.000 mensuales.

Esto generó diferencias en la dinámica de negociación entre propietarios e inquilinos, según la ubicación del inmueble y sus características.

Precios más bajos, con ajustes frecuentes

El aumento de la oferta moderó los precios iniciales pero con el DNU los pactos se ajustan en su mayoría de forma trimestral o cuatrimestral, y representan una dificultad para asalariados que aún no lograron recuperar la caída de sus ingresos ante la inflación acumulada en los últimos 18 meses.

En términos reales, el valor promedio de los alquileres de monoambientes y dos ambientes en 2024 fue 26% inferior al de 2023, mientras que el de las unidades de tres ambientes cayó 22% relevó el trabajo. Sin embargo, este descenso no se tradujo en una mayor asequibilidad, debido a los ajustes periódicos de los contratos.

“La relación ingresos-alquiler se mantiene como un problema. En términos generales, representa más del 35% de un salario promedio. Aunque el precio inicial bajó, los contratos suelen actualizarse cada tres meses por inflación, lo que encarece el alquiler a medida que avanza el tiempo”, detalló Álvarez de Celis.

Como consecuencia, cientos de inquilinos optaron por mudarse a unidades más económicas, generando una mayor rotación dentro del mercado.

La mayor oferta permitió que los inquilinos tuvieran más opciones para renegociar o cambiar de vivienda en busca de mejores condiciones.

Condiciones para propietarios e inquilinos

Desde la perspectiva de los propietarios, la eliminación de restricciones en los contratos brindó mayor previsibilidad. Al poder ajustar los valores con más frecuencia, la rentabilidad de los alquileres se hizo más estable, lo que incentivó a algunos inversores a volver a ofrecer propiedades en alquiler.

En cuanto a los inquilinos, si bien la mayor oferta amplió las opciones, el desafío es económico. El crédito hipotecario emergió como una alternativa para algunos, aunque el número de personas que lograron acceder a financiamiento para la compra de una vivienda es bajo en comparación con la cantidad de inquilinos en el mercado.

Otro aspecto a considerar es la evolución de los costos adicionales al alquiler, como expensas (recién ahora bajaron levemente luego de 18 meses consecutivos) y servicios. En varios casos, estos gastos representan un porcentaje considerable del ingreso del inquilino, lo que impacta en la decisión de mudarse o permanecer en una vivienda. La variación en las expensas ha sido un factor clave en la percepción del costo total del alquiler, especialmente en edificios con servicios y amenities.

Proyecciones para 2025

Con las reglas de juego ya establecidas, el mercado de alquileres se estabilizó, informan desde el sector.

“Ya están las reglas. Son las que estuvieron históricamente en este mercado y los actores las conocen”, sostuvo Álvarez de Celis. Esto significa que no se esperan cambios abruptos en las condiciones de los contratos, aunque la evolución de la inflación y la situación macroeconómica serán determinantes en la capacidad de pago de los inquilinos.

El principal desafío a futuro será consolidar el crecimiento de la oferta sin que esto implique nuevas dificultades para los inquilinos.

Álvarez de Celis concluyó: “La combinación de factores como la inflación, el nivel salarial y la estabilidad económica determinarán si la flexibilización normativa puede traducirse en un acceso más equitativo y sostenible a la vivienda en alquiler”.

Después de 18 meses de incrementos consecutivos, según un análisis privado, las expensas en la ciudad de Buenos Aires (CABA) registraron un descenso de 1,98% en febrero, lo que representa un alivio para los propietarios e inquilinos.

Esta desaceleración va de la mano de la desaceleración de la inflación, de acuerdo con lo informado por la plataforma ConsorcioAbierto. De hecho, en febrero, el IPC volvió a mostrar señales de mejora, con una inflación mensual de 2,4% y una interanual de 66,9%, tal como lo relevó el INDEC.

En febrero, la expensa promedio en CABA fue de $230.186, una cifra similar a la del mes de enero de $234.854 (bajó un 1,98%). Sin embargo, el incremento interanual es del 128,37%, ya que la expensa promedio en febrero de 2024 fue de $100.794 en CABA .

Razones en análisis

David Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, explicó que la caída en las expensas responde a la mayor competencia entre proveedores. Los propietarios, al reunirse en asambleas, comenzaron a buscar alternativas más económicas a ciertos servicios, como reparaciones y abonos. “La necesidad de competir llevó a que algunos precios bajen, lo que se traduce en una leve reducción de los costos para los consorcios”, señaló.

Loisi también subrayó que, si bien es posible que los costos se estabilicen gracias a la baja de la inflación, los consorcios seguirán enfrentando variaciones en los gastos. “Los consorcios funcionan de manera similar a las economías familiares, donde siempre hay algunas unidades que consumen más que otras”, amplió.

Para evitar gastos innecesarios, es recomendable revisar las facturas y asegurarse de que la administración sea transparente en la gestión de los recursos.

Loisi recalcó que es fundamental que los propietarios no se conformen únicamente con los números de la expensa, sino que se tomen el tiempo de cotejar los gastos con la facturación correspondiente. Aconsejó: “La administración de un consorcio gestiona patrimonio ajeno, por lo que la transparencia es clave para garantizar que los gastos sean reales y justificados”.

En otras tierras

En la provincia de Buenos Aires, las expensas aumentaron un 149,88% interanual, alcanzaron un promedio de $106.642 en febrero (un 2,72% más que en enero).

Mientras que en Córdoba, también según ConsorcioAbierto, el aumento fue del 159,65% interanual, con una expensa promedio de $103.700 en febrero (4,34% más que en enero).

En Santa Fe, subieron un 124,3% interanual, con un promedio de $90.394 en febrero (y bajaron un 1,55% respecto de enero). Mientras que el mayor descenso intermensual se dio en Entre Ríos, con un promedio de $42.064 en febrero, un 13,38% menos que en enero (acumulan un incremento del 110,25% interanual).

Principales gastos en los consorcios

El relevamiento privado realizado entre 11.000 consorcios identificó que los 5 principales gastos de los edificios o complejos habitacionales en CABA en febrero corresponden a:

• Personal y sueldos: Representa el 36% del total de gastos, y es el rubro más significativo. En edificios pequeños (0-50 Unidades Funcionales, UFs), llega al 38%, mientras que en edificios grandes (+200 UFs) se reduce al 15%.
• Gastos operativos y de mantenimiento: Representa, en promedio, un 27%, pero sigue una tendencia inversa a los sueldos: comienza en 24% en edificios pequeños y aumenta hasta 54% en edificios grandes, impulsado por servicios como limpieza, seguridad y mantenimiento.
• Servicios Públicos: Este rubro ocupa el tercer lugar, con un impacto del 13% al 16%, manteniéndose bastante estable independientemente del tamaño del consorcio.
• Administración y gestión: Corresponde a un 10% del total, y cae al 6% en edificios grandes debido a la dilución de costos fijos como honorarios y seguros.
• Mantenimiento extraordinario y obras: representa un 7% del total; apenas disminuye a medida que aumenta el tamaño del edificio.

A medida que el tamaño de los edificios aumenta (en función de la cantidad de Unidades Funcionales), el impacto del rubro de sueldos en el costo total tiende a disminuir. “Esto refleja una economía de escala en el costo de sueldos, donde edificios más grandes distribuyen este gasto entre una mayor cantidad de unidades, así reducen el peso porcentual del rubro en sus costos totales”, explicó Albano Laiuppa, de ConsorcioAbierto.

La situación es inversa cuando se habla de gastos operativos y de mantenimiento, que en algunos edificios grandes llegó a tener una incidencia de hasta el 56%, impulsada por servicios como limpieza y seguridad.

Laiuppa aclaró: “En relación a los incrementos de los encargados, se cerró un acuerdo salarial para el bimestre enero y febrero en dos tramos según el siguiente detalle: 1,8% para el mes de enero 2025, calculado sobre el básico de diciembre, y 1,5% para el mes de febrero 2025, calculado sobre el básico de enero. Este incremento se verá reflejado en las próximas expensas”.

Normativa y en qué se puede ahorrar

La normativa sobre el acceso a la información para los consorcistas es cada vez más estricta, según explicó Laiuppa. En CABA, la ley exige que las expensas incluyan dos enlaces o códigos QR que proporcionen el detalle de los gastos y los aportes a los trabajadores del consorcio.

Además, recientemente se incorporó la obligación de incluir el Manual de Buenas Prácticas Consorciales y el reglamento del edificio. Laiuppa destacó la importancia de mantener una comunicación formal y trazable entre administradores y consorcistas. En este contexto, la tecnología juega un papel fundamental para garantizar la transparencia en la gestión de los consorcios.

Por su lado, Loisi, abordó que otra de las principales preocupaciones de los consorcios: el aumento de gastos en invierno. En general, los consorcios tienen un mayor consumo energético en los meses fríos, especialmente aquellos con calefacción central. Para controlar estos gastos, las asambleas suelen restringir los horarios de uso de la caldera.

Además, en edificios con amenities, como piscinas, los gastos también aumentan durante el verano. Loisi sugirió que para reducir los costos en otoño e invierno, algunos consorcios evalúan la instalación de paneles solares en las terrazas.

Por último, Loisi señala que una de las formas más efectivas de reducir costos es la búsqueda directa de presupuestos por parte de los propietarios. “Las malas administraciones suelen añadir una ‘comisión’ a los proveedores, lo que eleva el costo de las reparaciones y abonos, algo que es ilegal”, concluyó.

El acceso a la vivienda propia se mantiene como un problema en Argentina, donde la demanda supera ampliamente la oferta de unidades accesibles. En este contexto, las casas industrializadas surgen como una alternativa viable para reducir costos y acortar los tiempos de construcción.

Amazon, que en los últimos años expandió su oferta en este segmento, ofrece modelos prefabricados que podrían representar una solución. Lanzó una casa prefabricada con cuatro ambientes, cocina y baño y cerca de 80 metros cuadrados, cuyo precio es de 13.080 dólares. Convertido al tipo de cambio libre de $1.280, el valor asciende a 16.742.400 pesos.

Su fácil instalación y costo inferior al de una vivienda tradicional la convierten en una opción atractiva para quienes buscan una solución habitacional accesible, informan desde el sector constructor.

Suelen fabricarse a partir de una estructura de acero aleado (de alta resistencia) que garantiza resistencia y durabilidad, mientras que los paneles sándwich brindan aislamiento térmico, lo que puede ser una ventaja en zonas con climas extremos. También se instalan paneles de madera en su interior.

Ventajas de una casa prefabricada

Las viviendas modulares de Amazon están diseñadas con estructuras que pueden ensamblarse en el destino final. Se envían en kits con todas las piezas necesarias y permiten un armado rápido. Además, presentan varios beneficios:

• Costo accesible: Son más económicas que las viviendas convencionales.
• Construcción rápida: Se montan en pocos días.
• Eficiencia energética: Están fabricadas con materiales ecológicos.
• Compra sencilla: Pueden adquirirse a través de plataformas online, con opciones de financiamiento.
• Versatilidad: Pueden utilizarse como vivienda principal, casa de campo, oficina o alquiler temporario.

¿Pueden llegar a la Argentina?

Juan Pablo Rudoni, presidente de la Cámara Argentina de Construcción Modular Industrializada (CACMI), indicó que existen varios desafíos para la importación y comercialización de estos productos en Argentina.

“El principal obstáculo es la normativa. Cada provincia y cada municipio tiene regulaciones específicas en códigos de edificación, resistencia estructural, instalaciones eléctricas y eficiencia energética. Las viviendas importadas deben cumplir con estos requisitos, lo que podría implicar certificaciones adicionales o modificaciones estructurales”, señaló Rudoni.

Además, mencionó los costos logísticos, aduaneros e impositivos como otro factor a considerar. “Los gastos de fletes, derechos de importación, IVA, ingresos brutos, tasas adicionales y despachos aduaneros pueden triplicar el valor FOB (Precio del producto en origen) del producto”, advirtió Rudoni.

Por esta razón, recomendó evaluar en detalle los costos antes de proyectar su comercialización en el país.

Adaptabilidad de estas viviendas en Argentina

Si bien estas casas pueden representar una solución, no todas las estructuras prefabricadas están preparadas para las condiciones climáticas del país.

Rudoni explicó que en la Patagonia se requiere un mayor aislamiento térmico y sistemas de calefacción eficientes, mientras que en el NEA y el Litoral es fundamental el uso de materiales resistentes a la humedad y el moho. En regiones como el NOA y Cuyo, la eficiencia energética debe garantizarse con techos reflectantes y ventilación cruzada.

Otro desafío es la infraestructura. “En varias zonas rurales no hay acceso a redes de agua, electricidad y gas, por lo que estas viviendas deben contar con soluciones autónomas, como paneles solares y sistemas de tratamiento de aguas”, indicó.

Desde la CACMI sostienen que la fabricación nacional de modelos similares a los de Amazon podría ser una alternativa viable.

Rudoni afirmó: “La Argentina tiene una industria de construcción modular competitiva en calidad y precios, con productos adaptados a las necesidades locales. Impulsar la producción local podría reducir costos, generar empleo y evitar las dificultades normativas de la importación”.

Rol del financiamiento y la apertura económica

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), destacó que las viviendas industrializadas podrían desempeñar un papel clave en la solución del déficit habitacional. “El precio es atractivo y la marca genera confianza, pero el mercado todavía está en estudio”, afirmó acerca de la oferta de Amazon.

Tabakman resaltó que la apertura económica podría facilitar la importación de estos modelos, pero advirtió que el financiamiento sigue siendo un obstáculo. “Los bancos comienzan a ofrecer créditos para viviendas industrializadas, pero con tasas altas propias de préstamos no hipotecarios. Para que esta solución sea escalable, es necesario que las entidades financieras modernicen sus criterios y acepten estas casas como garantía”, agregó.

El mercado de las viviendas industrializadas podría convertirse en una solución efectiva para ampliar el acceso a la vivienda en Argentina. La clave estará en superar los desafíos regulatorios, desarrollar financiamiento accesible y fomentar la producción local para aprovechar su potencial.

El déficit habitacional en Argentina supera los 3,2 millones de hogares, según estimaciones de la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco) y la Fundación Tejido Urbano, en línea con otros análisis. Este problema estructural combina la falta de viviendas con la baja calidad de muchas de las ya existentes.

El déficit se divide en dos categorías principales: el Cuantitativo (35,45%) de los hogares sin acceso a una vivienda adecuada y el Cualitativo (64,55%), por las viviendas con infraestructura precaria o carencias en servicios básicos esenciales.

El mercado inmobiliario bonaerense mantiene una tendencia de crecimiento. Durante febrero de 2025, se registraron 7.952 compraventas en la provincia de Buenos Aires, según datos del Colegio de Escribanos de este distrito. Esta cifra representó un aumento interanual de 73,13% frente a las 4.593 operaciones concretadas en el mismo mes del año pasado.

Además, los montos totales de las operaciones aumentaron 208%, mientras que el valor promedio de cada transacción subió 78% interanual. Fue el mejor febrero desde 2019.

En comparación con enero de 2025, las compra ventas aumentaron 38,32% respecto de las 5.749 registradas en ese mes. Los montos de las operaciones también crecieron 39%, lo que refuerza la idea de una mayor dinámica en el sector.

El mercado hipotecario también acompañó esta tendencia. En febrero, se contabilizaron 1.409 hipotecas, y marcaron un incremento de 23% respecto de enero y un salto interanual de 480% frente a las 243 hipotecas firmadas en el mismo mes del año pasado. Los montos de los créditos también reflejaron un crecimiento del 454% interanual.

Factores que impulsan el repunte

El presidente del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, Guillermo Longhi, atribuyó este crecimiento a dos factores centrales: una incipiente estabilidad económica y el regreso del crédito hipotecario. “El crecimiento sostenido de las compra ventas y las hipotecas refleja el dinamismo que se observa en el mercado. Los números de febrero marcan una diferencia sustancial respecto del año pasado y continúan la tendencia de recuperación”, afirmó Longhi.

Respecto del acceso al crédito, destacó su impacto positivo en la actividad: “El fuerte incremento interanual en la cantidad de hipotecas es una señal alentadora. La mayor disponibilidad de financiamiento resulta clave para fortalecer el acceso a la vivienda y esta tendencia podría consolidarse en los próximos meses”.

Según los datos del Colegio de Escribanos, el monto promedio de compra venta en la provincia fue de $71.000.000 (USD 55.000 aproximadamente), lo que representó un aumento de 78% en relación con febrero de 2024. Este incremento responde a la mayor demanda de propiedades impulsada por la estabilidad cambiaria y la expectativa de recuperación del sector.

Más allá de ciudades grandes como Mar del Plata, La Plata, el Gran Buenos Aires, San Nicolás y Pergamino, entre otras, los valores caen significativamente en comparación con CABA. Un departamento de tres ambientes que en la ciudad de Buenos Aires cuesta USD 100.000 puede valer hasta 35% menos en varias localidades de la provincia.

Diferencia de precios entre lo nuevo y lo usado

La presidenta de la Cámara Inmobiliaria de la Provincia de Buenos Aires (CIBA), Mirta Líbera, destacó que el mercado atraviesa un momento de oportunidades. “Existe una brecha de precios entre las unidades usadas y las nuevas. Mientras todavía hay mucho stock de inmuebles usados, las propiedades a estrenar muestran valores 30% o 40% superiores. Esto genera una situación atractiva para quienes buscan aprovechar precios más bajos antes de una posible suba generalizada”, explicó.

En cuanto a los valores actuales, las propiedades usadas pueden encontrarse desde USD 35.000 hasta USD 60.000, según la ubicación y el estado de la unidad. Las más demandadas son los monoambientes y departamentos de dos ambientes, tanto en el centro como en la periferia de la mayoría de las ciudades.

Respecto del impacto del crédito hipotecario, Líbera indicó que, aunque las solicitudes aumentaron, aún no generan un impacto significativo en el cierre de operaciones. “Las demoras en la aprobación de los créditos, que pueden extenderse hasta 90 días, hacen que el efecto todavía no se refleje plenamente en las escrituras. Sin embargo, es un incentivo clave para la toma de reservas y podría volverse más relevante a medida que los tiempos de otorgamiento se acorten”, detalló.

Mayor demanda en La Plata y el corredor norte

Francisco Errico, de Remax Diagonal 2 City Bell, señaló que la ciudad de La Plata y el corredor norte registran una alta demanda de compradores con créditos pre-aprobados.

“Las operaciones financiadas son las más solicitadas, aunque no todas se concretan por las demoras en la gestión bancaria. La mayor demanda se da en viviendas familiares de dos o tres dormitorios en zonas como City Bell, Villa Elisa, Gonnet y el casco urbano de La Plata”, indicó.

Según Errico, también se observa un interés en la compra de departamentos para inversión.

“Varios compradores buscan propiedades para renta y aprovechan el contexto de estabilidad macroeconómica y el blanqueo de capitales. También se nota un repunte en la inversión en unidades en pozo, lo que muestra mayor confianza en el sector”, agregó.

Perspectivas del mercado

El mercado inmobiliario bonaerense atraviesa un proceso de recuperación sostenida. La brecha de precios entre unidades usadas y nuevas, sumada al regreso del crédito hipotecario, genera un contexto de oportunidades para compradores e inversores. La estabilización del dólar y el crecimiento en la demanda podrían consolidar esta tendencia en los próximos meses.

“La diferencia de valores entre lo usado y lo nuevo no se mantendrá por mucho tiempo. Con la absorción del stock disponible, los precios podrían comenzar a subir y reducir la brecha actual. En este escenario, el momento actual podría representar una oportunidad para quienes buscan adquirir una propiedad a menor precio antes de una eventual recomposición de valores”, concluyó Líbera.

Realizar una reforma antes de vender una propiedad puede aumentar su valor entre 10% y 15%, según un informe privado. Mejorar la cocina, el baño y la sala de estar genera un impacto positivo sin necesidad de grandes inversiones, siempre que se eviten gastos excesivos que no se recuperen en el precio final.

En los últimos meses, las hipotecas divisibles, los créditos hipotecarios UVA (más de 10 bancos otorgan préstamos para construir, refaccionar o ampliar) y el blanqueo de capitales impulsaron la actividad inmobiliaria de acuerdo con lo analizado por Familia Bercomat, no solo en compra ventas, sino también en remodelaciones de viviendas previas a la venta.

En este contexto, surgen interrogantes sobre la conveniencia de realizar reformas antes de poner una propiedad en el mercado.

“Al considerar una reforma antes de vender, es esencial enfocarse en áreas que incrementen el valor. La cocina, el baño y la sala de estar son espacios clave que, con mejoras adecuadas, pueden elevar significativamente el atractivo de la vivienda. En la cocina, actualizar muebles, encimeras y electrodomésticos moderniza el espacio. Los baños, al renovar sanitarios, griferías y revestimientos, generan una sensación de frescura y limpieza. La sala de estar, con mejor iluminación, suelo y pintura, se transforma en un ambiente más acogedor y funcional”, explicó Fernando Pavón, jefe de Arquitectura Comercial de Familia Bercomat.

Evitar inversiones excesivas en materiales de lujo es clave. Encimeras de mármol importado o griferías de alta gama pueden no ser rentables, ya que su costo elevado podría no recuperarse en el precio de venta.

En cambio, realizar cambios funcionales y estéticos accesibles suele ser una mejor estrategia.

Pavón advirtió: “Es común cometer errores en remodelaciones que afectan el retorno de la inversión. Falta de planificación, presupuesto inadecuado o materiales de baja calidad pueden perjudicar el resultado final. Para evitarlos, es clave definir cada etapa con asesoramiento profesional”.

Qué mejoras hacer

No todas las reformas generan una revalorización real de la propiedad. Invertir en mejoras clave puede aumentar el atractivo y el precio de venta, pero es fundamental evaluar qué cambios son realmente necesarios y cuáles pueden resultar innecesarios.

Una habitación muy deteriorada, por ejemplo, puede elevar el promedio de toda la vivienda con una inversión mínima. Sin embargo, si se colocan materiales de baja calidad, el comprador podría decidir reemplazarlos, lo que haría que la inversión no se traduzca en un mejor precio de venta.

Maximiliano Olmi, de Arquitecto X Hora, reconoció que algunas mejoras pueden no ser rentables si no se hacen con criterio. “Si se instalan cerámicas de oferta o pisos de baja calidad, el comprador muchas veces prefiere quitarlos y rehacer el trabajo. En esos casos, la inversión se pierde porque el comprador no lo paga”, señaló.

Además, explicó que algunos cambios superficiales pueden generar desconfianza, como pintar sobre manchas de humedad en lugar de solucionar el problema de fondo.

Según Olmi, renovar una cocina sin reemplazar cañerías viejas puede hacer que el comprador detecte la reforma como un simple maquillaje. “Si los caños siguen siendo de plomo de hace 70 años, el comprador sabe que en algún momento tendrá problemas. En esos casos, la inversión no se recupera y hasta puede ser un factor de negociación a la baja”, sostuvo.

Por eso, recomendó asesorarse bien antes de realizar mejoras, y priorizar aquellas que realmente sumen valor a la propiedad.

Ejemplos y costos

El estado de una propiedad puede influir en el precio final y en la rapidez de venta, incluso cuando las contraofertas en el mercado inmobiliario oscilan entre 5% y 6% generalmente.

Refaccionar cocina, baño y living antes de vender requiere una inversión de $18 millones como mínimo, pero hay créditos disponibles por hasta $40 millones en negocios que comercializan productos y materiales como hasta $100 millones en los bancos que ofrecen créditos hipotecarios o personales. Estas mejoras pueden aumentar el valor de la propiedad entre un 10% y 15%, sin necesidad de cambiar cañerías.

Los costos de remodelación varían según el tipo de mejora. Actualizar una cocina de tamaño estándar puede costar entre $6 y $10 millones, según los materiales elegidos. En el caso de los baños, la inversión puede oscilar entre $4 y $6 millones, incluido el cambio de griferías, revestimientos y sanitarios. Mejorar el living con una nueva pintura, iluminación y pisos puede implicar un gasto de $2 a $3 millones.

Un departamento de 3 ambientes en Almagro, con 45 años de antigüedad, se vendió hace 90 días por 90.000 dólares. Ahora se ofrece en USD 107.000, luego de remodelar los baños, la cocina y el balcón.

Un PH en Villa Pueyrredón, que se vendió hace 6 meses por USD 102.000, ahora, tras la refacción del baño y la cocina, más el cambio de pisos, se apreció un 20% y se ofrece por 122.400 dólares.

Reconfiguración

El mercado inmobiliario atraviesa una reconfiguración en 2024, impulsado por nuevas condiciones crediticias y fiscales.

Monitor Inmobiliario, un informe que realiza Daniel Bryn, prevé que la absorción del stock de propiedades tardará entre 12 y 15 meses, con una oferta de 104.000 propiedades en venta, de los cuales el 68% son departamentos (disminuyó la oferta entre los usados).

La reactivación del mercado redujo los plazos de venta, pero el estado de cada inmueble es determinante para concretar una operación rápida y en mejores condiciones.

La ubicación y las tendencias del mercado también influyen en la efectividad de una remodelación. El valor del metro cuadrado en CABA se ubica en USD 2.370, un 8,4% más que en febrero de 2023.

Los barrios con mayor crecimiento en precios son Núñez (+15,58%), Colegiales (+14,9%) y Villa Ortúzar (+14,3%). Villa Devoto (+12,3%), Saavedra (+10,94%) y Caballito (+9,9%) también registraron incrementos significativos.

Pavón concluyó: “La clave para decidir si reformar antes de vender radica en evaluar costos y beneficios”.

El Índice del Costo de la Construcción de la Ciudad de Buenos Aires (ICCBA) registró un incremento del 2% en su nivel general durante febrero de 2025, de acuerdo con los datos provisorios reportados por el Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (IDECBA).

Este indicador, que mide las variaciones mensuales en los costos asociados a la construcción de edificaciones residenciales, continúa su tendencia al alza y acumula un aumento del 43,9% interanual.

Mientras que el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) informó el comportamiento a nivel provincia de Buenos Aires y los datos son similares: es del 2,3% a nivel intermensual pero acumulan un 60,7% interanual.

Ambos relevamientos ratificaron que los valores para edificar al mantener su impulso alcista impactan en los precios finales de las viviendas.

En CABA

Entre los componentes del índice porteño, el rubro de mayor impacto fue la mano de obra, con un incremento interanual del 90,9%, seguido por los gastos generales con un 60,4 por ciento.

Los materiales, por su parte, subieron un 21,1% en el mismo período. Si se considera solo febrero, los materiales aumentaron un 1,9%, la mano de obra un 2,3% y los gastos generales un 0,9%, cifras que evidencian el peso creciente de las remuneraciones sobre el total del costo de construcción.

Modelos y costos por metro cuadrado

El análisis del IDECBA del costo por metro cuadrado según los modelos representativos de vivienda muestra valores significativos en pesos argentinos. Así, el costo promedio en febrero alcanzó los $1.153.881,59 para toda la ciudad, con diferencias según el tipo de vivienda.

El costo por metro cuadrado fue más alto en la “unidad tipo IV” (viviendas suntuosas) con $1.372.575,94, mientras que la “unidad tipo II” (viviendas con local comercial) presentó un costo de 1.070.609,07 pesos.

Índices de insumos y materiales

El Índice de Insumos de la Construcción (IIC), que analiza la evolución de precios de 117 productos y servicios específicos, presentó variaciones al alza en la mayoría de los materiales. Por ejemplo, los ladrillos huecos portantes tuvieron un notable incremento mensual del 26,4%, mientras que insumos como el cemento Portland y las membranas asfálticas subieron un 2,1% y un 1,2%, respectivamente. A nivel interanual, destaca el aumento del 73% en las vigas de madera nacionales y del 44,7% en cascotes de demolición.

Aunque varios productos mostraron aumentos moderados, algunos evidenciaron variaciones negativas. La chapa de acero inoxidable, por ejemplo, tuvo una caída interanual del -4%, algo poco común en el contexto de inflación y aumento generalizado de costos.

El rol del costo salarial

El Costo Salarial de la Construcción (CSC) mostró un aumento acumulado del 90,3% en febrero de 2025 en comparación con el mismo mes del año anterior. Este índice tiene en cuenta los salarios de un equipo tipo, compuesto por oficiales, ayudantes y otros trabajadores, incluyendo beneficios como aportes patronales, vestimenta y compensaciones especiales negociadas con la Unión Obrera de la Construcción de la República Argentina (UOCRA). El impacto de los acuerdos paritarios sigue siendo un motor clave en el incremento de costos, reflejándose especialmente en el capítulo de mano de obra del ICCBA.

En términos mensuales, el aumento salarial fue del 2,1% con respecto a enero. Sin embargo, las cifras resaltan que el costo salarial acumula un crecimiento de más del 200% en algunos momentos del período analizado, especialmente en correspondencia con las homologaciones de los nuevos acuerdos realizados en 2024.

En el GBA

El Índice del Costo de la Construcción (ICC) en el Gran Buenos Aires registró en febrero de 2025 un incremento del 2,3% en comparación con el mes anterior, según informó el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC).

Este aumento se compone en alzas de 1,9% en el capítulo “Materiales”, 2,7% en “Mano de obra” y 2,1% en “Gastos generales”. Estas cifras marcan las variaciones en el costo de la construcción privada en la región que comprende 24 partidos del conurbano bonaerense.

Uno de los principales factores detrás del aumento en el capítulo “Mano de obra” fue la aplicación del acuerdo salarial firmado el 14 de febrero por la UOCRA, homologado posteriormente el 21 de febrero.

Este pacto incluyó valores revisados para las diferentes categorías laborales establecidas en el Convenio Colectivo de Trabajo 76/75 y una asignación extraordinaria, lo que también impactó en los “Gastos generales” dentro de rubros como el salario de serenos.

Dentro del capítulo “Gastos generales” se incorporaron además tarifas ajustadas según resoluciones del Ente Nacional Regulador de la Electricidad (ENRE), correspondientes a las distribuidoras Edenor y Edesur, en el marco de las revisiones tarifarias integrales.

También se sumaron actualizaciones en los valores de consumo y conexiones de agua y cloacas autorizadas por la Secretaría de Obras Públicas, así como ajustes en los costos de conexión de gas establecidos por el ente regulador ENARGAS. Según los datos aportados, la incidencia de este capítulo fue del 0,22% en la variación general del índice.

El capítulo “Materiales” mostró aumentos en insumos clave como ladrillos y cerámicos (+9,5%), productos de cobre, plomo y estaño (+3,8%) y áridos (+3,4%), mientras que algunos materiales, como pisos de alfombra (-2,7%) y equipos contra incendios (-1,0%), bajaron.

Los mayores incrementos mensuales de obras se vieron en albañilería y movimiento de tierra (+3,1%), seguidos por estructura (+2,5%) y la instalación sanitaria y contraincendios (+2,4%). Los menores aumentos fueron en yesería (+0,3%) y pintura (+0,2%), sin variación en carpintería metálica y herrería.

La variación anual del ICC sube un 60,7%, destacándose un aumento del 113,2% en “Mano de obra” debido a los acuerdos salariales y actualizaciones normativas. Los gastos generales crecieron un 67,4% y los materiales un 26,3%.

En cuanto a los modelos de construcción, las viviendas multifamiliares subieron un 2,8% mensual, mientras que las unifamiliares lo hicieron un 2,6%. Estos aumentos no incluyen el valor del terreno ni gastos administrativos.

Los alquileres asociados a las obras también subieron, destacando el alquiler de contenedores (+9,6%) y camiones volcadores (+8,1%), mientras que otros servicios como retroexcavadoras aumentaron entre 3,1% y 2,3%.

El mercado de compra venta de propiedades en la ciudad de Buenos Aires registró un considerable crecimiento en el interés por departamentos de tres ambientes.

Este tipo de vivienda se consolidó como la más buscada desde hace más de un año y desplazó a las unidades de dos ambientes, con un incremento interanual del 10% en sus valores de venta.

La reactivación de los créditos hipotecarios y la búsqueda de mayor espacio habitable explican esta tendencia.

Por qué aumentó la demanda

Según Leandro Molina, Country Manager de Grupo QuintoAndar (que tiene a Zonaprop) para Argentina y Perú, “la demanda de departamentos en venta en CABA creció un 43% desde febrero de 2024. Dentro de ese crecimiento, los de tres ambientes ganaron protagonismo sobre los de dos ambientes”.

Ante estos indicadores, “registramos que las personas están interesadas en ganar metros cuadrados, sobre todo en zonas donde oficinas, centros comerciales e instituciones educativas tienen sus sedes. Esto explica que haya un interés creciente por vivir en áreas más céntricas y con puntos de fácil acceso a otras partes del AMBA”, añadió Molina.

El 75% de las búsquedas en el mercado inmobiliario porteño se orienta a la compra de departamentos, y dentro de este segmento, Palermo, Belgrano y Recoleta lideran el ranking de los barrios más demandados para unidades de tres ambientes.

Soledad Balayan, analista del mercado y de Maure Inmobiliaria, coincidió en que “la demanda por unidades más grandes responde a la necesidad de contar con ambientes adicionales para teletrabajo o crecimiento familiar, algo que se volvió clave en la búsqueda de propiedades en los últimos años”.

Agregó que “la reactivación de los créditos hipotecarios impulsó la compra de estos departamentos, ya que quienes acceden a financiamiento buscan unidades que les brinden mayor comodidad a largo plazo”.

Tradicionalmente, siempre fue la más buscada, dado que se adapta a la conformación familiar típica: una pareja con uno o más hijos o una pareja recién casada.

Balayan agregó: Además, en los últimos años, también creció el interés de personas que, habiendo vivido en departamentos más grandes y con hijos ya fuera del hogar, buscan reducir su espacio y mudarse a un lugar más adecuado para su nueva etapa de vida. Esta dinámica revivió el interés en propiedades de tres ambientes”.

Evolución de precios y oferta en CABA

Desde febrero de 2024, los valores de venta aceleraron su ritmo de aumento. Ese mes, el precio del metro cuadrado alcanzó los USD 2.370, con una suba del 1,3%, tras incrementos del 0,6% en enero de 2025 y del 0,19% en diciembre de 2024.

Molina amplió: “A lo largo de los últimos doce meses, la oferta de departamentos en venta se mantuvo relativamente estable. Actualmente, hay un 1% más oferta que hace un año”.

Sin embargo, las unidades más grandes (de hasta 5 ambientes o más) registran menor rotación, ya que la mayoría de los propietarios prefieren esperar mejores condiciones antes de vender.

Qué ocurrió con los valores y superficies

En cuanto a los precios, los departamentos de tres ambientes en barrios como Palermo, Núñez, Almagro, Flores, Caballito o Belgrano registraron un aumento considerable en el último año. Según los datos obtenidos en el Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI) coordinado por la red SELECTIA, estos departamentos, especialmente aquellos más nuevos o en buen estado, vieron un incremento en sus valores de hasta el 10% en promedio.

“Los precios sin cochera en zonas de alta demanda oscilan entre los USD 120.000 y USD 160.000, según la ubicación, estado del inmueble y características como pisos altos, luminosidad o balcones. Además, el metraje promedio de los departamentos vendidos durante 2024 fue de 85 metros cuadrados”, puntualizó Balayan.

Los departamentos de tres ambientes se mantienen como una opción popular, especialmente entre los compradores finales que buscan ampliar su espacio.

Balayan amplió: “Según el ROI, la mayoría de los compradores de tres ambientes son parejas jóvenes, en especial aquellos que están por formar una familia, que pasan de un departamento de dos ambientes a uno de tres. Estos inmuebles no solo brindan mayor comodidad, sino que también permiten la flexibilidad necesaria para nuevos hogares, atrayendo así a este perfil de compradores”.

Radiografía de precios

A continuación se detallan los valores promedio de los departamentos en venta por unidades de 73 m2 en Buenos Aires:

• Puerto Madero: USD 485.100.
• Palermo: USD 270.300.
• Nuñez: USD 248.900.
• Belgrano: USD 241.600.
• Colegiales: USD 213.700.
• Villa Devoto: USD 209.600.
• Coghlan: USD 204.000.
• Recoleta: USD 202.900.
• Retiro: USD 201.600.
• Villa Urquiza: USD 195.300.
• Villa Ortúzar: USD 188.500.
• Chacarita: USD 186.900.
• Saavedra: USD 186.600.
• Caballito: USD 180.100.
• Villa Crespo: USD 169.900.
• Villa Luro: USD 159.300.
• Parque Chacabuco: USD 158.300.
• Parque Chas: USD 157.100.
• Villa del Parque: USD 156.500.
• Agronomía: USD 156.100.
• Almagro: USD 154.200.
• Boedo: USD 152.300.
• Liniers: USD 149.800.
• Flores: USD 147.400.
• Mataderos: USD 145.100.
• Santa Rita: USD 144.300.
• Barracas: USD 143.900.
• Monserrat: USD 142.300.
• Villa Pueyrredón: USD 141.500.
• Monte Castro: USD 140.900.
• San Telmo: USD 140.400.
• Villa Real: USD 137.900.
• Paternal: USD 137.100.
• Villa General Mitre: USD 130.000.
• San Cristóbal: USD 127.200.
• San Nicolás: USD 127.100.
• Vélez Sarsfield: USD 124.900.
• Versalles: USD 124.700.
• Balvanera: USD 122.900.
• Parque Patricios: USD 118.600.
• Constitución: USD 115.900.
• Floresta: USD 112.200.
• Villa Riachuelo: USD 110.000.
• La Boca: USD 107.700.
• Parque Avellaneda: USD 103.000.
• Nueva Pompeya: USD 95.640.
• Lugano: USD 76.620.
• Villa Soldati: USD 72.850.

El mercado de alquileres en Argentina muestra una desaceleración en los ajustes anuales de los contratos vigentes bajo la Ley de Alquileres derogada a fines de 2023.

Según el Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central de la República Argentina (BCRA), el incremento previsto para abril de 2025 será del 116,85%, lo que implica una reducción contundente respecto del pico del 265% registrado en julio de 2024.

Factores que explican la baja del ICL

El descenso se debe principalmente a la caída de la inflación en los últimos meses. El ICL se calcula en base a la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE).

Por lo tanto, una menor inflación y un menor crecimiento en los salarios formales impactan directamente en este indicador.

Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario Porteño, sostuvo que “la menor suba del ICL en abril representa un alivio parcial para los inquilinos, aunque los valores se mantienen elevados en relación con los ingresos”.

Además, destacó que “las medidas económicas, como la derogación de la Ley de Alquileres, ayudaron a normalizar el mercado, lo que impulsó la oferta de inmuebles y ajustó los valores por debajo de la mitad de la inflación acumulada en este tiempo”.

Comparación entre ajustes por ICL y plazos

Tras la derogación de la Ley de Alquileres en 2023, los nuevos contratos adoptaron esquemas de actualización más frecuentes, como ajustes trimestrales, cuatrimestrales y semestrales basados en el Índice de Precios al Consumidor (IPC).

Al comparar estos ajustes con el ICL, se observan las siguientes diferencias para los contratos realizados post DNU:

• ICL (BCRA): Trimestral: 8,73%. Cuatrimestral: 13,41%. Semestral: 23,33%.
• IPC (INDEC): Trimestral: 7,30%. Cuatrimestral: 9,70%. Semestral: 15,90%.

Los ajustes basados en el IPC generan aumentos menores en comparación con el ICL, lo que reduce la carga financiera para los inquilinos.

Mariano Lo Valvo, inmobiliario que opera en la zona norte de CABA, dijo lo siguiente: “Los ajustes en los nuevos contratos de alquiler muestran variaciones según la frecuencia de actualización elegida por las partes. Actualmente, aquellos que se ajustan por IPC registran incrementos menores en comparación con el ICL”.

Para un contrato de $200.000, el ajuste trimestral representa una actualización del 7,30%, lo que lleva el alquiler a $214.600 hasta el siguiente incremento trimestral. “En el caso de una actualización cuatrimestral, el incremento es del 9,70%, alcanza los $219.400 mensuales. Por último, quienes optaron por un ajuste semestral deberán afrontar una suba del 15,90%, lo que eleva el alquiler a $231.800″, detalló Lo Valvo.

Perspectivas del mercado de alquileres

La oferta de inmuebles en alquiler alcanzó un pico de 19.000 propiedades en la ciudad de Buenos Aires hace algunos meses, pero desde entonces descendió en un 25%, situándose en aproximadamente 14.000 unidades.

La mayoría de la oferta sigue concentrada en departamentos en edificios con expensas (96%), mientras que solo el 4% corresponde a PH y casas.

“En términos de precios, los alquileres acumulan un retraso del 31% respecto al nivel general de precios de la economía. Este retraso es incluso mayor que el de otros sectores con precios regulados, como el transporte público (-16%) y los servicios de luz y gas (-28%)”, destacó Braña.

En cuanto a precios, según Cabaprop, el portal del Colegio Inmobiliario porteño, un monoambiente promedia los $400.000, un departamento de dos ambientes $500.000 y uno de tres ambientes está en $600.000 mensuales.

La demanda de alquileres sigue activa. A pesar del regreso de los créditos hipotecarios desde mediados de 2024, que permitió que algunos inquilinos se conviertan en propietarios, el financiamiento se mantiene como una parte menor del total de operaciones.

En 2024, los créditos hipotecarios explicaron el 15% de las compra ventas, cifra que aumentó al 26% en enero debido a factores estacionales.

Corrección de distorsiones

El DNU 70/23, que derogó la Ley de Alquileres, buscó corregir distorsiones en el mercado inmobiliario. Durante la vigencia de la ley, la oferta de propiedades en alquiler se redujo y los precios aumentaron debido a contratos largos y ajustes anuales basados en el ICL, que resultaban insostenibles en un contexto de alta inflación para los propietarios.

La eliminación de estas regulaciones permitió mayor flexibilidad en la negociación de contratos, lo que incrementó la oferta y estabilizó los precios.

Braña concluyó que “la derogación regulación de 2020 permitió que el mercado se ajustara de manera más eficiente a las condiciones económicas actuales, beneficiando tanto a propietarios como a inquilinos”. Sin embargo, adviertió que “es fundamental mantener un equilibrio que garantice la estabilidad y accesibilidad del mercado de alquileres a largo plazo”.

El mercado inmobiliario de alta gama ofrece oportunidades exclusivas y también requiere un análisis detallado para tomar decisiones acertadas. Desde la ubicación hasta los materiales y amenities, cada factor influye en la inversión.

Además, incluso con un buen capital, hay errores que pueden comprometer la operación.

El mercado inmobiliario muestra signos de recuperación tras el cambio de Gobierno y las nuevas expectativas económicas. Los valores dejaron de caer y, en el 95% de los barrios porteños, se apreciaron hasta un 10% interanual. El segmento premium no es la excepción.

Aun así, Buenos Aires ofrece propiedades de lujo a precios hasta un 40% más bajos que en otras grandes ciudades del mundo, lo que representa una oportunidad para inversores.

A continuación, una guía sobre cómo evitar errores y comprar bien una propiedad de alta gama.

Qué define a una propiedad premium

Según Martín Pinus, director de Martín Pinus Real Estate, una propiedad de lujo debe cumplir con ciertos estándares en diseño, ubicación y funcionalidad. “Privacidad, amplitud de espacios, orientación óptima y terminaciones de primer nivel son claves para atraer a los compradores más exigentes”, afirmó. En edificios y torres de alta categoría, las unidades suelen contar con grandes ventanales, palier privado y terrazas con vistas panorámicas.

Entre los amenities, los proyectos premium incorporan piscinas climatizadas in-out, spa, microcine, cava, gimnasio y espacios de coworking. Además, cada vez más desarrollos buscan certificaciones ambientales, como LEED o FITWEL, que garantizan eficiencia energética y bienestar para sus residentes.

Qué aspectos revisar antes de comprar

Al evaluar un departamento premium, es clave analizar detalles constructivos y funcionales. “Los techos altos, los pisos de mármol o madera de calidad, la grifería de primera línea y las aberturas de doble vidrio son indicadores de una propiedad de lujo”, explicó Pinus. También recomendó prestar atención al aislamiento acústico y térmico, así como a la distribución de los ambientes.

Otro punto determinante es el tamaño del terreno donde se construyó el edificio. “Para que una torre se considere premium, debe levantarse sobre un lote amplio, con suficiente espacio para amenities de categoría”, indicó. Además, destacó que en unidades de más de 100 m² es fundamental contar con al menos una cochera fija.

Pablo Valencia Neira, CEO de Valencia Neira Real Estate, destacó la importancia de los materiales y el impacto visual en la experiencia de lujo. “Las propiedades más exclusivas no solo deben tener terminaciones de alta calidad, sino también una integración armónica de elementos como mármoles importados, griferías de diseño y pisos de porcelanato de gran formato”, afirmó.

Además, subrayó que las vistas abiertas, especialmente en direcciones estratégicas, son un factor clave que influye en el valor y la percepción de exclusividad.

Valencia Neira también destacó que la domótica es un diferencial cada vez más valorado en el segmento premium. “El control automatizado de iluminación, climatización y seguridad permite no solo mejorar la eficiencia energética, sino también elevar la experiencia de confort dentro de la propiedad”, señaló. Este tipo de tecnología permite programar escenarios personalizados según la hora del día y las preferencias de los propietarios.

Valores en el mercado actual

Los precios varían según la ubicación, la superficie y las características del edificio. En proyectos premium, el valor del metro cuadrado puede superar los USD 6.500 en barrios como Núñez, Palermo y Puerto Madero. En tanto, un departamento de cuatro ambientes usado puede encontrarse desde USD 3.600 por metro cuadrado, mientras que las unidades a estrenar alcanzan los 8.600 dólares.

De acuerdo con un relevamiento de valores, según Valencia Neira Real Estate estas son las cotizaciones actuales:

• Dos ambientes: entre USD 350.000 y USD 1.800.000.
• Tres ambientes: entre USD 420.000 y USD 3.300.000.
• Cuatro ambientes: entre USD 535.000 y USD 3.500.000.

En el caso de penthouses y tríplex, los valores son más elevados. “Estas unidades ofrecen la privacidad y amplitud de una casa, pero con las comodidades de un edificio de lujo. Su precio varía entre USD 3.200 y USD 8.000 por metro cuadrado”, señaló Pinus.

Además del valor de compra, es clave analizar los costos de mantenimiento y expensas.

Pinus agregó: “Las expensas en edificios premium suelen incluir servicios como seguridad 24 horas, mantenimiento de amenities y espacios verdes. En algunos casos, pueden superar los USD 1.000 mensuales, dependiendo del tamaño de la unidad y las prestaciones del edificio”.

Errores por eludir

A pesar de contar con el capital necesario, hay errores que pueden afectar la inversión. Uno de ellos es no verificar el historial del desarrollador en caso de compra en pozo.

Es fundamental corroborar que el terreno esté escriturado y que la obra tenga los permisos aprobados. Otro punto crítico es el análisis legal de la unidad. Antes de avanzar con la operación, es clave revisar el título de propiedad, la existencia de hipotecas o embargos y el reglamento de copropiedad. También conviene evaluar las expensas proyectadas y si hay costos extraordinarios aprobados.

En edificios de lujo, algunas unidades pueden contar con restricciones de uso que deben ser tenidas en cuenta.

Cómo varían los valores y prestaciones

Las unidades en los últimos pisos de edificios premium tienen un valor diferencial. “Los penthouses y tríplex ofrecen espacios más amplios, terrazas privadas y vistas panorámicas únicas. Su escasez en el mercado hace que sus valores sean más elevados”, comentó Pinus.

Dependiendo de la zona, los precios pueden oscilar entre USD 3.500 y USD 10.000 por metro cuadrado. En algunos casos, estos inmuebles incluyen piscinas privadas, parrillas y acceso exclusivo por ascensor.

Valencia Neira agregó que estas unidades se comercializan de manera reservada. “En el segmento más exclusivo, muchas propiedades no se publican abiertamente y se negocian directamente con compradores calificados”, explicó.

Esta estrategia responde a la demanda de privacidad y exclusividad que caracteriza a este sector del mercado.

Barrios que concentran mayor oferta premium

En Buenos Aires, la oferta de inmuebles de alta gama se concentra en el corredor norte de la ciudad. “Las zonas más buscadas son Puerto Madero, Palermo Chico, Belgrano, Núñez y Barrio Parque. En estos sectores, la demanda se mantiene estable y los valores muestran una tendencia de crecimiento sostenido”, afirmó Pinus.

Los desarrollos más recientes se encuentran en Núñez y Bajo Belgrano, donde la construcción de torres premium ha crecido en los últimos años. “La proximidad con espacios verdes, la conectividad con avenidas clave como Libertador y la oferta de amenities diferenciados impulsan la demanda en estas áreas”, señaló.

Por otro lado, los barrios tradicionales de lujo, como Recoleta y Retiro, siguen siendo altamente valorados. Amplió: “En estos sectores, las propiedades más buscadas son edificios clásicos con detalles arquitectónicos de alto nivel y amplios departamentos con terminaciones de categoría”.

Aspectos legales a revisar antes de comprar

Comprar una propiedad premium implica analizar en detalle los aspectos legales y contractuales. “Antes de cerrar una operación, es fundamental revisar la documentación de la unidad y asegurarse de que el inmueble no tenga cargas impositivas o restricciones que puedan afectar su uso”, indicó Pinus.

Entre los puntos a considerar, destacó la importancia de verificar:

• Título de propiedad: Debe estar correctamente registrado y sin impedimentos legales.
• Estado de deuda: Es clave chequear que no existan impuestos sin pagar ni deudas de expensas.
• Reglamento de copropiedad: Determina las normas del edificio, uso de amenities y posibles restricciones.
• Expensas y costos de mantenimiento: Evaluar los costos proyectados permite evitar sorpresas a futuro.

Además, en el caso de compras en pozo, es recomendable trabajar con un escribano propio que supervise la operación y garantice la transparencia de la transacción.

Obtener un préstamo hipotecario para poder comprar una vivienda requiere acreditar ingresos demostrables y cumplir ciertos parámetros financieros establecidos por los bancos.

Desde que se reintrodujeron los préstamos que otorgan 25 bancos, ya se entregaron más de 12.000 en el país, y en la Ciudad de Buenos Aires el promedio fue de 1.000 créditos mensuales entre octubre y enero, según el último registro del Colegio de Escribanos porteño.

Por lo general, la adquisición de propiedades se posicionó en torno a los USD 100.000 para departamentos, casas o PH valuados en ese precio.

La posibilidad de acceder a un crédito hipotecario depende del nivel de ingresos, la relación cuota ingreso permitida por las entidades financieras y la estabilidad macroeconómica.

Requisitos para acceder a un crédito hipotecario

Uno de los factores fundamentales para obtener un préstamo es contar con ingresos que superen ampliamente la cuota mensual. En general, los bancos exigen que la cuota no represente más del 30% o 35% del ingreso familiar neto del solicitante.

A su vez, se requiere un ahorro previo para afrontar el anticipo, que suele ser el 20% del valor total de la propiedad.

Aunque deben tenerse en cuenta los gastos adicionales que se detallan a continuación:

Gastos Adicionales

El comprador debe considerar varios gastos adicionales al obtener un crédito hipotecario:

• Impuesto de Sellos: Varía según la jurisdicción, generalmente entre 1,5% y 2% del valor de la propiedad.
• Comisión bancaria: Puede incluir gastos administrativos y de tasación, que rondan entre el 0,5% y 1% del monto del crédito.
• Seguros: Seguro de vida y seguro de incendio, cuyo costo puede ser alrededor del 0,1% al 0,2% del valor asegurado anual.

Los gastos de escrituración incluyen:

• Honorarios del escribano: Cerca del 2% del valor de la propiedad.
• Impuestos y tasas registrales: Alrededor del 1,5% del valor de la propiedad.
• Gastos de certificación e inscripción: Que pueden sumar un 0,5% adicional.

“Los gastos de escrituración son entre el 4% y 5% del valor de la propiedad. La comisión inmobiliaria ronda el 4% aproximadamente. Se recomienda tener un presupuesto de hasta un 10% para cubrir gastos y fluctuaciones del tipo de cambio”, detalló Lisandro Cuello, experto inmobiliario.

También se deben considerar los siguientes costos recurrentes:

• Seguro de vida: Obligatorio para cubrir el saldo deudor en caso de fallecimiento del titular. Suele ser del 0,1% al 0,2% del saldo deudor anual.
• Seguro de incendio: Para cubrir daños a la propiedad, también obligatorio. El costo es similar al seguro de vida.
• Impuestos municipales: Según la ubicación de la propiedad, pueden variar, pero es importante considerarlos dentro del presupuesto mensual.

Cuello explicó: “Los montos mensuales de la hipoteca incluyen varios conceptos. Es importante solicitar al banco un desglose de cada concepto y su porcentaje sobre el total”.

Ejemplo

Con una tasa promedio del 5,5% anual y un plazo de pago de 20 años, los requisitos aproximados para distintos valores de propiedades son los siguientes:

• Para un inmueble de USD 100.000: Anticipo: USD 20.000. Monto a financiar: USD 80.000. Primera cuota: $654.500. Ingreso mínimo requerido: $2.618.000.
• Para un inmueble de USD 80.000: Anticipo: USD 16.000. Monto a financiar: USD 64.000.

Primera cuota: $523.600. Ingreso mínimo requerido: $2.094.000.

Los valores pueden variar según la entidad bancaria y la modalidad del crédito. Además, las tasas de interés pueden fluctuar en función de las condiciones económicas y la política monetaria del Banco Central.

Impacto del crédito hipotecario en el mercado

La reactivación de los créditos hipotecarios generó una mayor dinamización en el mercado inmobiliario. Al igual que en CABA, en la provincia de Buenos Aires, se advierte en el repunte de escrituras.

El mercado inmobiliario bonaerense empezó 2025 con una suba interanual en el número de escrituras. En enero se registraron 5.749 compraventas, 68% más que las 3.422 operaciones realizadas en el mismo mes de 2024, según el relevamiento del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires.

El crédito hipotecario también impulsó el crecimiento de las hipotecas. Durante enero se firmaron 1.147 préstamos, lo que representó un aumento del 530% en comparación con las 182 hipotecas registradas en enero de 2024. A pesar de esta suba, se evidenció una caída del 44% respecto de diciembre de 2024, cuando se contabilizaron 2.049 hipotecas, una baja que también se explica por factores estacionales.

El presidente del Colegio de Escribanos bonaerense, Guillermo Longhi, destacó que “el crecimiento interanual en las compraventas refleja una consolidación de la recuperación que observamos últimamente” y subrayó que la expansión del crédito hipotecario es clave para sostener la tendencia positiva del mercado.

Desafíos y proyecciones para el mercado

A pesar del crecimiento en la cantidad de hipotecas, el mercado aún enfrenta desafíos estructurales. La volatilidad del dólar y la inflación son factores determinantes para la consolidación de esta tendencia. Adicionalmente, la capacidad de los bancos para ofrecer tasas competitivas (varios bancos las subieron entre noviembre y diciembre último) es un aspecto clave para garantizar el acceso al crédito.

Las proyecciones indican que si la inflación sigue en baja y la estabilidad macroeconómica se afianza, el financiamiento hipotecario podría expandirse en los próximos meses.

“Este escenario beneficiaría tanto a compradores como a inversores, fortalecerá la reactivación del mercado inmobiliario y ampliará las posibilidades de acceso a la vivienda propia”, concluyó Cuello.

El mercado inmobiliario evoluciona con una demanda creciente de viviendas funcionales que respondan a criterios de eficiencia energética, sustentabilidad y diseño flexible. Los compradores buscan propiedades que maximicen el confort y la tecnología.

La arquitectura moderna ha transformado la manera en que se conciben los espacios, con un enfoque en la integración con el exterior y el uso optimizado de los ambientes, una tendencia que se acentuó en los últimos dos años.

A diferencia de décadas anteriores, donde predominaban las construcciones compartimentadas, la tendencia actual apunta a viviendas con distribución abierta, mayor luminosidad natural y materiales innovadores que reduzcan costos de mantenimiento y mejoren el aislamiento térmico y acústico. Además, deben adaptarse a los cambios en los hábitos de vida y a la posibilidad del trabajo remoto, con espacios versátiles y eficientes.

La demanda por propiedades con amenities, espacios verdes y soluciones tecnológicas aumentó

Con un mercado en recuperación, la demanda por propiedades con amenities, espacios verdes y soluciones tecnológicas aumentó. Esto obliga a los desarrolladores a replantear estándares de construcción, integrar conceptos y considerar la revalorización futura de los inmuebles.

Espacios funcionales e integrados

Las viviendas modernas priorizan una conexión fluida con su entorno. Germán Lorenzo, gerente comercial de MilAires, el desarrollo de Ecipsa en Villa Devoto, contó que la calidad de vida es el eje central de los proyectos actuales.

“Creamos espacios amplios y flexibles, integrados con áreas verdes y amenities exclusivas. Más de la mitad del terreno está destinado a estos espacios, en busca de promover el deporte, la convivencia y el contacto con la naturaleza”, destacó.

La distribución de los ambientes también evolucionó. La iluminación natural adquiere un rol protagónico, con grandes ventanales que conectan el interior con terrazas y jardines. Los espacios son flexibles y buscan optimizar el uso de cada metro cuadrado. “La separación entre zonas sociales y privadas mejora la funcionalidad y el confort”, explicó Lorenzo.

Además, los proyectos incorporan espacios como coworking, workspaces privados (áreas de trabajo individuales o compartidas dentro de un edificio residencial) y sectores de recreación que antes no eran prioritarios.

Espacios verdes, áreas de descanso y una planificación eficiente del entorno residencial también ganan protagonismo en los nuevos desarrollos.

Materiales y tecnología

Lucas Gómez Araujo y Brian Kuperman, de BE Desarrollos, contaron a Infobae que los materiales modernos deben ser duraderos, de bajo mantenimiento y sustentables. “Actualmente utilizamos ladrillos de hormigón celular, que reducen el consumo energético en climatización, y sistemas de aguas grises, que permiten reutilizar el agua de duchas y lavamanos para inodoros, lo que logra un ahorro del 20%”, explicaron.

En la misma línea, los paneles solares se convirtieron en un elemento clave para reducir el consumo eléctrico en áreas comunes y luces de emergencia. “La sustentabilidad ya no es un concepto accesorio, sino una necesidad”, afirmó Gómez Araujo.

En el desarrollo Lumena, ubicado en Parque Patricios, también se incorporó tecnología de conectividad con Internet 24/7 en todos los espacios, incluidas las unidades funcionales.

Kuperman detalló: “Apostamos por una infraestructura que permita un servicio sin cortes, y utilizar energía solar para su abastecimiento”.

Además, los avances en domótica y automatización amplían las posibilidades de eficiencia en el hogar.

Sistemas inteligentes de iluminación, termostatos programables y cerraduras electrónicas son algunas de las innovaciones que redefinen la experiencia de habitar una vivienda moderna.

Lo que no puede faltar

Las viviendas modernas que se construirán entre 2025 y 2027 deberán contar con espacios amplios, flexibles y adaptables a distintos usos. “La integración de ambientes es una tendencia que crece. Las cocinas abiertas con islas que separan el espacio social del privado son cada vez más comunes”, explicó Gómez Araujo.

El diseño paisajístico también adquirió mayor relevancia. “No solo cumple un rol estético, sino que promueve la conexión con la naturaleza y genera áreas de relax”, indicó Lorenzo.

Además, los desarrollos actuales incluyen espacios de recreación, deporte y socialización dentro del complejo, lo que responde a la necesidad de reducir desplazamientos y optimizar el tiempo.

El diseño de espacios con aislamiento térmico y acústico, la automatización de la iluminación y la climatización inteligente son elementos que redefinen el mercado (Schvartz)

Javier Schvartz, de Kuan Desarrollos Inmobiliarios, aseguró que la eficiencia energética y la tecnología integrada son aspectos fundamentales en la vivienda moderna. “El diseño de espacios con aislamiento térmico y acústico, la automatización de la iluminación y la climatización inteligente son elementos que redefinen el mercado”, afirmó.

A esto se suma la tendencia hacia viviendas modulares, que permiten adaptarse a las necesidades cambiantes de los propietarios.

Espacios reconfigurables, ampliaciones escalonadas y mobiliario multifuncional son algunas de las soluciones más valoradas por los compradores actuales.

Precios y financiación

El valor del metro cuadrado en proyectos de alta calidad como MilAires parte desde USD 3.700 en unidades de dos y tres ambientes, con proyecciones que superan USD 4.000 para 2027. “El emprendimiento se valorizó constantemente”, aseguró Lorenzo.

Tras alcanzar niveles históricos, los costos de construcción se estabilizaron, aunque en la ciudad de Buenos Aires no bajan de USD 1.600 por m2.

El acceso al financiamiento privado es un factor clave en el mercado actual. En el caso de BE Desarrollos, se ofrecen planes de hasta 50 cuotas en pesos, y se permite la posesión de la unidad con solo el 30% de anticipo y pagos mensuales equivalentes al valor de un alquiler. “Esto permite que las familias puedan mudarse sin esperar a completar el pago total de la propiedad”, explicó Kuperman.

Las unidades parten desde USD 80.000, con metrajes que van desde 52 m2 hasta 103 m2.

Gómez Araujo agregó: “Apostamos a la zona sur de CABA (el nuevo Código Urbanístico porteño aspira a que esta área de la ciudad se expanda), que cuenta con buena conectividad y espacios verdes, y donde el valor del m2 aún tiene margen de crecimiento”.

Qué materiales se usan más

En los dormitorios, la tendencia es la incorporación de materiales térmicos y acústicos que mejoran la calidad del descanso. Las carpinterías de PVC con doble vidriado hermético y los revestimientos de madera natural o vinílica son cada vez más utilizados para aportar aislamiento y calidez.

Además, los placares modulares con puertas corredizas y sistemas de iluminación LED integrada optimizan el espacio y mejoran la experiencia de uso.

En los livings, el concepto de espacios amplios y conectados con el exterior sigue en crecimiento. Las aberturas de grandes dimensiones con marcos de aluminio negro o anodizado y vidrios de baja emisividad permiten mayor entrada de luz sin perder eficiencia térmica.

Los pisos de porcelanato símil madera reemplazan progresivamente a los materiales tradicionales, ya que ofrecen resistencia, fácil mantenimiento y continuidad visual con otros ambientes

Los pisos de porcelanato símil madera reemplazan progresivamente a los materiales tradicionales, ya que ofrecen resistencia, fácil mantenimiento y continuidad visual con otros ambientes. También se imponen paredes revestidas en piedra natural o placas decorativas en tonos neutros que aportan textura y sofisticación.

En los baños, los materiales elegidos priorizan la durabilidad y la facilidad de limpieza. Las mesadas de cuarzo o mármol sintético ganan terreno sobre el granito por su resistencia a la humedad y su bajo mantenimiento.

Las griferías negras o doradas con tecnología de ahorro de agua marcan tendencia, mientras que las mamparas de vidrio templado desplazaron a las cortinas tradicionales, mejoran la estética y funcionalidad del espacio. En cuanto a los revestimientos, las placas de gran formato en tonos claros generan amplitud y continuidad visual.

Los espacios exteriores también evolucionaron. Los jardines buscan integrar vegetación con elementos sustentables, como pisos drenantes y sistemas de riego automatizado.

Los jardines buscan integrar vegetación con elementos sustentables, como pisos drenantes y sistemas de riego automatizado

En los balcones, las barandas de vidrio laminado permiten una mayor conexión con el entorno, mientras que las cubiertas de deck sintético reemplazan a la madera tradicional por su mayor durabilidad.

Modificaciones en el diseño

El diseño de las viviendas evolucionó en los últimos dos años. La tendencia apunta a ambientes integrados y multifuncionales. “Los dormitorios en suite y los espacios de guardado se volvieron esenciales, al igual que las cocinas integradas al living”, destacó Kuperman.

En materiales, Schvartz mencionó innovaciones como los vidrios fotovoltaicos, que generan energía a partir de la luz solar, y los ladrillos bioplásticos (fabricados con plástico reciclado, que son una alternativa sostenible a los ladrillos tradicionales de arcilla o cemento), que reducen la huella ambiental.

“También se utilizan sistemas de monitoreo con drones para optimizar las obras y reducir desperdicios”, agregó.

Las construcciones modulares y la impresión 3D ganan terreno, permiten reducir costos y tiempos de ejecución. Los compradores valoran cada vez más la eficiencia energética y la automatización.

Javier Schvartz concluyó: “La iluminación inteligente, los sensores de temperatura y los sistemas de seguridad avanzados se convirtieron en estándares del mercado”.

El gasto que implica reformar una cocina o un baño estándar sigue en una escalada constante en Argentina. Según un reciente informe privado, el costo de estas renovaciones ya promedia los $15.008.587, lo que equivale a cerca de USD 12.000 al cambio libre.

Esta cifra refleja un incremento del 75,8% en pesos para un baño y del 44,9% en dólares en comparación con enero de 2024 según Reporte Inmobiliario, la plataforma que hizo el análisis. Lo cual complica la situación para quienes no logran disponer de buenos ahorros.

En cuanto a las cocinas, registraron el mayor aumento interanual en pesos, con un alza del 110,2% respecto a enero de 2024, mientras que el ajuste en dólares fue del 73,17%, detalló la plataforma especializada.

A pesar de cierta estabilidad cambiaria, los costos medidos en la divisa estadounidense no dejaron de ascender. Una de las principales razones detrás de estas variaciones reside en los ajustes de mano de obra, que, junto a los materiales, representan cerca del 50% del total del presupuesto.

Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, dijo: “La mano de obra se incrementa un poco más, pero el aumento en dólares se da básicamente porque el dólar está planchado hace meses”.

Asimismo, comentó que actualmente algunos materiales cuestan menos que en periodos anteriores, lo que atenuó levemente el impacto de los aumentos en pesos en el presupuesto total.

¿Cómo ahorrar en remodelaciones?

Quienes planifican afrontan importantes desafíos. Sobre cómo podrían estabilizarse los costos de remodelación a futuro, Gómez Picasso señaló; “para que los costos dejen de subir, la cotización del dólar debería seguir la inflación en pesos o incluso superarla”, por el desfasaje que mantiene la divisa frente a los costos locales acumulados en el tiempo. Pero no hay garantías de conención del aumento de precios en este rubro. Según el experto, en la situación actual en la mayoría de los casos “es mejor esperar que comenzar un trabajo de este tipo”.

De todos modos, enfatizó, la evaluación dependerá particularmente de las circunstancias de cada persona. “Tal vez haya casos de gente que genera pesos en los que sea lo mismo construir ahora que con un dólar más alto”, puntualizó.

El informe también destaca que tanto los costos como la distribución entre materiales y mano de obra pueden variar según el modelo de contratación y de la complejidad de la obra.

Por ejemplo, en ciertos casos, algunos gremios incluyen la provisión de materiales en su presupuesto, lo que puede disminuir el impacto visible del aumento de los precios de insumos.

Para Gómez Picasso, estos ajustes no fueron homogéneos: “Los materiales no suben ahora de manera constante, ya que algunos incluso se consiguen más económicos en determinadas circunstancias”, dijo.

Por otro lado, se señala que ya son al menos seis trimestres consecutivos en los que los costos ajustados en dólares escalaron, aunque los mayores aumentos acumulados se concentran en los valores expresados en pesos debido a la inflación. Este fenómeno refleja el desequilibrio entre la estabilidad del dólar blue y la constante suba de insumos y servicios.

Tendencias de mercado

La tendencia de crecimiento en los valores parece ligada a diversos factores macroeconómicos, como la inflación local y la política cambiaria. Mientras el dólar blue siga “planchado”, y no acompañe la trayectoria inflacionaria, es probable que los costos de remodelación en dólares continúen incrementándose, aunque en pesos podrían desacelerar un poco.

Para quienes no puedan posponer una remodelación y deseen minimizar los riesgos ante nuevos ajustes imprevistos, el análisis recomienda evaluar contratos cerrados en ambas dimensiones: compra de materiales inmediatamente y acuerdos de obra que contemplen variaciones cambiarias a futuro.

Sin embargo, Gómez Picasso enfatizó que “no hay un consejo en esta instancia que asegure evitar mayores costos”, y subrayó que las decisiones dependerán de la disponibilidad de pesos o dólares de cada propietario. “Tal vez haya casos de gente que genera pesos en los que sea lo mismo construir ahora que con un dólar más alto”, puntualizó.

Algunos valores

A continuación y en base al Corralón Ciudadela, algunos precios actualizados para refaccionar el hogar, con foco en baños y cocinas:

• Grifería lavatorio baño 3 agujeros: $60.000.
• Grifería lavatorio baño monocomando: $70.000.
• Ducha FV 2 canillas: $88.000.
• Inodoro corto: $80.000.
• Inodoro largo: $80.000.
• Tapa inodoro: $25.000.
• Mochila inodoro loza Ferrum: $73.000.
• Mingitorio oval Ferrum: $80.000.
• Cerámico blanco mate x m2: $11.000.
• Cerámico gris cemento x m2: $9.000.
• Adhesivo cerámico x 30 kg: $10.200.
• Pastina gris x 2 kg: $6.900.
• Pastina blanca x 2 kg: $6.900.
• Guardacanto blanco metal: $9.800.
• Mesada de granito de 162 cm x 3.3 cm x 62 cm: $213.000.

Cómo comprar bien materiales

Al momento de encarar la remodelación de un baño o una cocina, el primer paso clave es analizar la evolución de los precios y detectar cuáles son los materiales que más se encarecieron en el último año.

Según explicó Pablo Gaytan, de Corralón Ciudadela, “muy pocos materiales de este segmento aumentaron significativamente, ya que venían con un fuerte colchón de precios desde el año pasado y, además, comenzó a ingresar mercadería importada”. Por ejemplo, destacó, tanto griferías como cerámicos mantuvieron valores prácticamente estables en los últimos 7 meses.

En términos porcentuales, Gaytan precisó que, entre finales de 2024 y el inicio de 2025, los aumentos acumulados en cerámicos, griferías y artefactos sanitarios no superaron el 5 por ciento. Este comportamiento responde a un contexto en el que la demanda se contrajo y varios comercios optaron por sostener precios para no frenar las ventas.

Seguimiento rubro por rubro

Sin embargo, la estabilidad no es uniforme en todos los rubros, por lo que se recomienda realizar un seguimiento periódico de los valores y comparar precios entre distintos proveedores antes de definir la compra.

Las tendencias de consumo también muestran cambios. Gaytan señaló que actualmente conviven dos perfiles de clientes bien diferenciados: “Está el que nunca miró precios y compra lo que le gusta, sin importar el costo, y el que solo busca lo más barato, sin prestar atención a la marca o el modelo”.

El consumidor moderado, que priorizaba una buena relación precio-calidad, prácticamente desapareció del mercado. Este escenario refleja el impacto que la inflación y la pérdida de poder adquisitivo generaron en las decisiones de consumo.

Para quienes buscan optimizar el presupuesto, Gaytán recomendó aprovechar las promociones bancarias, realizar compras integrales en un solo corralón para negociar descuentos por volumen y utilizar cuotas sin interés.

Estas estrategias permiten reducir el impacto de la inversión inicial y facilitan el acceso a materiales de mejor calidad. Con estos puntos en cuenta, es clave planificar cada etapa de la obra y definir con anticipación los materiales y terminaciones es crucial para evitar sobrecostos y contratiempos.

Con cinco direcciones y a la altura de la avenida Entre Ríos al 958/962/966/970/974, una imponente construcción de hormigón armado rompe con la monotonía del paisaje urbano. Conocido como el Edificio del Arco, este excéntrico complejo forma parte del catálogo de inmuebles protegidos por la Legislatura porteña bajo la Ley 851 de 2002. Su singular estructura, coronada por un arco que parece “romano” y que evoca al famoso Arco del Triunfo de París, despierta la curiosidad de quienes transitan la zona.

Construido entre 1928 y 1930 por el arquitecto Guillermo Álvarez Pérez, fue concebido como una casa de renta. Álvarez Pérez, también autor de la Torre del Fantasma en La Boca, dejó su impronta en esta obra.

Actualmente, el edificio cuenta con varios departamentos en venta y alquiler, y mantiene su atractivo dentro del mercado inmobiliario porteño.

Una coronación extraña en la ciudad

El Edificio del Arco no responde a un único estilo arquitectónico, sino que es una fusión de influencias que combinan academicismo, renacentismo y manierismo (fue un estilo arquitectónico europeo que se desarrolló entre 1530 y 1610).

Su diseño incorpora elementos clásicos reinterpretados de manera funcional, como el puente que originalmente cumplía un rol estructural y hoy forma parte de dos departamentos del frente. Esta integración de formas y usos refleja una relectura de la arquitectura europea de la época.

Rossana Castiglioni, arquitecta y de la Junta Central de Estudios Históricos Federación Ciudad de Buenos Aires, explicó que el edificio es una muestra del eclecticismo típico de varias construcciones porteñas del período de las décadas del ‘20 y ‘30 en Buenos Aires. “Es la resignificación de distintos estilos en lo formal y lo funcional. El puente, por su parte, no solo une dos puntos sino que enmarca el acceso y aporta monumentalidad a la entrada del edificio”, señaló.

En su interior, se observan arcos que refuerzan la idea de conexión entre los cuerpos del edificio, aunque no responden estrictamente a la tipología de un arco romano.

Castiglioni destacó que el diseño exagera ciertas dimensiones, una característica propia del manierismo, donde la monumentalidad se utiliza para generar impacto visual y reforzar la presencia del inmueble en el entorno urbano.

El edificio está catalogado con protección estructural dentro del Código Urbanístico, lo que da cuenta de su relevancia histórica y arquitectónica. “Este nivel de protección se otorga a construcciones singulares que califican un espacio urbano o son testimonio de la memoria de la comunidad”, añadió Castiglioni.

Quién lo edificó

Según el investigador Alejandro Machado, el Edificio del Arco se terminó en 1930 y fue concebido como una casa de renta para su propio arquitecto, Guillermo Álvarez Pérez. Nacido en Galicia en 1867, llegó a Buenos Aires en 1885 y, junto a su hermano Alfredo, pasó de ser obrero de la construcción a convertirse en un referente del modernismo catalán en la ciudad.

Álvarez Pérez dejó su impronta en varias zonas porteñas, con obras en Balvanera, Monserrat, Constitución y La Boca, donde proyectó la Torre del Fantasma. Perteneció al “grupo indiana español”, emigrantes que luego retornaban a España con grandes fortunas. En su pueblo natal, Cortegada de Baños, realizó importantes donaciones antes de su fallecimiento en Buenos Aires en 1929, por eso no pudo ver concluida la obra del Edificio del Arco.

Fue condecorado por Alfonso XIII con la Gran Cruz de Isabel la Católica y en su ciudad natal una calle lleva su nombre y el de su hermano.

Cómo es el Edificio del Arco

En la fachada central, el acceso a los departamentos está enmarcado por un imponente arco, un elemento arquitectónico con reminiscencias romanas. A lo largo de la historia, estas estructuras simbolizaron victorias y triunfos destinados a la posteridad. Sin embargo, en este caso, la función del arco no es estructural, sino estética, lo que lo convierte en un rasgo distintivo dentro del paisaje urbano.

La particularidad del sexto piso radica en que el arco no conecta ambos cuerpos del edificio, sino que aloja habitaciones con balcones de medio punto. Sobre él, los propietarios del séptimo piso disponen de terrazas con balaustradas.

Al frente, el exterior del arco aparenta ser un puente, pero solo cumple una función ornamental. La galería de cuatro arcos sostenidos por columnas circulares refuerza su monumentalidad.

El ingreso al edificio se realiza por un portón artístico con puntas de lanza, que da paso a un amplio patio común, concebido como pulmón de manzana.

A pesar de su imponencia, no hay placas que indiquen el nombre del arquitecto, la fecha de construcción ni la denominación oficial del inmueble. Con el tiempo, su estructura distintiva llevó a que los vecinos lo bautizaran como “Edificio del Arco”.

Actualmente, el complejo alberga 54 unidades funcionales y una comunidad diversa, con nuevos residentes argentinos y extranjeros que se sumaron en los últimos años.

Su pariente milanés

El inmueble porteño guarda similitudes con el Palazzo della Società Buonarroti-Carpaccio-Giotto de Milán, proyectado por Piero Portaluppi entre 1926 y 1930. Ambos comparten una estructura en forma de U y un arco central que jerarquiza la fachada.

Mientras que el palacio milanés se diseñó para residencias de lujo con locales comerciales, el de Constitución nació como casa de renta y se consolidó como un ícono arquitectónico porteño.

Elementos como pilastras, marcos y líneas geométricas refuerzan su monumentalidad, logrando que sean constantemente fotografiados y estudiados por arquitectos y aficionados a la historia del diseño.

El investigador urbano Pablo G. Fernández, experto en urbanismo quien documenta edificios icónicos de Buenos Aires y otras ciudades a través de fotos en redes sociales, destaca que el Edificio del Arco sorprende por su audaz concepción. “El diseño recuerda también al Puente de los Suspiros de Venecia. Su estructura de tres bloques unidos por un puente es realmente impactante”, afirmó.

Fernández subrayó la calidad de los materiales originales, como mármoles, bronces y cerámicas, que aún se conservan. También mencionó detalles poco evidentes, como la falta de una placa con el nombre del arquitecto, la existencia de un subsuelo que se usaba para almacenar carbón y el sistema de ingreso con código QR para quienes no residen en el edificio. “Más allá de su arquitectura, es un edificio que mantiene su historia viva gracias a la comunidad de vecinos que lo protege”, amplió.

Precios

Uno de los departamentos en venta tiene un valor de USD 117.000 y cuenta con 66 metros cuadrados totales, tres ambientes y detalles originales como pisos y aberturas de madera.

Norberto Guardia, titular de Lino Propiedades, señaló que la unidad se encuentra en gran estado y conserva su distribución original. “Es un edificio muy imponente, con un patio central que conecta sus tres cuerpos y un ascensor tipo jaula que mantiene su estilo antiguo”, describió.

Para quienes buscan alquilar, el edificio ofrece unidades con características similares. Un departamento en el último piso del cuerpo lateral izquierdo tiene una renta mensual de $700.000 y expensas de $145.000 al mes.

Guardia destacó que estos inmuebles suelen atraer a artistas y profesionales por su ubicación estratégica y su valor patrimonial. “La vista a la avenida Entre Ríos y la cercanía con el centro lo convierten en una opción muy buscada”, amplió

La arquitecta Inés Hernández Firpo, de Leticia Firpo Propiedades, resaltó la luminosidad de los departamentos gracias a la ventilación cruzada entre el contrafrente y el balcón que da al patio central. Ofrece uno por USD 140.000 con 67 m2.

“Los materiales originales, como la boiserie de madera y los pisos, hacen que vivir aquí sea una experiencia única”, afirmó.

Además, destaca la exclusividad de la propiedad: “Decir vivo en el Edificio del Arco inmediatamente lo ubica como un lugar icónico y reconocido en la ciudad”.

El edificio mantiene su atractivo en el mercado con propiedades que conservan su esencia histórica.

“Algunas unidades fueron refaccionadas con materiales modernos, como baños renovados con cemento alisado y bañeras antiguas restauradas, pero sin perder su identidad arquitectónica original”, concluyó Hernández Firpo.

El mercado inmobiliario suburbano ofrece terrenos accesibles en barrios con seguridad. En el Gran Buenos Aires (GBA), los privados cuentan con más infraestructura, mientras que los semiabiertos combinan seguridad con costos más bajos y pocos amenities.

La oferta varía según la ubicación y los servicios. En zonas cotizadas, los terrenos son más costosos; en áreas emergentes, los valores son baratos. Los barrios semiabiertos, con acceso controlado y vigilancia, se presentan como una opción competitiva frente a los privados, que incluyen colegios, clubes y mayor infraestructura.

Se consolidan como alternativas, con valores que parten desde USD 15.000; en todos los casos, los compradores deben considerar no solo el valor del terreno, sino también los plazos y requisitos para la construcción de una vivienda.

Ariel Córdoba, de Córdoba Propiedades, explicó que en Escobar se vio un crecimiento sostenido de este tipo de desarrollos, especialmente en los barrios semicerrados. “Tienen perímetro cercado, un único acceso de entrada y salida, tendido eléctrico, luces LED y calles con fresado. Son opciones más accesibles y con mayor seguridad”, señaló.

Los lotes en San Jerónimo 1 y 2, en Matheu, partido de Escobar, tienen superficies de entre 270 y 375 metros cuadrados, con valores desde USD 15.000 al contado o con financiamiento de 24 cuotas de USD 500 tras un anticipo de 10.000 dólares. La entrega está prevista en un plazo de 20 a 24 meses. Otro caso similar se da en Pilar, donde está el barrio San Juan Bautista.

Valores estables

Córdoba agregó que, los valores de los terrenos se mantendrán estables en los próximos meses debido a la amplia oferta disponible. “El crecimiento de los barrios semicerrados se sostiene porque ofrecen precios accesibles para quienes buscan su primera vivienda”, amplió

Otra propuesta en tierras pilarenses es el desarrollo Pueblo Cardano donde ofrecen lotes de entre 750 y 1.200 m2, con precios que van desde USD 52.700 en adelante.

Mariano Braun, director de Micelio Desarrollos, destacó que estos terrenos permiten construir viviendas con mayor privacidad y frentes más amplios. “En términos de financiación, el proyecto ofrece planes de 60 cuotas fijas en dólares con un anticipo del 35% o 36 cuotas en pesos ajustadas por el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), dijo.

Allí no hay plazos obligatorios para construir, pero los primeros años incluyen incentivos, como la exención del canon de obra. El reglamento exige al menos 150 m2 cubiertos, y las casas suelen alcanzar 220 m2 en los nuevos desarrollos.

La demanda de lotes se mantiene estable. Durante 2024 se vendió el 36% de la oferta disponible en Pueblo Cardano.

“El interés por lotes sigue en alza, y la presencia de servicios diferenciadores, como colegios dentro del barrio, agrega un valor clave”, señaló Braun.

Opciones en otras zonas

En Capilla del Señor, cabecera del partido de Exaltación de la Cruz, el barrio semiabierto Saint Francis cuenta con lotes de 1.500 m2 desde USD 20.000 en preventa, con valores que aumentan a USD 27.000 a medida que avanzan las obras.

Joaquín Tonnelier, de Viñas Tonnelier Desarrollos, señaló que la demanda allí se mantiene firme desde la pandemia. El 70% de los compradores proviene de CABA, principalmente de Núñez, Belgrano y Recoleta, mientras que el 20% llega desde el corredor norte, con foco en Vicente López y San Isidro.

“El 10% restante corresponde a municipios vecinos como Zárate y Campana, donde los compradores buscan terrenos más amplios y un entorno más tranquilo”, añadió Tonnelier.

La financiación está orientada principalmente al usuario final, con planes de pago que concluyen al momento de la posesión. En barrios abiertos, no hay exigencias edilicias ni plazos más allá del código municipal. Cada barrio tiene un reglamento interno que establece criterios estéticos y ordena la construcción.

En el Lazo, el primer desarrollo de la zona entregado en noviembre de 2023, las viviendas en construcción tienen superficies de entre 100 y 150 m2, con un predominio de obras en sistemas tradicionales y steel frame.

En tanto, Praderas de Cardales 3 lanzará lotes de 1.000 m2 con anticipo de USD 5.000 y cuotas dolarizadas a tres años.

Destino sur

Por otra parte, en la zona sur, Berazategui ofrece varias opciones. Los Cedros, en El Pato, dispone de lotes de 400 m2 con precios entre USD 23.000 y USD 31.000, mientras que Los Arces tiene terrenos de 400 a 450 m2 por valores que oscilan entre USD 25.000 y USD 32.000.

Otro emprendimiento, Los Cipreses, ofrece 78 lotes de entre 250 y 342 m2 con precios que parten 20.000 dólares.

Mientras que La Vikkina, también en Berazategui, es un barrio de 12 hectáreas con 188 lotes de 300 a 540 m2, ubicado en una zona en expansión. Los terrenos tienen valores entre USD 23.000 y 38.000 dólares.

Desde el punto de vista legal, Ignacio O’Keefe, director de O’Keefe Inmobiliaria, recomendó verificar que la tierra pertenezca al desarrollador y que no tenga gravámenes ni deudas.

También señaló que es fundamental revisar los informes de dominio y la documentación contractual antes de avanzar con una compra.

El precio de un lote varía según tamaño, ubicación y accesos. Los barrios consolidados cuestan más, mientras que los proyectos en pozo ofrecen valores menores y más financiación.

O’Keefe advirtió que los desarrolladores suelen exigir un adelanto del 30% al 40%, seguido de cuotas que pueden extenderse hasta 48 meses.

“Algunos planes incluyen refuerzos semestrales o un pago adicional al momento de la posesión. Antes de firmar la compra, es clave revisar la fecha de entrega, para asegurar que todo esté en regla”, aconsejó.

Eje en pleno avance

En el corredor Canning-San Vicente, la oferta de terrenos también sigue activa. Gastón Mazzei, gerente general de Mazzei Propiedades, explicó que en Canning los valores de los lotes varían según la ubicación. En Bell Barri, los terrenos de 600 m2 con posesión inmediata arrancan en USD 42.000, mientras que en San Vicente, el desarrollo La Huella ofrece terrenos desde USD 27.000 en adelante.

“La financiación varía según la etapa del proyecto, con planes de hasta 30 meses y anticipos desde el 35%”, amplió Mazzei.

Las desarrolladoras ofrecen diversas opciones de pago. En general, los planes incluyen anticipos de entre el 30% y el 40%, seguidos por cuotas en dólares o en pesos ajustadas por CAC. Algunos, permiten extender los pagos hasta 60 meses.

Mazzei detalló: “En la etapa de consolidación, los plazos de construcción suelen ser más flexibles, a diferencia de los barrios totalmente desarrollados, donde se exige mayor rigurosidad para los lotes remanentes. En términos generales, una obra debería completarse en un plazo de 18 a 24 meses desde su inicio”.

En la mayoría de estos desarrollos, no hay plazos obligatorios para construir, aunque existen incentivos para quienes inicien obras en los primeros años.

Cynthia Valentini, de Century21 Valentini Propiedades, destacó que la zona de Canning-San Vicente mantiene una demanda constante debido a su expansión. Los terrenos varían entre USD 20.000 y USD 120.000, con superficies de 600 a 2.500 m2.

La financiación es clave, con anticipos del 30% y pagos en 24 o 36 cuotas ajustadas por CAC.

Según Valentini, los desarrollos en barrios como Fincas de San Vicente, Lagos de San Eliseo, Santa Clara al Sur y San Lucas ofrecen opciones accesibles. “Una vez adquirido el lote, no hay plazos obligatorios para construir, aunque el reglamento establece 18 meses desde el inicio de obra”, concluyó.

Las Tiny Houses ganaron popularidad en Argentina como solución habitacional eficiente y accesible. Estas viviendas, que oscilan entre los 20 y 50 metros cuadrados, pueden construirse con distintos materiales y sistemas estructurales.

Estas mini-casas se destacan por su eficiencia y versatilidad. Con almacenamiento inteligente y muebles livianos, pueden trasladarse sobre plataformas rodantes e instalarse en distintos entornos. Su construcción modular agiliza los tiempos de entrega cuando la realizan empresas, pero también pueden ser construidas por quienes la habitarán y reducir costos de mano de obra hasta 40% aproximadamente.

Agustina Donnola y Matías Pellegrini, creadores del proyecto VivirTiny, compartieron su experiencia en la construcción de su propia casa y detallaron los aspectos clave a considerar.

Pasos iniciales y conocimientos previos

El primer paso es definir el tamaño de la vivienda y los materiales a utilizar. Según Donnola y Pellegrini, las opciones estructurales más comunes incluyen Wood Frame (madera), Steel Frame (acero), paneles SIP (Structural Insulated Panel, en castellano Panel Estructural Aislante) o estructuras de hierro. “Nosotros elegimos el sistema Wood Frame porque prioriza la madera como material principal”, explicaron.

No se requieren conocimientos previos en construcción, ya que hay recursos educativos gratuitos disponibles. “Nosotros teníamos una base teórica porque Mati estudiaba Arquitectura, pero no teníamos experiencia en obra. Aprendimos viendo tutoriales en YouTube y con ayuda de gente dispuesta a colaborar”, relataron.

Materiales recomendados

Para la estructura exterior, los materiales más utilizados son madera, plástico o chapa. Cada uno tiene ventajas y desventajas:

• Madera: Económica y fácil de trabajar, pero requiere mantenimiento periódico.
• Plástico: Liviano y 100% hidrofóbico, aunque menos ecológico.
• Chapa: Rápida de colocar y sin mantenimiento, pero con menor eficiencia térmica y un costo más elevado.

En el interior, se pueden utilizar revestimientos de madera, placas de yeso o paneles fenólicos, dependiendo del estilo y nivel de aislamiento que se busque. La elección de materiales incide no solo en la estética, sino también en la eficiencia energética y la durabilidad de la vivienda.

Costo de la auto construcción

El presupuesto depende de variables como el tipo de tráiler, la estructura, el aislamiento, las instalaciones y los revestimientos.

Donnola y Pellegrini estiman que su Tiny House costó USD 11.560 en materiales. “Cada decisión influye en el gasto final, por lo que es clave analizar las opciones disponibles”, destacaron.

A esto se pueden sumar costos adicionales, como herramientas, permisos de transporte (si la unidad se traslada) o mejoras opcionales, como energía solar o sistemas de captación de agua de lluvia.

Tiempo estimado de construcción

El tiempo de obra varía según la cantidad de personas que trabajen y la disponibilidad horaria. “Nosotros tardamos cuatro años porque al principio solo trabajábamos los fines de semana. En términos reales, la construcción nos llevó un año y medio trabajando a tiempo completo”, explican.

Para quienes disponen de equipos más grandes o recurren a sistemas prefabricados, el tiempo puede reducirse considerablemente. Algunas empresas entregan modelos llave en mano en menos de dos meses.

Requisitos del terreno y regulaciones

Las Tiny Houses no están reguladas en Argentina y se consideran bienes móviles, por lo que no pagan impuesto inmobiliario. Para su instalación, recomiendan nivelar el terreno, retirar el pasto y colocar una base de grava para evitar crecimiento de malezas.

Según la ubicación, también pueden requerirse conexiones externas de agua, electricidad y desagües.

En zonas rurales o aisladas, varias personas optan por paneles solares y sistemas de tratamiento de aguas residuales para hacer su vivienda autosuficiente.

Dimensiones recomendadas

Las medidas estándar de una Tiny House dependen de las normativas viales para su transporte. “Las dimensiones máximas permitidas sin permisos especiales son 2,6 metros de ancho, 4,2 metros de altura y hasta 12 metros de largo. Las más comunes tienen entre 6 y 8 metros de largo”, detallan.

Además, si el tráiler es más largo, requiere más ejes para garantizar estabilidad.

Es importante considerar la distribución interna del espacio. Las Tiny Houses suelen incluir una sala de estar, cocina, baño y un área de descanso tipo altillo para optimizar el espacio.

Instalaciones de servicios

Las conexiones de agua, gas y electricidad siguen los mismos criterios que en una vivienda tradicional, con algunas particularidades:

• Agua: Se utilizan caños de termofusión, con llaves de paso y una conexión exterior desmontable. Generalmente, solo se instalan dos ramales, uno para el agua fría y uno para el agua caliente, y cada uno cuenta con sus respectivas llaves de paso. La particularidad es que, en la parte exterior de la tiny, se utiliza una unión de doble rosca para poder desacoplar la alimentación de agua, mover la tiny a otro lugar y volver a conectarla.

• Gas: Se emplean caños de termofusión y se aplican las mismas reglamentaciones que en las viviendas tradicionales, por ejemplo, la obligatoriedad de colocar rejillas de ventilación en ambientes donde hay electrodomésticos de llama abierta.
• Electricidad: En la instalación eléctrica, se arma un tablero general, con termomagnéticas y disyuntores. Se utilizan cables unipolares certificados para conectar el neutro, la fase y la tierra, cajas metálicas o plásticas y caños de PVC o caño corrugado ignífugo.

La posibilidad de desconectar y trasladar la casa es una ventaja clave del sistema Tiny House. Quienes buscan mayor independencia energética pueden incorporar baterías para almacenar electricidad o biodigestores para procesar desechos orgánicos.

Una tendencia en crecimiento

Las Tiny Houses combinan sustentabilidad, menor costo y diseño funcional. Los interiores pueden culminarse como cualquier vivienda, con mesadas de granitos o mármol, griferías nacionales o importadas, sanitarios de avanzada y regulados digitalmente, pisos de madera o porcelanato, entre otras opciones.

También, las terminaciones interiores incluyen opciones como pintura, pisos flotantes e iluminación LED, mientras que los exteriores pueden personalizarse con madera, tarquini, chapa o combinaciones de estos materiales.

La decoración varía según cada propietario, aunque suelen predominar estilos minimalistas, mientras que otros eligen un toque vintage (con objetos, estilos o diseños inspirados en décadas pasadas, generalmente con un aire retro y un valor estético asociado a su historia o autenticidad. En decoración, incluye muebles, colores y elementos antiguos o restaurados que evocan épocas anteriores).

En Argentina, esta tendencia sigue en aumento, con comunidades que comparten experiencias y conocimientos para facilitar el acceso a este tipo de vivienda.

La posibilidad de construir un hogar propio con menos recursos y mayor flexibilidad está atrayendo a cada vez más personas interesadas en este estilo de vida.

La autoconstrucción permite reducir gastos y personalizar el espacio según las necesidades del propietario. “Es un proceso desafiante, pero totalmente realizable con información y esfuerzo”, concluyeron Donnola y Pellegrini.

Un informe privado confirmó que actualmente el mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires registra 70.142 departamentos usados en venta, con una disminución del 5,39% interanual.

Varios factores explican esta reducción en la oferta. Entre ellos, la acumulación de las operaciones inmobiliarias, según Monitor Inmobiliario, reporte que hizo el análisis. La cantidad de escrituras firmadas en CABA alcanzó en diciembre las 7.667, lo que representa un aumento del 68,14% interanual y cerró como el mejor mes del sector inmobiliario después de 7 años.

Se hicieron más de 54.000 escrituras en 2024, y en el primer mes de 2025 se concretaron 3.645 según el Colegio de Escribanos porteño. Este crecimiento consolidó una tendencia positiva en la compra-venta. A esto se suma un dato alentador: las hipotecas se quintuplicaron en el último año, con más de 11.000 operaciones en el año.

Otro aspecto relevante es el acceso a financiamiento. La reaparición del crédito hipotecario incrementó el interés de los compradores, lo que aceleró la absorción de unidades y redujo la oferta. Aunque la competencia con los emprendimientos en pozo también incide en la dinámica del mercado. El ritmo de la construcción disminuyó, el stock de proyectos en desarrollo es significativo y, en algunos casos, retrasa la colocación de propiedades usadas.

Daniel Bryn, de Zipcode y responsable del Monitor Inmobiliario, explicó que la oferta de inmuebles en general (incluidas casas, PH, entre otros) cayó más de 30% desde su pico en 2020-2023. “El mercado inmobiliario muestra señales de mayor dinamismo, con más operaciones de compra venta y una reducción del stock disponible”, indicó.

La derogación de la Ley de Alquileres es otra de las causas. Permitió que miles de propietarios reingresaran al mercado de alquiler en lugar de vender sus unidades.

Los barrios con mayor y menor oferta

Palermo, Recoleta y Belgrano concentran la mayor cantidad de inmuebles en venta por la fuerte presencia de desarrollos inmobiliarios y una demanda sostenida. También se destacan Caballito y Almagro.

En Palermo, la oferta de unidades en pozo sigue elevada, mientras que en Recoleta predominan los inmuebles usados. En Belgrano, la oferta combina propiedades familiares con unidades a estrenar.

En contraste, barrios como Puerto Madero, Villa Riachuelo y Versalles tienen una oferta mucho menor. En el caso de Puerto Madero, la menor rotación y los altos valores explican esta situación.

Bryn detalló: “En Villa Riachuelo y Versalles, la escasez de nuevas construcciones y la alta estabilidad de los residentes propietarios reducen la cantidad de unidades disponibles”.

Los barrios con mayor cantidad de departamentos en venta son los siguientes:

• Palermo: 12.377 unidades.
• Recoleta: 6.638 unidades.
• Belgrano: 6.407 unidades.
• Caballito: 5.420 unidades.
• Balvanera: 3.287 unidades.
• Villa Urquiza: 3.082 unidades.
• Nuñez: 2.982 unidades.
• Almagro: 2.714 unidades.
• Flores: 2.437 unidades.
• Villa Crespo: 2.267 unidades.

Precios de las propiedades según la zona

Los valores de los departamentos también reflejan la distribución de la oferta y la demanda. En Palermo, los precios de venta rondan los USD 140.000 en unidades de dos ambientes y los USD 180.000 en tres ambientes. En Recoleta, los valores son similares, con precios desde USD 135.000 para dos ambientes y USD 175.000 para tres ambientes. En Belgrano, los departamentos de dos ambientes parten desde USD 145.000 y los de tres ambientes desde 185.000 dólares.

Por su parte, Puerto Madero mantiene los valores más altos de la ciudad, con unidades de dos ambientes desde 250.000 dólares. En Versalles y Villa Riachuelo, los precios oscilan entre USD 90.000 y USD 110.000 para dos ambientes, con relativa estabilidad debido a la menor disponibilidad de unidades en venta.

Perspectivas y factores clave

Si la cantidad de escrituras firmadas sigue en aumento, el stock de propiedades en venta podría continuar reduciéndose en los próximos meses.

Según el Monitor Inmobiliario, el tiempo necesario para vender todo el stock disponible bajó de manera considerable respecto al pico de 2020-2021, lo que indica una mayor absorción de propiedades en el mercado.

Bryn señala que la estabilización del dólar influyó en la toma de decisiones de inversión. La diferencia entre oferta y demanda disminuyó, lo que redujo el margen de contraofertas y consolidó los valores de cierre en torno a 5% o 6% por debajo del precio de publicación. “En años anteriores, este margen de negociación alcanzaba el 10% o 12%”, puntualizó.

El crédito hipotecario también adquirió un rol crucial. “Cada operación con crédito genera en promedio entre dos y dos veces y media más operaciones adicionales”, señaló Bryn.

Amplió que: “Si alguien compra con un crédito, el vendedor de esa unidad suele utilizar ese dinero para adquirir otra propiedad, lo que genera un efecto en cadena en el mercado”.

Además, el Monitor Inmobiliario adviertió que el mercado exhibe mayor dinamismo en el segmento de unidades usadas, especialmente en propiedades con precios más accesibles. En este contexto, los barrios con más movimiento combinan oferta de departamentos con acceso a crédito hipotecario, lo que permite a más compradores acceder a su primera vivienda.

Precios promedio en barrios demandados

Los precios varían considerablemente según la zona. A continuación, el valor promedio de un departamento de dos y tres ambientes en 10 de los barrios más demandados según Monitor Inmobiliario:

• Nuñez: 2 Ambientes: 125.328 USD. 3 Ambientes: 164.120 USD.
• Palermo: 2 Ambientes: 135.030 USD. 3 Ambientes: 176.825 USD.
• San Telmo: 2 Ambientes: 84.504 USD. 3 Ambientes: 110.660 USD.
• Belgrano: 2 Ambientes: 126.168 USD. 3 Ambientes: 165.220 USD.
• Caballito: 2 Ambientes: 98.322 USD. 3 Ambientes: 128.755 USD.
• Villa Urquiza: 2 Ambientes: 107.982 USD. 3 Ambientes: 141.405 USD.
• Recoleta: 2 Ambientes: 112.056 USD. 3 Ambientes: 146.740 USD.
• Colegiales: 2 Ambientes: 120.624 USD. 3 Ambientes: 157.960 USD.
• Balvanera: 2 Ambientes: 71.442 USD. 3 Ambientes: 93.555 USD.
• Boedo: 2 Ambientes: 82.026 USD. 3 Ambientes: 107.415 USD.

¿Qué sigue para el 2025?

El mercado inmobiliario muestra una recuperación, aunque el desafío será sostener esta tendencia y lograr que la demanda acompañe el ritmo de la oferta. Con precios más estables y mayor acceso al crédito, el 2025 podría consolidar la recuperación del sector inmobiliario.

Bryn concluyó: “El mercado inmobiliario atraviesa una transformación. La oferta sigue en descenso, las ventas crecen y los precios se estabilizan con una leve tendencia alcista en barrios de alta demanda. Si estas tendencias continúan, en 2025 podría haber menos stock y valores más firmes”.

Las viviendas industrializadas ganan protagonismo en la Argentina como una alternativa a la construcción tradicional en un contexto donde los costos en dólares alcanzaron niveles históricos. Hoy, en la ciudad de Buenos Aires el valor supera los USD 1.500 por metro cuadrado.

Actualmente, más de 13.000 unidades están en construcción con distintos sistemas en seco, como steel frame, panelería de madera o acero, entre otros.

Empresarios del sector viajarán en breve a China para analizar nuevos modelos y evaluar la posibilidad de importar materiales que permitan reducir costos.

En paralelo, el Banco Hipotecario lanzó una línea de crédito específica para este tipo de construcciones, con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda propia.

Y hay varias constructoras que a partir del lunes podran recibir consultas de los usuarios que anhelan tener su techo propio.

La construcción en seco, en pleno crecimiento

Argentina enfrenta un desafío habitacional en medio de un encarecimiento de la construcción en dólares. En diciembre de 2024, el costo por metro cuadrado alcanzó su valor más alto desde 2018, con un incremento del 24,63% en el último trimestre. En este contexto, empresarios del sector buscan alternativas para reducir costos y ampliar la oferta de vivienda accesible sin recurrir al gasto público.

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), explicó que el aumento en los costos de construcción responde a varios factores. “El encarecimiento generalizado en dólares se debe a años de una economía cerrada, que elevó el precio de muchos insumos locales por encima de otros bienes”, afirmó.

Es por eso que están buscando diferentes alternativas que reduzcan los precios. “Queremos analizar de cerca las opciones disponibles y asistir a la feria de la construcción en Cantón para conocer productos que podrían reducir costos en Argentina”, señaló Tabakman.

Oportunidades y desafíos

Entre las alternativas en estudio, se encuentran las viviendas modulares fabricadas en ese país, cuyos precios parten desde USD 7.000 por unidad. “Hemos visto estas casas en internet, pero hasta no evaluarlas en persona es prematuro sacar conclusiones”, indicó Tabakman.

“Los costos que observamos son inferiores a los locales, pero hay que considerar fletes, impuestos y otros factores para determinar su viabilidad”.

Según estimaciones del sector, la posibilidad de importar insumos podría reducir hasta 30% los costos de construcción. “El mayor impacto podría darse en las terminaciones, donde la oferta local y extranjera muestra diferencias de precio significativas”, explicó el titular de la CEDU.

Además, consideró que las casas modulares podrían aplicarse en proyectos para sectores industriales, mineros y petroleros, así como en planes habitacionales.

Financiación bancaria: un impulso vital

En este contexto, el Banco Hipotecario lanzó una nueva línea de crédito personal para viviendas industrializadas, que permite acceder a un préstamo de hasta el 100% del valor de la vivienda, con tramitación 100% digital.

Diego Gatto, gerente de banca hipotecaria del Banco Hipotecario, destacó la importancia de este financiamiento. Afirmó: “Cada vez más personas buscan acceder a una vivienda propia, y esta línea representa un avance significativo, rompiendo una barrera para quienes prefieren la construcción industrializada”.

El crédito se otorga bajo el sistema francés, con un plazo de hasta 72 meses y una tasa UVA+15%. La financiación incluye un anticipo del 40% y un primer desembolso del 60%, con un período de obra de 180 días.

El monto máximo alcanza los 50.000 UVAs o $70.000.000, y la cuota inicial estimada es de $21.145 por cada millón de pesos financiado.

Gatto explicó que “si una familia solicita $50 millones para financiar su hogar, la cuota inicial sería de aproximadamente $845.000, con ajuste por UVA. Con la inflación en descenso, la proyección a futuro es favorable”. Además, el préstamo no aplica IVA sobre los intereses cuando se trata de una vivienda única.

Las empresas especializadas en viviendas industrializadas destacan que este tipo de construcción ofrece tiempos de obra reducidos, costos más previsibles y múltiples opciones de personalización. Los modelos disponibles varían en diseño y metrajes, con opciones que van desde viviendas compactas hasta desarrollos de mayor superficie.

En cuanto a los materiales, suelen utilizarse estructuras de acero, paneles térmicos, panelería en madera, steel frame y sistemas de aislamiento eficientes, lo que garantiza durabilidad y bajo consumo energético.

Para quienes buscan acceder a este tipo de vivienda, es clave evaluar las opciones de financiamiento y coordinar con la constructora elegida para ajustar el proyecto a los requisitos del crédito.

Opción en viviendas modulares

Dentro del sector de viviendas industrializadas, más de 20 empresas califican para que los interesados accedan a un préstamo y construyan su vivienda modular. Entre ellas se encuentran Rocca, Wellmod, Neobox, Habika y Monteverde, entre otras.

Juan Pablo Rudoni, presidente de Ecosan y de la Cámara Argentina de Construcción Modular e Industrializada, explicó que la empresa acompaña a los clientes en todo el proceso de crédito, desde la solicitud hasta la entrega de la vivienda.

“Nuestros modelos (algunos se fabrican a partir de contenedores marítimos), cumplen con los requisitos del banco, y brindamos asesoramiento completo sobre el valor de la vivienda, el monto financiable y los ingresos requeridos”, detalló Rudoni.

Los plazos de entrega oscilan entre 120 y 180 días, en línea con los tiempos exigidos por el banco. Esto impone una gran responsabilidad para cumplir con los tiempos establecidos, ya que el 60% del saldo de pago de la vivienda se abona contra la entrega, lo que significa que hasta que no se entregue, no se cobra ese porcentaje.

En cuanto a opciones de personalización, Ecosan ofrece diferentes diseños y terminaciones, con variaciones según la ubicación geográfica y las necesidades del comprador. Rudoni agregó: “Contamos con una amplia variedad de modelos de vivienda y múltiples opciones de personalización, tanto en terminaciones interiores y exteriores como en aberturas, carpinterías de aluminio o PVC, y tipo de cubierta, ya sea a un agua o a dos aguas”

Además, realizan un análisis detallado del lugar donde se implantará la vivienda, ya que las condiciones no son las mismas en el sur que en el centro de la provincia de Buenos Aires. “Por eso, ofrecemos una gran flexibilidad para adaptar cada proyecto a las necesidades y características del entorno”, amplió.

Lucas Salvatore, de IDERO, destacó que la construcción industrializada en acero viene en alza. No solo se limita a viviendas individuales, sino que también se aplica en desarrollos inmobiliarios de mayor escala. En Nordelta y distintos puntos del AMBA, varias edificaciones están en ejecución con este sistema, que ofrece rapidez en los plazos de obra y alta eficiencia estructural.

Según Salvatore, los costos de construcción con acero oscilan entre USD 900 y USD 1.600 por metro cuadrado, valores similares a los de la construcción tradicional. “Lo destacable es que trabaja bien y que el sector inmobiliario está en avance”, afirmó.

Además, resaltó que este tipo de edificaciones permiten optimizar el uso de materiales y reducir desperdicios, lo que genera un impacto positivo en la rentabilidad de los proyectos.

Las solicitudes de créditos hipotecarios y las visitas a inmobiliarias se mantuvieron activas en febrero, con un monto otorgado de $270 millones. La cifra refleja un crecimiento respecto de enero, cuando se entregaron $210 millones, pese a que el verano suele ser un período de menor movimiento en el mercado por razones estacionales.

En paralelo, un informe de First Capital Group señala que el stock de créditos hipotecarios, incluidos los ajustables por UVA, creció 12,8% mensual, alcanzando un saldo total de 2,3 billones de pesos.

Especialistas del sector proyectan que la demanda seguirá en aumento y estiman un crecimiento de 30% en 2025.

Según Guillermo Barbero, de First Capital Group, en términos interanuales, el financiamiento hipotecario aumentó 283,7% nominal y 131% en términos reales en los últimos 12 meses, consolidándose como la línea de crédito en pesos de mayor expansión.

Ante este escenario, destacan que es clave evaluar ciertos aspectos antes de tomar un préstamo, desde tasas y plazos hasta la relación cuota-ingreso y los costos asociados a la compra de una propiedad.

Las inmobiliarias registran un buen nivel de consultas y en 5 de cada 10 casos los interesados buscan comprar con financiamiento hipotecario.

También se realizan visitas a los inmuebles, y en su mayoría las propiedades buscadas para compra tienen valores de hasta USD 120.000 dentro del segmento medio del mercado inmobiliario.

Cuáles son las tasas de interés

A la hora de solicitar un crédito, especialistas aconsejan analizar las tasas y los costos asociados. El sistema ofrece herramientas de simulación de cuotas en las páginas web de los bancos, lo que permite comparar opciones.

También existen diferencias según la entidad financiera, la localización de la vivienda y si el solicitante es cliente o no del banco.

Las tasas de interés de los créditos hipotecarios mostraron una estabilización en el inicio de 2025, tras la tendencia alcista del año pasado.

Alan Daitch, CEO de Tasa Tasa, destacó que este cambio responde a un contexto macroeconómico más predecible, impulsado por la reducción del “crawling peg” al 1% y la moderación de la inflación.

“Los comenzaron a ofrecer condiciones más competitivas, con tasas desde el 3% anual en instituciones como el Banco Municipal de Rosario y el Banco Ciudad”, explicó.

Sin embargo, advirtió que más allá de la tasa nominal, es clave evaluar el Costo Financiero Total (CFT), que incluye seguros, comisiones y gastos administrativos.

Para el resto de 2025, Daitch proyectó que la demanda de créditos hipotecarios continuará en ascenso, si la estabilidad económica se consolida. “Si la inflación sigue en baja, podríamos ver tasas más accesibles y una aceleración en la toma de créditos, lo que permitiría superar los 30.000 préstamos otorgados en el año”, señaló.

No obstante, advirtió que el mercado inmobiliario también está en plena recuperación, con aumentos mensuales en los valores de las propiedades. “Esperar una baja de tasas puede parecer una estrategia lógica, pero si los precios de las viviendas suben más rápido que la reducción de intereses, postergar la decisión puede terminar siendo más costoso”, agregó.

A la hora de elegir un crédito, Daitch recomendó analizar el tipo de tasa –fija, variable o mixta– y utilizar simuladores para estimar la cuota real a lo largo del tiempo. También sugirió comparar el TIN (Tasa de Interés Nominal) con la TAE (Tasa Anual Equivalente), ya que esta última incluye costos adicionales y refleja el verdadero costo del financiamiento. “En algunos casos, un crédito con una tasa más baja puede terminar siendo más caro si los costos asociados son elevados”, explicó.

Levantamiento del cepo, clave para el crédito

El posible levantamiento del cepo cambiario tendrá un impacto limitado en el crédito hipotecario en el corto plazo, pero será determinante en el mediano plazo.

Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria y especializado en el mercado inmobiliario, explicó que la eliminación de las restricciones cambiarias facilitará la securitización y la salida al mercado de capitales de los bancos locales, lo que les permitirá acceder a mayor liquidez en pesos y dólares para otorgar préstamos.

“El cepo afecta la capacidad de financiamiento de los bancos. Sin estas restricciones, podrán ampliar su oferta crediticia y mejorar las condiciones para quienes buscan un crédito”, afirmó.

A nivel macroeconómico, González Rouco sostuvo que la medida favorecerá el crecimiento de la economía, lo que derivará en una mejora en los ingresos. “Generalmente, una economía en crecimiento se traduce en más empleo, más consumo, más demanda y más dinero en circulación”.

En el mercado inmobiliario, el impacto también será significativo, ya que la mayor capacidad de financiamiento de los bancos impulsará la demanda de propiedades. “Será una excelente noticia porque habrá libre movilidad de inversiones y menos incertidumbre por el dólar”, añadió.

Dinamismo

Entre enero y febrero se otorgaron 5.500 créditos hipotecarios, la mitad de los entregados durante todo 2024 (11.000), lo que refleja una fuerte demanda y una recuperación del sector.

“Este ritmo de financiamiento muestra una evolución positiva y si se mantiene, podríamos acercarnos a los niveles de 2018″, señaló Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano.

Destacó que los bancos están más consolidados en el otorgamiento de este tipo de préstamos y que la demanda seguirá sostenida por la necesidad de acceso a la vivienda.

Febrero registró un leve incremento respecto de enero, consolidó la tendencia de crecimiento en el financiamiento hipotecario. Según Álvarez de Celis, este comportamiento confirma la recuperación del sector y anticipa un marzo con una mayor cantidad de créditos otorgados. “Es un muy buen año para los hipotecarios y todo indica que se superarán ampliamente los valores de 2018″, concluyó.

La oferta de alquileres de departamentos dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires muestra un escenario distinto al de años anteriores. Con la derogación de la Ley de Alquileres y la aplicación del DNU 70/2023, se amplió la disponibilidad de unidades, lo que permitió una mayor estabilidad en los valores.

Actualmente, en CABA se estima que hay más de 5.000 viviendas con estas características (con un dormitorio) disponibles para alquiler. Además, el descenso de la inflación ayudó a que los valores no aumenten con la misma inercia de antes y se mantengan por debajo del desajuste económico

Sin embargo, el costo mensual no baja de los $300.000, y la demanda de ciertos sectores, como los estudiantes universitarios que suelen impulsar el mercado en esta época del año, presenta cambios importantes.

Desde el segmento sostienen que la presencia de estudiantes del interior en la búsqueda de alquileres se redujo en el último año, lo que alteró parte de la dinámica habitual del mercado. Al mismo tiempo, el ajuste por inflación cada tres meses se consolidó como el mecanismo predominante en los contratos, mientras que los propietarios priorizan la rápida ocupación de las unidades para evitar períodos prolongados de vacancia.

Jorge Toselli, de presidente de JT Inmobiliaria, explicó que “los departamentos de dos ambientes son los más demandados, ya que cubren expectativas de distintos perfiles de inquilinos. Uno de ellos es el típico estudiante del interior con buena posición económica, que busca comodidad. El otro corresponde a parejas que empiezan a convivir y prueban la relación antes de dar un paso mayor”.

Destacó que esta tendencia se mantendrá en los próximos tres o cuatro años. No obstante, Toselli observó una disminución en la cantidad de estudiantes del interior que buscan alquilar en la ciudad. “Este año notamos una caída del 35% en este tipo de inquilinos. Es un dato llamativo, ya que, en un contexto de crecimiento poblacional, no debería darse de esta manera”, subrayó.

En cuanto a valores, indicó que en Recoleta y Barrio Norte un departamento de dos ambientes al frente, sin amenidades, se encuentra en el rango de $520.000 a $550.000, mientras que en las zonas cercanas a las universidades del centro oscila entre $480.000 y $500.000, cerca de la faculta de Medicina, incluso.

Estabilidad

Sobre la evolución del mercado tras el DNU, Toselli sostuvo que “se logró una mayor oferta de unidades en locación. Si bien los precios no bajaron, se estabilizaron y permiten que los inquilinos tengan más opciones para elegir”.

Afirmó que este escenario es favorable para quienes buscan alquilar debido a que “ya no es necesario reservar un departamento de inmediato por miedo a perderlo; si una unidad se ocupa, pronto aparecerá otra similar”.

Armando Pepe, referente del sector y titular de la inmobiliaria homónima, coincidió en que “la dinámica de los alquileres mejoró notablemente con el DNU y el acuerdo entre partes”.

Aseguró que, a diferencia del año pasado, ahora hay opciones por $350.000 o $400.000, según la ubicación y las características del edificio. “Antes no se conseguían dos ambientes por menos de $500.000 en ningún barrio de la ciudad”, recordó.

En el portal Cabaprop (que pertenece al Colegio Inmobiliario porteño) los valores parten desde esos montos para unidades de más de 35 metros cuadrados.

Pepe señaló que la demanda estudiantil se concentra en zonas cercanas a la UADE y la UCA, especialmente en San Telmo, donde se construyeron numerosos edificios de departamentos pequeños.

También advirtió que las expensas se han convertido en un factor clave para los inquilinos: “Lo primero que preguntan es cuánto se paga, porque subieron brutalmente (subieron un 170% en un año). No solo por los sueldos de los encargados, sino también por aumentos en la luz, el agua y el mantenimiento de ascensores y bombas”.

Por último, Pepe desestimó la idea de una disputa entre propietarios e inquilinos. “No existe la guerra que en su momento quisieron instalar algunos sectores. El propietario necesita cobrar el alquiler todos los meses, pero también hacerse cargo de las expensas comunes y otras obligaciones. La realidad es que los sueldos siguen bajos y muchas pequeñas empresas tienen dificultades para afrontar los costos laborales”, amplió Pepe.

Valores zona por zona

De acuerdo con el portal Zonaprop, los precios de los departamentos de dos ambientes promedio y para unidades de 50 m2 son los que se publican a continuación:

Puerto Madero: $994.694.

Palermo: $654.940.

Nuñez: $650.901.

Saavedra: $635.397.

Coghlan: $633.247.

Parque Chas: $627.752.

Belgrano: $627.708.

Chacarita: $616.551.

Colegiales: $614.668.

Recoleta: $614.419.

Villa Urquiza: $609.747.

Villa Ortúzar: $608.111.

Villa Crespo: $601.263.

Caballito: $584.449.

Villa Devoto: $583.554.

Agronomía: $583.544.

Almagro: $587.024.

Retiro: $571.703.

La Paternal: $570.944.

San Telmo: $570.436.

San Cristóbal: $568.661.

Villa del Parque: $556.803.

Villa Pueyrredón: $556.624.

Parque Chacabuco: $555.484.

Boedo: $553.245.

Parque Avellaneda: $549.330.

Santa Rita: $544.868.

Balvanera: $538.919.

Flores: $537.144.

Parque Patricios: $536.910.

San Nicolás: $531.969.

Villa Luro: $529.706.

La Boca: $526.978.

Liniers: $525.630.

Monte Castro: $521.554.

Constitución: $518.394.

Vélez Sarsfield: $517.448.

Mataderos: $508.150.

Floresta: $501.711.

Villa Riachuelo: $445.000

Villa Lugano: $425.064.

Tras un período de seis meses en baja, el sector de la construcción muestra signos de recuperación con un aumento en la venta de insumos y una estabilización en los costos.

Si bien los valores registraron incrementos acelerados en meses anteriores (al menos hasta agosto último), la dinámica del mercado empieza a cambiar y surge una pregunta clave: ¿se mantendrá la estabilidad o volverá la tendencia alcista?

El Índice Construya (IC), que mide la evolución de los volúmenes vendidos al sector privado de los productos para la construcción, registró en febrero una suba mensual desestacionalizada de 6,92%, y se ubicó 4% por encima del nivel de febrero de 2024. Así, en el acumulado del primer bimestre de 2025, el crecimiento fue de 1,6% en comparación con el mismo período del año anterior.

Desde el Grupo Construya destacaron que esta mejora podría marcar el inicio de una recuperación más sostenida. “Las ventas de materiales para la construcción durante febrero dejan vislumbrar una leve mejoría. Esperamos que esto continúe y que el sector comience a crecer”, indicaron.

El índice (ver gráfico siguiente) mide la evolución de materiales como ladrillos cerámicos, cemento portland, cal, aceros largos, carpintería de aluminio, adhesivos y pastinas, pinturas impermeabilizantes, sanitarios, calderas y sistemas de calefacción, grifería, sistemas para conducción de agua y gas, pisos, revestimientos cerámicos y materiales eléctricos.

Pedro Brandi, presidente del Grupo Construya, explicó que las tendencias deben analizarse en un horizonte más amplio, ya que existen factores estacionales que afectan la dinámica del mercado.

“El comportamiento del índice muestra estabilidad hasta el cambio de gobierno. Después bajó, se recuperó y volvió a caer. Hay que tener presente que el mercado está compuesto por varios actores y que el comercio maneja sus existencias con el propósito de abastecer a sus clientes, pero cuidando su capital de trabajo. Hay una natural especulación en torno a cómo se comportarán los precios. Actualmente, el comercio considera que los precios no aumentarán o bajarán”, sostuvo.

Consultado sobre el aumento del 6,92% en la venta de insumos, Brandi explicó que los materiales perecederos como el cemento tienen un comportamiento menos especulativo, lo que llevó a una mayor reposición de stock tras el receso de fin de año.

“La mayor venta seguramente se debe a recomponer existencias al reiniciarse la actividad de las obras después del receso de fin de año. El conjunto de los materiales mantiene una demanda estable y subió 1,6% en el primer bimestre respecto del año anterior”, precisó.

Cuánto sale construir un metro cuadrado

Aun con alzas y bajas en costos y ventas, según el mes del año, siguen en obras más de 50.000 viviendas en la ciudad de Buenos Aires.

Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana, explicó que el comportamiento de los costos no es homogéneo. La mano de obra continúa con una recomposición progresiva desde el piso alcanzado en enero de 2024. En cuanto a los materiales, se observan tres tendencias: los utilizados para estructuras mantienen estabilidad, los de obra gris con instalaciones presentan una leve suba, mientras que los de terminaciones evidencian una baja sostenida en los últimos meses. En términos generales, el costo de construcción en dólares se mantiene estable, aunque en pesos sigue aumentando, pero por debajo de la inflación.

Sobre la evolución de los materiales, Levrio detalló que los de obra gris, como ladrillos, revoques y productos cementicios, registraron las mayores subas en primeras marcas, ya que los fabricantes buscan sostener su rentabilidad en un contexto donde estos insumos no son fáciles de importar. En contraste, los materiales de terminación presentan bajas significativas debido a la apertura comercial, que ha generado una mayor oferta en el mercado.

En relación con el precio del metro cuadrado en dólares, que superó los USD 1.600 en febrero, Levrio indicó que los valores varían según el tipo y calidad de obra, pero que en promedio se ubican en torno a los USD 1.500 por metro cuadrado habitable. “Se observa estabilidad en el sector y no se esperan cambios bruscos en el corto plazo”, afirmó.

Consultado sobre cuándo podría apaciguarse el costo de edificación en la ciudad, Levrio sostuvo que actualmente ya muestra estabilidad tanto en términos inflacionarios como en dólares. “La rápida y violenta suba previa hace que aún no se perciba con claridad esta estabilidad. Además, persiste una gran dispersión entre marcas, lo que dificulta establecer un promedio”.

También influyen factores como el formato de compra y los plazos de pago, “ya que hoy resulta más conveniente planificar grandes compras con financiamiento en lugar de acopiar materiales, donde fijar precios no siempre garantiza las mejores condiciones”, explicó Levrio.

Costos bonaerenses

Por su parte, el informe de la Asociación Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (Apymeco) destacó que el índice de costos de la construcción alcanzó en febrero una variación mensual de 3,45% y un incremento interanual de 44,66 por ciento.

El valor del metro cuadrado de construcción se ubicó en $1.680.600,98, mientras que en dólares fue de USD 1.383,21, que reflejan un aumento del 2,17% con respecto a enero.

Gustavo Serafín Marín, presidente de Apymeco, señaló que el principal factor que impulsó el aumento de costos en febrero fue la mano de obra, que subió 4,18% debido al impacto de la paritaria del sector. “La variación interanual del índice general mostró un 44,66% de aumento, el valor más bajo desde febrero de 2022″, indicó.

En cuanto a los insumos, los mayores aumentos mensuales se registraron en ascensores (14,55%), ladrillos huecos (4,34%) y maderas (4%). Por otro lado, algunos productos registraron bajas, como los termotanques (-10,06%), bombas de hormigón (-6,98%) y preinstalación de aire acondicionado (-6,41%).

Serafín Marín también destacó que la estabilidad macroeconómica y la reducción de la inflación generaron moderación en el aumento de costos en el sector. “La estabilidad macroeconómica y la baja de la inflación hacen que el costo de la construcción siga un proceso de disminución, situación que se manifiesta en la evolución interanual del índice general, con una curva descendente desde marzo de 2024″, sostuvo.

El mercado de la construcción atraviesa un momento de transición, con señales de recuperación en la venta de insumos y una desaceleración en los costos.

Serafín Marín concluyó: “Si bien la actividad sigue sujeta a múltiples factores, la estabilidad en los precios y la mayor previsibilidad económica podrían generar un escenario más favorable para el sector en los próximos meses”.

La venta de una propiedad puede verse afectada por diversos factores, desde la ubicación hasta las características estructurales del inmueble. En el competitivo mercado inmobiliario actual, ciertos tipos de viviendas enfrentan mayores dificultades para ser vendidas.

Entre los factores críticos que complican su comercialización, se encuentran su ubicación, la falta de conexión con el exterior y las condiciones generales de la construcción. Se trata de unidades difíciles de vender, que en muchos casos permanecen en el mercado por más de 18 meses antes de encontrar un comprador.

Según Alejandro Moretti, miembro del Consejo Directivo del Colegio Inmobiliario de Buenos Aires, las propiedades que enfrentan mayores dificultades para concretar una operación son aquellas ubicadas en zonas inseguras y los departamentos internos sin vista ni luminosidad. “Luego de la pandemia, la demanda de unidades con buena iluminación y vistas abiertas creció considerablemente, dejaron relegadas a las propiedades que no cumplen con estas condiciones”, explicó.

La falta de luz natural y la ausencia de vistas al exterior se convirtieron en factores determinantes en la decisión de compra. La pandemia modificó los hábitos de los compradores, quienes ahora priorizan la calidad de vida dentro del hogar.

“Las propiedades que no ofrecen estos atributos suelen enfrentar obstáculos en su comercialización y requieren estrategias de venta más agresivas”, sostuvo Moretti. En varios casos, los vendedores deben aceptar descuentos significativos para cerrar una operación. Agregó: “Las rebajas pueden llegar al 10% o más respecto al valor de publicación”.

El valor puede traccionar la compra

El precio es el principal atractivo para quienes se interesan en estas unidades. “Algunos compradores que cuentan con un presupuesto ajustado priorizan la ubicación antes que la comodidad”, explicó Moretti.

Por ejemplo, en Almagro un departamento de dos ambientes al frente cuesta desde USD 76.000, mientras que una unidad interna puede encontrarse desde USD 58.000; en Barracas, un departamento similar cuesta alrededor de USD 73.000 al frente y USD 55.000 si es interno. En Villa Crespo, las cifras oscilan entre USD 80.000 y USD 60.000 respectivamente.

Estos valores corresponden a propiedades de aproximadamente 50 años de antigüedad.

Otros casos

Los departamentos en el último piso con ascensor hasta el anteúltimo presentan dificultades para la venta debido a la incomodidad de subir un tramo por escalera.

Aunque ofrecen mayor privacidad y, en algunos casos, mejores vistas, esta característica suele desalentar a muchos compradores, especialmente a aquellos que buscan accesibilidad total.

Las unidades en planta baja interna también enfrentan obstáculos en el mercado. La falta de luz natural y la ubicación sin vistas al exterior reducen su atractivo frente a otras opciones. A pesar de esto, pueden ser una alternativa viable para quienes buscan mayor seguridad o evitar el uso de escaleras.

Los segundos y terceros pisos por escalera limitan la demanda, ya que suelen atraer principalmente a compradores jóvenes. Sin embargo, una ventaja que pueden ofrecer es la ausencia de expensas, lo que los convierte en una opción interesante para quienes buscan minimizar costos fijos.

No aptas crédito, otra dificultad

Otro tipo de inmueble que enfrenta dificultades en el mercado es el que no califica como apto crédito hipotecario.

Alejandra Vecchio, cofundadora y broker de Puebla Inmobiliaria, explicó que “las propiedades de alto valor que no aceptan financiación hipotecaria se vuelven más difíciles de vender”.

La creciente oferta de créditos hipotecarios permite que más compradores accedan a la vivienda propia, pero deja fuera de mercado a aquellos inmuebles que no cumplen con los requisitos necesarios para este tipo de operación, sea porque no tienen los papeles en regla o presentan daños estructurales severos, por ejemplo.

En estos casos, la estrategia de venta debe comenzar con una tasación realista. “Es clave mostrarle al propietario las posibilidades concretas de cerrar la operación dentro del mercado competitivo actual”, indicó Vecchio.

Las propiedades en torno a los USD 100.000 suelen ser las más accesibles para los compradores. “En general, los ajustes de precio necesarios para concretar una venta oscilan entre el 5% y el 6%”, agregó.

El perfil del comprador de este tipo de inmuebles responde a quienes disponen de dólares en efectivo y buscan aprovechar la baja demanda para cerrar una buena operación. “Muchos cuentan con los fondos fuera del sistema financiero y encuentran oportunidades en propiedades con dificultades de venta”, sostuvo Vecchio.

Por otro lado, la forma en que se comercializa un inmueble también influye en su salida al mercado. “Hoy es fundamental realizar una inversión en publicidad, tanto en portales inmobiliarios como en redes sociales, para lograr que la propiedad tenga la mayor visibilidad posible”, explicó Vecchio.

La falta de estrategias de marketing adecuadas puede hacer que algunas propiedades permanezcan en un circuito oculto, fuera de las opciones más visibles para los compradores.

El mercado de alquileres de departamentos de 3 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires mantiene un nivel de actividad elevado, aunque con precios que varían según la zona y las condiciones de cada propiedad. Aún es difícil afrontar estos costos para quienes deben mantener su hogar y, si bien los valores ya no suben con tanta inercia inflacionaria, el acceso a una vivienda se mantiene como un un desafío para los bolsillos de los inquilinos.

En este contexto, los barrios con alquileres más accesibles concentran la atención de la demanda que buscan equilibrar precio y calidad de vida. Las zonas porteñas más económicas para alquilar un departamento de tres ambientes incluyen Villa Lugano, Constitución y Liniers, entre otros.

Según Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio Estadístico del Mercado Inmobiliario del Colegio Inmobiliario porteño, los valores en estas zonas están determinados por la percepción de la demanda sobre la infraestructura, la seguridad y el perfil del barrio. A estos factores se suman la antigüedad de las viviendas y la menor cercanía a centros comerciales y medios de transporte.

Las condiciones de los contratos también cambiaron tras la derogación de la Ley de Alquileres. “Hoy se aplica mayormente el ajuste cuatrimestral por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) en los contratos nuevos, mientras que los anteriores al DNU 70/2023 siguen con esquemas previos de ajuste anual o semestral, según la fecha de firma”, explicó Chej Muse.

El Índice de Contratos de Locación (ICL) sigue aplicándose en contratos firmados después de la derogación de la Ley de Alquileres, y también en nuevos acuerdos suelen utilizarse otros mecanismos como el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).

Actualmente, la oferta para alquilar en CABA disminuyó un 10% en comparación con 2024, ya que cientos de propietarios que regresaron al mercado tras la derogación de la Ley de Alquileres lograron ocupar sus inmuebles entre mitad y fin de año.

Además, otros optaron por vender sus unidades, y la reposición en el mercado de alquiler se volvió más lenta. A esto se suma que algunos inquilinos pudieron convertirse en propietarios gracias al blanqueo y a la reintroducción de los créditos hipotecarios.

Impacto en el bolsillo

Eduardo Casasnovas, de Century 21 Casasnovas, agregó que “los acuerdos se flexibilizaron, pero los ajustes trimestrales por IPC o ICL impactan de manera negativa en los inquilinos, ya que los incrementos salariales no siempre acompañan la inflación”.

En cuanto a la evolución de los precios, Chej Muse indicó que “los alquileres subieron por debajo de la inflación, lo que implica que en términos reales cayeron un 37% en comparación con otros bienes y servicios”.

Sin embargo, la tendencia podría cambiar si se recupera el poder adquisitivo de los salarios. Casasnovas, por su parte, mencionó que “se observa un crecimiento en la cantidad de inquilinos que buscan convertirse en propietarios, impulsado por la creciente oferta de créditos hipotecarios”.

Diferencias con los más caros

Las diferencias de precio entre barrios se explican por el nivel de infraestructura, seguridad y conectividad. “Los barrios con espacios verdes, cercanía a universidades y mayor cantidad de comercios suelen tener alquileres más altos”, explicó Chej Muse.

En cambio, en zonas con menor demanda, los valores locativos tienden a ser más bajos. En este sentido, Casasnovas destacó que “la calidad de los servicios, la seguridad y el entorno urbano son factores que influyen directamente en los precios”.

Ejemplos concretos de valores de alquiler muestran estas diferencias. En Villa Lugano, un departamento de 3 ambientes y 55 metros cuadrados cuesta alrededor de $350.000, con expensas de $50.000 mensuales.

En Constitución, una unidad de 57 m2 se alquila por $400.000, con expensas de $30.000. En Liniers, un departamento similar de 47 m2 tiene un precio de $450.000, con expensas de 100.000 pesos.

Casasnovas agregó que en barrios como Monserrat, San Nicolás y Balvanera, los alquileres rondan los $380.000, mientras que en San Telmo, Floresta y Liniers ascienden a $420.000 al mes.

Los 10 más baratos

Según datos de Cabaprop y Reporte Inmobiliario, los 10 barrios con los alquileres más bajos para unidades de tres ambientes y departamentos de 60 m2 promedio en CABA son los siguientes:

• Liniers: $655.000.
• Flores: $635.000.
• Parque Avellaneda: $625.000.
• Parque Patricios: $615.000.
• Balvanera: $605.000.
• Floresta: $595.000.
• Constitución: $575.000.
• La Boca: $530.000.
• Villa Riachuelo: $500.000.
• Villa Lugano: $480.000.

De acuerdo con un relevamiento privado, los precios de los alquileres de departamentos en el Gran Buenos Aires (GBA) volvieron a subir por encima de la inflación luego de 10 meses de calma. Aunque el aumento es leve, en el primer bimestre de 2025 acumularon 9,8% de incremento y superan la inflación del mismo período en 4,3 puntos porcentuales.

Así lo confirmó Zonaprop, que también indicó que el precio medio de los alquileres en GBA oeste-sur subió un 5,2% en febrero, mientras que el incremento fue del 3,9% en GBA norte.

El alquiler de un departamento de dos ambientes se ubica en $448.971, mientras que uno de tres ambientes asciende a $604.954 por mes.

En comparación, los valores en GBA oeste-sur son un 20% más bajos que en GBA norte ($563.728) y un 23% inferiores a los de CABA ($586.791).

Causas del ascenso

Daniel Salaya Romera, de Salaya Romera Propiedades, destacó que el aumento en los precios de los alquileres por encima de la inflación responde a varios factores. Entre ellos, señaló el impacto del incremento en los costos que deben asumir los propietarios, así como una mayor formalización del mercado.

“Poco a poco, el mercado de alquileres se formaliza y eso implica costos importantes para los propietarios. Al blanquear propiedades, se debe definir si su uso es para vivienda o renta, lo que condujo a que varios alquileres aumenten levemente por encima de la inflación”, explicó.

En cuanto a la oferta, Salaya Romera indicó que sigue activa, aunque estabilizada en un nivel levemente inferior. “Hay menos entregas de obra porque la construcción se frenó o ralentizó por los fuertes aumentos de costos. Esto redujo la oferta, especialmente en Vicente López y Olivos, que hoy tiene los alquileres más caros de Buenos Aires”, detalló.

Estas zonas tuvieron un incremento fuerte en la oferta tras una flexibilización en las condiciones de locación, pero esa disponibilidad se absorbió y actualmente se mantiene estable.

Respecto a los valores, señaló que en Vicente López y Olivos existen tres franjas bien definidas: entre Maipú y Panamericana, entre Maipú y Libertador, y desde Libertador hasta el río. “En la primera zona, un dos ambientes ronda los $490.000, en la segunda oscila entre $735.000 y $800.000, y en la tercera, donde hay visuales al río, puede llegar hasta $1.200.000 mensuales”.

Para los tres ambientes, los valores van de $570.000 a $670.000 en la primera franja, entre $850.000 y $1.100.000 en la segunda, y de $1.100.000 a $2.000.000 en la tercera, especialmente en propiedades con vistas privilegiadas al puerto de Olivos o Vicente López”, precisó Salaya Romera.

Zona Sur

Fernando Belvedere, de EFEBE Propiedades, explicó que el aumento en los valores de los alquileres entre Avellaneda y Lanús no se debe a subas en las propiedades ya publicadas, sino a que las nuevas unidades ingresan al mercado con precios más altos. “No es que los valores de los alquileres existentes suban, sino que las propiedades que se ponen en alquiler ahora lo hacen a valores superiores a los anteriores”, detalló.

Sobre la oferta, precisó que se mantiene activa y que el principal cambio se observa en la demanda. “La cantidad de propiedades disponibles no varió demasiado, pero sí la cantidad de interesados. Hoy estamos en contacto con varias familias que ven en los créditos inmobiliarios una opción más viable, algo que está ligado a la baja de la inflación”, sostuvo.

Respecto a los valores, indicó que en la actualidad un departamento de dos ambientes en la zona ronda los $350.000 mensuales, mientras que uno de tres ambientes se ubica en torno a los $600.000 por mes.

Los más caros y los más baratos

Entre los barrios con alquileres más elevados en GBA oeste-sur, Santos Lugares lidera el ranking con un precio medio de $539.480 mensuales, seguido por Sáenz Peña ($532.243) y Castelar ($529.749).

En contraste, Gregorio de Laferrere presenta la oferta más accesible, con un valor de $335.216 mensuales, seguido por Paso del Rey ($346.873 pesos) y La Tablada ($368.002).

En GBA norte, los alquileres acumularon un alza del 7,6% en lo que va del año. Un departamento de tres ambientes asciende a $738.741 por mes, según Zonaprop.

Mercado de compra venta: los precios continúan en alza

Los valores de venta en GBA oeste-sur subieron un 0,3% en febrero y acumulan un leve incremento del 0,5% en 2025, según el análisis. El precio del metro cuadrado se ubica en USD 1.613, un 18,3% por debajo del máximo registrado en julio de 2019 (USD 2.779 por m2).

Comprar en esta zona es un 29% más barato que en GBA norte (USD 2.260 por m2) y un 32% más económico que en CABA (USD 2.370 por m2).

El valor promedio de un departamento de dos ambientes es de USD 81.098, mientras que uno de tres ambientes se comercializa en 116.357 dólares. Tristán Suárez encabeza la lista de los barrios más caros con un precio medio de USD 2.774 por m2, seguido por Don Bosco (USD 2.539 por m2) y Villa Udaondo (USD 2.472 por m2).

En el otro extremo, San José registra los valores más bajos con USD 437 por m2, seguido por Don Orione (USD 633) e Ingeniero Budge (USD 737 por m2).

En GBA norte, los precios de venta subieron un 0,7% en febrero y el metro cuadrado se ubica en 2.260 dólares. En el primer bimestre del año, los valores aumentaron un 1,3% y desde noviembre de 2023 acumulan un alza del 4,6 por ciento.

Un departamento de dos ambientes y 50 m2 cuesta en promedio USD 111.716, mientras que uno de tres ambientes y 70 m2 alcanza los 168.067 dólares.

Los barrios más caros de GBA norte son Vicente López (USD 3.347 por m2), La Lucila (USD 3.322 por m2) y Olivos (USD 2.999 por m2).

En el otro extremo, Barrio Infico es la zona más accesible con un valor promedio de USD 921 dólares por m2, seguido por Grand Bourg (USD 947 por m2) y José C. Paz oeste (USD 976 por m2).

Con casi 55 años de historia, la Torre Dorrego fue uno de los edificios más altos de la zona hasta la llegada de nuevas construcciones a este rincón del norte de la Ciudad de Buenos Aries. Con 102 metros de altura y una figura imponente, representa uno de los ejemplos más característicos de la arquitectura brutalista.

Ubicada sobre la avenida Dorrego al 2700, en Palermo y a pocos pasos de Las Cañitas, se construyó entre 1968 y 1971. Su presencia colosal implicó un desafío de disrupción urbana, con una estética singular que contrasta con el entorno. Por su forma semicircular es conocido como “el Rulero de Palermo” (el otro, similar, pero de oficinas, es la Torre Prourban que cumplió 40 años, como historió Infobae).

Concebida en un contexto de expansión urbana y experimentación con nuevas técnicas constructivas, esta torre de 30 pisos y 240 departamentos reúne varias de las características propias de un estilo por entonces disruptivo.

Actualmente, varias unidades están en venta o alquiler. Algunas fueron renovadas, pero conservan la esencia de una época vinculada al racionalismo.

Situada a muy poca distancia del Regimiento 1° de Infantería de Patricios, la Torre Dorrego tuvo desde sus inicios un vínculo directo con personal militar, ya que fue promovida por una cooperativa creada para facilitar el acceso a la vivienda a jefes y oficiales de las Fuerzas Armadas. Con el paso de los años, el perfil de los propietarios cambió.

Cómo se edificó y quienes lo hicieron

Su construcción comenzó en enero de 1968 y, según Moderna Buenos Aires, sitio del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), estuvo a cargo de los arquitectos Luis T. Caffarini, Alfredo Joselevich y Alberto Ricur, ganadores de un concurso privado de anteproyectos entre trece estudios porteños.

Promovida por la Cooperativa C.A.P.A.Y.B.I., una entidad civil sin fines de lucro creada para facilitar el acceso a la vivienda propia a jefes y oficiales de las Fuerzas Armadas, fue diseñada como un conjunto de 240 departamentos, con dos subsuelos, planta baja, entrepiso y 31 pisos superiores.

El diseño adoptó una planta en forma de corona circular con doble radio, lo que permitió que cada una de las unidades tuviera vistas equivalentes, igual distancia a los ascensores y dimensiones uniformes en ambientes de idéntico uso.

La planta tipo, replicada en 30 niveles, ocupa 986 m2 y se divide en cuatro sectores, cada uno con su propio núcleo de circulación vertical, compuesto por ascensores principales, escaleras y ascensores de servicio.

Con una superficie cubierta de 40.000 metros cuadrados, la torre ocupó solo el 25% del terreno, y se reservó el resto para áreas verdes y jardines. La estructura, íntegramente de hormigón armado a la vista, se consolidó como un exponente local de la estética brutalista, aunque con características funcionales de optimización y aprovechamiento del espacio y maximización visual hacia los Bosques de Palermo y el Río de la Plata.

En la planta baja, además de los accesos, se instaló la sede de la cooperativa. En los dos subsuelos, se destinaron espacios para servicios generales y cocheras con capacidad para 200 vehículos.

Según Moderna Buenos Aires, la construcción fue adjudicada mediante licitación a las empresas Polledo S.A. Industrial, Constructora y Financiera y Roberto S.J. Servente, Ingeniero Civil S.R.L., bajo la coordinación del ingeniero Aníbal Petersen, responsable de planificar el proceso de obra.

Que es el “Brutalismo arquitectónico”

El brutalismo, surgido en Europa tras la Segunda Guerra Mundial, buscaba resolver rápidamente el déficit habitacional con estructuras masivas, funcionales y resistentes. En Buenos Aires, el contexto fue distinto, ya que no existía una reconstrucción masiva, sino una etapa de crecimiento planificado.

Sin embargo, algunos proyectos locales adoptaron esas mismas técnicas industriales y las aplicaron a gran escala, con resultados desiguales. Mientras edificios como el Banco de Londres (diseñado por el célebre arquitecto Clorindo Testa, en conjunto con los arquitectos de Sepra, estudio formado por Santiago Sánchez Elías, Federico Peralta Ramos y Alfredo Agostini, allí está el Banco Hipotecario hoy), y la Biblioteca Nacional lograron consolidarse como hitos arquitectónicos.

Fernando Lorenzi, arquitecto del estudio INFILL, señaló que la Torre Dorrego refleja varias de las características más controvertidas del brutalismo. “El uso de encofrados trepadores y elementos prefabricados aceleró la ejecución, pero en muchos casos generó terminaciones defectuosas”.

Lorenzi también destacó que este edificio representa una visión extrema de la densidad urbana, concentrando en una única torre la población equivalente a un pequeño pueblo.

Según Lorenzi, “su escala y su volumetría la transforman en un objeto aislado, que impone su presencia sin integrarse a la trama urbana. Esa falta de diálogo es una de las críticas recurrentes al brutalismo en Buenos Aires, donde el concepto original de “brut” —mostrar la materia prima y la honestidad constructiva— desvirtuó en varias obras que privilegiaron la espectacularidad sobre la funcionalidad y la calidad de vida de quienes las habitan”.

Con cámara en mano

La escala y el uso del hormigón armado en toda la estructura llaman la atención; la Torre Dorrego es muy fotografiada en redes sociales.

“La morfología semicilíndrica y la repetición de ventanas crean un impacto visual que se refuerza a medida que uno se acerca”, dijo Ignacio Nicolás Berardi, creador de Buenos Aires Arquitectura, quien destacó que, según el punto de vista, la torre pasa de ser un círculo perfecto a mostrar aristas marcadas, con luces y sombras que cambian según la hora.

También observó que la torre, antes disruptiva, hoy convive con el perfil densificado de Palermo. Frente a ella, una construcción de más de 50 años resiste y evidencia el contraste entre la escala barrial original y esta mole brutalista.

Escenario inmobiliario

Con su historia, su escala y una ubicación estratégica, mantiene un atractivo particular en Palermo. Algunas unidades renovadas suman confort, mientras que su valor arquitectónico refuerza el diferencial frente a otras propiedades de la zona.

Raquel Temperan, de BEIT Propiedades, mencionó que una unidad de 120 m2, cuatro ambientes y dos baños, se ofrece a 300.000 dólares. Con expensas desde $250.000, el departamento combina doble circulación, balcón integrado al comedor y una barra de bebidas.

Para Temperan, la vista panorámica desde el piso 30 define la experiencia de vivir allí. Desde cada ambiente se observan los Bosques de Palermo, el río y el perfil urbano porteño, con una postal distinta según la hora y el clima.

Otra unidad de 152 m2, cuatro ambientes y tres baños, se ofrece a 329.000 dólares. Florencia Speroni, de Barrancas Propiedades, destacó su vista abierta, el balcón cerrado que amplía el living y la cochera fija, clave por la falta de estacionamiento en la zona.

La baulera aporta espacio extra, aunque hoy los compradores priorizan placards amplios y ambientes funcionales. El departamento conserva su estado original, con margen para sumar mejoras, como integrar la dependencia a la cocina o agregar un toilette para visitas.

En alquiler, una unidad de 185 m2, con cuatro ambientes, tres dormitorios, dependencia y dos baños, se ofrece a USD 1.000 mensuales. El plazo mínimo es de cuatro meses.

El departamento está parcialmente amoblado, con muebles básicos y vista abierta hacia Luis María Campos y la Iglesia Santa Adela. Su amplitud y luminosidad refuerzan su atractivo.

La ubicación, a pasos de Las Cañitas y con acceso directo a transporte público, suma valor. Es una opción buscada tanto por familias como por profesionales o estudiantes que priorizan espacio, ubicación y conexiones rápidas.

En los últimos seis años, las principales ciudades argentinas ampliaron de manera sostenida sus límites urbanos. Según un informe de la Fundación Tejido Urbano, la superficie urbanizada de los 34 aglomerados más importantes del país creció 5,3% entre 2018 y 2024. En total, se sumaron 307 kilómetros cuadrados (km2) al tejido consolidado, lo que equivale a una superficie similar a la de Rosario.

El estudio, elaborado a partir de imágenes satelitales, reveló que ese crecimiento no se dio de manera uniforme. Algunas ciudades, como Neuquén, Santiago del Estero y Salta, lideraron el proceso de expansión, mientras que en otras, como Santa Fe y Mar del Plata, el crecimiento fue mucho más moderado. En todos los casos, el informe midió la expansión horizontal, es decir, el aumento de superficie ocupada por nuevas construcciones de viviendas, sin considerar el crecimiento en altura.

Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación, señaló que la expansión urbana responde a múltiples factores que varían según cada ciudad. En Neuquén, por ejemplo, “el impulso de Vaca Muerta y la falta de planificación urbana explican buena parte de la expansión hacia las periferias. En Santiago del Estero, el crecimiento estuvo asociado a un plan de viviendas impulsado por el gobierno provincial, que solo en 2024 inauguró más de 1.700 unidades”.

La expansión horizontal avanza sobre tierras rurales, transformándolas en suelo urbano, con impacto económico, ambiental y fiscal.

En los últimos años, San Juan, Río Gallegos y Corrientes encabezaron el ranking de mayor crecimiento relativo, con expansiones superiores al 3 por ciento. Mendoza, Neuquén, Tucumán y Viedma completaron el grupo de mayor expansión, con crecimientos entre 1,5% y 3 por ciento.

El relevamiento realizado permitió identificar que estos 34 aglomerados ocupaban una superficie urbanizada de 6.107 km2 (610.668 hectáreas). En la comparación del último año (2023-2024) se advierte una continuidad de este ritmo de expansión. En un año se adicionaron 57 km2 de superficie urbana (0,96%).

La Región Metropolitana de Buenos Aires (RMBA), en el último año sumó 17 km2 a su superficie urbanizada, lo que representa un 0,6% de incremento anual. A partir de ello, este aglomerado tiene un total de 2938 km2, con una densidad global de 57,2 habitantes por hectárea.

Mendoza y Córdoba ocupan un segundo lugar, seguidos por los aglomerados de San Juan, Tucumán, Rosario y Neuquén, y más atrás Corrientes y Salta.

Los aglomerados que mostraron la más baja expansión urbana en este año en términos absolutos fueron Posadas, Gral. Pico, Rio Cuarto, Santa Fe y San Luis, que en conjunto adicionaron 0,6 km2.

El crecimiento de la superficie de cada aglomerado en términos relativos en el último año resultó ser elevado en San Juan, Rio Gallegos y Corrientes, que tuvieron incrementos superiores al 3%, y en segundo lugar en los aglomerados de Mendoza, Neuquén, Tucumán y Viedma. Otros aglomerados que tuvieron expansiones superiores a la media global fueron Córdoba, Rio Grande, Jujuy, Salta, Puerto Madryn, Rosario, Concordia y Santiago del Estero, todos con más de 1% anual.

En el otro extremo, ciudades como Posadas, General Pico y Santa Fe mostraron los niveles más bajos de crecimiento absoluto. La RMBA, que sumó 17 km2 en el último año, registró un incremento de 0,6%, aunque en términos absolutos representa un crecimiento significativo por la escala de este aglomerado.

Los aglomerados más grandes como Córdoba, Rosario y Mendoza sumaron en su conjunto otros 54 km2 de superficie urbana entre 2018 y 2024. El aglomerado de Córdoba tuvo 20,7 km2 de incremento, Rosario sumó 15 km2 y Mendoza 18,4 km2. Tal como se venía observando en 2023, en términos proporcionales, estos tres aglomerados crecieron a tasas mayores que la RMBA.

Menor progreso

Álvarez de Celis explicó que las ciudades que crecieron poco en superficie no necesariamente registraron un estancamiento, sino que, en muchos casos, se trata de áreas urbanas con un alto nivel de consolidación previa. Mar del Plata, por ejemplo, cuenta con una extensa mancha urbana que incluye barrios de baja densidad, en especial hacia el sur.

Santa Fe, por su parte, enfrenta limitaciones geográficas por la presencia de zonas inundables y áreas de islas, lo que restringe las posibilidades de expansión.

El informe también analiza la relación entre expansión y densidad poblacional. De los 34 aglomerados relevados, 24 aumentaron su densidad, mientras que 10 la redujeron. Resistencia, Viedma, Santiago del Estero, Formosa, Salta y La Rioja figuran entre las ciudades que perdieron densidad, lo que implica que su superficie creció más rápido que su población.

La ocupación ineficiente del suelo eleva costos de infraestructura y dificulta los servicios públicos, generando ciudades más costosas y dependientes del automóvil, señalo Álvarez de Celis. Las consecuencias ambientales de este modelo de crecimiento también son relevantes. La expansión sobre áreas rurales reduce la capacidad de amortiguación frente a inundaciones (como la dramática situación que vive en esas horas Bahía Blanca) en zonas llanas y aumenta el riesgo de erosión y deslaves en áreas con pendiente. Además, el avance urbano fragmenta ecosistemas y afecta la biodiversidad.

Sin planificación ordenada

Según el informe de Tejido Urbano, buena parte de esa expansión ocurrió sin una planificación ordenada. En la mayoría de las ciudades analizadas conviven barrios privados, loteos tradicionales, urbanizaciones populares y planes de vivienda pública, con distintos niveles de formalidad y conexión a redes de infraestructura.

Álvarez de Celis advirtió también que las políticas públicas locales, provinciales y nacionales no siempre están coordinadas. “Los municipios definen habilitaciones de suelo y otorgan permisos de obra, mientras que las provincias establecen regulaciones ambientales y definen áreas de protección o reservas naturales”, sostuvo.

A nivel nacional, el impacto es más indirecto, aunque los planes de vivienda financiados por el Estado Nacional tuvieron un peso considerable en la expansión de algunas ciudades (recientemente el Gobierno disolvió la Secretaría de Vivienda de la Nación y el futuro en esta materia es incierto; también de dio de baja al Procrear).

En términos sociales, el modelo de crecimiento expansivo tiende a profundizar la fragmentación socioeconómica de las ciudades. “Las nuevas urbanizaciones, ya sean privadas o sociales, suelen concentrar población de un mismo nivel socioeconómico, lo que reduce la mixtura social y acentúa la segregación territorial”, amplió Álvarez de Celis.

Qué hacer

El informe también subrayó que la expansión urbana no siempre contribuye a reducir el déficit habitacional. En muchos casos, el suelo y las viviendas nuevas quedan fuera del alcance de los sectores más vulnerables, o no se asignan directamente a quienes padecen mayores carencias habitacionales.

Además, buena parte del déficit habitacional en Argentina es cualitativo, es decir, relacionado con la precariedad de viviendas existentes y la falta de servicios básicos, más que con la inexistencia de unidades.

Frente a este panorama, Álvarez de Celis señaló que la solución no pasa solo por ampliar la oferta de suelo o construir más viviendas, sino por diversificar las estrategias de acceso y mejorar las condiciones urbanas de las áreas ya consolidadas. En ese sentido, considera clave impulsar procesos de renovación urbana y densificación en zonas infrautilizadas, junto con políticas que faciliten el acceso a infraestructura, transporte y servicios de calidad.

En un contexto de ajuste fiscal y reducción de programas nacionales de vivienda, el futuro de la expansión urbana queda en manos de las decisiones locales y provinciales. “Sin una estrategia coordinada, el riesgo es repetir un patrón de crecimiento extensivo, ineficiente y segregado, que amplía el costo de las ciudades y profundiza las desigualdades territoriales”, concluyó el director de la Fundación Tejido Urbano.

En los últimos años, el crecimiento de los barrios privados consolidó una tendencia: cada vez más personas buscan lotes para construir una vivienda propia, lejos de los centros urbanos tradicionales. Sin embargo, la compra de un terreno no se limita al valor del metro cuadrado. Definir qué tipo de lote conviene y evaluar los costos adicionales y los requisitos legales son detalles clave para evitar complicaciones futuras.

Elegir un terreno implica revisar aspectos legales, técnicos y comerciales que no siempre son visibles en una primera visita al barrio. En este proceso, la consulta con inmobiliarias especializadas y el análisis de la documentación resultan determinantes.

Confianza en el desarrollador y ubicación

Gustavo Iglesias, de Iglesias Real Estate, destacó que uno de los primeros puntos que debe considerar el comprador es la trayectoria del desarrollador. Elegir un proyecto impulsado por una firma reconocida y con antecedentes comprobables en el desarrollo de barrios privados reduce el riesgo de futuros conflictos.

Además, Iglesias recomendó analizar la ubicación, no solo en términos de cercanía con centros urbanos, sino también evaluar la seguridad de los accesos, la infraestructura vial y la posibilidad de futuras mejoras en la zona. Condiciones ambientales, como riesgo de inundaciones, presencia de olores o fuentes de contaminación cercanas, también deben formar parte del análisis previo.

Documentación imprescindible

Antes de avanzar con la operación, el comprador debe exigir documentación que respalde la legalidad y viabilidad del lote. Según Iglesias, las inmobiliarias suelen corroborar que el desarrollo cuente con permisos y habilitaciones correspondientes, pero es recomendable que el comprador revise directamente:

• Permisos municipales y provinciales.
• Planos aprobados.
• Reglamento interno.
• Antecedentes del fideicomiso (si corresponde).
• Historial del desarrollador y constructor.

Sabrina Zapico, de SZ Canning Propiedades, agregó que es importante verificar si el barrio ya cuenta con escritura definitiva o si aún está bajo régimen de fideicomiso. “Esa diferencia impacta en la seguridad jurídica y en las posibilidades de acceso a crédito hipotecario”, sostuvo.

Precio y factores que influyen

El valor del lote depende de múltiples factores. La ubicación dentro del barrio es uno de los más relevantes:

• Lotes internos, rodeados de otros lotes, suelen ser los más accesibles.
• Lotes perimetrales, ubicados sobre el límite externo del barrio, pueden tener un valor intermedio.
• Lotes con frente al agua, a espacios verdes amplios o a canchas de golf, suelen tener precios más elevados.

Iglesias explicó que en barrios consolidados, el precio de los lotes refleja el valor de reventa, mientras que en emprendimientos nuevos, los desarrolladores pueden ofrecer descuentos iniciales o planes de financiamiento atractivos.

Zapico señaló que, además de la ubicación interna, “la etapa de desarrollo del barrio influye en el precio. En barrios con obras avanzadas y servicios habilitados, el valor suele ser más alto. En proyectos en etapas iniciales, los precios pueden ser más bajos, pero implican asumir mayores riesgos y tiempos de espera”.

Opciones de financiamiento

Según Iglesias, los desarrolladores suelen ofrecer planes con un adelanto de entre 30% y 35% y el saldo en 24 o 36 cuotas. En algunos casos, adaptan los planes a las necesidades del comprador o a las del propio desarrollo.

Zapico detalló que algunos fideicomisos permiten financiar hasta el 50% del valor, con plazos más extensos y ajustes vinculados a la inflación o directamente en dólares. Antes de firmar, recomendó revisar:

• Tasas de interés.
• Cláusulas de ajuste.
• Penalidades por mora.
• Posibilidad de precancelación.
• Condiciones de salida del fideicomiso.

Costos adicionales

El precio del lote es solo el primer paso. Iglesias mencionó que los compradores deben contemplar:

• Honorarios inmobiliarios y de escribanía.
• Impuesto de sellos.
• Gastos de escrituración.
• Impuesto Inmobiliario y tasas municipales.
• Expensas ordinarias (una vez obtenida la posesión).

En barrios en desarrollo, pueden existir costos extra para obras de infraestructura, como tendido eléctrico, redes de gas y cloacas o mejoras en accesos.

El comprador debe contemplar una serie de costos adicionales que pueden impactar en el valor final de la inversión.

Las expensas mensuales, que varían según el barrio, oscilan entre $150.000 y $1.500.000, según los servicios y amenities disponibles.

“En barrios en desarrollo, algunos compradores deben aportar a un fondo de reserva para equipamiento e infraestructura. A esto se suman las tasas municipales y provinciales, junto con los gastos de escrituración y sellado, que representan entre 4% y 6% del valor de compra. Si el plan es construir, resulta clave revisar los costos de obra, ya que varios barrios exigen un mínimo de metros cuadrados, normas arquitectónicas específicas y un canon adicional por el tiempo de construcción”, dijo Agustín Vaccaro, del Grupo Vaccaro.

Conflictos y herramientas legales

Si surgen conflictos, como demoras en la entrega, cambios en el reglamento interno o problemas de infraestructura, los compradores cuentan con recursos legales para reclamar.

Iglesias señaló que el boleto de compra es el documento central: establece derechos y obligaciones de ambas partes. Cualquier desvío debe ser justificado y, de no existir acuerdo, puede dar lugar a reclamos legales o indemnizaciones.

Zapico coincidió y agregó que la intervención notarial desde el inicio brinda mayor protección al comprador. Si el desarrollo incumple lo pactado, el comprador puede recurrir a defensa del consumidor o iniciar acciones judiciales por incumplimiento contractual.

Tipos de lotes y diferencias de precio

Para dimensionar el impacto de la ubicación, Iglesias aporta ejemplos concretos. En Nordelta, un lote interno en el barrio Los Castores puede costar USD 350.000, mientras que uno similar al lago central asciende a 1.000.000 de dólares. En barrios con lotes más pequeños, la diferencia entre perimetrales y al agua puede oscilar entre USD 200.000 y 450.000 dólares.

Zapico agregó referencias en la zona de Canning. En barrios de perfil medio, como Santa Rita o Santo Domingo, un lote perimetral puede costar USD 30.000, uno interno USD 50.000 o USD 60.000, y uno al agua entre USD 70.000 y 120.000 dólares.

En proyectos como Terralagos, un lote perimetral ronda entre USD 70.000 y USD 90.000, un interno entre USD 100.000 y USD 180.000, y uno al agua puede alcanzar los USD 350.000, según ubicación y orientación.

Vaccaro, explicó que el valor de un lote en un barrio privado depende principalmente de su ubicación interna. “Los terrenos frente al agua, o con un fondo a espacios verdes o en cul-de-sac suelen tener precios más altos que los internos o perimetrales. También destaca que la infraestructura y los servicios disponibles suman valor, especialmente en barrios con gas natural, cloacas, calles asfaltadas y amenities completos”.

En zona oeste del mercado inmobiliario del suburbano, los valores de lotes en barrios privados muestran una amplia variedad. En Prados del Oeste II, los lotes perimetrales se ofrecen desde 40.700 dólares. En Terravista, las opciones de reventa al borde de la laguna alcanzan los USD 350.000, con superficies de 1.100 m2.

Vaccaro también mencionó que su desarrolladora trabaja en un nuevo proyecto, María del Buen Ayre, ubicado en la intersección de Acceso Oeste y Camino del Buen Ayre, en Ituzaingó.

Los barrios consolidados, donde ya hay casas construidas y residentes, tienden a ser más atractivos y costosos que los proyectos nuevos, que suelen ofrecer precios iniciales más bajos, pero con mayor incertidumbre sobre plazos de obra y costos adicionales.

Recomendaciones finales

A la hora de elegir, Iglesias y Zapico coinciden en una serie de recomendaciones clave:

• Revisar antecedentes del desarrollador y la inmobiliaria.
• Evaluar infraestructura, accesos y calidad ambiental.
• Confirmar habilitaciones, planos y reglamento interno.
• Analizar costos totales, más allá del precio de compra.
• Elegir la ubicación interna según necesidades (perimetral, interno o al agua).
• Si el lote forma parte de un fideicomiso, entender claramente sus reglas.

Elegir correctamente el terreno no solo define el valor de la inversión, sino también las posibilidades de disfrutar del entorno y evitar conflictos a futuro.

En el Día de la Mujer, el mercado inmobiliario de la Argentina refleja el creciente protagonismo femenino al momento de definir operaciones de alquiler o compra. Según datos de Zonaprop, el 68% de las personas que buscan propiedades en su plataforma son mujeres. De ese total, el 54% orienta su búsqueda al alquiler, mientras que el 46% lo hace a propiedades en venta.

La inclinación hacia el alquiler responde a múltiples factores, desde las dificultades para acceder a créditos hipotecarios hasta la búsqueda de mayor flexibilidad ante cambios laborales o familiares.

Sin embargo, el interés por la compra sigue vigente, impulsado por quienes consideran la propiedad como un resguardo de valor frente a la inflación.

Brecha salarial y acceso al crédito

Uno de los principales obstáculos que enfrentan las mujeres al momento de acceder a una propiedad es la brecha salarial. Según el INDEC, durante el primer trimestre de 2024 las mujeres ganaron en promedio 27% menos que los hombres. Esta diferencia implica, por ejemplo, trabajar 8 días y 10 horas más al mes para alcanzar el mismo nivel de ingreso.

Esa desigualdad salarial afecta de manera directa la posibilidad de ahorrar para la compra de una vivienda o reunir los requisitos para acceder a un crédito hipotecario. Sabrina Castelli, CEO de Mujer Financiera, explicó que muchas mujeres sienten desconfianza o inseguridad al momento de tomar decisiones de inversión, en parte por una menor educación financiera, pero también por el temor a asumir riesgos en un contexto económico volátil”.

La decisión entre alquilar o comprar

Asumir un crédito hipotecario representa un compromiso financiero a largo plazo, con cuotas ajustadas por inflación —en la mayoría de los casos, a través de créditos UVA—.

Castelli señaló que, si bien el Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM) del Banco Central proyecta una inflación de 25,9% para 2025, no hay garantías sobre cuál será la evolución de los precios en los próximos años.

Esa incertidumbre lleva a varias mujeres a priorizar la opción de alquilar, mientras evalúan con cautela las condiciones de un eventual crédito. Entre los factores clave que recomiendan analizar, Castelli mencionó el Costo Financiero Total (CFT), que incluye no solo la tasa de interés, sino también comisiones, seguros e impuestos.

A esto se suman otros gastos asociados a la compra, como los costos de escrituración y honorarios inmobiliarios. En algunos casos, la relación con el banco también puede marcar diferencias: las entidades suelen ofrecer mejores condiciones a clientes que cobran sus salarios allí, lo que puede inclinar la balanza en favor de ciertos bancos.

Perfil de búsqueda y rol en la decisión

Desde el sector inmobiliario confirmaron que las mujeres no solo lideran las búsquedas, sino que tienen un perfil muy específico al momento de elegir una propiedad. Gabriela Roig, de la inmobiliaria Roig Parasol Propiedades, señaló que “las mujeres saben lo que quieren, distinguen la calidad y aplican un filtro muy exigente antes de definir”.

En el caso de las parejas, la mujer suele ser quien lleva adelante la selección inicial y analiza en detalle aspectos “como la seguridad, la ubicación, la cercanía a escuelas o universidades y la funcionalidad de los espacios”, amplió Roig.

Desde el sector destacan que esta evaluación no es únicamente estética: incluye aspectos prácticos como el tamaño de los dormitorios, la distribución del espacio de guardado y el monto de las expensas.

Vanesa Ibarra, de Salguero Propiedades, observó una tendencia cada vez más marcada de mujeres que buscan propiedades en forma independiente. En muchos casos, se trata de profesionales jóvenes que priorizan su autonomía, mujeres separadas que inician una nueva etapa o madres que buscan estabilidad para sus hijos.

Ese cambio de perfil también modifica la oferta del mercado. Según Ibarra, las desarrolladoras incorporaron amenities pensados para este segmento: espacios de coworking, seguridad las 24 horas, accesos cercanos a transporte público y áreas comunes adaptadas a las necesidades de familias monoparentales.

Buenas negociadoras y cierre de operaciones

Si bien en muchos casos la mujer lidera la búsqueda y selección, la etapa de negociación solía quedar históricamente en manos de los hombres. Sin embargo, esto también está en etapa de cambio. Cada vez más mujeres participan activamente en las negociaciones, analizan costos, piden descuentos y buscan obtener las mejores condiciones posibles.

“Hay de todo”, dijo Ibarra. “Si bien es cierto que muchas mujeres priorizan lo funcional y lo práctico —cuántos dormitorios tiene, dónde queda el lavadero o cuánto se paga de expensas—, también hay muy buenas negociadoras que no dudan en pelear el precio como cualquier inversor experimentado”.

Ese rol más activo se complementa con una visión integral que no solo pone el foco en el valor económico de la propiedad, sino en cómo se adapta al proyecto de vida de cada mujer. En el caso de familias con hijos, la cercanía a colegios y la seguridad del entorno son factores determinantes.

En otros casos, el acceso rápido al trabajo o la posibilidad de contar con espacios de trabajo en casa son prioridades clave.

Herramientas y oportunidades

Aunque las barreras de acceso siguen presentes, las especialistas destacan que el crecimiento de la educación financiera y la aparición de nuevas herramientas de inversión específicas para mujeres —como los programas de ahorro con perspectiva de género o las líneas de crédito orientadas a emprendedoras— comenzaron a cerrar la brecha.

“El protagonismo creciente de las mujeres en el mercado inmobiliario no es solo una tendencia comercial, sino parte de un proceso de transformación social”, sostuvo Roig.

Con cada vez más independencia económica y una mayor participación en la toma de decisiones financieras, las mujeres reconfiguran el mercado y redefinen las prioridades al momento de elegir dónde y cómo vivir.

El mercado de las franquicias en la Argentina se encuentra en un momento de expansión, con previsiones que apuntan a la apertura de más de 5.500 nuevos puntos de venta en 2025.

Este incremento representa un crecimiento cercano al 10% en comparación con el 2024 y demuestra la resiliencia de este sector dentro de un contexto económico complejo.

Según destacó Ezequiel Devoto, gerente general de la Asociación Argentina de Marcas y Franquicias (AAMF), “la mayoría de los empresarios mantiene su optimismo, especialmente por la leve recuperación del consumo que se insinuó en el segundo semestre de 2024 y la aparición del crédito tanto para el consumo como para apalancar la apertura de nuevos puntos de venta.” Además, se prevé que el crecimiento no solo impactará en cantidad de aperturas, sino también en la diversificación de categorías, desde gastronomía hasta servicios educativos, impulsado por modelos innovadores.

A su vez, Marcelo Bernardini, socio consultor de Franquicias Que Crecen, comentó que el ecosistema local “atraviesa una maduración que atrae a inversores y marcas” y señaló que la recuperación económica y el acceso a financiamiento dinamizaron el sector.

Factores que impulsan un mercado que resiste

Uno de los aspectos que explica el éxito consistente del modelo de franquicias es su capacidad de adaptarse a los desafíos económicos.

Los sistemas estandarizados y el soporte otorgado por las marcas franquiciantes otorgan estabilidad, respaldando a los inversores. Devoto explicó que, además de ser eficientes, las franquicias reflejan planes de desarrollo a largo plazo que “mantienen el ritmo de crecimiento incluso frente a los vaivenes económicos”.

En ese sentido, Bernardini agregó que “la resiliencia del sistema se debe a su combinación de innovación y tradición, con marcas que evolucionan pero mantienen la esencia de lo que las hace exitosas”.

En este sentido, sectores como el de alimentación, salud y educación sobresalieron por su fortaleza, ya que incluyen bienes y servicios esenciales a los que los consumidores recurren incluso en tiempos de crisis.

A ello se le suma el atractivo de franquicias pequeñas con menores costos iniciales, como locales de alimentos saludables y negocios de cuidado personal.

Costos y oportunidades para franquiciados

El costo promedio para acceder a una franquicia en Argentina puede oscilar entre los USD 50.000 y USD 200.000, según la infraestructura y el modelo de negocio. También hay modelos que parten desde USD 10.000, según el rubro, como kioskos, entre otras posibilidades.

Devoto indicó que este promedio incluye no solo el alquiler y la adecuación del local, sino también el canon de ingreso y el stock inicial de mercadería.

Bernardini, por su parte, ejemplificó un sistema escalonado: negocios pequeños o de baja inversión, que requieren hasta USD 50.000, suelen generar ganancias netas de entre USD 1.500 y USD 2.500 mensuales. Por otro lado, franquicias intermedias y grandes, con inversiones superiores a USD 100.000, pueden rendir beneficios de hasta USD 7.000 mensuales en negocios gastronómicos o de fitness.

Diversas instituciones financieras comenzaron también a ofrecer créditos específicos para futuros franquiciados.

Según comentó Devoto, “los bancos desarrollaron opciones de préstamos que se adaptan a las necesidades de inversores, incluso para quienes no cuentan con el 100% del capital necesario, y ofrecen bajos requisitos de aprobación.”

Elección de ubicación: claves de éxito

La ubicación resulta un factor determinante al momento de abrir una franquicia.

Barrios como Palermo, Caballito y Belgrano en Buenos Aires, así como Nordelta y Pilar en el Gran Buenos Aires, son mencionadas como áreas con amplio potencial de crecimiento debido a su alta densidad poblacional y el fortalecimiento de sus redes comerciales.

Según la AAMF, “es esencial analizar el perfil del consumidor y la saturación del mercado para determinar la potencial rentabilidad”.

Por otro lado, Devoto enfatizó que también deben considerarse factores como el tráfico peatonal, el costo de alquiler y la conectividad del lugar. Este balance permite que las franquicias se expandan en contextos urbanos exigentes y en áreas periféricas con alto potencial de desarrollo.

También se buscan esquinas para locales gastronómicos, con la posibilidad de instalar mesas y sillas en las veredas o utilizar decks en calles o esquinas donde esta opción esté permitida, como sucede en Palermo (CABA) o en el barrio Chauvín, en Mar del Plata.

Además, según el rubro, se priorizan inmuebles con depósito —en el caso de indumentaria u otros sectores—, vidriera o cocina con habilitación correspondiente para gastronomía. Si se trata de un café, se valora que el espacio cuente con buena circulación interna, amplias conexiones vidriadas y una barra cómoda.

Certificación y profesionalización del sistema

A pesar del crecimiento sostenido, la AAMF impulsó una iniciativa de certificación denominada “FRANQ,” desarrollada junto con Bureau Veritas, para profesionalizar y auditar la calidad de las franquicias operativas en el país.

“Actualmente, hay casi 1.900 marcas que utilizan este sistema, pero no todas cuentan con la trayectoria y el profesionalismo necesarios para garantizar retornos seguros a los inversores”, sostuvo Devoto. Este paso busca consolidar la confianza en el sistema y eliminar inconsistencias que perjudiquen la percepción del modelo en el mercado argentino.

Sectores y tendencias que marcan el futuro

De cara a 2025, se espera que algunos sectores lideren la demanda en el ámbito de las franquicias. Los negocios relacionados con el cuidado personal, la belleza y el bienestar serán de los más solicitados.

También continuarán en crecimiento aquellos formatos compactos como panaderías, heladerías y locales de pizza.

Bernardini añadió que las franquicias relacionadas con la sostenibilidad y tecnología “están transformando las preferencias de consumo, generando interés entre emprendedores con visión de largo plazo”.

Finalmente, eventos como la Expo Franquicias Argentina, programada para septiembre de 2025 en La Rural, permitirán a inversores potenciales descubrir un amplio espectro de opciones en el mercado.

El mercado inmobiliario porteño atraviesa un cambio de tendencia. En febrero de 2025, el precio medio de los departamentos en la ciudad de Buenos Aires, subió un 1,3% mensual y acumula un alza de 1,9% en los primeros dos meses del año, según un informe.

Así lo confirmó Zonaprop, que ratificó la tendencia alcista tras más de cinco años de crisis en el mercado inmobiliario, período en el que los precios cayeron hasta 42% en propiedades usadas y 35% en viviendas a estrenar.

El proceso de ajuste comenzó a tocar su piso a fines de 2023. Desde entonces y, sobre todo, desde mitad de 2024, el mercado muestra aumentos graduales. Comprar ahora aparece como una opción conveniente para adelantarse a futuros incrementos.

En la comparación interanual, el incremento alcanza 8,1%, el mayor desde noviembre de 2018. Con este nuevo aumento, el valor medio del metro cuadrado llega a USD 2.370 en CABA, y recuperó un 10,2% desde el mínimo registrado en junio de 2023.

Lisandro Cuello, experto inmobiliario, explicó que los precios de cierre subieron 2,4% interanual en el primer semestre, con mayor impacto en propiedades de hasta 100.000 dólares.

Cuello observó que, además del cambio de expectativas, factores como el regreso de los créditos hipotecarios, el blanqueo y la percepción de que los valores ya no bajarán —sino todo lo contrario— impulsan la demanda. “El que compra hoy lo hace a valores históricamente bajos y sabe que compra más barato que en un año”, afirmó.

Esta combinación de factores, sostuvo, reactivó tanto el interés de inversores como de quienes buscan su primera vivienda.

Comportamiento barrial en departamentos

Al analizar barrio por barrio, el informe destaca que el 90% de las zonas relevadas registra aumentos mensuales en febrero y el 96% presenta subas en la comparación interanual de los departamentos. Entre los barrios que más se valorizaron se destacan Colegiales, Núñez, Villa Ortúzar, Coghlan y Parque Chas, todos con subas anuales por encima de la media.

En Núñez, el valor sube 15,6%, mientras que en Colegiales el alza es de 14,9%; En Villa Ortúzar, el precio crece 14,3%, en Coghlan, 9,7% y en Parque Chas, 8,1 por ciento.

“El repunte de estos barrios responde a varios factores combinados. Por un lado, son zonas que en los últimos años se consolidaron como polos atractivos para familias jóvenes y parejas que buscan mudarse dentro de la ciudad”, precisó Laura Lozano Farjat, de una inmobiliaria que opera en la zona norte de CABA.

Su oferta de espacios verdes, conectividad con el transporte público y la expansión de la oferta gastronómica y cultural generaron una revalorización sostenida.

Lozano Farjat agregó: “Además, en algunos casos, como Villa Ortúzar y Coghlan, el crecimiento es resultado de la baja disponibilidad de unidades a la venta, lo que presiona al alza los precios ante una demanda creciente”.

Más caros y baratos

Un monoambiente tiene un precio medio de USD 104.280, mientras que un departamento de dos ambientes se ubica en USD 125.427 y uno de tres ambientes en 172.723 dólares.

Puerto Madero continúa primero en el ranking de barrios más caros para la compra, con un precio medio de USD 6.055 por m2. Palermo (USD 3.289) y Núñez (USD 3.093 por m2) completan el podio.

En contrapartida, Villa Lugano se presenta como el barrio más económico, con un precio de USD 1.064 por m2. Le siguen Nueva Pompeya (USD 1.405) y Parque Avellaneda (USD 1.518 por m2), entre los más baratos de la ciudad.

Mejoría en casas

En paralelo, y de acuerdo con el informe de Zonaprop el mercado de casas en CABA también muestra una recuperación, aunque más moderada. El precio medio del metro cuadrado de las casas sube 0,9% en febrero y acumula un incremento de 1,4% en el primer bimestre. En términos interanuales, el aumento es de 5%, con mayores subas en casas de cinco o más ambientes.

La suba de precios de casas y departamentos también se vincula a la mejora en el nivel de actividad. En enero de 2025 se concretaron 3.645 escrituras en la Ciudad, lo que representa un aumento de 94% frente al mismo mes de 2024 y marca el mejor enero desde 2018. El 26% de esas operaciones se realizaron con hipoteca bancaria, una herramienta que vuelve a ganar protagonismo en la reactivación del mercado.

Una casa con cuatro ambientes y 170 m2 se ubica en USD 288.566, mientras que uno de cinco ambientes y 260 m2 tiene un valor de 467.414 dólares.

Palermo se presenta como el barrio con la oferta más cara de casas, con un precio medio de USD 3.340 por m2. Le siguen Belgrano (USD 2.651) y Recoleta (USD 2.435).

Por el contrario, Villa Soldati es el barrio con el precio más bajo para la compra, con un precio medio de USD 614 por m2. Nueva Pompeya (USD 773) y La Boca (USD 874) completan el ranking de barrios más económicos.

Actualmente, hay más de 6.500 casas en venta en diferentes zonas. “La reactivación del mercado de casas en CABA responde al cambio en las condiciones de acceso al crédito y a un mayor interés por viviendas con espacios amplios y salida al exterior. Además, varias familias que postergaron decisiones ahora buscan concretar la mudanza, lo que suma demanda a un segmento con oferta limitada”, concluyó Cuello.

En marzo, los contratos de alquiler que se firmaron bajo las condiciones de libre acuerdo luego del DNU de Javier Milei, sin la Ley de Alquileres vigente, reciben actualizaciones trimestrales, cuatrimestrales o semestrales, según lo que las partes pactaron al momento de la firma.

En estos casos, los incrementos definidos para marzo a través del Índice de Contratos de Locación (ICL) son de 10,60% en los ajustes trimestrales, 14,83% en los cuatrimestrales y 26,54% para quienes ajustan cada seis meses.

Por su parte, los contratos que continúan vigentes bajo la Ley de Alquileres derogada, que aún rige para acuerdos firmados previamente, aplican la actualización anual mediante el ICL. Ese índice, que combina inflación y evolución salarial, marcó un incremento de 149,34% en marzo.

Aunque ese porcentaje resulta menor al pico de 265% registrado en julio pasado, los valores se mantienen elevados para los bolsillos de los inquilinos.

Un inquilino que en febrero último pagaba $100.000 por un departamento de dos ambientes con un contrato firmado bajo la Ley de Alquileres derogada deberá afrontar desde marzo un ajuste interanual del 149,34%, según marca el ICL.

Con esa actualización, el alquiler mensual sube a $249.340 hasta febrero de 2026, cuando vuelva a aplicarse el próximo ajuste anual, si el contrato sigue vigente.

Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario Porteño, explicó que, tras la derogación de la ley, la mayoría de los nuevos contratos optó por ajustes periódicos de entre tres y seis meses, con incrementos más acotados en cada actualización. “Esta modalidad busca darle mayor previsibilidad a los propietarios y un esquema de aumentos más moderado a los inquilinos”.

Por ejemplo, quien pagaba $300.000 hasta febrero y tiene un contrato con ajuste trimestral, pasará a pagar $331.800 desde marzo, con un incremento de 10,60; en el caso de los contratos con ajuste cuatrimestral, el alquiler subirá a $344.490, con un aumento de 14,83 por ciento.

Estos nuevos valores se mantendrán hasta las próximas actualizaciones, que se realizarán en junio para los contratos trimestrales y en julio para los cuatrimestrales, según lo pactado entre propietarios e inquilinos.

Sin embargo, quienes siguen bajo contratos firmados entre 2022 y 2023, cuando regía la ley, continúan actualizando sus valores cada 12 meses. “Aunque esa actualización desaceleró su ritmo, sigue reflejandose el impacto de la inflación acumulada, por lo que los incrementos anuales todavía superan cualquier medición de salarios o ingresos familiares”, explicó Gustavo Lo Valvo, de una inmobiliaria que opera en la zona oeste y sur de CABA.

En ese contexto, operadores inmobiliarios destacan que, pese a la desaceleración del ICL, la carga sobre los inquilinos sigue siendo fuerte.

Lo Valvo amplió: “En varios contratos, los valores actuales superan ampliamente la capacidad de pago promedio de los hogares, especialmente en unidades ubicadas en zonas con mayor demanda o en propiedades con superficies más amplias”.

Expensas suben más que los alquileres

Entre enero de 2024 y enero último, los alquileres de departamentos en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), según el relevamiento conjunto realizado por Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés (UDESA), registran variaciones interanuales en los precios corrientes por metro cuadrado de 39,8% en la ciudad de Buenos Aires, 43,9% en el Gran Buenos Aires Norte, 67,8% en el Gran Buenos Aires Sur y 85% en el Gran Buenos Aires Oeste.

Braña agregó: “Si bien se trata de aumentos considerables, en todos los casos se ubicaron por debajo o apenas por encima de la inflación interanual registrada en enero de 2025, que alcanzó 84,5%”.

Además, Braña explicó que las expensas subieron 150,62%, es decir, cinco veces más que los alquileres.

“Las expensas promedio en CABA llegaron a $234.854 mensuales, impulsadas principalmente por el costo salarial de los encargados y el impacto de paritarias, bonos y cargas sociales”, indicó.

En la provincia de Buenos Aires, el incremento interanual fue aún mayor, con un alza de 174,45%, mientras que en Córdoba las expensas subieron 189,94% en el último año, según la plataforma ConsorcioAbierto.

Al analizar el comportamiento de precios por m2 de alquiler en los barrios más buscados, según el SIPC (Servicios Inmobiliarios por Computación) muestra el siguiente panorama para unidades de 1 y 2 ambientes:

• Belgrano: +11% interanual
• Palermo: +13,23% interanual
• Caballito: +17,45% interanual
• Almagro: +21,2% interanual
• Flores: +27,53% interanual

En valores concretos, esto se traduce en:

1- Almagro: alquiler por 42 m2 sube de $306.800 a $371.868.

2- Belgrano: alquiler por 42 m2 sube de $340.074 a $377.370.

3- Palermo: alquiler por 42 m2 sube de $336.126 a $380.604.

4- Caballito: alquiler por 42 m2 sube de $322.098 a $378.294.

5- Flores: alquiler por 42 m2 sube de $289.128 a $368.718.

Según Braña, la oferta actual de inmuebles en alquiler en la CABA asciende a 14.750 unidades. De ese total, el 96,5% corresponde a departamentos en edificios (14.137 unidades), el 2% a PH (379 unidades) y apenas el 1,5% a casas (234 unidades).

Entre los departamentos, el 66% de la oferta se concentra en monoambientes y unidades de 2 ambientes, lo que explica por qué los incrementos en esos segmentos son clave para entender el movimiento del mercado.

Por último, Braña advirtió que la morosidad en el pago de expensas se mantiene alta, con un promedio del 20%, una señal que refleja el impacto del fuerte aumento de costos fijos en el presupuesto de los inquilinos.

Al comprar una vivienda con crédito hipotecario, elegir al escribano es una decisión clave que define quién cuidará los intereses del comprador y garantizará que la operación sea segura.

En un contexto de reactivación de los créditos hipotecarios -según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires ya se registran unas 1.000 operaciones mensuales a través de esta vía-, la elección del escribano juega un rol fundamental para asegurar la transparencia de cada transacción.

Al financiar una compra, el proceso notarial no solo implica la firma de la escritura de compra-venta, sino también la constitución de la hipoteca, lo que obliga a coordinar entre las partes y la entidad bancaria.

En este tipo de operaciones, intervienen dos actos jurídicos distintos. Por un lado, la escritura de compra-venta, donde el comprador tiene el derecho de elegir a su escribano de confianza.

Por otro, la escritura de hipoteca, documento que establece la garantía real a favor del banco, donde es la propia entidad financiera la que designa al escribano que certificará esa parte de la operación. Esta división de roles está regulada por la Ley 25.093 y por la Ley 404 de la ciudad de Buenos Aires, que protege el derecho de los compradores a elegir quién los representa legalmente en la escritura traslativa de dominio.

Beatriz Álvarez, secretaria del Colegio de Escribanos porteño, explicó que ejercer ese derecho es clave para resguardar los intereses del comprador. “Es muy importante que cada comprador pueda contar con un escribano de confianza que lo asesore desde el inicio, revise el estado jurídico del inmueble, analice cada cláusula del boleto de compra-venta y lo acompañe en todo el proceso hasta la firma final”, señaló.

Además, destacó que, en una operación con financiamiento bancario, es necesario coordinar desde temprano con el escribano del banco para que no se generen demoras innecesarias.

Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos de CABA, agregó que el rol del escribano elegido por el comprador no es solo “dar fe” de la operación, sino velar por la seguridad jurídica de la compra. Desde la reserva de la propiedad, el escribano puede intervenir para asegurar que el vendedor tenga toda la documentación en regla, que no existan deudas pendientes o embargos sobre el inmueble y que las condiciones pactadas entre las partes queden correctamente reflejadas en el boleto.

“Un título seguro hace a un crédito seguro”, remarcó De Bártolo. Esto implica que el escribano debe realizar un estudio completo de los títulos de propiedad de los últimos 20 años, revisar cada antecedente de la vivienda y solicitar al Registro de la Propiedad Inmueble todos los certificados correspondientes.

Si existen irregularidades o faltan documentos clave, el proceso puede quedar frenado, generar demoras que en un contexto de inflación pueden traducirse en mayores costos para el comprador.

Costos a tener en cuenta

Álvarez también detalló cuáles son los costos asociados a la intervención notarial. En la escritura de compra-venta, los honorarios del escribano alcanzan hasta un 2% del valor de la propiedad.

En la escritura de hipoteca, que es responsabilidad del escribano designado por el banco, el costo adicional ronda el 1%; “sin embargo, en varios casos ese monto es absorbido por la entidad financiera. Además, recordó que en la ciudad de Buenos Aires existe una exención impositiva clave para el mercado actual: las escrituras de primera vivienda de hasta $205 millones no tributan el Impuesto de Sellos, lo que alivia la carga fiscal para quienes acceden a su primera propiedad”, aclaró Álvarez.

Luego de ese monto se cobra sobre el excedente del 3,5% dividido entre las dos partes (1,75% por cada lado).

Plazos

Otro aspecto relevante es el tiempo. De Bártolo insistió en que apenas se inicia el trámite del crédito, el comprador debería contactar a su escribano. “Si trabajamos desde el primer día, podemos anticipar cualquier problema con la documentación, acelerar la obtención de los certificados y evitar contratiempos de último momento”, sostuvo.

Esta coordinación temprana es clave para evitar que las demoras administrativas impacten en los costos finales de la operación, especialmente en operaciones pactadas en dólares o atadas al valor de la propiedad.

Finalmente, tanto Álvarez como De Bártolo coincidieron en que, en un contexto de mayor acceso al crédito, es fundamental que cada comprador conozca sus derechos y asuma un rol activo al momento de definir con quién realizará la escritura.

Desde la reaparición de los créditos hipotecarios, el mercado inmobiliario mostró una recuperación y cerró 2024 con el mayor nivel de escrituras desde 2017, al superar las 54.000 operaciones en CABA. De ese total, alrededor del 15% se concretó mediante financiamiento bancario.

Elegir un escribano de confianza, que explique cada paso y detalle las condiciones del contrato no es solo una formalidad, sino una herramienta clave para asegurar que el sueño de la vivienda propia no se complique por imprevistos legales o costos ocultos.

Construir una casa en un barrio privado es el objetivo de muchas familias que buscan un entorno tranquilo, mayor seguridad y espacios verdes. Sin embargo, en la práctica, ese proyecto suele atravesar múltiples obstáculos que pueden transformar el sueño de la propiedad nueva en una fuente de estrés y conflictos.

Los problemas más frecuentes se originan en contratos poco claros, presupuestos mal estimados y cambios de diseño que se definen durante la obra sin un acuerdo formal entre las partes.

Uno de los puntos críticos suelen ser los incumplimientos provienen de los propios desarrolladores o de las constructoras contratadas. Es aconsejable realizar un contrato detallado que incluya un presupuesto con precios actualizados, plazos precisos, cláusulas sobre penalidades por demoras e instancias de revisión periódica de la obra.

Los propietarios suelen denunciar que se colocan materiales de menor calidad que los acordados por contrato. Esta diferencia entre lo pactado y lo ejecutado se convierte en otro foco de conflicto durante la obra.

En un contexto de inflacionario –aunque con el índice a la baja–, el tema de los costos es prioritario también. En algunos casos, las empresas interrumpen los trabajos hasta renegociar los valores, con el riesgo de que las obras queden paralizadas.

Otro factor de conflicto son las modificaciones sobre la marcha. Algunos dueños quieren ajustar detalles de diseño cuando la obra ya está avanzada, lo que implica cambios técnicos y nuevos costos. Si esos pedidos no quedan documentados, el margen para desacuerdos se amplía, sobre todo al momento de revisar las facturas finales.

Sueños incumplidos

Vecinos de un barrio cerrado de Ingeniero Maschwitz, llamado El Ensueño, denunciaron graves irregularidades vinculadas al desarrollo y administración del proyecto habitacional, detrás del que está la desarrolladora Defpis. Tras más de 15 años desde el lanzamiento, señalaron que el emprendimiento quedó inconcluso, con servicios esenciales, como luz, agua, gas y cloacas, sin conexión adecuada, lo que impidió que a muchas familias pudiera avanzar con la construcción de sus viviendas.

Además, advirtieron que el barrio arrastra una deuda impositiva millonaria, lo que llevó al municipio local a suspender la aprobación de nuevos planos desde inicios de 2023. Esta situación afectó a más de 50 familias que planificaron sus obras y quedaron detenidas por el incumplimiento de la desarrolladora.

Según los vecinos, el desarrollador nunca informó de manera clara sobre las condiciones reales del proyecto ni sobre los requisitos legales incumplidos, lo que derivó en que el expediente del barrio fuera dado de baja a nivel provincial. Incluso afirman que nuevos compradores firmaron operaciones sin conocer que el barrio carece de factibilidad definitiva, lo que impide acceder a escrituras.

Frente a este escenario, exigieron el traspaso del control administrativo y legal del barrio para poder regularizar la situación, gestionar directamente con las autoridades y avanzar con las obras. Señalaron que, sin esa transferencia, el barrio seguirá expuesto a decisiones unilaterales, falta de información transparente y un deterioro progresivo que pone en riesgo el valor de las propiedades y el futuro del emprendimiento.

Algo similar, denuncian propietarios, ocurre con Polivanoff y Asociados, que construye en los barrios top de Nordelta, como La Isla y El Golf, además de otros barrios cerrados del segmento premium del Gran Buenos Aires. Con el ingeniero Alejandro Polivanoff a la cabeza, acumula reclamos de clientes y arquitectos por mala calidad de la construcción, graves incumplimientos de los plazos de obra y hasta abultados sobrecostos.

Contra el barrio

Vecinos del barrio privado El Relincho, ubicado en el corredor de la ruta 58, entre Canning y San Vicente, denunciaron hace más de un año una serie de irregularidades vinculadas al desarrollo y administración de los espacios comunes. Entre los principales reclamos a Terrenos de Canning figuran deudas impositivas acumuladas, falta de rendición de cuentas y deficiencias en servicios esenciales como agua, gas, cloacas y electricidad, además del mal estado de las calles internas.

El malestar llevó a los propietarios a exigir el apartamiento de la administración original y avanzar con el nombramiento de un nuevo administrador. Según Julián D., un propietario, “la gestión anterior dejó una importante deuda con proveedores, el municipio local y la agencia tributaria provincial, lo que obligó a la nueva conducción a asumir un proceso de saneamiento financiero para regularizar la situación”.

Aunque el proceso de normalización avanza, el caso dejó en evidencia los riesgos que pueden enfrentar las familias al invertir en un desarrollo inmobiliario sin controles adecuados.

Demoras en los plazos y costos elevados

En varios barrios privados, los plazos de entrega iniciales que se informan a los compradores suelen extenderse por razones vinculadas a la falta de financiamiento, demoras administrativas o problemas con proveedores. Esa extensión de los tiempos impacta directamente en los costos finales, ya que los materiales y servicios contratados se encarecen con el paso de los meses.

Esa combinación de retrasos y ajustes de precios puede incrementar el costo total de la vivienda en hasta un 40% (actualmente el valor de construcción de una casa de 4 ambientes en un barrio privado supera los USD 2.000 por m2) por encima del valor prefijado. Los compradores que planificaron su inversión en base a un presupuesto inicial se encuentran con pedidos de refuerzos económicos que no estaban contemplados y que, en algunos casos, son condiciones obligatorias para continuar la obra.

“Es clave tener bien fijado el anteproyecto y acertar en los primeros pasos de obra. Como tener planos aprobados por los municipios, algo que suele demorar hasta más de un año”, dijo Mariana Lucangeli, arquitecta y experta en Real Estate.

Además de la presión financiera, las demoras prolongadas afectan la planificación familiar y generan incertidumbre sobre el momento efectivo en que podrán mudarse. En situaciones extremas, esas demoras se traducen en obras paralizadas, litigios con las desarrolladoras y un deterioro progresivo de la confianza en el proyecto, lo que puede afectar incluso el valor de reventa de las propiedades.

Desde el sector recomiendan investigar en detalle los antecedentes de las constructoras y desarrolladoras antes de firmar cualquier contrato. Conviene conocer qué otros proyectos realizaron, si tuvieron conflictos legales o incumplimientos, y verificar su situación financiera son pasos clave para reducir riesgos y evitar sorpresas durante la obra.

“En varios casos, las familias organizan su economía y planificación en función de los plazos comprometidos, o deben extender alquileres o ajustar otros gastos en la expectativa de la mudanza. Cuando esos plazos se extienden, la situación se vuelve especialmente complicada para quienes ya tienen comprometidos sus ahorros”, agregó Lucangeli.

Comprar o construir: qué evaluar

La construcción personalizada permite adaptar los espacios a las necesidades y preferencias de cada propietario, lo que la convierte en una alternativa atractiva para quienes buscan un hogar a medida.

Sin embargo, este proceso suele ser altamente exigente, tanto desde lo logístico como desde lo emocional. Requiere seguir de cerca cada etapa de la obra, resolver imprevistos y afrontar decisiones técnicas que, en muchos casos, los compradores desconocen. Además, implica asumir tiempos de ejecución que no siempre se cumplen y pueden extenderse más de lo previsto.

El arquitecto Joaquín Rozas, destacó que, “si bien construir desde cero permite personalizar al máximo cada detalle, una de las principales ventajas de comprar una vivienda terminada es que elimina la incertidumbre sobre los plazos y los costos finales, además de permitir disfrutar la propiedad de forma inmediata”.

A la hora de elegir dónde construir o comprar, es clave observar si el barrio privado está consolidado, con infraestructura terminada, servicios en funcionamiento y una administración activa. Elegir un desarrollo en formación o con obras pendientes puede implicar mayores riesgos, tanto en términos económicos como en la calidad de vida futura.

Rozas concluyó que “habrán escuchado que hay opciones de barrios consolidados y otros en formación o en obras. No es lo mismo —es cierto, el precio, en general, tampoco—. Y decidir mal puede implicar un gran riesgo. Aun el problema más alto: que la casa de los sueños termine siendo una pesadilla. Hay que prestar atención a las diferencias. Lo mejor es optar por barrios consolidados. Hay familias, comunidad, casas, infraestructura, una administración, seguridad, mucha inversión a la vista, una estructura legal sólida”.

El Banco Ciudad es la única entidad que ofrece créditos de hasta $100 millones para refacción, ampliación o construcción de viviendas sin necesidad de hipotecar la propiedad. Desde su lanzamiento, esta línea de financiamiento ya otorgó más de 1.000 préstamos, con una demanda concentrada en la ciudad de Buenos Aires y la provincia.

En solo tres meses, la entidad recibió más 5.000 consultas a través de su sitio Web, en un contexto de creciente interés por el acceso al crédito en el mercado inmobiliario (los hipotecarios ya promedian las 1.000 operaciones en CABA).

Las solicitudes se sitúan mayormente entre los $20 y $30 millones, destinándose a distintos tipos de proyectos, desde la finalización de viviendas en construcción hasta la ampliación de espacios como terrazas y patios. A diferencia de los créditos hipotecarios, que el Banco Ciudad reintrodujo a fines de abril, estos préstamos personales permiten financiar remodelaciones sin comprometer la propiedad como garantía, lo que los convierte en una alternativa accesible para quienes buscan mejorar su hogar.

Permite solicitar hasta $100 millones con un plazo máximo de 10 años, bajo el sistema de amortización alemán, que ofrece cuotas decrecientes en el tiempo. Además, el crédito está nominado en UVA (Unidades de Valor Adquisitivo), lo que reduce la barrera de ingreso inicial, aunque esto implique asumir tasas más altas que las hipotecarias. “El financiamiento cubre hasta un 100% del presupuesto de obra, siempre que no supere el 50% del valor de la propiedad,” informaron desde la entidad.

Sebastián Senlle, gerente de productos del Banco Ciudad, explicó a Infobae que “uno de los aspectos más destacados es la posibilidad de abordar proyectos sin hipotecar la vivienda”, lo que marca una diferencia frente a otros tipos de financiamiento disponibles.

Condiciones y ventajas del sistema

Entre los requisitos para acceder, los solicitantes deben ser mayores de 18 años, presentar ingresos comprobables y cumplir con un índice de endeudamiento que limite las cuotas al 20% de los ingresos netos.

Respecto a las facilidades, los usuarios pueden solicitar el crédito de manera presencial o a través del micrositio Web del banco.

Además, aquellos que accedan al préstamo podrán aprovechar promociones en tiendas de materiales de construcción, como descuentos del 30% y cuotas sin interés en locales como Easy y Blaisten, y descuentos de hasta el 30% y 6 cuotas sin interés en distintas pinturerías, entre otros locales del rubro.

Otra ventaja es la implementación del sistema de amortización alemán, que reduce progresivamente las cuotas mensuales al priorizar el pago del capital desde el inicio del préstamo. Esta característica ayuda a minimizar los intereses con el tiempo y representa “un ahorro significativo frente al sistema francés, donde las cuotas se mantienen constantes pero los intereses prevalecen en los pagos iniciales”, expresó Senlle.

Así, las cuotas en UVA disminuyen con el tiempo al reducirse el saldo adeudado y los intereses.

La posibilidad de sumar un garante para aumentar los montos prestables y las promociones asociadas con la compra de materiales son claves para atraer a más usuarios.

No requiere un ingreso mínimo y la cuota resultante puede comprometer hasta el 20% de los ingresos netos demostrables de los solicitantes y/o garantes.

La entidad ofrece esta línea en CABA, AMBA y provincias como Córdoba, Mendoza, Salta y Tucumán, potencia a su vez el mercado de la construcción y renovación de inmuebles.

Senlle agregó: “Los beneficiarios pueden maximizar el retorno del financiamiento e integrar mejoras de eficiencia energética en sus proyectos. Las mejoras financiadas incluyen la instalación de ventanas con doble o triple vidrio (DVH), sistemas de control solar como toldos y cortinas, y la optimización de la climatización con equipos de alta eficiencia”.

Una remodelación integral de cocina, con un termotanque eficiente y un presupuesto de $10 millones, implicaría una cuota de alrededor de $160.000 iniciales.

También es común destinar el crédito a la ampliación de la vivienda, como el cerramiento o construcción en terrazas y patios.

Beneficios impositivos

Bajo ciertas condiciones, el beneficiario puede acceder a una bonificación del IVA sobre los intereses del préstamo, lo que reduce el costo de la cuota mensual. Como el sistema es alemán, el valor de la cuota inicial varía según el monto solicitado y disminuye mes a mes. Por ejemplo, por cada $10.000.000 prestados, la diferencia entre una cuota con y sin IVA puede ser importante, generará un ahorro considerable a lo largo del tiempo.

Este beneficio se enmarca en la Resolución 680/99 de la AFIP (actualmente ARCA), que reglamenta la exención del IVA para los intereses de préstamos destinados a la compra, construcción o mejora de una vivienda.

Para acceder, el tomador debe presentar ante el Gobierno de la Ciudad un plano de la obra firmado por un profesional de la construcción, donde acredite que el financiamiento se destinará efectivamente al desarrollo habitacional.

Consejos para gastar bien

La arquitecta Gabriela Correa, especialista en proyecto, dirección y ejecución de obras nuevas y remodelaciones, brindó recomendaciones sobre cómo optimizar el dinero al emprender una reforma.

Tener un proyecto detallado permite estimar costos con precisión y evitar improvisaciones que encarecen la obra. “Un buen presupuesto ahorra tiempo y dinero”, aseguró.

Correa resaltó la importancia de priorizar electricidad y sistemas sanitarios. “Baños y cocinas hacen la mayor diferencia, por lo que deben recibir los primeros recursos del crédito”, explicó. También recomendó atender lavaderos para evitar problemas futuros.

Siempre surgen imprevistos en una obra, desde costos adicionales hasta demoras en los plazos, pero con una buena planificación pueden afrontarse sin inconvenientes.

“Recomiendo comprar terminaciones esenciales como griferías, sanitarios y revestimientos. Con el avance de la obra, el presupuesto se ajusta y estas compras pueden complicarse. Asegurarlas con el crédito permite mejor precio y disponibilidad”, concluyó Correa.

Los barrios privados en la región de Cuyo captaron la atención de inversores nacionales e internacionales que priorizan adquirir lotes para luego construir una vivienda en áreas donde el paisaje es relevante por las vistas que ofrece. Tanto en Mendoza como en San Luis, varios desarrollos inmobiliarios combinan el atractivo de la naturaleza con la posibilidad de vivir rodeado de viñedos y servicios premium.

A 35 minutos de la capital mendocina, en Luján de Cuyo, se encuentra Pueblo de Viñedos. Con 156 lotes distribuidos en 25 hectáreas, este barrio cerrado atrae a quienes buscan vivir en un entorno natural sin renunciar a las comodidades urbanas.

Alejandro Suárez, gerente comercial del barrio, destacó que los lotes parten desde los USD 30.000 con financiación flexible, lo que genera un gran interés en inversores. “El nuevo crédito para unidades indivisas que podría aplicarse a partir de los próximos meses podría potenciar aún más la demanda”, afirmó.

Al igual que en el segmento de los edificios el mercado inmobiliario del suburbano espera por las hipotecas divisibles que también permitirán la compra venta de terrenos en las urbanizaciones privadas. Resta que el Ministerio de Economía culmine su instrumentación.

Según Sol Cortés, asesora comercial del proyecto, la ubicación en las proximidades de reconocidas bodegas lo convierte en un atractivo inigualable. “Estar al pie de la Cordillera, con acceso a centros de esquí y cerca de un aeródromo en desarrollo, garantiza una proyección estratégica para la zona”, explicó.

El barrio contará con seguridad 24 horas, club house, piscina, gimnasio y canchas deportivas, con una propuesta ideal para residencia permanente o inversión en alquiler temporario.

En el valle

En el Valle de Uco, Coria Giménez, una empresa que opera en el sector, presentó Tupungato Valley Alto, un nuevo country con 35 hectáreas y 5 hectáreas de viñedos de uvas Malbec. La particularidad de este desarrollo es su altitud de 1.100 metros sobre el nivel del mar, lo que le otorga vistas privilegiadas a la Cordillera de los Andes.

El barrio privado ofrece lotes de entre 1.000 y 1.400 metros cuadrados con urbanización premium: seguridad, tendido eléctrico subterrráneo, agua potable, reglamento de construcción armonizado con el entorno y un servicio de administración hotelera que facilita la renta temporaria de las propiedades. Además, incluye una cava, club de vinos, spa, gimnasio y amplios espacios verdes.

Desde la empresa destacan que este proyecto está diseñado para quienes buscan combinar residencia, turismo y la posibilidad de participar en la producción vitivinícola. “Cada propietario podrá convivir con el viñedo, aprender del proceso y elaborar su propio vino”, explicaron.

El concepto Airbnb Friendly permite que las casas puedan destinarse a alquiler temporario y aprovechar el auge del enoturismo en la provincia.

San Luis: el auge de Estancia Grande

En San Luis, el desarrollo inmobiliario también crece con fuerza. La Quebradita II, un barrio privado en Estancia Grande, lanza su segunda etapa en busca de captar al público local como de otras zonas del país.

Ubicado a 15 minutos de Potrero de los Funes y a 30 de la capital provincial, este desarrollo de 85 hectáreas ofrece lotes desde los USD 10.000, con financiación de hasta 60 cuotas fijas de 250 dólares.

El proyecto cuenta con 550 lotes de entre 800 y 1.300 m2, todos con vista a las sierras y acceso a senderos para trekking. La primera etapa, que incluyó 204 lotes, ya finalizó su comercialización y las obras de infraestructura están concluidas. La segunda etapa ofrece 346 lotes con promociones y planes de pago flexibles.

Guillermo Maitsch, socio gerente del grupo que lo desarrolla, explicó que Estancia Grande se proyecta como un polo turístico clave dentro de San Luis. “Este municipio combina diseño arquitectónico, ubicación geográfica y condiciones climáticas que lo convierten en un destino con gran potencial”, señaló. Además de la oferta residencial, el proyecto incorpora un sector específico para el desarrollo de viñedos.

Alfredo Cartellone, presidente de la Asociación Vitivinícola de San Luis, destaca que la provincia cuenta con 15 viñedos, la mayoría en zonas serranas. “La Quebradita II está emplazada en el corazón de las sierras centrales, a 1.100 metros de altura, con amplitud térmica ideal para la producción de vinos de autor”, explica.

El proyecto también se beneficia de un arroyo de aguas permanentes que atraviesa el valle, facilitando el riego natural durante todo el año. La tendencia creciente de vivir en contacto con la naturaleza y la descentralización de las ciudades convirtió a Estancia Grande en una opción atractiva tanto para residencia como para inversión.

Con el impulso del enoturismo, la demanda de propiedades en Cuyo sigue en aumento. Los desarrollos en Mendoza y San Luis combinan exclusividad, naturaleza y la posibilidad de integrar la vida urbana con la producción vitivinícola, un diferencial con los barrios privados de otras zonas.

En enero de 2025, el mercado inmobiliario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) mostró un desempeño notable, con un aumento del 93,7% en la cantidad de escrituras de compraventa de inmuebles en comparación con el mismo mes de 2024. Este crecimiento se destacó por ser un cambio significativo en el sector, tanto en cantidad como en monto de las transacciones.

El Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires reportó que durante el primer mes de 2025 se realizaron 3645 escrituras de compraventa, un número considerablemente mayor al registrado en enero de 2024, cuando se habían formalizado 1882 operaciones. Este aumento refleja una recuperación importante en el sector inmobiliario porteño, que había estado experimentando altibajos en los años anteriores debido a factores económicos como la inflación, las restricciones cambiarias y la incertidumbre política.

Por otro lado, el monto total involucrado en estas transacciones ascendió a 433.177 millones de pesos, lo que representa un crecimiento del 202,9% en relación con el mismo mes del año anterior. En términos absolutos, el monto de las transacciones también aumentó significativamente respecto a enero de 2024, lo que demuestra una tendencia a la alta valorización de los inmuebles vendidos. El aumento en el monto total es proporcional a la mayor actividad en el sector, lo que sugiere que las operaciones no solo se incrementaron en cantidad, sino también en valor.

En cuanto al monto medio de las escrituras, este alcanzó los 118.841.472 pesos, lo que equivale a 111.031 dólares de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio para enero de 2025. Este valor refleja un aumento del 56,4% en pesos con respecto al mismo mes del año anterior, y un crecimiento del 22,4% en dólares. Este dato es particularmente relevante ya que demuestra no solo una mayor actividad en el mercado, sino también una apreciación en los valores de los inmuebles vendidos.

Además de la cantidad total de escrituras y el monto involucrado, otro aspecto relevante fue la cantidad de escrituras formalizadas con hipoteca, que ascendieron a 945. Este dato muestra un aumento del 1269,5% respecto a enero de 2024, cuando solo se formalizaron 69 escrituras con hipoteca. Este repunte en la cantidad de hipotecas sugiere que los créditos hipotecarios comienzan a recuperar terreno, lo que podría ser una señal de mejora en las condiciones del crédito para la compra de propiedades.

A pesar de este aumento en enero, es importante destacar que, en comparación con diciembre de 2024, las escrituras de compraventa registraron una caída del 52,5%. En ese mes se habían registrado 7667 escrituras en CABA, lo que marca una desaceleración en la actividad inmobiliaria durante el inicio del nuevo año. Esta baja es esperada, ya que diciembre es un mes tradicionalmente más activo en términos de ventas debido a la presión estacional y al deseo de finalizar operaciones antes de que termine el año.

Este aumento en las escrituras en enero también se inserta dentro de un contexto en el que el mercado inmobiliario de CABA había experimentado resultados positivos en diciembre de 2024. En ese mes, se registró un aumento del 68,1% en comparación con diciembre de 2023, con 7667 escrituras y un incremento del 250,8% en el monto total de las transacciones. Esto posicionó a diciembre de 2024 como el mes de mayor actividad de los últimos siete años. Aunque enero experimentó una caída en la cantidad de escrituras respecto a diciembre, la cifra sigue siendo alta si se compara con los niveles previos a la pandemia.

Por otro lado, el contexto en Provincia de Buenos Aires también mostró un buen desempeño durante diciembre de 2024. En ese mes, se registraron 19.513 escrituras, un aumento interanual del 48,6% con respecto a diciembre de 2023. Este crecimiento también estuvo acompañado por un incremento significativo en las hipotecas, que se multiplicaron por más de 380%, alcanzando las 2.049 escrituras con hipoteca. Aunque los datos de la provincia no coinciden con los de CABA en términos absolutos, ambos mercados presentan una recuperación sostenida en las transacciones, respaldada en gran medida por el acceso al crédito hipotecario.

El crecimiento en las escrituras de compraventa en CABA también está relacionado con el retorno de los créditos hipotecarios a medida que mejoraron las condiciones financieras en el país. A lo largo de 2024, el crédito hipotecario mostró señales de recuperación, especialmente en comparación con los niveles bajos de los años previos. En diciembre de 2024, el repunte de las hipotecas en CABA y la provincia se consolidó como un factor clave en la reactivación del sector inmobiliario, con un crecimiento del 874% en hipotecas respecto al mismo mes del año anterior.

Este regreso de los créditos hipotecarios también fue un tema central en las expectativas del mercado, tanto en CABA como en la provincia de Buenos Aires. En los últimos meses de 2024, el crédito comenzó a tomar más protagonismo en la compra de inmuebles, con más de 1.000 créditos por mes a finales del año. Esta tendencia podría consolidarse en 2025, aunque algunos actores del mercado mantienen un enfoque cauteloso debido a la situación económica.

El desempeño del sector inmobiliario de CABA en enero de 2025 se enmarca en una recuperación generalizada en el mercado inmobiliario argentino, que comenzó a mostrar señales positivas en la segunda mitad de 2024. En este contexto, la demanda de propiedades ha aumentado, especialmente en los segmentos más bajos del mercado, donde los créditos hipotecarios han tenido un impacto importante en las compras.

Sin embargo, el mercado inmobiliario sigue siendo muy sensible a los vaivenes de la economía argentina, por lo que el futuro del sector dependerá de la estabilidad macroeconómica, la evolución del tipo de cambio y la disponibilidad de créditos. A pesar de las fluctuaciones mensuales, el mercado inmobiliario de CABA mantiene expectativas moderadas pero positivas para los próximos meses, con un crecimiento sostenido en la cantidad de transacciones y la recuperación de los valores de los inmuebles.

La reactivación de los créditos hipotecarios UVA marcó un punto de inflexión en el mercado inmobiliario en 2024, con más de 11.000 préstamos otorgados y un monto promedio de USD 75.000 por beneficiario, el mejor desempeño desde 2018 confirmó un análisis de la Fundación Tejido Urbano.

Si bien comenzó desde su punto más bajo, este tipo de línea de préstamos repuntó fuertemente en la segunda mitad del año y dejó lecciones importantes para su sostenibilidad futura.

La reactivación económica fue un factor clave. Un inicio de año caracterizado por la desconfianza y la inestabilidad económica —en el cual no se lanzaron líneas de crédito significativas hasta abril—, dio paso en el segundo semestre a un crecimiento mensual sostenido.

Según el análisis, “durante los primeros seis meses, la actividad hipotecaria fue prácticamente nula”, mientras que el segundo semestre marcó un dinamismo notable.

Un contexto desafiante y cambios estratégicos

El panorama económico influyó considerablemente en el comportamiento del mercado. Una combinación de alta inflación, altas tasas y un mercado financiero poco activo habían llevado al sector hipotecario a mínimos históricos.

Sin embargo, la menor demanda crediticia del gobierno al sistema financiero liberó capacidad de financiamiento y el enfoque oficial contribuyó a acallar los discursos que consideraban al esquema UVA como “un problema a resolver”.

El director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, Fernando Álvarez de Celis, explicó a Infobae que tanto las entidades financieras como los tomadores ya estaban familiarizados con el modelo implementado entre 2016 y 2019, lo que facilitó una adopción más fluida en esta nueva etapa. Sus palabras subrayaron que “no fue necesaria una curva de aprendizaje significativa”, lo que aceleró el proceso de implementación una vez que las condiciones comenzaron a mejorar.

Mercado inmobiliario y economía

El resurgimiento de los créditos hipotecarios tuvo un impacto directo sobre el mercado inmobiliario, incrementó tanto la demanda como las transacciones. Las estadísticas reflejan que durante diciembre de 2024 se concretaron un 68% más de escrituras en comparación con el mismo mes del año anterior, y alcanzaron el nivel más alto de actividad inmobiliaria en los últimos siete años.

“El blanqueo de capitales también jugó un rol complementario, ayudó a consolidar el repunte del sector”, comentó Álvarez de Celis, quien además señaló que estos factores combinados lograron darle vitalidad a un mercado que venía de años de estancamiento.

A pesar de este incremento considerable en las operaciones, el experto aclaró que los precios se mantuvieron “estables en términos generales”, salvo en algunas zonas con mayor demanda específica.

Perfil de los tomadores de crédito y el futuro

En relación con los tomadores actuales en comparación con ciclos anteriores, Álvarez de Celis destacó un cambio importante: “La falta de crédito en períodos anteriores llevó a varias familias a aprovechar esta nueva oportunidad, conscientes de lo difícil que había sido el acceso en el pasado”.

Asimismo, el amplio inventario de inmuebles disponibles permitió a los compradores evaluar diversas opciones dentro de un mercado abundante.

No obstante, las proyecciones futuras para los créditos hipotecarios UVA no están exentas de desafíos. Desde el último trimestre de 2024, se registró un aumento gradual en las tasas de interés por parte de los bancos, lo que genera incertidumbre en torno al esquema. Si bien hasta el momento el impacto sobre la demanda ha sido limitado, “existe el riesgo de que esta tendencia complique el acceso al financiamiento en el mediano plazo”, alertan expertos.

Álvarez de Celis también señaló que la securitización de estos créditos podría ser clave para garantizar su continuidad a largo plazo, permitiendo a los bancos transferir estas carteras a entidades que puedan asumir préstamos de mayor plazo. Sin embargo, advirtió que aún queda pendiente superar los niveles alcanzados en mejores épocas, como durante los años 1996-1997, cuando el crédito hipotecario en Argentina tuvo uno de sus momentos más sólidos.

Dinamismo

Los monoambientes por menos de USD 60.000, los departamentos de dos ambientes por debajo de USD 80.000 y las casas de tres ambientes por menos de USD 100.000 fueron las propiedades más vendidas mediante créditos hipotecarios, especialmente en CABA y la provincia de Buenos Aires.

Estas unidades, por su valor y tamaño, se consolidaron como las opciones más buscadas por quienes accedieron al financiamiento.

Según Lisandro Cuello, experto inmobiliario, la demanda de propiedades sigue activa y las consultas continúan, aunque la estacionalidad impactó en una leve desaceleración en los últimos meses. “Sin embargo, se espera que la actividad recupere impulso después de marzo, cuando suelen concretarse más operaciones tras la reactivación económica del primer trimestre”.

La mayor parte de los compradores que acceden a créditos hipotecarios son quienes cuentan con más del 30% del valor del inmueble en ahorros propios.

“Este respaldo les permite cumplir con los requisitos bancarios y afrontar los gastos adicionales asociados a la compra, como impuestos, escrituración y comisiones, lo que facilita la aprobación del financiamiento”, concluyó Cuello.

Con el aumento las temperaturas y la temporada alta del turismo, durante el verano los edificios en la Argentina enfrentan una serie de desafíos recurrentes que impactan en la convivencia entre vecinos.

Desde el tránsito constante de personas hasta conflictos por el uso de aires acondicionados o espacios comunes como piletas y parrillas, las administraciones deben buscar soluciones tecnológicas y organizativas para garantizar la armonía en estos espacios.

Claves para mejorar la seguridad

Según la Secretaría de Turismo “cerca de 4 millones de turistas se desplazaron por todo el país durante el mes de enero”, lo que influye directamente en la dinámica de numerosos consorcios. En ciudades como Buenos Aires, es habitual que los departamentos se alquilen a turistas mediante plataformas como Airbnb, lo que genera un flujo constante de personas que no siempre son conocidas por los residentes habituales.

Esto dispara preocupaciones en materia de seguridad. Albano Laiuppa, director de la plataforma ConsorcioAbierto, señaló a Infobae: “Varias administraciones implementaron sistemas digitales de control de accesos que cuentan con aplicaciones para registrar ingresos y egresos en tiempo real, y brindan así mayor tranquilidad a los residentes habituales”.

También señaló que estas herramientas permiten modernizar la vigilancia en edificios donde hay un aumento de asistentes temporales debido a la estacionalidad.

Uso de áreas comunes

El aumento de tiempo libre y las altas temperaturas conducen a un sobreuso de amenities como parrillas, piletas y salones de usos múltiples y eso puede ser foco de tensiones. Según Laiuppa, “la falta de organización puede derivar en conflictos por la disponibilidad de estos espacios, especialmente cuando no existen turnos preestablecidos”.

En este sentido, diversas administraciones optaron por implementar sistemas de reservas digitales que permiten visualizar la disponibilidad en tiempo real, gestionar turnos e incluso realizar pagos si el uso de estos espacios tiene algún costo adicional.

Laiuppa añadió que “la tecnología permite tener a mano el reglamento de uso de los amenities en el celular para poder consultarlo cuando sea necesario”.

En cuanto a las piletas, se establecen limitaciones claras en la cantidad de invitados por unidad funcional. Sin embargo, esta normativa suele ser ignorada con frecuencia. Loisi también destacó la importancia de una gestión precisa: “Para los consorcios con pileta es actualmente obligatorio contar con un bañero o guardavidas, al margen de otras exigencias legales para dicha área acuática”.

Además, la limpieza es un aspecto crucial en estos espacios, especialmente en temporada alta. Loisi enfatizó la relevancia de delinear tareas claras para el personal de limpieza a través del Libro de Órdenes: “La falta de limpieza de los espacios comunes es una queja históricamente recurrente. Es vital la necesidad de supervisión rigurosa por parte de los administradores de edificios”.

Aire acondicionado: beneficios y desventajas

El uso generalizado de aires acondicionados durante el verano también genera inconvenientes, especialmente por goteos sobre otras unidades y espacios comunes.

A pesar de las regulaciones establecidas por el Código Urbanístico porteño, este es un problema habitual. “Para prevenir situaciones conflictivas, algunas administraciones envían recordatorios a los propietarios para que realicen el mantenimiento adecuado de sus equipos”, explicó Laiuppa.

David Loisi alertó, además, sobre los efectos de los cortes de luz provocados por la sobrecarga eléctrica, especialmente en ascensores: “Los adultos mayores, en la mayoría de los casos, no están en condiciones de bajar ni subir pisos, y mucho menos con bultos o compras, lo que impacta directamente su calidad de vida”.

Para evitar problemas mayores, algunas administraciones promueven la eficiencia energética mediante paneles solares, mientras que otras apuestan por el uso racional de los aires acondicionados en las viviendas.

Otro tema recurrente con la llegada del verano es la proliferación de plagas como cucarachas y mosquitos. Loisi afirmó que “es conveniente la visita frecuente (una vez por mes) del exterminador de plagas para hacer fumigaciones periódicas”, aunque se señaló que la falta de acceso a ciertas unidades puede reducir la efectividad de estas acciones.

En estos casos, se recomienda que los administradores insistan con circulares escritas para garantizar la colaboración de todos los vecinos. En casos graves, la situación debe abordarse en Asamblea para determinar si las fallas provienen de la empresa contratada o de la negligencia de algunos vecinos.

También se aconseja tirar la basura en el horario determinado para evitar su acumulación.

La tecnología, aliada clave para la convivencia

En un contexto donde las tensiones se incrementan, la tecnología se convierte en un recurso indispensable para garantizar una mejor convivencia.

Laiuppa respaldó esta idea al señalar que “soluciones como las plataformas que gestionan consorcios proponen llevar registro a través de una app de temas como ingresos y egresos, envío de novedades y sistemas de reservas”, factor que simplifica la gestión y resolución de conflictos.

A futuro, la tecnología, el uso racional de recursos y el cumplimiento de reglamentos serán claves para evitar conflictos en verano.

El mercado de las franquicias demostró ser una opción sólida y confiable para quienes buscan emprender con respaldo y minimizar riesgos. Según detallaron desde el sector que también motoriza la busqueda y operaciones de alquileres de locales comerciales en la ciudad de Buenos Aires y en el país, este modelo de negocio experimentó un crecimiento sostenido en los últimos años, impulsado por la preferencia de los inversores por marcas consolidadas que ofrecen sistemas operativos probados y soporte integral.

En un contexto económico desafiante, el 55% de las franquicias logró expandirse durante 2024. Aunque el ritmo fue menor que en años anteriores, la capacidad de adaptación del sector permitió que varias marcas amplien su presencia.

Según la Asociación Argentina de Marcas y Franquicias (AAMF), gran porcentaje de las firmas abrió nuevos espacios en la segunda mitad del año, con estrategias para reducir riesgos y modelos más accesibles. “El sistema de franquicias demostró su capacidad de adaptarse a la inestabilidad económica”, destacó Susana Perrotta, presidenta de la AAMF.

Los cafecitos, cosmética y belleza, negocios gastronómicos, gimnasios e indumentaria están entre los rubros que motorizan más la demanda de inmuebles en alquiler.

Pablo De Marco, director de expansión y desarrollo de Mostaza, dijo a Infobae que las franquicias se destacan por su alta tasa de éxito, lo que las convierte en una opción segura para quienes buscan iniciar un negocio. Este modelo permite a los inversores elegir entre una amplia variedad de rubros, adaptándose a sus intereses y posibilidades económicas”.

La importancia de la ubicación

Uno de los factores más determinantes para el éxito de una franquicia es la elección del local comercial.

Según explicó De Marco, lo recomendable es realizar un análisis exhaustivo del mercado para identificar las mejores ubicaciones. Este proceso incluye estudios sobre la circulación de personas, las características del espacio y el potencial comercial de la zona. Además, se establece un radio de exclusividad territorial para proteger la inversión de los franquiciados.

En cuanto a los formatos, existen distintas opciones que combinan tamaño y servicios según la ubicación y el público objetivo. Algunos modelos incluyen amplios espacios con áreas para delivery, pick-up y tótems de autoservicio, mientras que otros están diseñados para ubicaciones en vía pública o centros comerciales. Cada formato busca optimizar la experiencia del cliente y la operatividad del negocio.

Por su parte, Claudio López, gerente Comercial de Lidherma, destacó que es habitual que las marcas prioricen ubicaciones en zonas con más de 70.000 habitantes, salvo en regiones donde ya tienen una fuerte presencia.

En particular, se enfocan en áreas con alto potencial de desarrollo comercial, como la Patagonia. “La accesibilidad y un entorno en crecimiento son esenciales al momento de elegir un local”, amplió.

Costos y requisitos para operar una franquicia

El costo de alquilar o adquirir un local para una franquicia varía significativamente según la ubicación y las características del espacio.

La inversión inicial promedio para abrir un local gastronómico de más de 500 metros cuadrados ronda los USD 500.000, incluidos los gastos de construcción, equipamiento y adecuación del inmueble.

Aunque el monto necesario para abrir una franquicia varía según el tipo de negocio. Una cafetería de menor tamaño puede demandar una inversión cercana a los USD 45.000, mientras que un modelo de bajo costo en el rubro de pizzas o empanadas ronda los 25.000 dólares.

Por otro lado, para abrir un negocio vinculado con los cosméticos, perfumería y accesorios de belleza, la inversión inicial es de aproximadamente USD 50.000, mientras que las islas comerciales requieren una inversión de 25.000 dólares.

“Ambos formatos incluyen el canon de ingreso, la mercadería y el acondicionamiento del espacio, lo que facilita el inicio del negocio”, dijo López.

Locales más buscados

El mercado inmobiliario comercial muestra una creciente demanda de locales aptos para franquicias, con requisitos que varían según el rubro.

Según Ariel Yeger, de Ariel Yeger Negocios Inmobiliarios, en gastronomía se priorizan las esquinas, veredas amplias y la posibilidad de contar con ventilación al exterior. En otros sectores, la clave está en una alta circulación de personas y la cercanía a nodos urbanos con transporte público, como subtes, trenes y Metrobus.

Los metrajes más solicitados parten desde 50 m2 en una sola planta, mientras que los espacios más grandes, como restaurantes, supermercados o gimnasios, pueden alcanzar los 300 m2. Yeger explicó que “los valores actuales de alquileres oscilan entre $1.000.000 y $5.000.000, con ajuste trimestral según el Índice de Precios al Consumidor (IPC)”.

En cuanto a la ubicación, los barrios más buscados para la instalación de franquicias son Almagro, Caballito, Villa Crespo, Palermo y Recoleta.

Yeger concluyó: “La cercanía a hospitales, universidades, colegios y centros comerciales es un factor determinante, ya que garantiza una mayor circulación peatonal y potencia el rendimiento de los comercios”.

Además de los costos, los locales deben cumplir con ciertos requisitos técnicos y operativos para garantizar su correcto funcionamiento.

En cadenas de comidas rápidas es fundamental que el local esté ubicado en una zona estratégica con alto potencial comercial.

López señaló la necesidad de contar con un equipo especializado en dermocosmética en el caso de este tipo de negocios, “compuesto por entre uno y tres empleados, para ofrecer atención personalizada y diagnósticos de piel”.

Características

La ubicación del local es otro aspecto fundamental. Desde el segmento coinciden en que las esquinas y avenidas principales son las más valoradas, ya que ofrecen mayor visibilidad y acceso, lo que se traduce en un impacto directo en las ventas.

Estas locaciones suelen ser más competitivas y difíciles de conseguir, pero su rendimiento justifica la inversión.

Las franquicias suelen proporcionar locales listos para operar, con toda la infraestructura necesaria para el negocio.

Uno de los aspectos clave a definir es si el espacio funcionará exclusivamente para delivery y producción o si contará con mesas para atención al público.

Esta decisión impacta directamente en la inversión, ya que un local con cocina equipada —incluyendo cámaras de frío, hornos y estaciones de trabajo en acero inoxidable— implica costos más elevados que un modelo centrado en el ensamblaje, como ocurre en algunos comercios de sushi.

El mercado comercial en la ciudad de Buenos Aires presenta contrastes marcados en la ocupación de locales comerciales. Mientras el Microcentro (hay 1.400 inmuebles vacíos actualmente) aún registra dificultades para recuperar su dinamismo tras la pandemia, otras zonas de la Ciudad muestran altos niveles de demanda y ocupación.

Uno de los corredores más destacados es el de la avenida Emilio Castro y Lisandro de la Torre, entre Liniers y Mataderos, donde la vacancia comercial es de apenas 2,4%, lo que equivale a una ocupación del 98% de los locales disponibles.

La alta demanda de locales en este centro comercial a cielo abierto se explica por el crecimiento sostenido de la zona, impulsado por la construcción de nuevos edificios desde 2021 y más de 20 proyectos en ejecución en sus inmediaciones.

Este desarrollo incrementó el flujo de residentes y comercios y además generó una lista de espera para alquilar inmuebles comerciales.

Según un relevamiento de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, solo dos zonas superan a este corredor en términos de ocupación: Palermo Soho, con una vacancia de 0,7%, y la avenida Santa Fe entre las avenidas Callao y Pueyrredón en Recoleta, con 0,8 por ciento.

“La zona de Emilio Castro y Lisandro de la Torre logró sostener el interés de los comercios gracias a su ubicación estratégica, su alto flujo peatonal y vehicular, y una oferta comercial diversa que abarca desde gastronómicos hasta salud y belleza”, precisó a Infobae Marcos Ballario Rota, analista de investigación de la inmobiliaria que relevó el área ubicada en el oeste de CABA.

El corredor, que se extiende desde Cayetano y Emilio Castro hasta Pilar, alberga 128 locales comerciales y registra un precio promedio de alquiler de USD 12,8 por metro cuadrado al mes.

Entre los rubros con mayor presencia, se destacan la gastronomía (25,6%), la alimentación (18,4%) y la salud y belleza (9,6%).

Además, el segmento de moda y textil lidera en participación dentro del mercado total, con un 34% de los comercios activos.

Claves del auge comercial en Mataderos-Liniers

Ballario Rota explicó las razones detrás del crecimiento sostenido de este corredor comercial: “El mercado de Emilio Castro y Lisandro de la Torre se destaca por su fácil acceso y gran concurrencia de personas, factores que impulsan una fuerte demanda de locales. Su potencial de desarrollo lo convierte en un área muy atractiva para la inversión, especialmente para las grandes marcas que buscan expandirse en una zona en constante evolución”.

La demanda de alquileres comerciales en esta zona creció notablemente desde la pandemia. “Desde su punto más alto en 2022, la vacancia disminuyó aproximadamente 8 puntos porcentuales, mientras que los precios pedidos, tras una fuerte caída, están en plena recuperación pero de forma gradual y acercándose a los niveles previos a la pandemia”, señaló Ballario Rota.

Otro de los factores que explican el auge comercial en Mataderos y Liniers es su consolidación como un “nuevo centro”, que atrae tanto a residentes como a comercios que buscan posicionarse en un mercado en crecimiento.

Rubros dominantes

Aunque el valor varía según el tamaño del local y su ubicación específica dentro de la zona.

Los rubros que predominan son la gastronomía, con marcas especializadas en comida gourmet y cervecerías, seguidas por locales vinculados a la salud y belleza, como peluquerías y centros estéticos.

Pese a su alto nivel de ocupación, Ballario Rota aclaró: “Si bien presenta una ocupación muy alta, hay otras zonas con niveles de vacancia similares o incluso inferiores. Sin embargo, Emilio Castro y Lisandro de la Torre ganó protagonismo como uno de los principales polos comerciales en expansión dentro de la ciudad de Buenos Aires”.

Las viviendas también crecen

El crecimiento comercial de la zona estuvo acompañado por un fuerte desarrollo inmobiliario. Desde 2020, se estrenaron numerosos edificios y actualmente hay más de 1.200 viviendas en ejecución en sus inmediaciones, lo que impulsó la demanda de propiedades tanto para compra como para alquiler.

En términos generales, los departamentos de dos ambientes en la zona rondan los USD 80.000, mientras que los de tres ambientes oscilan entre USD 120.000 y cifras mayores, según la ubicación y características del inmueble, según explicó Claudio Masini, de Masini Propiedades.

Los valores varían según la ubicación específica dentro de Liniers y Villa Luro. Entre Larrazábal y Liniers, los departamentos de dos ambientes tienen precios entre USD 60.000 y USD 115.000, mientras que en Villa Luro oscilan entre USD 85.000 y USD 165.000, según si son unidades nuevas o usadas.

Los alquileres también reflejan estas diferencias. Masini concluyó: “Tras la derogación de la Ley de Alquileres a fines de 2023, la oferta de propiedades en la zona creció casi 90%, con valores que actualmente oscilan entre $370.000 y $440.000 para departamentos de dos ambientes, y entre $650.000 y cifras mayores para los de tres ambientes”.

El mercado inmobiliario en el Gran Buenos Aires (GBA) inició el año con signos de reactivación en algunos segmentos, impulsado por la mayor disponibilidad de créditos hipotecarios y un ajuste gradual en los valores de compra y alquiler.

Mientras en ciertas zonas persiste una demanda contenida por las dificultades de financiamiento, en otras comienza a notarse un mayor movimiento, con precios que registran leves aumentos en línea con la inflación y la dinámica del sector.

En partidos como Quilmes, San Martín, Avellaneda y Morón, las operaciones reflejan un interés sostenido por parte de quienes buscan adquirir propiedades mediante crédito, aunque con una oferta aún acotada.

Se destaca cómo la oferta y demanda moldean las dinámicas regionales. Los aumentos para compra venta en el conurbano fueron menores que en CABA (subieron en el 96% de los barrios porteños), porque la caída de los precios fue más contundente hasta inicios de 2024, con una baja del 45% desde 2018.

Ignacio O’Keefe, director de Inmobiliaria O’Keefe, explicó que en Quilmes un departamento de dos ambientes, de unos 48 metros cuadrados, vale entre USD 75.000 y USD 80.000, mientras que los de tres ambientes, con cerca de 71 m2, se ubican en torno a los USD 150.000 dólares en venta.

Respecto al comienzo del año, destacó que “el precio de las propiedades al inicio del año no sufrió grandes variaciones”, aunque indicó que los valores de departamentos en pozo aumentaron entre un 5% y un 8% debido al encarecimiento de la construcción.

El aumento de tasas en trece de los 25 bancos que ofrecen créditos entre noviembre y diciembre, junto con la estacionalidad, explican en parte una leve caída en la demanda. Sin embargo, desde el mercado inmobiliario del GBA sostienen que el interés por comprar sigue activo.

Sobre el segmento hipotecario, O’Keefe añadió al medio que “si bien vimos un pico de consultas en el mes de septiembre del 2024, hoy se mantiene estable”.

En Avellaneda y Lanús, Fernando Belvedere, de EFEBE Propiedades, explicó que los valores de mercado muestran leves incrementos debido al crecimiento en la demanda.

“Los valores registraron un pequeño aumento, entre un 5% y un 10%, porque incrementó la demanda”, afirmó.

Detalló que los departamentos de dos ambientes en venta se encuentran entre los USD 75.000 y los USD 85.000, y varían según el metraje y amenities.

En cuanto a las viviendas de tres ambientes en estas localidades, proyectos ubicados en Lanús Centro o sectores clave de Avellaneda ofrecen opciones de venta desde los USD 90.000 hasta los 120.000 dólares.

Por otro lado, Belvedere resaltó que en su inmobiliaria el volumen de consultas de compradores con créditos hipotecarios preaprobados.

Según comentó: “Varias familias o jóvenes profesionales se inclinan por la opción de comprar su casa propia antes de seguir alquilando”.

Hacia el norte

Desde el partido de San Martín, Néstor Ruiz, de Dinal Propiedades, en cuanto a la compra, un dos ambientes cuesta un promedio de USD 85.000, mientras que un tres ambientes se vende por alrededor de 135.000 dólares.

Respecto al nivel de precios al comenzar el año, indicó que “los precios mostraron una tendencia de aumento del 20% en comparación con el año pasado”, atribuido en parte a una reactivación del mercado y las expectativas positivas por la apertura de algunos créditos bancarios.

Simultáneamente, reconoció que la demanda de alquileres sigue predominando debido a las dificultades de acceso al financiamiento por parte de la clase media.

Alejandro J. Altamirano, de Altamirano Propiedades, cuya área de actividad incluye San Martín y Villa Ballester, coincide parcialmente con el aumento en precios.

Según explicó, “el 2024 fue el año donde finalmente se tocó piso luego de cinco años consecutivos de baja de precios. En determinados tipos de viviendas, fundamentalmente las bien ubicadas, el incremento osciló entre el 5% y el 10% interanual”.

Sobre los créditos hipotecarios, Altamirano afirmó que el 50% de las consultas actuales para compra son utilizando este mecanismo, aunque reconoció que los valores de cuotas y alquileres “están muy parejos”, lo que mantiene a muchos compradores potenciales aún en etapa de decisión.

Oeste

En Morón y Haedo, el valor del metro cuadrado oscila entre USD 1.400 y 1.800 para departamentos de dos y tres ambientes, con una suba del 3% interanual. La demanda se concentra en zonas cercanas a las estaciones de tren y en ejes comerciales con buena conectividad.

“En Morón, los sectores más buscados incluyen el microcentro y las áreas próximas a la avenida Rivadavia, donde se combinan oferta de servicios y transporte. En Haedo, la preferencia se da en las inmediaciones de la estación y en el corredor de la avenida Presidente Perón, por su proximidad a colegios y comercios”, dijo Luciana Rivas, de la inmobiliaria homónima.

A pesar del leve aumento en valores, la accesibilidad es un factor clave en la decisión de compra. Los créditos hipotecarios impulsaron buenas consultas en unidades usadas y a estrenar, especialmente en edificios con amenities.

Rivas amplió: “El mercado del GBA también espera la implementación de las hipotecas divisibles, un factor clave para dinamizar la compra de viviendas en pozo y potenciar la construcción, afectada por los altos costos, que en Morón aumentaron 75% en un año”.

Locaciones

Para alquilar en el GBA la demanda se mantiene más activa que en 2024. “La derogación de la Ley de Alquileres impulsó un aumento tanto en la oferta como en la rentabilidad, que en el segmento residencial alcanzó 6% anual, superando el 4% de años anteriores e incluso niveles inferiores en algunos casos”, señaló O’Keefe. En Quilmes los valores de alquiler oscilan entre $450.000 y $750.000 por mes.

En el caso de los alquileres, los valores registraron ajustes marcados en algunos distritos, lo que genera incertidumbre sobre el acceso a la vivienda.

Belvedere indicó que los precios de alquiler oscilan entre $650.000 y $700.000 mensuales para tres ambientes y casas, según la calidad y ubicación de la propiedad entre Avellaneda y Lanús. En el caso de los departamentos de dos ambientes, el valor promedio se ubica en $350.000, más expensas.

Por su parte, Ruiz, señaló que las locaciones de departamentos mostraron incrementos abruptos en San Martín. “El alquiler promedio de un departamento de dos ambientes es de 500.000 pesos mensuales, mientras que uno de tres ambientes alcanza los $800.000 mensuales”, concluyó.

El mercado inmobiliario comenzó 2025 con un nivel de actividad superior al habitual para esta época del año. Enero y la primera semana de febrero muestran un balance positivo, con una demanda sostenida tanto en ventas como en alquileres. La recuperación iniciada en 2024, tras seis años de caídas en CABA (se vendieron más de 54.000 viviendas), se mantiene con buen ritmo de las operaciones.

La inercia de la última temporada conserva el interés en la compra venta de propiedades, mientras que el segmento de alquileres una mayor oferta (posicionada en 15.000 departamentos y 400 PH) y valores más estables (aunque los precios siguen elevados, propietarios e inquilinos logran acuerdos tras negociaciones más extensas sin la Ley de Alquileres).

Factores como la flexibilización del marco regulatorio para alquilar, la estabilidad en el tipo de cambio y la expectativa de nuevos créditos hipotecarios consolidan la recuperación de la actividad aún en épocas de altas temperaturas y ofrecen perspectivas positivas para lo que vendrá.

Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, destacó que “enero fue un mes bastante movido. En años anteriores solía ser más estable, pero en este hemos registrado numerosas operaciones, reservas y una marcada activación en el mercado de alquileres”.

Según Altgelt, el segmento de departamentos para alquiler, en especial de dos y tres ambientes, fue uno de los que más interés generaron.

Entre varias inmobiliarias consultadas se estiman más de 500 operaciones de compra venta y cifra similar de locaciones desde el inicio de 2025.

Apalancamiento crediticio

En la misma línea, Mateo García, director comercial del sector residencial de Toribio Achával, señaló que “enero y esta semana registraron gran actividad, con un claro crecimiento respecto al mismo mes en años anteriores”.

Desde el sector argumentan que este aumento de transacciones de compra venta se debe a la reactivación del crédito hipotecario, que, según indicó a García, “empuja la demanda y consume la oferta de inmuebles disponibles a precios competitivos”.

Aunque este fenómeno presiona los valores (subieron en el 96% de los barrios porteños), García sostiene que el mercado continuará en movimiento, especialmente en el segmento de departamentos de dos y tres ambientes, los cuales concentran la mayor atención.

Los más demandados

Los barrios más dinámicos son un factor clave de análisis. Juan Manuel Manfe, representante de Century 21 Nimahaus, enfatizó que los barrios Palermo, Caballito, Villa Urquiza, Belgrano, Almagro, Flores, Recoleta y Villa Crespo concentran no solo la mayor cantidad de operaciones, sino también las mejores opciones para inversores.

Manfe afirmó que “aún estamos en un mercado de oportunidades, ya que los precios no alcanzaron los valores récord de 2017 y 2018. Esto abre la posibilidad de una revalorización futura de alrededor del 15% para este año”.

Además, desde el segmento aconsejan enfocarse en el mercado del residencial usado, que ofrece mayores márgenes de negociación.

Por su parte, Altgelt también subrayó que, en términos de inversión, los departamentos usados representan una opción sólida gracias a su rentabilidad actual, que ronda el 4% anual promedio en dólares.

“Es recomendable buscar departamentos de dos ambientes o tres, con expensas bajas o medianas, para maximizar los retornos”.

Para quienes evalúan opciones de compra a futuro, recomendó analizar proyectos desde el pozo a USD 2.100 dólares por m2, ya que la revalorización post-construcción podría ser importante.

Recomendaciones

En cuanto a las recomendaciones para quienes buscan entrar al mercado, los especialistas coinciden en priorizar la asesoría profesional.

Mateo García comentó: “Siempre recomendamos hacerlo de la mano de empresas reconocidas y especialistas en temas legales y notariales para evitar problemas económicos y pérdidas de tiempo”.

Los cambios constantes en el mercado y las fluctuaciones de precios hacen que el factor tiempo sea crucial. García también instó a “apostar por barrios con mayor revalorización, dado el dinamismo esperado para este año”.

Según Altgelt, enero mostró alta demanda de alquileres tanto para reservas como para nuevas operaciones, con propietarios que ofrecen nuevos inmuebles en locación.

Esta es una “época clave” para el mercado de alquileres debido a los movimientos estacionales asociados a los estudiantes y familias.

Al analizar específicamente los barrios, Manfe ofreció un desglose según el tipo de vivienda: los departamentos de un ambiente lideran en Palermo, Recoleta y Caballito, mientras que los de dos ambientes destacan en Villa Urquiza, Palermo y Caballito.

Para tres ambientes, los líderes son Caballito, Palermo y Belgrano, y para opciones de mayor tamaño (cuatro o más ambientes), también dominan Caballito, Palermo y Belgrano.

“En el caso de los PH , Villa Devoto, Villa del Parque y Villa Urquiza aparecen como principales puntos de interés, sobre todo por quienes buscan evitar expensas caras”, concluyó Manfe.

La elección de un crédito hipotecario es una de las decisiones financieras más relevantes para quienes buscan acceder a la vivienda propia. En un contexto de tasas de interés en alza (la fuerte demanda impulsó a algunos bancos a elevar las tasas entre 0,5 y 2,8 puntos porcentuales) y condiciones más estrictas por parte de los bancos, los compradores enfrentan desafíos adicionales al momento de evaluar opciones.

En los últimos tres meses, las entidades financieras acortaron los plazos de financiamiento de 30 a 20 años, lo que impacta directamente en el monto de las cuotas y en la accesibilidad de los préstamos.

La necesidad de comparar entre distintas alternativas bancarias se vuelve clave para optimizar costos y evitar riesgos.

¿Qué factores priorizar al elegir un crédito?

El Costo Financiero Total (CFT) es el primer punto a considerar, ya que determina el verdadero costo del crédito en el largo plazo. Simular la cuota mensual y compararla con el valor de un alquiler en la misma zona permite evaluar si la operación es sostenible. Desde el mercado inmobiliario sostienen que un CFT de hasta 6% es aceptable y, en algunos casos, hasta un 7% puede ser manejable.

Alan Schachter, consultor inmobiliario y experto en código urbanístico, dijo a Infobae: “Además del CFT, es clave analizar el monto máximo financiado y el plazo de devolución. Bancos como el Nación ofrecen plazos de hasta 30 años, lo que reduce el valor de la cuota inicial, mientras que otras entidades priorizan el porcentaje de la propiedad que pueden cubrir, alcanzando hasta el 90% en algunos casos”.

Comparativa de tasas entre bancos

Las diferencias entre bancos pueden ser importantes. El Banco Ciudad, con su línea “Microcentro”, ofrece el CFT más bajo del mercado desde 3,59 por ciento.

En un préstamo de USD 70.000 a 20 años, la primera cuota sería de cerca de $497.000, con un ingreso requerido de $2.020.460 netos.

En contraste, el Banco Galicia maneja un CFT del 10,25% para el mismo monto y plazo, lo que eleva la cuota inicial a 834.000 pesos. Esto implica un 67% más de costo mensual. “Por ese mismo crédito pagarías un 67% más solo por no cambiar de banco o no elegir el CFT más bajo”, advirtió Schachter.

Otros bancos con tasas competitivas incluyen:

• Banco Nación: CFT desde 4,70%, plazo de hasta 30 años y financiamiento de hasta 75%.
• Banco Patagonia: CFT desde 5,54%, con financiamiento de hasta 75% y cancelación anticipada sin cargo.
• Banco Credicoop: CFT desde 5,77%, plazo máximo de 20 años y financiamiento del 70%.

¿Conviene cambiar de banco por mejor tasa?

Sí, confirmaron desde el segmento. Varios bancos exigen que el cliente abra una cuenta para acceder a los créditos con mejores condiciones. “Es conveniente abrir una cuenta en el banco que otorgue el crédito con una tasa más baja”, explicó Schachter.

Si bien esto puede implicar trámites adicionales, la diferencia en el CFT puede reducir el costo total del préstamo de manera significativa.

¿Cómo simular un crédito de forma realista?

Al comparar opciones, es clave evaluar:

• Monto máximo financiado
• Plazo de devolución
• Porcentaje de financiación
• Posibilidad de cancelación anticipada sin penalización
• CFT real del préstamo

Según los datos actuales, solo cuatro bancos en CABA ofrecen un CFT inferior al 6%:

• Banco Ciudad (desde 3,59%)
• Banco Nación (desde 4,70%)
• Banco Patagonia (desde 5,54%)
• Banco Credicoop (desde 5,77%)

En el otro extremo, bancos como el Galicia (10,25%) o el Hipotecario (10,14%) encarecen la cuota mensual, lo que puede afectar la capacidad de pago a largo plazo.

Ejemplo de diferencia de costos entre bancos

Para un préstamo de USD 70.000 a 20 años:

• Banco Ciudad (CFT 3,59%): Cuota inicial de $497.000.
• Banco Galicia (CFT 10,25%): Cuota inicial de $834.000.

Esto significa que optar por una tasa más alta puede costar 67% más por mes, lo que en 20 años representa una diferencia de miles de dólares.

Opciones bancarias

A continuación, una comparativa de 13 bancos en CABA con las condiciones más relevantes:

1° Banco Ciudad

• CFT: Desde 3,59% (el más bajo del mercado)
• Monto máximo: $350.000.000 (USD 288.000 aproximados)
• Plazo máximo: 20 años
• Financiación: Hasta 75%
• Cancelación anticipada: Sin cargo

2° Banco Nación

• CFT: Desde 4,70%
• Monto máximo: $346.299.300 (USD 285.000)
• Plazo máximo: 30 años
• Financiación: Hasta 75%

3° Banco Patagonia

• CFT: Desde 5,54%
• Monto máximo: $320.000.000 (USD 263.000)
• Plazo máximo: 30 años
• Financiación: Hasta 75%

4° Banco Credicoop

• CFT: Desde 5,77%
• Monto máximo: $200.000.000 (USD 164.000)
• Plazo máximo: 20 años
• Financiación: Hasta 70%

Otros bancos con tasas más altas:

• Banco Macro (CFT desde 6,86%)
• BBVA (CFT desde 6,79%)
• Banco Santander (CFT desde 7,47%)
• Banco Galicia (CFT desde 10,25%)

¿Cómo tomar la mejor decisión?

Antes de elegir un crédito hipotecario, es fundamental comparar el CFT entre bancos, evaluar la relación cuota-ingreso y simular distintas opciones para conocer el impacto real en las finanzas personales.

Schachter concluyó: “Las tasas de interés pueden cambiar con el tiempo, por lo que es clave mantenerse informado sobre las condiciones actualizadas y considerar la posibilidad de abrir una cuenta en otro banco para acceder a mejores condiciones”.

Según el relevamiento del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), los valores medianos de alquiler en la ciudad de Buenos Aires en febrero de 2025 no registraron variación mensual. Una situación inédita, sin antecedentes desde antes de la Ley de Alquileres, que recuerda lo ocurrido hace cinco años, al inicio de la pandemia, cuando los valores quedaron congelados.

El informe del CESO determinó que los valores, por primera vez, no subieron entre un mes y otro y que registran aumentos de menos del 43% interanual para departamentos de 1, 2 y 3 ambientes.

Para los monoambientes, la mediana se fijó en $400.000, con un incremento interanual del 42,9%; en el caso de las viviendas de dos ambientes, el precio ascendió a $500.000, con el mismo porcentaje interanual, mientras que los tres ambientes alcanzaron $700.000, con un aumento del 40% en relación al año anterior.

Las expensas representan en promedio un 22,2% del precio de oferta de los alquileres”, destacaron desde el CESO, algo que pesa en el presupuesto de los inquilinos.

¿Por qué se desaceleró el aumento de precios?

A pesar de los históricos incrementos registrados en 2023, desde el segmento subrayaron que el mercado logró cierta estabilidad tras la derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de ese año, una normativa que anteriormente establecía actualizaciones contractuales anuales.

Según María Celina Calore, economista del CESO, esto se debe a una combinación de factores. “Durante el 2023, los precios de oferta se dispararon por encima de la inflación y del dólar, ya que los propietarios buscaban cubrirse de periodos prolongados sin aumentos. Tras la derogación de la ley, esta presión bajó porque ahora los propietarios pueden ajustar las condiciones con mayor frecuencia,” detalló.

Otros motivos, según el análisis del Centro, incluyen un aumento de la oferta de propiedades para alquiler, motivado por la desregulación, y la caída del poder adquisitivo de las familias, que limita la capacidad de convalidar precios altos. Calore añadió que los precios que terminan pactándose “suelen ser inferiores a los publicados, en gran medida por la crisis económica que atraviesa el país.”

También destacó que la apreciación cambiaria redujo la demanda de alquileres temporarios provenientes del turismo, lo que repercutió en el mercado de CABA.

Aumento de la oferta y su impacto en el mercado

Otro punto destacado analistas del mercado es el incremento de casi el 200% en la oferta total de alquileres en comparación con diciembre de 2023.

Este hecho, según Calore, ya alcanzó su pico y no se espera que continúe afectando los precios a lo largo de 2025.

Por su parte, Alejandra Vecchio, de Vecchio & Puebla, opinó sobre la dinámica del mercado inmobiliario actual: “Hay oferta y mucha competencia en el sector. De hecho, las propuestas que salen al mercado son más económicas que lo que dicta el promedio del Índice de Precios al Consumidor (IPC).”

Para los inquilinos, la pérdida del salario y el retraso frente a la inflación acumulada siguen dificultando el pago de alquileres y expensas.

Por barrios

Vecchio destacó además que barrios como Parque Patricios, Boedo, Almagro y Flores tienen departamentos disponibles a precios relativamente accesibles, y que la proximidad a medios de transporte como el subte contribuye a su atractivo.

Para los inquilinos, sugirió una estrategia enfocada en negociar condiciones. “Discutir precios y cláusulas de actualización es clave para lograr un acuerdo acorde al momento del mercado,” señaló.

Perspectivas a futuro

Para Sebastián Cantero, CEO de TBSA Toro Brokers, el mercado se encuentra en un proceso de acomodamiento. Sobre la proyección para 2025, reconoció que la disponibilidad de propiedades será un factor determinante en los precios.

Según Cantero, “si la venta de inmuebles y el acceso a créditos hipotecarios aumentan, podría producirse un ajuste en la oferta para alquiler y, con ello, en los valores de mercado”.

Por otro lado, Cantero también resaltó la importancia de los barrios más demandados, como Palermo, Caballito, Belgrano y Villa Urquiza, que atraen por su conexión con la ciudad y la variedad de servicios que ofrecen.

“Estos barrios combinan buena movilidad, seguridad y espacios verdes, ideales para estudiantes, profesionales y familias,” comentó.

Precios estables, pero presión en los costos generales

Aunque los precios de los alquileres parecen haberse estabilizado frente a la inflación interanual, otros costos asociados, como las expensas (casi un 170% interanual), subieron a un ritmo mayor, e impactan en el costo final de vivienda.

Entre las razones, Calore mencionó el aumento de tarifas de servicios públicos, como agua y electricidad, junto con incrementos en el ABL.

“Esto representa un desafío adicional para los inquilinos, pese a la creciente oferta y la oportunidad de negociar precios más competitivos”, concluyó.

La elección de una vivienda cambia según la etapa de la vida y las necesidades de cada persona. Mientras los jóvenes buscan propiedades modernas con amenities y espacios pet friendly (especialmente si se trata de un alquiler y los propietarios permiten mascotas), los adultos mayores priorizan unidades con ascensor, ambientes amplios y mayor seguridad.

Los adultos de mediana edad (hasta 55 años aproximadamente) y profesionales suelen optar por viviendas funcionales, con espacios adicionales que les permitan trabajar de forma remota.

Las nuevas generaciones prefieren zonas bien conectadas y cercanas a áreas de esparcimiento como polos gastronómicos, mientras que las personas mayores optan por vivir sobre avenidas o cerca de comercios.

Sea el primer hogar o el del retiro laboral, la variación de precios entre alquileres y compraventa resulta clave ante la diversidad de opciones en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Relación de precios

Según Alejandro Moretti, miembro del consejo directivo del Colegio Inmobiliario porteño, los valores de las propiedades varían según la zona. En barrios del sur, un departamento estándar de 40 años de antigüedad, con dos ambientes y balcón, ronda USD 60.000 en venta y $400.000 en alquiler, mientras que en el norte y oeste de la ciudad los precios ascienden a USD 80.000 y $550.000, respectivamente.

“Cada sector de la ciudad tiene su propia dinámica, y los valores responden no solo a la ubicación, sino también al tipo de edificación y los servicios disponibles en la zona. En varios casos, quienes buscan mudarse a cierta edad prefieren edificios con encargado, por la sensación de respaldo ante imprevistos”, destacó Moretti.

Las familias que buscan una propiedad para el largo plazo deben considerar el potencial de crecimiento de la zona. “Es clave mirar más allá del presente y evaluar cómo puede evolucionar el barrio en los próximos años. La infraestructura, los accesos y el desarrollo comercial juegan un papel importante en la revalorización de una propiedad”, señaló Moretti.

Barrios en expansión suelen ofrecer mejores oportunidades de inversión (por ejemplo: Núñez, Colegiales, Chacarita, en el norte, Villa Devoto, Mataderos o Caballito en el oeste, y Parque Patricios y Monserrat, en el área sur).

Moretti recomendó que quienes alquilan se aseguren de que el valor del alquiler, sumado a las expensas (es uno de los costos que más se elevó en un año con un 166% y por encima de la inflación), no supere el 30% de sus ingresos. Y en el caso de quienes compran, consideró importante evaluar la posibilidad de revalorización en el tiempo.

El análisis de la infraestructura y los costos asociados en la operación resulta clave para tomar una decisión acertada.

Por ejemplo, alquilar un departamento de dos ambientes en CABA requiere un desembolso inicial de más de $2.000.000 para firmar el contrato.

Patricio Gómez, broker owner de Century 21 Carrillo Ourens en Belgrano R, mostró a el resultado de un relevamiento de precios promedio final en la Ciudad por metro cuadrado.

Para la compra, los valores se ubican en:

• Departamentos de 1 ambiente: USD 2.136 por m2.
• Departamentos de 2 ambientes: USD 1.981 por m2.
• Departamentos de 3 ambientes: USD 1.863 por m2.

En alquiler, los valores mensuales parten desde:

• Departamentos de 1 ambiente: $440.643.
• Departamentos de 2 ambientes: $550.450.
• Departamentos de 3 ambientes: $740.874.

Gómez explicó que estas cifras varían según el barrio y las características de cada propiedad. “Puerto Madero mantiene los valores más altos (las propiedades en venta parten desde USD 5.900 y en pozo en USD 6.800 por m2), mientras que en Liniers o Lugano (USD 949 y USD 1.700 por m2, respectivamente)”, explicó.

Destacan los analistas que los precios de alquiler subieron con fuerza en los últimos meses, lo que impulsó a varios inquilinos a evaluar la posibilidad de compra si pueden acceder al financiamiento mediante los créditos hipotecarios.

La flexibilidad contractual actual permite adaptar los acuerdos, pero es clave definir cláusulas claras para evitar futuros conflictos.

La documentación del estado del inmueble al momento de la firma es otro punto fundamental. Fotografías detalladas y acuerdos explícitos sobre reparaciones pueden prevenir disputas al finalizar el contrato.

También es importante especificar responsabilidades sobre expensas, dado que el DNU 70/2023 eliminó la distinción entre ordinarias y extraordinarias, y dejó en manos del propietario aquellas aprobadas en asamblea de consorcio.

Hay distintos casos, como quienes deben vender un inmueble para dividirlo entre herederos. En muchas situaciones, quienes reciben una parte tras la venta optan por invertir en una propiedad más pequeña o mudarse al Gran Buenos Aires, donde los valores pueden ser entre 30% y 40% menores que en CABA.

Mateo García, director residencial de Toribio Achával, subrayó que no existe una única respuesta sobre qué vivienda es mejor según la edad, ya que todo depende de las necesidades individuales. “Las propiedades son buenas o malas en función de lo que le aporten a cada propietario”, señaló.

Para los jóvenes que buscan su primera vivienda, García recomendó pensar en el mediano plazo y elegir un barrio que facilite una futura reventa o cambio a una unidad más grande.

Los inmuebles más elegidos como primera vivienda suelen ser:

• Monoambientes entre 27 y 37 m2.
• Departamentos de 2 ambientes (1 dormitorio) entre 37 y 55 m2.

Patricio Gómez remarcó que la distribución de los ambientes y la calidad de construcción juegan un rol clave, ya que una buena inversión no solo se mide en metros cuadrados, sino en funcionalidad y proyección de crecimiento.

A la hora de tomar una decisión de compra o alquiler, los especialistas coinciden en que lo más importante es definir prioridades y evaluar todos los aspectos que influyen en la inversión. “No hay que apurarse ni ser impulsivo”, advirtió Mateo García.

Antes de comprar, conviene realizar una evaluación previa y detectar posibles vicios ocultos para evitar problemas una vez adquirido el inmueble.

Para Gómez, la clave está en analizar el costo total más allá del precio de la propiedad, considerar impuestos y mantenimiento. “El asesoramiento profesional es fundamental para encontrar la mejor ecuación entre presupuesto, ubicación y necesidades”, concluyó.

El mercado inmobiliario en Argentina mantiene señales de recuperación tras un período de más de 5 años de crisis. Según un informe privado, las oportunidades para adquirir propiedades por debajo de los USD 100.000 aún persisten y se espera que los próximos meses traigan dinámicas favorables para este segmento.

Radar Inmobiliario, trabajo que realiza Fabián Achával Propiedades, calculó que en 2025 el número de operaciones podria aumentar un 30%, impulsado principalmente por los créditos hipotecarios, el blanqueo y -eventualmente- la eliminación del cepo cambiario.

“La estabilidad macroeconómica será fundamental para sostener este crecimiento”, afirmó a Infobae Fabián Achával, CEO de la compañía.

Uno de los aspectos clave detrás de la dinámica actual es la fluctuante oferta de inmuebles destacó el trabajo.

En la ciudad de Buenos Aires hay unos 103.000 inmuebles en venta (de los cuales cerca de 70.000 son departamentos), un 35,6% menos que los 160.000 disponibles en mayo de 2022 cuando treparon al nivel histórico, pues debido a la ley de alquileres derogada por el actual gobierno los propietarios no se atrevían a ofrecerlos en locación.

Según datos de Zonaprop, en diciembre se registró una caída del 1,6% mensual en la oferta, mientras que en términos interanuales la baja fue del 5,1 por ciento. Por su parte, Argenprop documentó una situación similar, con un incremento mensual del 1,4%, aunque una disminución del 11,3% en comparación con el mismo período de 2023. Estos números marcan un contraste con el nivel récord alcanzado en 2022, que vio una retracción del 41,3 por ciento.

La menor disponibilidad comprimió los tiempos de absorción del mercado.

“En diciembre, el tiempo promedio para vender propiedades se redujo a 1,5 años, una disminución significativa respecto al escenario previo”, señaló Achával. Este ritmo más acelerado fue favorecido por la estabilización cambiaria durante el gobierno de Javier Milei, que además anunció medidas que fortalecerían el rubro inmobiliario, como la eliminación del cepo cambiario.

Precios: tendencia al alza y por segmentos

Los valores de publicación muestran una tendencia creciente desde hace más de un año. Zonaprop acumuló 18 meses consecutivos de incrementos mensuales (en dólares), mientras que Mercado Libre registró un aumento interanual del 10,4% en diciembre.

Achával puntualizó: “Los emprendimientos y unidades en pozo lideran este aumento, con variaciones interanuales del 17,8% y del 11,3% respectivamente”.

Además, en los incrementos debe sumarse el impacto directo de los costos de construcción al alza (un 150% interanual en pesos) y la apreciación del tipo de cambio.

Sin embargo, la dinámica varía según el tipo de propiedad y su valor. En los departamentos de hasta USD 100.000, las subas son más significativas debido a la alta demanda acumulada. En cambio, las propiedades usadas registra un aumento más moderado, 5,3% interanual.

Según Achával, “debemos esperar una consolidación mayor de este segmento en 2025 a medida que el mercado de créditos hipotecarios gane protagonismo”.

La reactivación mediante hipotecas

Los créditos UVA ofrecidos desde 2024 revitalizaron el sector, alcanzaron 1.130 escrituras en Buenos Aires con una suba interanual del asombroso 527,8%, según Radar Inmobiliario.

Este tipo de financiamiento explica ya un 15% del total de operaciones, aunque aún está lejos de las cifras experimentadas durante la era Macri, cuando llegaron al 35% en promedio.

Achával consideró que el aumento del poder adquisitivo medido en dólares será clave para extender este impacto en 2025. “El salario en dólares aumentó fuertemente este último año, y esperamos que más familias puedan aprovechar esta herramienta”.

Proyecciones y factores a considerar en 2025

El panorama para los próximos meses apunta a una recuperación sólida, siempre que se mantengan ciertas condiciones clave. Por un lado, los analistas concuerdan en que la demanda estará respaldada por el desarrollo de nuevos instrumentos de financiamiento y políticas macroeconómicas estables.

“La recuperación del salario en dólares, un mayor acceso a créditos hipotecarios y la posible eliminación del cepo cambiarán positivamente el juego para el mercado inmobiliario”, enfatizó Achával.

En cuanto a la oferta, se espera que esta continúe ajustándose a la creciente demanda.

Según Argenprop, el stock de inmuebles aún es un 38% superior al boom de créditos hipotecarios de 2017, una reserva que podría equilibrar la presión inflacionaria sobre los precios, al menos a corto plazo. A mediano plazo, la convergencia hacia los niveles históricos de la era Macri podría implicar una reducción del 37% adicional en comparación con las cifras actuales.

La implementación de hipotecas divisibles (que permitirán comprar unidades en pozo) y medidas orientadas al sector de los nuevos desarrollos tampoco debe pasarse por alto, ya que se perfilan como motores adicionales para la colocación de propiedades en el mercado.

“Estas iniciativas van a darle un empujón importante al sector de emprendimientos inmobiliarios”, concluyó Achával, quien también destacó la relevancia de controlar la inflación y lograr una unificación cambiaria efectiva.

La posible desregulación del sector inmobiliario en Argentina genera un fuerte debate entre actores clave del mercado. Según informaciones anticipadas por Infobae, el Gobierno evalúa una reforma que eliminaría la obligatoriedad de estar colegiado para operar como corredor inmobiliario, reemplazándola por un sistema de certificados y capacitaciones.

Esta propuesta estaría en pleno análisis por el ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, y se espera que esté lista en un plazo cercano a 45 días.

El Gobierno busca implementar un sistema en el que la exigencia de un título profesional o universitario deje de ser un requisito y que permita que quienes quieran desempeñarse en la industria puedan acreditar su experiencia por otras vías.

Desde el ámbito oficial, indicaron a Infobae que “la idea consiste en que estas nuevas modalidades convivan con los colegios profesionales tradicionales para que existan diferentes opciones en el mercado”.

No obstante, los principales referentes de los colegios y federaciones inmobiliarias del país expresaron su rechazo al proyecto, argumentan que esta desregulación podría aumentar la informalidad y reducir los estándares de calidad del servicio, afectarían tanto a la profesión como a los propietarios, inquilinos e interesados en invertir en ”el ladrillo”.

Efecto sobre los precios

Y que, de avanzar en esa dirección, tampoco impactaría en la formación de precios, que en teoría debería regular el propio mercado, agregaron desde las entidades que agrupan a los matriculados.

Desde el sector destacan que en Argentina hay más de 70.000 profesionales que operan en inmobiliarias que generan más de 500.000 puestos de trabajo directos e indirectos, los cuales podrían verse en riesgo.

Cómo lo señaló el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de la República Argentina (Cofeci) institución constituida por los colegios inmobiliarios de varias provincias del país y de CABA, divulgaron que en los últimos días los medios resaltaron el crecimiento del mercado inmobiliario y que esto no se da por azar, sino por la labor y el profesionalismo de quienes trabajan en él. “Sería criminal atentar contra esto”, concluye el comunicado que emitió la entidad liderada por Virginia Manzotti.

Críticas de los colegios profesionales

Desde el Colegio Inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires, su presidente, Diego Frangella, remarcó que la colegiación garantiza la profesionalización, ética y regulación adecuada en el sistema inmobiliario.

“La eliminación de la colegiación obligatoria podría parecer que fomenta una mayor competencia, pero el mercado inmobiliario en Argentina ya está desregulado. La colegiación asegura que los corredores inmobiliarios cuenten con la formación y regulación necesaria para operar de manera ética y profesional”, dijo Frangella. Y advirtió que una reforma de este tipo puede derivar en un incremento de la informalidad y una afectación directa a la confianza de los consumidores.

Asimismo, señaló que la eliminación del sistema actual podría ocasionar un “impacto negativo en los costos de las operaciones inmobiliarias”, debilitará la seguridad jurídica de las mismas.

Frangella mencionó que normas como la Ley 2340 de la CABA protegen tanto a consumidores como a profesionales y previenen disputas legales. Mejorar la calidad profesional debería ser el foco central, enfatizó, en lugar de eliminar colegiación: “la ética y la seguridad jurídica son pilares que no deben ser comprometidos”, agregó.

Desde el sector que sobre todo operan en Buenos Aires sostienen que es fundamental la tarea de los colegios inmobiliarios en la formación y capacitación continua de sus miembros, incorporar nuevas tecnologías como por ejemplo el desarrollo del portal Cabaprop.

Por su parte, Josefina Pantano, presidenta de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), también rechazó esta iniciativa. Argumentó que la propuesta no traería beneficios ni para los usuarios ni para la actividad en sí. “Eliminar colegios y quitar toda regla de buen ejercicio en la intermediación inmobiliaria no redunda en un real beneficio económico del cliente ni incrementa ventas”, sentenció.

Además, advirtió sobre los riesgos de consolidar monopolios inmobiliarios que podrían fijar valores en detrimento de los clientes finales.

Pantano enfatizó la importancia de los colegios en el desarrollo profesional y ético, así como en el acceso de los corredores inmobiliarios a capacitaciones continuas. “FIRA, junto con sus cámaras y colegios, contribuyen activamente en alianza con universidades y centros educativos”, destacó.

En paralelo, subrayó la relevancia de mantener normas que regulen y profesionalicen la actividad, aseguró que la misma sea confiable y organizada.

Impacto jurídico y económico

Otro aspecto crucial señalado por los quienes rechazan la medida es su posible inconstitucionalidad.

Luis Colao, presidene del Colegio Público de Martilleros y Corredores de la Provincia de Buenos Aires, explicó detalladamente que la regulación de las profesiones liberales es una competencia exclusiva de las provincias. “En la Provincia de Buenos Aires, esto está contenido en el Art. 41 de la Constitución Provincial”, afirmó, y agregó que una norma del gobierno nacional que “avasalle este precepto sería claramente inconstitucional y atentaría contra el federalismo”.

Colao defendió el rol de los colegios profesionales como guardianes de la sociedad y no únicamente de los profesionales, enfatizó la protección de valores éticos irreemplazables en la práctica inmobiliaria.

Asimismo, destacó que la posición de quienes están a favor de esta reforma parece estar motivada por intereses informales o ilegales. “No hay una profesión más desregulada que la del corredor inmobiliario”, aseguró,

Destacó que su intervención no es obligatoria, pero quienes recurren a profesionales “buscan idoneidad y confianza”, completó en su análisis.

Propuestas alternativas para potenciar el sector

En lugar de promover la desregulación, los referentes del sector proponen iniciativas que efectivamente impulsen el desarrollo del mercado inmobiliario.

Tanto Frangella como Pantano coinciden en que el acceso al crédito hipotecario y la creación de incentivos fiscales son medidas esenciales para la recuperación y el crecimiento del mercado. “”, destacó Frangella.

En esa misma línea, Pantano resaltó que es indispensable implementar políticas que brinden mayor estabilidad económica, contengan la inflación y fomenten la construcción de viviendas y loteos financiados. De este modo, se crearía un mercado más dinámico y accesible para ciudadanos e inversores.

El rol de los colegios inmobiliarios es clave para el desarrollo del sector. “Si no somos quienes promovemos capacitaciones constantes, acercamos nuevas tecnologías para mejorar la práctica profesional y articulamos con universidades y el Estado, ¿quién lo hará?”, planteó Colao.

Como ejemplo, recordó que en noviembre el Colegio de la Provincia de Buenos Aires realizó en Mar del Plata el Congreso Inmobiliario, con la participación de 600 profesionales de manera presencial y más de 2000 por streaming, donde se abordaron innovaciones como la inteligencia artificial. “Siempre pensamos en el crecimiento de la actividad y de quienes la ejercen”, agregó.

En diciembre, representantes del sector mantuvieron una reunión con el presidente del Banco Nación (Daniel Tillard) para tratar temas como créditos hipotecarios, hipotecas divisibles y registración de boletos, con el compromiso de profundizar el trabajo en estas cuestiones. “Ese es el camino: la interacción entre los profesionales y las instituciones que los representan”, afirmó Colao, y advirtió que el debate actual no apunta a una simple desregulación, sino a una “desprofesionalización”, lo que permitiría que cualquiera pueda ejercer sin la idoneidad necesaria. “Provocará un burdo parangón, sería igualar a un médico con un curandero”, concluyó.

Construido por el arquitecto Rodolfo Schafer y finalizado en 1913, el Edificio Kairuz es una de las piezas más representativas del Art Nouveau en la ciudad de Buenos Aires. Su diseño se destaca por una cúpula imponente y grandes balcones circulares que evocan los palcos de un teatro.

Ubicado en la esquina de Reconquista y Paraguay, en el barrio de Retiro, mantiene su esplendor con detalles ornamentales originales y una estética singular.

Allí conviven viviendas y oficinas, algunas que se vendieron o alquilaron en los últimos tiempos y otras que se reformaron para adaptarlas al confort moderno.

Levantado a pedido de Domingo Kairuz, primer presidente del Club Libanés en Argentina, el edificio lleva su apellido, de origen árabe. Su construcción refleja la impronta de la comunidad libanesa en Buenos Aires a principios del siglo XX.

Que es el Art Noveau

Iván Malesani, miembro de la Asociación Art Nouveau Buenos Aires, explicó que este estilo arquitectónico representó una ruptura con los academicistas e historicistas de la Europa del siglo XIX. “El Art Nouveau buscó democratizar la belleza y socializar el arte, inspirándose en formas de la naturaleza, el arte japonés y una estética caracterizada por la línea curva, la asimetría y la organicidad”, destacó.

Este movimiento influyó en la arquitectura, el diseño de interiores, el mobiliario y la gráfica, y dejó su huella en varias ciudades del mundo, incluidas Buenos Aires y Rosario.

Según Malesani, el Kairuz es uno de los edificios que mejor representa este movimiento en la ciudad. “Es una joya única. Incluso, algunos seguidores del Art Nouveau eligen vivir allí o establecer sus negocios en las inmediaciones por la originalidad del edificio”, afirmó.

El Art Nouveau (literalmente, “arte nuevo” en francés) surgió en la última década del siglo XIX y su influencia se extendió hasta finalizada la primera del XX.

“Sus raíces pueden encontrarse en el Reino Unido, en el movimiento Arts & Crafts liderado por el artista y diseñador William Morris, que algunos expertos señalan como inspiración en la obra de Rodolfo Schafer de 1913″, explicó Malesani.

Buenos Aires conserva varios exponentes del Art Nouveau. Entre los más icónicos se encuentran el Palacio de los Lirios (Rivadavia 2027), con su fachada ondulante y vitrales coloridos; la Casa Calise (Hipólito Yrigoyen 2562), obra de Virginio Colombo con detalles escultóricos; y el Edificio Otto Wulff (Belgrano 601), con influencias de la Secesión vienesa.

También sobresalen el Edificio de los Pavos Reales (Rivadavia 3216), con balcones de hierro forjado y mosaicos, y el Palacio Barolo (Avenida de Mayo 1370), que fusiona estilos con elementos Art Nouveau y referencias a “La Divina Comedia”.

Restauración y conservación

En el Kairuz en los últimos dos años varias unidades fueron reconvertidas a razón de USD 750 por metros cuadrado. El arquitecto Francesco Minervini, cofundador de Callergari Minervini & Associati (CMA), participó en la refacción de una de las unidades del edificio.

“El Kairuz es una joya del Art Nouveau porteño, con detalles ornamentales que lo hacen único. En la restauración buscamos preservar la esencia del edificio, destacamos elementos como el piso original de mayólicas y las carpinterías de madera con herrajes de época”, explicó.

Minervini señaló que el objetivo fue modernizar sin perder el valor patrimonial del espacio. “Dejamos a la vista elementos estructurales, como vigas metálicas y bovedillas de hormigón armado, que reflejan la combinación de decoración y tecnología constructiva de la época”, indicó.

La obra llevó unos ocho meses y también incluyó la conservación de elementos originales, como las molduras, las vitrinas y el trabajo en hierro de la herrería, característico del movimiento.

La fachada, restaurada por la empresa especializada HIT Construcciones, mantiene su identidad con una combinación de piedra, hierro forjado y detalles florales que reflejan el espíritu de la época.

Minervini explicó: “Al estudiar el Kairuz, descubrí un interesante contraste entre los elementos decorativos típicos del estilo Art Nouveau, con motivos florales en la fachada, y los elementos estructurales industriales ocultos, como las vigas metálicas y la losa de hormigón armado. Esta dicotomía fue la fuente de inspiración del proyecto, donde la consolidación estructural y la restauración se fusionaron”.

La cúpula y su singularidad

Quienes pasen por la esquina de Reconquista y Paraguay aprecian a simple vista la extraña cúpula.

Fernando Lorenzi, arquitecto del Estudio INFILL y especialista en restauración de cúpulas, explicó que la del Edificio Kairuz se distingue por su resolución metálica y su diseño poco convencional.

“Es una cúpula que escapa a cualquier cánon establecido y se percibe casi como una composición escultórica”, afirmó.

Sobre su relación con la arquitectura del edificio, señaló que su estilo Art Nouveau es “flagrantemente evidente” y que, por su magnitud, se convierte en el primer elemento que capta la atención.

Lorenzi acotó: “El Kairuz es un edificio de una riqueza estética y constructiva considerable. Sus balcones curvos, que parecen palcos de teatro, y la ornamentación detallada lo convierten en una de las piezas más originales del patrimonio arquitectónico porteño”.

Impacto y valor patrimonial

Pablo Gabriel Fernández, experto en urbanismo y divulgador en redes sociales, destacó la importancia del Kairuz en el contexto de Retiro. “Es un edificio único, con un estilo que combina modernismo y elementos medievales. Tiene más de un siglo de historia y su construcción sólida le permitió mantenerse como testimonio de otra época”, comentó.

Fernández consideró que el mantenimiento del edificio es un desafío, como en muchas propiedades antiguas. “Una lavada de cara le daría aún más protagonismo”, afirmó.

Desde una de las terrazas del Kairuz se pueden ver impresionantes vistas dos íconos del barrio de Retiro, como la Torre Monumental y la cúpula de la estación ferroviaria General Belgrano.

“Y del edificio Tornquist de Paraguay 419/23/25, que el arquitecto Valentín Mayer Brodsky construyó en estilo Art Déco”, dijo Fernández.

Minervini, en tanto, remarcó que la refacción de inmuebles patrimoniales genera un impacto en la revalorización de barrios históricos como Retiro. “Cada vez más personas -señaló- entienden que una propiedad con valor arquitectónico puede transformarse en una vivienda moderna sin perder su identidad”.

Fisonomía inmobiliaria de la zona

En cuanto al mercado inmobiliario en Retiro, los precios de venta varían según las características y ubicación de las propiedades. En el Kairuz, según como se encuentre el inmueble, el valor oscila en USD 2.500 por metro cuadrado en venta.

Leandro Cisneros, un inmobiliario que opera en la zona, afirmó: “Allí, las propiedades de más de 90 m2 superan los USD 260.000 en venta.”

En el segmento de alquiler, las opciones también son diversas. Un departamento de más de tres ambientes, en buenas condiciones, no baja de $800.000 mensuales en esa zona.

“Están quienes eligen vivir en edificios históricos en CABA y quienes prefieren lo moderno, pero en las construcciones antiguas las unidades suelen ser más amplias y con mayor altura de piso a techo. También hay quienes las eligen para trabajar, y el alquiler de una oficina en la zona promedia los 21 dólares por metro cuadrado”, aclaró Cisneros.

Las propiedades ubicadas en edificios históricos suelen tener un valor superior debido a su valor patrimonial y arquitectónico. Según especialistas, vivir frente a construcciones emblemáticas puede incrementar el valor de una propiedad hasta en un 30% sobre todo en compra venta.

Cisneros señaló que los propietarios e inquilinos que eligen esta zona de Retiro suelen ser amantes de la arquitectura clásica, profesionales que buscan espacios amplios y bien ubicados, y extranjeros atraídos por el valor patrimonial del barrio.

Concluyó: “La combinación de historia, buena conectividad y edificios únicos hace que siempre haya demanda”.

El Banco Ciudad anunció una nueva subasta online que tiene como protagonistas a un conjunto de antiguos vagones del subterráneo de Buenos Aires.

El próximo 19 de febrero a partir de las 11 saldrán a remate 2 lotes compuestos por 8 vagones cada uno, de la marca FIAT-FM-MATERFER, destinados al transporte de pasajeros.

Las unidades fueron fabricadas en 1980 y circularon en las distintas líneas del subte porteño hasta que fueron retiradas del servicio en 2020, en el marco del Plan de Renovación del Material Rodante de la red.

La subasta se realiza por cuenta y orden de Subterráneos de Buenos Aires (SBASE) y requiere inscripción previa en la plataforma de subastas del Banco Ciudad: https://subastas.bancociudad.com.ar

Poli rubro

Los antiguos vagones de subte presentan un gran potencial para ser reutilizados en distintos proyectos, gracias a su estructura resistente y versátil. En los últimos años, surgieron iniciativas que los transforman en viviendas, adaptándolos con instalaciones modernas y acondicionamiento térmico para hacerlos habitables.

También son ideales para ampliaciones de viviendas. Varios propietarios los utilizan como quinchos o livings, especialmente en áreas despejadas de la ciudad y en terrenos donde pueden integrarse a una construcción preexistente.

Otros prefieren transformarlos en casas de campo, adaptándolos con aislamientos térmicos y detalles rústicos para mayor confort.

También se convirtieron en oficinas, talleres de arte y espacios de coworking, y se aprovechó su diseño espacioso y su capacidad de adaptación a diferentes necesidades.

En el ámbito gastronómico, algunos vagones se reconvirtieron en restaurantes temáticos, cafeterías o incluso food trucks de gran tamaño, donde ofrecen una propuesta original para atraer clientes.

Su estructura permite la instalación de cocinas industriales y áreas de servicio sin perder su estética histórica, lo que los convierte en una opción atractiva para emprendedores del sector.

Cómo son las unidades que se rematan

Los vagones saldrán a remate con un precio base por lote de $14.950.000 y $15.550.000, y el depósito en garantía para participar es del 10% del precio base.

Los coches ofrecidos se encuentran conservados en buen estado, con deterioros por el uso y con pocas modificaciones y faltantes de componentes de origen. Cada uno, con capacidad para 129 pasajeros, tiene un peso aproximado de 30 toneladas y la carrocería mide poco más de 17 metros de largo por 2,6 metros de ancho y 2,3 metros de altura.

Poseen ocho puertas para ascenso y descenso, cabina de conductor, puertas para comunicación entre vagones, asientos, pasamanos y ventanillas. Para el rodado cuentan con dos bogies, con cuatro ruedas cada uno. Las unidades se encuentran en el Taller Polvorín, el más antiguo de la red, ubicado en la calle Emilio Mitre 510 (CABA).

“Uno de los puntos que despierta mayor interés entre particulares y empresas en este tipo de remates, son las opciones de destino que se le pueden dar a las estructuras de vagones de subte retirados del servicio”, informaron desde la entidad crediticia que realiza el remate.

Subterráneos de Buenos Aires dictaminó el cese de circulación de estos vagones debido a que su antigüedad y limitaciones técnicas hacen que no sean compatibles con los estándares actuales de la red local.

Las subastas públicas online del Banco Ciudad constituyen una herramienta ágil y participativa para monetizar bienes en desuso, eficientizar el uso del espacio y los recursos, y a su vez destinar los fondos recaudados a diferentes requerimientos o proyectos de las empresas o instituciones.

Inscripción previa

Los interesados en realizar ofertas en la subasta deberán inscribirse como personas físicas o jurídicas en la web del banco, hasta 48 horas hábiles anteriores al inicio de la subasta. Además, deben constituir una garantía de oferta equivalente al diez por ciento (10%) del precio base de los lotes en los que participará, de acuerdo a lo estipulado en el punto 2º de las condiciones de venta que rigen la presente subasta. Los pasos para participar son los siguientes:

• Los interesados deben contar con un dispositivo electrónico del tipo tablet, notebook, PC, smartphone o similar con conexión WIFI.
• Registro como usuario en https://subastas.bancociudad.com.ar/, en “Iniciar sesión” (las credenciales son las mismas que Autogestión).
• Ingreso a la Subasta de interés en este sitio.
• Leer Condiciones de Venta.
• Realizar la transferencia del monto de caución que habilita a participar (*).
• Recepción del email de habilitación para poder ofertar.

En un intento por fortalecer el mercado de créditos hipotecarios y fomentar el acceso a la vivienda, la Comisión Nacional de Valores (CNV) implementó un nuevo régimen especial para la oferta pública de fideicomisos financieros hipotecarios.

Según informó el organismo, esta medida, establecida a través de la Resolución General N° 1053/2025, busca agilizar y simplificar los procesos de securitización de derechos hipotecarios y permitirá una mayor flexibilidad en las operaciones del mercado de capitales.

Mariano Lo Valvo, experto inmobiliario, explicó que la securitización es un mecanismo que permite transformar créditos hipotecarios en instrumentos financieros que pueden venderse en el mercado. “Es como agrupar varias hipotecas y convertirlas en un bono que los inversores pueden comprar. Esto le da liquidez a los bancos para otorgar nuevos préstamos y hace que haya más opciones de financiamiento para la vivienda”, detalló.

El nuevo régimen, que responde a las disposiciones del Decreto N° 1017/2024, abarca vehículos financieros cuyo activo subyacente incluye hipotecas, letras hipotecarias, créditos hipotecarios o instrumentos similares. Este marco regulatorio tiene como objetivo principal consolidar un mercado de créditos hipotecarios robusto y sostenible, facilitar el acceso a financiamiento para proyectos inmobiliarios y promover el desarrollo del sector.

“Este régimen podría dar lugar a un segundo mercado de créditos hipotecarios, facilitaría el financiamiento fuera del sistema bancario tradicional”, afirmó Lo Valvo.

Características del régimen simplificado

Entre los aspectos más destacados de esta normativa, se encuentra la reducción del período de difusión para la colocación de valores fiduciarios.

Según detalló la CNV, cuando la emisión está dirigida a inversores calificados, el plazo se reduce a un solo día, en comparación con los tres días requeridos en el régimen general. Esta medida busca acelerar los procesos y atraer a un mayor número de inversores especializados.

Otra novedad significativa es la posibilidad de reabrir la colocación de valores fiduciarios por un plazo de hasta dos años desde la emisión original. En el régimen general, los resultados de la licitación eran definitivos, lo que limitaba la capacidad de los fideicomisos para ajustar sus emisiones en función de las condiciones del mercado.

Ahora, si queda un porcentaje del monto autorizado sin colocar, se podrá realizar una nueva colocación bajo las condiciones previamente establecidas.

Además, el régimen permite la emisión de valores fiduciarios adicionales con oferta pública automática, una opción que no estaba contemplada en el marco regulatorio anterior.

Políticas para desregular

El presidente de la CNV, Roberto Silva, destacó la importancia de esta iniciativa en el contexto de las políticas de desregulación impulsadas por el Gobierno Nacional. “Estamos trabajando en flexibilizar los procedimientos y procesos dentro del mercado de capitales”, afirmó.

Asimismo, subrayó que estas medidas son fundamentales para el desarrollo del crédito hipotecario y el acceso a la vivienda en Argentina.

Silva también expresó su satisfacción por la implementación de esta normativa, señaló que no solo impulsa el mercado de capitales, sino que también promueve su crecimiento. “Queremos acompañar estas medidas que son importantes para el desarrollo del crédito hipotecario”, agregó.

La securitización de hipotecas, que consiste en convertir un conjunto de créditos hipotecarios en valores negociables, es una herramienta clave para que las entidades financieras obtengan liquidez y puedan ofrecer más préstamos. Según explicó la CNV, este proceso implica la creación de un fideicomiso al que se transfieren los créditos hipotecarios.

Dicho fideicomiso emite títulos respaldados por los flujos de caja generados por esos créditos, los cuales se colocan en el mercado de capitales.

El economista Federico González Rouco, de la consultora Empiria , calificó esta medida como una “muy buena noticia” para el desarrollo del mercado inmobiliario y el financiamiento privado. Sin embargo, advirtió que su impacto será más visible en el mediano plazo.

“No es una medida que vaya a tener impacto en el corto plazo, pero de la mano de la estabilización y el mayor acceso al mercado de capitales, puede hacerlo más robusto”, señaló.

González Rouco también destacó que esta normativa está orientada principalmente hacia los desarrollos privados y el financiamiento hipotecario fuera del sistema bancario tradicional. “Agiliza bastante para el sistema privado de financiamiento”, afirmó, y agregó que, aunque el impacto inmediato será limitado, en el futuro podría facilitar el acceso a créditos hipotecarios para los ciudadanos.

El marco normativo

El Decreto N° 1017/2024, que sirve como base para esta resolución, asigna a la CNV dos tareas principales.

La primera consiste en autorizar a las entidades que cumplan con los requisitos necesarios para registrar boletos de compra venta en todo el país, lo cual ya se implementó mediante la Resolución General N° 1043. La segunda tarea es la creación de este régimen de securitización, diseñado específicamente para impulsar el mercado de créditos hipotecarios dentro del mercado de capitales.

Perspectivas a futuro

Aunque el impacto inmediato de esta normativa podría ser limitado, los expertos coinciden en que su implementación representa un paso importante hacia la consolidación de un mercado de capitales más dinámico y un sistema de financiamiento hipotecario más accesible.

“En el mediano plazo, estas medidas podrían facilitar el acceso a la vivienda para un mayor número de argentinos, al tiempo que fortalecen el sector inmobiliario y promueven el crecimiento económico”, concluyó Lo Valvo.

El proyecto Paseo del Bajo, inaugurado en mayo de 2019, recibió recientemente el Premio a la Infraestructura en el Foro Económico Internacional América Latina y el Caribe 2025, organizado por CAF-Banco de Desarrollo de América Latina y el Caribe. La distinción reconoce su impacto en la conectividad urbana, la movilidad y la transformación del entorno.

La obra, financiada con un préstamo de USD 400 millones otorgado por la CAF, consiste en un corredor vial de 7,1 kilómetros que separa el tránsito pesado del liviano, diseñado para optimizar la circulación de camiones y ómnibus que ingresan al puerto de Buenos Aires y a la terminal de Retiro. Gracias a este sistema, el tiempo de viaje para el tránsito pesado se redujo de 45 a 7 minutos, mientras que los vehículos livianos experimentaron una mejora del 40% en las avenidas cercanas, benefició a más de 135.000 pasajeros diarios.

El Paseo del Bajo no solo reorganizó el tránsito, sino que también impulsó el desarrollo urbano en su entorno. Realizado por el ministerio de Desarrollo Urbano y Transporte a través de Autopistas de Buenos Aires (AUSA), el Paseo del Bajo corre en paralelo a las avenidas Huergo-Madero y Alicia Moreau de Justo-Antártida Argentina desde la conexión de las Autopistas 25 de Mayo y Buenos Aires-La Plata hasta la Autopista Illia.

La integración de barrios como Retiro, San Nicolás, Monserrat y San Telmo con Puerto Madero, una de las zonas más cotizadas de la ciudad, permitió la construcción de viviendas de lujo y centros universitarios que dinamizaron la actividad económica en la zona.

Este proyecto, resultado de la colaboración entre el sector público y privado, fue distinguido con múltiples premios, incluido “Obra Vial Urbana del Año” (2019) por la Asociación Argentina de Carreteras y el “Premio Gubbio por la Memoria Urbana” (2021). También recibió reconocimientos internacionales como el “Urban Roads and Mobility” de la International Road Federation y el Premio Ciudad y Territorio Albert Serratosa.

Desde su inauguración, el Paseo del Bajo se consolidó como una obra clave para la movilidad en Buenos Aires, facilitó la conexión entre el norte y el sur de la ciudad y mejoró la integración peatonal entre el Centro y Puerto Madero, con más de 300.000 cruces diarios.

Su impacto en la infraestructura, el tránsito y el desarrollo urbano lo posiciona como un modelo de transformación metropolitana reconocida a nivel internacional.

Trascendente

Desde CAF destacaron que uno de los principales criterios para reconocer al Paseo del Bajo fue su impacto ambiental. La obra contribuyó a la reducción de emisiones contaminantes y consumo de combustible al optimizar el flujo vehicular, además de disminuir la contaminación sonora en la zona.

También se logró una mejor integración de espacios verdes y áreas peatonales, con la construcción de parques y ciclovías que fortalecieron la movilidad sustentable y mejoraron las condiciones de circulación de peatones y ciclistas.

El premio otorgado en el Foro Económico Internacional América Latina y el Caribe 2025 reconoce proyectos que combinan sostenibilidad, eficiencia e impacto en la comunidad. Desde CAF enfatizaron la importancia de promover un desarrollo urbano centrado en la movilidad sostenible.

“Entendemos que la planificación urbana y la del transporte van de la mano, ya que la distribución del uso del espacio determina las distancias y, por ende, la demanda de transporte en las ciudades”, explicaron desde la entidad.

Expansión inmobiliaria

El desarrollo inmobiliario en torno al Paseo del Bajo, también llamado Nuevo Madero, avanza con nuevos proyectos que buscan aprovechar la transformación urbana de la zona.

Entre ellos, Huergo 475, una torre residencial de 38 pisos impulsada por Consultatio, se encuentra en su etapa final de construcción y se espera su entrega para mediados de 2025. El edificio, ubicado próximo con el Dique 2 de Puerto Madero, contará con unidades de 1 y 2 ambientes, con precios que van desde USD 173.433 hasta 308.868 dólares.

La inversión total proyectada para este edificio alcanza los USD 100 millones, con el objetivo de atraer a residentes jóvenes, estudiantes y profesionales.

Según Mariano Cerquetella, gerente de ventas de Consultatio, la elección de este sector responde a su cercanía con centros educativos, áreas verdes y la conectividad mejorada que ofrece el Paseo del Bajo. “La reconversión de la zona consolidó su atractivo para inversores y residentes, este proyecto combina infraestructura moderna con una ubicación estratégica”, señaló.

Otro desarrollo destacado es Grand Atlántida, impulsado por HA Desarrollos. El proyecto, ubicado sobre la calle Azopardo y México, promete combinar lo mejor de ambos barrios: la exclusividad del primero y el encanto histórico del segundo.

El edificio donde funcionó la Editorial Atlántida será recuperado por el impulso privado. Por ser histórico y emblemático se mantendrá su fachada, pero se ampliará y transformará en un inmueble de viviendas y oficinas.

La obra se encuentra en ejecución y prevé la entrega de sus primeras unidades en marzo de 2026.

Hernán Pisarenko, director comercial de la desarrolladora, explicó que el proyecto ofrece departamentos desde USD 210.000 con alturas de 4,15 metros, mientras que las unidades de tres ambientes comienzan en USD 396.000 en una zona privilegiada”.

Este emprendimiento requiere una inversión de USD 20 millones. La ubicación sobre la renovada calle Azopardo y su cercanía con áreas de nuevos desarrollos potencian el valor de la zona. “Es el tipo de oportunidad que los desarrolladores buscan y pocas veces encuentran. Esperamos que quienes inviertan o compren una unidad vean su valor crecer entre 15% y 20% por año”, destacó Pisarenko.

Uno de los factores que impulsó esta renovación fue la obra del Paseo del Bajo, que permitió la integración de barrios históricos con sectores modernos de la ciudad.

Pisarenko resaltó el valor simbólico del terreno donde se levanta el inmueble, donde se redactaban e imprimían revistas icónicas como El Gráfico. “Allí funcionó durante más de un siglo la sede de una de las editoriales más importantes del país. El edificio mantiene la esencia del pasado mientras se proyecta hacia el futuro con una propuesta de alto nivel”, concluyó.

El incremento del 24,63% en los costos de construcción en dólares durante el último trimestre de 2024 afectó la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios y encareció los precios de las propiedades en pozo y a estrenar. Construir un edificio en la ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires ya supera los USD 1.300 por metro cuadrado.

Mientras, el precio de venta en pozo subió solo 3,28% en el mismo período, lo que amplía la brecha con el aumento de costos y reduce la rentabilidad del sector, informó el análisis Metadato que realiza la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).

Este fenómeno responde a la combinación de una inercia inflacionaria persistente y un tipo de cambio estable, lo que generó una suba en dólares en distintos sectores de la economía, incluida la construcción. La situación plantea nuevos desafíos para desarrolladores, inversores y compradores en un mercado que aún busca estabilizarse.

Uno de los factores determinantes en la caída de la actividad constructiva es la paralización de la obra pública a nivel nacional. El Gobierno, que incluso disolvió la Secretaría de Vivienda, ya confirmó que esta política continuará a lo largo de 2025, lo que impacta en la dinámica del sector.

La falta de inversión estatal no solo afecta directamente a las empresas de la construcción, sino que también reduce la actividad de proveedores, contratistas y otros actores clave de la industria. En este contexto, el incremento en los costos ralentiza el avance de los proyectos privados, ya que la baja rentabilidad desincentiva a los desarrolladores a acelerar la entrega de nuevas unidades.

Damián Tabakman, presidente de la CEDU, advirtió que la incertidumbre sobre la evolución de los costos complica la previsión de nuevas inversiones. “Si el retraso cambiario y el encarecimiento en dólares se sostienen, será difícil que el sector pueda mostrar señales de recuperación”, explicó.

Según Tabakman, para mitigar este impacto, cientos de empresas implementan estrategias para mejorar la eficiencia y reducir costos, aunque el margen de acción es limitado en un contexto macroeconómico adverso.

El aumento de los costos de construcción también reconfiguró la relación entre el valor de las propiedades nuevas y las usadas. Mientras los proyectos en pozo enfrentan costos cada vez más altos, los valores de las viviendas usadas permanecieron relativamente estables y con tendencia alcista en varios barrios porteños. Esto genera una mayor demanda en el mercado de propiedades ya construidas, lo que podría derivar en una revalorización de este segmento en el corto plazo.

“Los proyectos nuevos enfrentan costos elevados (un tres ambientes en CABA oscila en USD 209.000 en pozo), mientras que las propiedades usadas se mantienen en valores de oportunidad. Esto hace que, en el corto plazo, invertir en viviendas ya construidas sea una mejor alternativa”, indicó Tabakman.

Sin embargo, en el mediano plazo, prevé que los desarrollos inmobiliarios vuelvan a valorizarse, y así acompañarán la recomposición de la rentabilidad del sector.

Otro factor clave en esta dinámica es el acceso al crédito hipotecario. Con tasas de interés en alza, miles de familias optan por alquilar en lugar de endeudarse, lo que impacta en la demanda de compra y en la rentabilidad de las propiedades destinadas a la renta.

“El negocio de inversión en alquileres se mantiene sólido y con buenos rendimientos, mientras que la reventa de propiedades dependerá de la evolución del mercado y del financiamiento a largo plazo”, destacó Tabakman.

Medición

Según el índice que releva la Asociación Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (Apymeco), el precio del m2 de construcción alcanzó los $1.620.901 en enero de 2025, reflejan una suba interanual del 50,83%, mientras que en dólares, el costo aumentó 2,19% en el último mes, pasó de USD 1.321,87 a USD 1.350,75 por m2.

A pesar de la desaceleración en la variación interanual, se mantiene una tendencia alcista que impacta en la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios.

La estructura de costos muestra que los materiales lideraron el incremento mensual con una suba de 1,69%, mientras que la mano de obra no registró cambios. Dentro de los insumos con mayores aumentos se destacaron los ladrillos huecos (41,37%), las rampas vehiculares (14,09%) y las mesadas (8,63%). En contraste, hubo bajas en materiales para instalaciones de incendio (-2,12%) y agua (-1,28%), así como en el hierro redondo estriado (-4,65%).

A futuro

En el mediano plazo, el mercado inmobiliario, sobre todo el vinculado con el ámbito constructor y desarrollador podría encontrar un punto de equilibrio si se estabilizan las principales variables macroeconómicas y se amplían las herramientas de financiamiento.

El sector espera las hipotecas divisibles que permitirán la compra de viviendas en pozo, a la espera de que el Ministerio de Economía termine de instrumentar el acceso.

La disponibilidad de crédito a largo plazo facilitaría la alineación entre los valores de los emprendimientos inmobiliarios y los costos de construcción, reducen la volatilidad en los precios.

“Mientras tanto, la rentabilidad de los alquileres se mantiene como una de las opciones más atractivas para los inversores en un contexto donde la compra con fines de reventa depende de la evolución del mercado”, concluyó Tabakman.

El mercado hipotecario cerró 2024 con señales positivas, impulsado por un segundo semestre que concentró casi la totalidad de los USD 830 millones otorgados en créditos UVA durante el año. Sin embargo, el inicio de 2025 mostró una desaceleración en el ritmo de préstamos, con una caída del 29% en enero respecto de diciembre.

Uno de los principales motivos de la baja en el otorgamiento de créditos es el ajuste en las tasas de interés por parte de los bancos. Entre noviembre y diciembre, trece entidades financieras modificaron sus condiciones, lo que introdujo mayores restricciones en el acceso a los préstamos.

A pesar de esta situación, el último mes del año cerró con USD 240 millones en créditos, el nivel más alto desde mayo de 2018. Mientras que en enero este monto descendió a USD 186 millones.

Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria y especializado en el mercado inmobiliario (quien aportó los datos de los créditos adjudicados), explicó a Infobae que el fuerte crecimiento en la demanda de créditos durante el segundo semestre de 2024 presentó un desafío para el sistema financiero, que requiere herramientas más sofisticadas, como la securitización y la titulación de carteras, para sostener el financiamiento a largo plazo.

“Hoy esas herramientas no están disponibles en la Argentina, pero podrían potenciarse con la salida del cepo, lo que abriría la puerta a inversores extranjeros y fortalecería el mercado hipotecario”, destacó.

Quiénes subieron las tasas

Los cambios en las tasas y condiciones de financiamiento fueron una de las razones que impactaron en la menor cantidad de préstamos otorgados en enero. Algunos de los bancos que ajustaron sus tasas y condiciones se encuentran:

• BBVA: Elevó la tasa del 5,5% al 6,5% para clientes con cuenta sueldo.
• Bancor: Incrementó la tasa del 4,9% al 6,9% y redujo el financiamiento del 100% al 75%.
• Hipotecario: Redujo el plazo máximo de 30 a 20 años y fijó un tope de $250 millones, con una tasa del 9,5% (antes 6,9%).
• Banco Ciudad: Aumentó el monto máximo de $250 millones a $350 millones y ajustó la tasa del 5,5% al 6,9%.
• Macro: Subió la tasa al 6,5% para clientes con cuenta sueldo y al 8% sin cuenta sueldo.
• Brubank: Subió la tasa al 9% para cuenta sueldo y al 14% sin cuenta sueldo.

Perspectivas futuras

González Rouco explicó que la caída de enero puede estar también relacionada con una baja estacional en la actividad, ya que varias operaciones pudieron haberse postergado por las vacaciones.

Aun así, destacó que los niveles de enero siguieron por encima de los registrados en octubre (se entregaron préstamos por USD 175 millones) y noviembre, “lo que sugiere que el impacto de la suba de tasas todavía no se refleja por completo en el mercado”.

Otro punto clave es la variación en las tasas de interés entre bancos. Mientras algunas entidades ya ajustaron sus tasas, otras mantienen valores previos, y generan brechas en las condiciones de financiamiento.

González Rouco estimó que cuando la tasa promedio pase del 5,2% al 6%, podría notarse una mayor retracción en el volumen de créditos, aunque por ahora el mercado mantiene operaciones con cierta inercia positiva.

Qué tipo de viviendas se buscan

A pesar de la retracción en la cantidad de créditos otorgados, la demanda de propiedades financiadas sigue activa en el sector inmobiliario.

Según los operadores, las unidades de menor valor, especialmente departamentos de uno y dos ambientes, concentran la mayor cantidad de consultas. Los compradores priorizan inmuebles bien ubicados, con acceso a transporte público y bajos costos de mantenimiento.

Juan Bautista Arnaude, de Arnaude Brokers, destacó que la demanda de propiedades sigue firme, sin cambios respecto a meses anteriores. A pesar de las condiciones del mercado, los compradores mantienen el interés por adquirir inmuebles, que se ubican en un rango de entre USD 70.000 y USD 200.000, especialmente aquellos de 1 a 3 ambientes.

Sin embargo, Arnaude señaló que no se percibe un mayor interés en la compra con financiamiento para mayores cifras, ya que los compradores muestran cautela al momento de endeudarse.

Respecto a los precios en CABA, Arnaude explicó que estos se mantienen firmes y los márgenes de negociación se redujeron, lo que le otorga mayor poder a los vendedores. “Años atrás, el poder de compra estaba del lado de los compradores, pero hoy la situación es la inversa”, remarcó.

En cuanto a la distribución de la demanda, Arnaude señaló que los barrios del corredor norte concentran la mayor cantidad de operaciones. “Además, destacó que el acceso al crédito hipotecario representa una buena noticia para aquellos que pueden justificar sus ingresos y acceder a un financiamiento adecuado”, concluyó.

El mercado inmobiliario en Argentina atraviesa un momento particular que pone en evidencia la fluctuación de los precios entre las propiedades a estrenar y aquellas en construcción (en pozo). En este contexto, destaca una tendencia que, aunque pueda parecer contradictoria, tiene bases económicas claras.

Mientras que las unidades terminadas mantienen valores elevados por el costo de reposición y la inflación en materiales (subieron un 70% interanual y comienzan a desacelerarse por la menor inflación), los desarrollos en pozo ofrecen precios más competitivos y esquemas de pago flexibles, atraen a compradores que buscan una mejor ecuación entre inversión y valor futuro.

Se espera que el Ministerio de Economía termine de reglamentar las hipotecas divisibles, que permitirán la compra de viviendas en obra mediante el apalancamiento de créditos hipotecarios. A futuro, los bancos podrían destinar fondos a esta nueva línea que no tiene antecedentes en el país.

A esto se suma el impacto de las condiciones macroeconómicas, con tasas de interés en alza para créditos hipotecarios en la compra de usados o a estrenar y mayor cautela por parte de los compradores.

La brecha de precios entre pozo y a estrenar crece en un mercado con demanda firme, pero condicionado por el financiamiento y las expectativas económicas.

Según explicó Cristian Szczygiel, gerente comercial de Newland, a Infobae, las viviendas a estrenar actualmente son más baratas que las unidades en pozo, debido a “un desajuste de las variables macroeconómicas. Las propiedades a estrenar tienen costos hundidos, fijos y definidos, mientras que las unidades en pozo deben enfrentar el aumento constante de los costos en dólares”.

Sin embargo, aclaró que esa brecha ya se redujo debido a la tendencia a la estabilización del costo en dólares de las unidades.

Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin Marketing Inmobiliario, también subrayó que “quienes compraron y construyeron en un contexto económico anterior lo hicieron con un dólar oficial mucho más bajo que el actual, lo que permite a los desarrolladores vender a precios competitivos”.

Entre una vía y la otra

En cuanto a las diferencias entre adquirir una vivienda en pozo o a estrenar, las ventajas y desventajas dependen del perfil de cada comprador y sus objetivos.

Comprar en pozo es una oportunidad atractiva para quienes buscan ingresar con un menor desembolso inicial, ya que “el precio puede ser entre un 20% y un 25% menor al valor final de la unidad terminada”, aclaró Szczygiel.

Además, esta modalidad permite distribuir los pagos a lo largo de la construcción, favorece cierta flexibilidad financiera.

Adquirir una propiedad a estrenar evita demoras y sobrecostos y ofrece un inmueble listo para usar.

Sin embargo, “el pago total de las propiedades terminadas debe realizarse en un plazo más corto, lo que puede ser una limitante para algunos compradores”, admitió Szczygiel.

Según Zonaprop, un departamento en pozo de 50 metros cuadrados tiene un valor promedio de USD 132.864. En el caso de una unidad de tres ambientes, con balcón y 70 m2, el precio asciende a USD 209.204, aunque puede adquirirse en cuotas ajustadas por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). Para acceder a este esquema, es necesario contar con aproximadamente el 40% del valor como anticipo y así financiar el resto con las desarrolladoras.

En contraste, una propiedad a estrenar oscila entre USD 150.000 para un departamento de dos ambientes y USD 200.000 para uno de tres ambientes, en promedio.

“La demanda de propiedades se mantiene activa, impulsada por la percepción de que los precios seguirán en alza”, remarcó Raggio.

“Las unidades a estrenar se comercializan desde unos USD 2.800 por m2, mientras que opciones similares en pozo parten desde los 2.400 dólares”, detalló Szczygiel .

A pesar de que la diferencia pueda parecer modesta en este caso, subrayó que “el margen de ahorro dependerá del momento de inversión y del tipo de construcción”.

En cuanto a las estrategias empleadas por los desarrolladores para incentivar las compras en pozo, Szczygiel destacó como principal beneficio “la flexibilidad en los pagos durante el tiempo de obra e incluso después de la entrega”.

Además, señaló que varias empresas facilitan el ingreso con anticipos reducidos, lo que, sumado a la revalorización del inmueble, genera rentabilidad.

Qué viene

Sobre cómo evolucionará el sector, Raggio estimó que los costos de construcción tienden a estabilizarse, con subas mensuales del Índice CAC por debajo del 5%. “Esta estabilidad podría fortalecer el crédito hipotecario y dinamizar el mercado. Con la normalización económica, más compradores podrán acceder a propiedades, lo que eventualmente impulsará los precios”, dijo.

Ambos especialistas coincidieron en la importancia de que los compradores evalúen cuidadosamente los riesgos si optan por unidades en pozo. “Es fundamental investigar la reputación del desarrollador y su capacidad financiera para evitar problemas,” recomendó Szczygiel.

Por su parte, Raggio enfatizó que la exposición a la volatilidad económica es un desafío al que los inversionistas deben estar preparados para enfrentar, “es vital considerar siempre la capacidad financiera frente a posibles fluctuaciones de ingresos y costos”, concluyó.

La posible desregulación del corretaje inmobiliario en Argentina generó un intenso debate entre los actores del sector. Según informó Infobae, la discusión se centra en la eliminación de la matriculación obligatoria para martilleros y corredores, lo que permitiría operar con certificaciones sin necesidad de colegiación.

Aunque el Gobierno aún no oficializó la medida, se especula con un decreto que podría transformar el marco regulatorio vigente en las próximas semanas. La intención no es eliminar los colegios, sino fomentar la competencia y jerarquizar a los profesionales para garantizar un mejor servicio a compradores e inquilinos.

Los colegios de martilleros y corredores manifestaron su rechazo a esta propuesta, argumentan que la eliminación de la colegiación obligatoria podría desprofesionalizar la actividad y exponer a los usuarios a riesgos como fraudes y malas prácticas.

Además, advierten que la desaparición del sistema de sanciones disciplinarias dejaría a la justicia ordinaria como la única vía para resolver conflictos, lo que podría complicar la protección de los derechos de los usuarios en la compra venta como en el alquiler de propiedades.

En respuesta, varias entidades como el Colegio Inmobiliario porteño, la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA) y el Colegio Público de Martilleros y Corredores de la Provincia de Buenos Aires, entre otras, emitieron comunicados donde defienden la colegiación como una garantía de calidad y transparencia en las operaciones.

Sectores a favor de la flexibilización ven a los colegios como monopolios que restringen la competencia y elevan costos. Afirman que eliminarlos haría el mercado más accesible y destacan el modelo desregulado de España como referencia.

Este enfoque, afirman, estaría alineado con un nuevo rumbo económico que busca descentralizar, liberar sectores clave de la economía y cerrar organismos que no sirven.

Cambios normativos en discusión

La propuesta de desregulación no se limita a la eliminación de barreras burocráticas, sino que plantea una reforma estructural del marco legal vigente.

La clave radica en modificar las leyes actuales en lugar de derogarlas, para evitar que las provincias o municipios impongan nuevas restricciones en ausencia de una normativa nacional.

Argentina, como país federal, permite que las provincias regulen áreas no cubiertas a nivel nacional, lo que podría generar hasta 21 regímenes distintos en el corretaje inmobiliario, con requisitos dispares como matrícula obligatoria, control de precios o certificaciones.

Modificaciones en las leyes vigentes

La reforma implicaría cambios significativos en la Ley 20.266 de 1973, que regula la actividad de martilleros y corredores, y en su posterior modificación mediante la Ley 25.028 de 1999. Entre los puntos más destacados se encuentran:

• Eliminación de la matrícula obligatoria y del requisito de título universitario: Se propone que para ejercer como martillero solo sea necesario ser mayor de edad y no estar inhabilitado legalmente, eliminaría la exigencia de poseer un título universitario.

• Fin del monopolio de los colegios profesionales: La gestión de la matrícula pasaría a ser voluntaria y podría ser administrada por entidades privadas, eliminaría la intervención estatal en su regulación. Las sanciones disciplinarias serían reemplazadas por mecanismos judiciales, quedarían en manos de los tribunales la resolución de conflictos.
• Eliminación de restricciones geográficas: Los profesionales podrían operar en cualquier jurisdicción del país sin necesidad de inscribirse en múltiples matrículas locales.
• Derogación de sanciones por ejercicio sin matrícula: Se eliminarían las multas y clausuras para quienes ejerzan la actividad sin estar matriculados, permitiría que cualquier persona física o jurídica pueda realizar corretaje y remates.
• Libre negociación de honorarios: Los aranceles mínimos y honorarios fijos establecidos por los colegios serían eliminados, permitirían que las comisiones sean pactadas libremente entre las partes.

Impacto en el sector y desafíos

La reforma podría cambiar el mercado inmobiliario argentino. Sus defensores creen que eliminar trabas burocráticas fomentará la competencia y reducirá costos, mientras que los detractores advierten riesgos por la falta de regulación.

La ausencia de un marco claro genera incertidumbre, y el debate sigue abierto entre quienes ven una modernización y quienes temen efectos negativos en la transparencia y calidad del sector.

Luis Colao, titular del Colegio Profesional de Martilleros y Corredores de la Provincia de Buenos Aires, advirtió sobre los riesgos que implicaría una posible desregulación del sector. “De prosperar esto, y es una hipótesis, pues no conocemos a ciencia cierta lo que se pretende hacer, lo que se vería claramente afectada es la seguridad jurídica de quienes pretendan llevar adelante una operación inmobiliaria”, sostuvo.

Además, destacó que el corretaje inmobiliario ya funciona con un alto grado de flexibilidad, dado que la intervención de un profesional no es obligatoria para concretar una operación.

“No hay una profesión más desregulada que la del corredor inmobiliario. Las partes pueden realizar operaciones por su cuenta, pero prefieren recurrir a un profesional en busca de seguridad, idoneidad, asesoramiento y confianza, que solo les da un matriculado habilitado con título universitario y capacitación adecuada”, concluyó Colao.

En el marco del proceso de reestructuración del Estado, el Gobierno nacional, tal como lo anunció Infobae, disolvió la Secretaría de Desarrollo Territorial, Hábitat y Vivienda a través del Decreto 70/2025 publicado este martes en el Boletín Oficial. La decisión se basa en la premisa de que la política de vivienda debe ser gestionada por provincias, municipios y el sector privado, con poca intervención del Estado nacional en esta área.

Gran parte de las funciones de la ex Secretaría de Vivienda se desarrollaban a través de tres fondos fiduciarios que fueron disueltos o están en proceso de liquidación. Según el Gobierno, estos instrumentos presentaban un mal uso de recursos, falta de controles y ausencia de resultados concretos.

En este contexto, la administración nacional ratificó hoy que las provincias y municipios asumirán la responsabilidad de impulsar este tipo de obras, tras detectar irregularidades en la gestión estatal, y aplicó la “Motosierra” en esta área.

Transferencia y que ocurrirá

En un contexto marcado por la necesidad de reestructurar programas habitacionales y optimizar el uso de recursos públicos, el Gobierno de Javier Milei tomó medidas para abordar los desafíos en la construcción y entrega de viviendas. Actualmente existen 17.000 viviendas en proceso de construcción que aún no fueron finalizadas y que corresponden al eliminado Plan Procrear.

La administración nacional busca resolver esta situación mediante la subasta de propiedades y la transferencia de proyectos a provincias y municipios, con el objetivo de garantizar su conclusión.

Este esquema ya fue implementado en agosto de este año, cuando se transfirieron proyectos habitacionales a provincias como Catamarca, Chubut, Corrientes, La Rioja, Mendoza, Misiones, Río Negro, Salta, San Luis, Santa Fe, Santiago del Estero, Tierra del Fuego y Tucumán.

En la provincia de Buenos Aires, el gobernador Axel Kicillof adoptó una estrategia similar, asumió la responsabilidad de concluir y entregar viviendas que ya contaban con un avance significativo en su construcción.

En algunos partidos del Conurbano bonaerense, como Avellaneda, se encuentran en ejecución 3.000 viviendas que fueron financiadas con recursos propios del gobierno provincial, lo que permitió avanzar en su finalización.

Es muy probable que las obras de Procrear sean finalizadas por municipios o empresas privadas en coordinación con el sector público, aunque ya no serán parte del Estado nacional. En este caso, dependerá del plan que tracen las provincias y distritos.

Las viviendas de los Desarrollos Urbanísticos, en su mayoría departamentos o PH de dos y tres ambientes, serían puestas a la venta, pero aún no se definió si contarán con financiamiento privado.

También se considera la entrega de unidades a la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) para su disposición.

Auditorías y revisión de créditos otorgados

Desde inicios de 2024, el Gobierno inició un proceso de auditoría exhaustivo sobre las obras en ejecución que dejó la anterior administración nacional.

Cada proyecto es revisado de manera individual para garantizar la transparencia en su ejecución. Estas unidades habitacionales cuentan con financiamiento del Banco Hipotecario y, en algunos casos, del Fondo de Integración Sociourbana (FISU), que desde abril de 2024 está bajo la administración del Ministerio de Economía.

En el marco de las reformas del Gobierno, se detectaron irregularidades en fondos fiduciarios, como fallas en control y registro contable. Esto llevó a la disolución del Fondo Fiduciario de Capital Social (FFCS) la semana pasada.

El artículo 5 de la Ley Bases autoriza al Ejecutivo a modificar o disolver fondos fiduciarios públicos según sus normas, permitiendo una gestión más eficiente y transparente.

El Gobierno informó que revisó los últimos 2.500 créditos otorgados en noviembre de 2023, un mes antes del fin del mandato de Alberto Fernández. Según indicaron, cada beneficiario fue contactado y se le ofreció la posibilidad de cambiar el crédito hipotecario por uno personal. Hasta el momento, el 75% aceptó la propuesta.

Antecedentes

Mediante el Decreto 1018/2024, el Gobierno dispuso en noviembre del año pasado, la disolución del Fondo Fiduciario Público denominado Programa Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar (Procrear). Una auditoría de la Sindicatura General de la Nación (SIGEN) había identificado demoras en la entrega de viviendas y falta de condiciones de habitabilidad en unidades adjudicadas, entre otras deficiencias.

Además, el Decreto 6/2025 de este mes determinó el cierre del Fondo Fiduciario para la Vivienda Social, señalado por su uso con fines políticos y clientelistas, así como por la detección de incumplimientos e irregularidades. En la misma línea, el Gobierno avanza en la disolución del Fondo de Integración Socio Urbana (FISU).

El Decreto también estableció el traspaso de la Subsecretaría de Integración Socio Urbana (SISU), encabezada por Sebastián Pareja, y de la Dirección Nacional de Arquitectura a la órbita de la Secretaría de Obras Públicas del Ministerio de Economía.

El cierre de la Secretaría se implementará de manera ordenada y progresiva mediante una Unidad Ejecutora Especial Temporaria (UEET), encargada de garantizar la transición de responsabilidades. La administración nacional argumenta que la política habitacional se orientará hacia un esquema basado en el crédito privado y la participación del sector privado en la financiación de proyectos inmobiliarios.

Por su parte, los gremios advierten que la medida podría derivar en el despido de unos 500 trabajadores de la ahora ex Secretaría. En cuanto a la situación del personal, la normativa establece que quienes integran la planta permanente quedarán sujetos a lo dispuesto por el decreto 1421/02.

La derogación de la Ley de Alquileres y la nueva regulación porteña sobre alquileres temporarios reconfiguraron el mercado inmobiliario. Mientras algunos propietarios vuelven a optar por contratos tradicionales de dos años, otros buscan alternativas más flexibles ante la caída del turismo y las nuevas reglas para el alquiler por día. En este contexto, el alquiler de mediano plazo se posiciona como una opción intermedia con ventajas tanto para dueños de los inmuebles como para inquilinos.

Con el DNU del Gobierno, los contratos pueden pactarse libremente y sin plazos mínimos, lo que abrió la posibilidad de acuerdos más personalizados.

Al mismo tiempo, la ciudad de Buenos Aires implementó un registro obligatorio para los alquileres turísticos, con el objetivo de evitar distorsiones en el mercado y garantizar mayor transparencia en la oferta de propiedades.

Pero, ¿qué opción conviene más hoy? A continuación desde el sector inmobiliario analizaron el nuevo escenario y las tendencias.

Qué opciones son más favorables

La dinámica del mercado de alquileres cambió con la regulación y el tipo de cambio desfavorable para extranjeros, que redujeron el interés por los temporarios y favoreció los contratos libres post DNU.

Según Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades, el alquiler amoblado de mediano plazo resulta más conveniente tanto para propietarios como para inquilinos. “Amueblar una propiedad es costoso y no se justifica para quien vivirá allí solo dos años. Los propietarios que ofrecen muebles de calidad obtienen mejor rentabilidad, y los inquilinos ganan flexibilidad para mudarse según sus necesidades”, explicó.

Este tipo de alquileres no solo atrae a nómades digitales, sino también a jóvenes de entre 18 y 40 años.

Alejandro Moretti, miembro del consejo directivo del Colegio Inmobiliario porteño, señaló que la estabilidad del dólar y la derogación de la Ley de Alquileres llevaron a muchos propietarios a regresar a contratos tradicionales de dos años con ajustes periódicos.

“Para los inquilinos, la elección depende de sus necesidades. Si vienen por trabajo o estudio, prefieren un alquiler amoblado y por poco tiempo. Para quienes buscan estabilidad, el alquiler tradicional se mantiene como la mejor opción”, afirmó.

El impacto de la nueva regulación en CABA

El Gobierno de Buenos Aires estableció nuevas reglas para los alquileres temporarios con fines turísticos. La normativa obliga a inscribir las propiedades en un registro oficial y exige transparencia en las publicaciones, además de incorporar tributos similares a los que pagan los hoteles.

Esta medida busca regular exclusivamente los alquileres turísticos y no afecta a los de mediano plazo. “Si se implementa bien, la nueva regulación beneficiará a este tipo de alquileres, ya que apunta a otro público: estudiantes, ejecutivos y funcionarios, que no compiten con la hotelería”, aclaró Rizzo.

Entre los barrios porteños que mantienen la demanda para alquileres temporarios se encuentran Palermo, Puerto Madero, Recoleta, San Telmo y Monserrat

Moretti advirtió que, tras la derogación de la Ley de Alquileres, quedó demostrado que las regulaciones generan distorsiones en el mercado. “Hoy la oferta y la demanda encuentran un equilibrio sin necesidad de intervenciones adicionales”, sostuvo.

Equilibrio en el mercado y nuevas tendencias

Para Rizzo, la clave para estabilizar el mercado es diferenciar los alquileres turísticos del resto. “Una persona que alquila por un mes o más puede quedarse varios meses o años, y no optará por un hotel. Si aumenta la oferta de propiedades bien amuebladas para alquileres intermedios, habrá opciones accesibles y de calidad para cualquier inquilino”, afirmó.

Moretti coincidió en que el mercado se encuentra en un momento de equilibrio, con propietarios conformes con la rentabilidad y una oferta suficiente para que los inquilinos elijan entre distintas alternativas.

Como funciona el de mediano plazo

Los contratos de alquiler van desde un mes hasta 6 meses, varían en sus requisitos según si el inquilino es extranjero o local.

Para extranjeros, se exige pasaporte, depósito y certificado de trabajo o visa de estudiante, si el alquiler es mayor a tres meses. Para locales, se requiere una verificación crediticia y comprobante de ingresos.

Rentabilidad y costos: ¿qué formato elegir?

La principal ventaja de un alquiler tradicional sin muebles es la estabilidad a largo plazo.

Moretti destacó que “para alguien que planea vivir más de seis años en un lugar, invertir en muebles puede resultar más conveniente que pagar por un alquiler amoblado”.

Sin embargo, advirtió que los cambios de inquilino cada dos años generan gastos adicionales para el propietario, como pintura y mantenimiento.

En cuanto a costos, los alquileres temporarios pueden ser entre un 10% y un 30% más caros que los tradicionales, aunque incluyen expensas y servicios. “Al final, pueden terminar costando lo mismo o incluso menos que un alquiler tradicional, dependiendo de la oferta y la demanda en cada momento”, afirmó Rizzo.

Moretti agregó que, en Palermo, el alquiler tradicional promedio de un departamento de dos ambientes ronda los $550.000 y $420.000 en San Telmo.

En comparación, los alquileres temporarios en esas zonas cuestan aproximadamente USD 650 y USD 500, respectivamente. “En los temporarios, el propietario cubre expensas y servicios, mientras que en los tradicionales estos gastos corren por cuenta del inquilino”, agregó.

Mediano plazo

Los alquileres de mediano plazo, con contratos flexibles y propiedades amobladas, ganaron terreno en CABA. Moretti destacó que esta modalidad es la más demandada por los inquilinos y cumple un rol clave en el sector. “Para muchos jóvenes, representa el primer paso hacia su independencia”, señaló.

Con la flexibilización del mercado y nuevas regulaciones que buscan equilibrar la oferta, los propietarios evalúan opciones según rentabilidad y estabilidad.

Rizzo concluyó que los alquileres de mediano plazo están dirigidos a un público diferente al turístico.

“Este tipo de alquileres no compite con los hoteles, sino que está pensado para estudiantes, nómades digitales, ejecutivos, funcionarios y jóvenes locales. Nosotros, nos enfocamos exclusivamente en este segmento, que se diferencia de plataformas como Airbnb o Booking, orientadas al turismo”, concluyó.

El Banco Ciudad anunció la subasta online de 11 lotes en el Barrio Olímpico de Villa Soldati, una zona en crecimiento con gran potencial para el desarrollo inmobiliario. La subasta, organizada por cuenta y orden del Fideicomiso Corporación Buenos Aires Sur, se llevará a cabo el 14 de febrero a partir de las 10 a través de la plataforma oficial del banco.

Los terrenos en oferta presentan superficies variadas y están habilitados para distintos proyectos de vivienda.

Con precios base desde USD 124.000, la subasta representa una oportunidad para inversores y desarrolladores interesados en expandirse en el sur porteño.

Por ejemplo, entre las propuestas hay un lote de 900 metros cuadrados, ubicado en Calle a Ceder 4575, entre Av. Escalada y Calle a Ceder.

Requisitos para participar en la subasta

Para poder ofertar en la subasta, es obligatorio registrarse previamente en la plataforma de subastas del banco y completar la inscripción hasta 48 horas hábiles antes del inicio del remate.

Además, los participantes deberán constituir un domicilio electrónico (correo) y realizar un depósito en garantía equivalente al 10% del valor base del lote que desean adquirir.

El proceso se lleva a cabo de forma online, por lo que cualquier interesado puede participar sin necesidad de asistir físicamente a un salón de remates.

De lo deportivo al desarrollo inmobiliario

Los lotes están ubicados en diferentes puntos del Barrio Olímpico, un desarrollo urbanístico que surgió con motivo de los Juegos Olímpicos de la Juventud 2018 y que impulsó el crecimiento de Villa Soldati.

Este monto será reembolsado en su totalidad en caso de que el usuario no resulte adjudicatario o decida no ofertar durante la subasta

Se trata de una zona con mejoras en infraestructura y conectividad, lo que la convierte en una opción atractiva para proyectos inmobiliarios.

Actualmente, el valor del metro cuadrado de departamentos a estrenar y en pozo en la zona oscila entre USD 1.500 y USD 1.800, prácticamente la mitad de lo que cuesta en Palermo.

Cada terreno varía en dimensión y ubicación, y pueden adquirirse de forma individual o en conjunto. El catálogo con imágenes y descripciones detalladas de cada lote está disponible en el sitio web del Banco Ciudad y en la página oficial del gobierno porteño, www.buenosaires.gob.ar/corporacionsur.

Los inmuebles

A diferencia de otras operaciones inmobiliarias, en este tipo de subastas es responsabilidad exclusiva de los interesados realizar todas las diligencias necesarias antes de ofertar.

Esto implica analizar las características de cada lote, evaluar su potencial de desarrollo y realizar consultas sobre el estado legal de los terrenos.

Aunque no se organizan visitas presenciales, los compradores pueden acceder a material visual y descripciones detalladas en los sitios oficiales para conocer los inmuebles antes de la subasta.

Bien conectado

El Barrio Olímpico creció en los últimos años, con el desarrollo de nuevos complejos de viviendas y una mejor infraestructura urbana.

Ubicado próximo con Villa Riachuelo, Parque Avellaneda y Villa Lugano se caracteriza por su conectividad con distintos puntos de la ciudad de Buenos Aires a través del Premetro y múltiples líneas de colectivos.

Como también está cerca de la Avenida General Paz para vincularse rápido con la provincia de Buenos Aires.

Los terrenos que salen a subasta forman parte del plan de expansión y urbanización del área, con el objetivo de fomentar la construcción de viviendas y nuevos desarrollos inmobiliarios.

La subasta

Desde el banco porteño aseguraron que el sistema de subastas online del banco garantiza “un proceso transparente y accesible”, ya que todas las ofertas quedan registradas en la plataforma en tiempo real.

Los participantes pueden seguir el remate en vivo desde cualquier dispositivo, realizar ofertas competitivas y ver la evolución de los precios.

Al finalizar la subasta, los lotes adjudicados se otorgan a los postores con la oferta más alta, bajo los términos establecidos en la convocatoria.

La expansión del comercio electrónico y la necesidad de entregas rápidas transformaron a los depósitos logísticos e industriales en una pieza clave del mercado inmobiliario comercial. Con la demanda en aumento y una oferta cada vez más ajustada (en el Gran Buenos Aires, el 90% de los galpones están ocupados), estos espacios no solo son fundamentales para las empresas de logística y distribución, sino que también se convirtieron en una opción atractiva para los inversores que logran obtener una renta que oscila entre el 6% y 12% anual en dólares, según el depósito.

Factores como la ubicación, la conectividad y la infraestructura adecuada son determinantes en la rentabilidad de estos inmuebles para los propietarios de galpones premium y los de buena construcción, en un contexto donde la logística de última milla (distribución urbana rápida) ganó protagonismo.

Alejandro Simonetti, gerente de la división de inmuebles industriales y logísticos de Toribio Achával, explicó a Infobae que la ubicación se mantiene como requerimiento prioritario para los operadores logísticos. “Las empresas buscan estar lo más cerca posible de accesos rápidos, ya que esto impacta directamente en sus costos operativos, desde peajes y desgaste de neumáticos hasta las horas hombre de choferes y acompañantes”, señaló.

La zona más buscada se encuentra entre los kilómetros 30 y 40 del ramal norte de la Panamericana tanto en sentido a Pilar como Escobar.

Algunos galpones incorporan tecnología sustentable para reducir costos y servicios adicionales como gestión de devoluciones y preparación de pedidos, en post de mejorar la eficiencia operativa

Sin embargo, la ubicación no es el único factor determinante. Simonetti detalló que en los inmuebles industriales más demandados “se priorizan una altura interior libre de entre 11 y 13,50 metros, sistemas contra incendios con hidrantes y sprinklers, portones de 5,80 metros aptos para contenedores y pisos para alto tránsito”.

Busquedas e influencia de costos operativos

Las empresas priorizan galpones con seguridad y gestión eficiente de residuos. Además, valoran infraestructura para manejo de materiales y condiciones laborales adecuadas.

Leandro Mercado, responsable de la división de industrias en Adrián Mercado Real Estate, coincide en que la ubicación y la infraestructura son clave para la operatividad de estos espacios. “Un galpón eficiente debe contar con accesos viales adecuados, temperatura controlada si se requieren condiciones especiales y conectividad tecnológica para la gestión de inventarios en tiempo real”, enumeró.

La elección del área donde instalar un centro logístico también responde a la necesidad de minimizar costos operativos.

Mercado explicó que la proximidad a autopistas y mercados de consumo reduce significativamente los gastos en transporte y tiempos de distribución, lo que incide directamente en la rentabilidad del negocio.

“Las zonas en expansión suelen ofrecer precios más bajos, pero también hay que considerar el desarrollo futuro del área, ya que un crecimiento acelerado podría incrementar el valor del inmueble y mejorar la rentabilidad a largo plazo”, agregó.

En este contexto, la especialización en logística de última milla se convirtió en un factor diferencial.

Simonetti destacó que la demanda de estos espacios motorizó la ocupación de los mejores depósitos, redujo la disponibilidad de metros cuadrados aptos para este segmento. Explicó: “Estos espacios cuentan con infraestructura específica, como muelles de carga optimizados para vehículos más pequeños y sistemas de clasificación automatizada”.

Valores de alquiler y rentabilidad por zonas

La creciente demanda elevó los valores de alquiler un 15% interanual en promedio en varias zonas del GBA y en un radio de 90 km de CABA.

Según Simonetti, los precios varían según la ubicación y la calidad del inmueble. En Zárate, los depósitos AAA nuevos rondan los USD 5 por metro cuadrado, mientras que en Pilar ascienden a USD 6,5, en el Triángulo de San Eduardo oscilan entre USD 7,5 y 8, en Moreno se ubican en USD 5,5, y en la zona sur, en la Rotonda de Alpargatas, alcanzan los USD 6 por mes.

Mercado agrega que los metrajes más solicitados en la actualidad se encuentran en un rango de 4.500 a 6.000 metros cuadrados. Esta tendencia responde a la necesidad de optimizar el uso del espacio sin incurrir en costos excesivos.

“Los depósitos especializados en última milla suelen ofrecer retornos de entre 6% y 12%, superando a otros usos logísticos como el almacenamiento a largo plazo o la distribución regional, que se mantienen en un rango de 4% a 8%”, precisó.

Proyecciones y desafíos para 2025

La infraestructura es la principal preocupación del sector, según una encuesta de la Asociación Argentina de Logística Empresaria (ARLOG). El 81% de los encuestados la señaló como prioridad, seguida por la simplificación de trámites (52%) y la conectividad (34%). Las empresas buscan alianzas estratégicas y una mayor adopción de tecnología.

“La integración de tecnología es clave para optimizar procesos y mejorar la eficiencia operativa. Asimismo, la incorporación de fuerza laboral capacitada es una necesidad recurrente para potenciar la productividad”, explicó Gabriel García Polignano, director ejecutivo de Celsur.

Los principales retos incluyen mejorar la última milla, expandir infraestructura, integrar modos de transporte y avanzar en prácticas sostenibles. Las expectativas para 2025 son positivas.

García Polignano concluyó: “Las proyecciones también incluyen un crecimiento en la adopción de inteligencia artificial y análisis de datos, lo que permitirá una logística más ágil y adaptada a las necesidades del mercado. El avance del e-commerce genera nuevas oportunidades para los operadores logísticos locales”.

Un relevamiento privado confirmó en el sector conocido como Las Cañitas/La Imprenta, al interior del extenso barrio de Palermo, que hasta 2024 se mantuvo un nivel significativo de ocupación de locales: el 93% de los inmuebles están activos, ya sea alquilados o gestionados directamente por sus propietarios.

Así lo confirmó el trabajo de Maure Inmobiliaria. Entre el distrito delimitado por Avenida del Libertador, Luis María Campos, Dorrego y Virrey Loreto, donde se analizaron más de 950 espacios comerciales, 857 de ellos en actividad, detectando una diversidad de más de 100 rubros dentro de un espacio de 53 manzanas.

La cantidad de locales vacíos mostró un leve incremento respecto a 2023, pasó del 6% al 7 por ciento. “La mayoría de estos espacios vacíos no cuentan con carteles que indiquen su venta o alquiler”, dice el estudio.

De este 7%, un 77% carece de señalización visible, lo que dificulta determinar cuántos están en oferta o desuso.

Soledad Balayan, analista del mercado y de Maure Inmobiliaria, explicó a Infobae que a menudo la persistencia de locales vacíos por períodos largos “está vinculada a la situación patrimonial del inmueble, como sucesiones o desacuerdos entre herederos”.

Fisonomía

La presencia de locales tradicionales y su continuidad a lo largo de los años también es importante en este foco comercial de CABA: el informe destaca que 202 negocios permanecieron en el mismo local desde el análisis inicial realizado en 2009; representan el 28% de los espacios investigados en aquel año.

Además, el panorama fue influido por renovaciones urbanísticas en el barrio. Así, 36 espacios que alguna vez funcionaron como locales comerciales, se transformaron en edificios en construcción y generaron incertidumbre sobre el futuro del comercio en planta baja.

Ganadores y perdedores

Por otro lado, el rubro gastronómico mantiene su liderazgo y protagonismo con un crecimiento del 11 por ciento.

Este segmento incluye restaurantes, cafeterías y locales pequeños dedicados a delivery o comidas para llevar, lo que representa el 15% del total de locales en actividad. Según el informe, “el rubro de restaurantes sumó cinco nuevos establecimientos en el último año”, consolidándose como un motor clave en el perfil comercial del barrio.

Balayan explicó que esta tendencia se debe a que Las Cañitas “es un barrio de experiencias más que de consumo de cosas materiales. Siempre fue un lugar donde sus habitantes buscan sentarse a disfrutar de un café o una comida”.

A pesar del repunte en gastronomía, otros rubros han registraron una caída considerable, como los almacenes saludables, decoración e indumentaria.

Según Balayan, “el segmento de almacenes saludables encontró su techo en este barrio”, mientras que la decoración pudo haberse visto afectada por los costos de importación y desfavorables condiciones cambiarias.

Y la indumentaria “es un rubro golpeado desde hace años, con costos difíciles de trasladar a precios que la demanda acepta pagar. Además, compite con la preferencia y avance por las compras online, especialmente entre los jóvenes”, explicó la experta inmobiliaria.

El censo anual abarcó 21 calles y 3 avenidas de este pintoresco barrio, cuyo perfil comercial mostró en 2024 cierta estabilidad general. Sin embargo, las cifras indican que hubo mayor cambio en los negocios que ocupan los locales, en comparación con 2023.

“Esto puede estar vinculado a renegociaciones de contratos, búsqueda de mejores términos o incluso al traslado a otros barrios”, explicó Balayan.

Valores

Es importante destacar un dato llamativo: en los portales inmobiliarios figuran unas 40 publicaciones de locales en venta y 13 en alquiler en Las Cañitas.

En cuanto a los precios de alquiler, parten desde USD 450 para espacios pequeños, ideales para pagos de servicios o casas de cambio (21 m2), hasta inmuebles de $8.000,000 mensuales destinados a negocios gastronómicos, con 450 m2 y depósitos amplios. Estas propiedades se encuentran en calles como Ortega y Gasset, Soldado de la Independencia, Báez o Migueletes, entre otras.

Por su parte, los precios de venta muestran una disparidad mayor: comienzan en USD 95.000 por 51 m2 sobre la Avenida Luis María Campos al 500, suben a USD 108.000 por 63 m2 y superan los USD 900.000 en espacios más amplios, con 350 m2 totales, ubicados en Báez al 300.

Balayan explicó que algunos inmuebles en venta ya cuentan con actividad comercial, con contratos de alquiler vigentes, lo cual contradice la idea de que todos los locales en venta estén vacíos o sin actividad. Sin embargo, es común que no se coloquen carteles visibles en las fachadas, ya que “simplemente los propietarios no desean identificarlos así”, agregó.

“No estamos lejos en comparación con el mundo”, aseguró Sebastián Rodríguez a Infobae al referirse al diseño, planificación y gestión de procesos, área en la que desarrolló soluciones tecnológicas para la construcción.

Egresado de la Universidad Nacional de San Juan, Rodríguez trabaja desde hace 12 años con desarrolladores e implementa sistemas para optimizar la industria. Empezó su formación en una escuela técnica en Chubut y luego estudió Ingeniería Industrial en San Juan. Completó cursos en administración de procesos, programación y gestión empresarial. Como profesional se inició en una autopartista y siguió en una empresa electrónica en Tierra del Fuego, donde llegó a liderar el área de Ingeniería de Procesos.

Más tarde, recibió una propuesta de una empresa de construcción en Estados Unidos para aplicar su conocimiento en ese sector. El desafío en esta compañía era optimizar el despacho de equipos y personal, mejorar el control de materiales y desarrollar reportes financieros que brindaran mayor visibilidad del negocio. Para ello, se apoyó en su experiencia en manufactura y en el uso de herramientas digitales para mejorar la eficiencia operativa.

Durante su paso por la industria electrónica, trabajó junto a desarrolladores en la creación de un sistema de gestión de materiales llamado GAMA. Este software permitió un control detallado de insumos y procesos, que facilitan la toma de decisiones. Basado en esa experiencia, vio una oportunidad para optimizar la gestión de recursos y servicios en el sector.

Desarrolló una plataforma web que asigna equipos y operadores, notifica a los involucrados y registra métricas. Busca mejorar la productividad con la integración de software e inteligencia artificial.

Como es la herramienta informática

El software desarrollado por Rodríguez está diseñado para optimizar la coordinación de recursos en la construcción. Su función es facilitar el trabajo de planificadores y despachadores, automatiza la asignación de equipos y operadores, genera indicadores sobre el uso de maquinaria y carga laboral, y envia notificaciones en tiempo real. Esto permite mejorar la eficiencia y reducir errores en la gestión operativa.

La empresa para la que trabaja está radicada en California, en la zona de Silicon Valley (Estados Unidos). El centro de operaciones de las mayores compañías de IT (Tecnología de la Información) del mundo, como Apple, Google, Netflix y Meta, entre otras.

Rodríguez destacó que la solución que desarrolló no requiere pagos recurrentes, sino que se adapta a las necesidades de cada cliente con costos ajustados al valor de la hora de trabajo local.

Además, resaltó que “los desarrolladores argentinos poseen un nivel técnico comparable al de sus pares en Estados Unidos, con la ventaja de un costo más competitivo”.

—¿Cómo transforman los softwares parametrizables y enlatados la gestión de proyectos en la construcción?

—Cualquier tipo de software aporta valor estructura, automatiza y optimiza tareas. La diferencia entre un software enlatado y uno parametrizable radica en la flexibilidad. Un software enlatado ofrece soluciones estándar, mientras que uno parametrizable permite adaptaciones específicas para maximizar eficiencia en operaciones críticas. En ambos casos, facilitan la adopción de tecnologías como BIM (Building Information Modeling, traducible al español como Modelado Inteligente de Edificios), IoT (Internet of Things, tradudido al español como Internet de las Cosas. Se refiere a la interconexión de dispositivos y objetos cotidianos a través de internet para recopilar, intercambiar y procesar información en tiempo real) y análisis de datos, que aceleran la digitalización del sector.

—¿Qué desafíos enfrenta la implementación de software en la construcción?

—El principal obstáculo es la resistencia al cambio. En muchas obras, la gestión aún se basa de formularios en papel. La digitalización implica migrar procesos y capacitar a los usuarios. Además, la integración con sistemas existentes puede ser compleja. Si se implementa un software enlatado, muchas veces se debe operar con dos sistemas hasta completar la transición. Si se opta por uno parametrizable, es clave garantizar la sincronización de datos para evitar errores o retrasos en la información.

—¿Cómo puede aplicarse la inteligencia artificial en la construcción y cuáles son sus riesgos?

—Existen grandes oportunidades en la automatización de procesos administrativos, el mantenimiento predictivo y la optimización de recursos. Por ejemplo, la IA puede analizar datos en tiempo real para anticipar fallas en maquinaria y programar mantenimientos preventivos. El mayor desafío es el costo de implementación y la compatibilidad con sistemas ya operativos. También es fundamental que los algoritmos sean modelados por expertos con conocimiento del negocio para evitar decisiones erróneas.

—¿Cuáles son los errores más comunes en la adopción de tecnología en las empresas del sector?

—Se espera que un software resuelva todo, pero requiere planificación, capacitación y soporte. Elegir herramientas sin evaluar su impacto puede generar más resistencia que mejoras.

—¿Cómo influye el costo del desarrollo local frente a las soluciones extranjeras?

—Depende del tamaño de la empresa. Las grandes suelen optar por software enlatado extranjero porque ofrece soluciones probadas con soporte permanente. En cambio, las Pymes pueden beneficiarse con desarrollos locales más accesibles y adaptados a sus necesidades. Un enfoque híbrido también es viable: usar un software internacional para procesos generales y una solución local para áreas específicas.

—¿Qué rol deberían jugar las políticas públicas en la digitalización del sector?

—El mercado es el que define qué empresas se adaptan y cuáles quedan rezagadas. La tecnología es una ventaja competitiva que permite a las compañías mejorar su eficiencia. Más que regulaciones, lo importante es que las empresas comprendan que la digitalización no es opcional si quieren sostenerse en el tiempo.

—¿Cómo pueden aplicarse estos softwares en la construcción de viviendas?

—Facilitan la gestión de tiempos, materiales y costos. Antes, toda esta información se registraba en formularios físicos y se procesaba manualmente. Ahora, con un software adecuado, el responsable de obra puede ingresar datos desde una tablet o celular, y el sistema los analiza automáticamente. Esto reduce errores, acelera la administración y permite integrar el control de flotas y maquinaria en cada proyecto.

—¿Cómo impactan los costos de construcción en el uso de tecnología?

—Factores como inflación, falta de materiales y escasez de mano de obra elevan los costos. La tecnología permite optimizar recursos y reducir riesgos. Por ejemplo, el uso de BIM mejora la planificación y previene problemas antes de que ocurran en la obra.

Bien posicionados frente al mundo

Rodríguez señaló tres problemas en la construcción y producción de bienes: falta de indicadores claros, demoras en la cobranza y dificultad para trazar costos. Errores en la imputación de gastos afectan la rentabilidad y planificación financiera.

En Argentina, el nivel de desarrollo y la formación técnica de los profesionales es alto en comparación con otros países. La adopción de nuevas tecnologías puede ser un desafío si no se traduce en mejoras concretas en eficiencia y costos dentro de las empresas del sector.

Las empresas argentinas invierten en tecnología, aunque las condiciones económicas influyen en sus decisiones.

“La volatilidad y el riesgo obligan a que cualquier inversión deba recuperar su costo en el menor tiempo posible. Varias compañías optan por software enlatado, que ofrece una implementación rápida y confiable, aunque con menor flexibilidad. Esta rigidez puede limitar la diferenciación y reducir ventajas competitivas en un mercado donde la eficiencia es clave”, concluyó Rodríguez.

A pocos días del inicio del ciclo lectivo, el mercado de alquileres universitarios en ciudades clave como Buenos Aires, La Plata, Rosario y Córdoba presenta una dinámica renovada.

La derogación de la Ley de Alquileres permitió a los propietarios ajustar valores con mayor flexibilidad y ampliar la oferta de propiedades en diversos tipos de viviendas y ubicaciones. En este contexto, los estudiantes inquilinos se enfrentan a un panorama más favorable, con posibilidades de negociar contratos adaptados a sus necesidades.

En la CABA, los barrios más buscados son Almagro, Palermo, Recoleta, Caballito y Barrio Norte, zonas cercanas a universidades y con buena conectividad y seguridad.

Nicolás Sundblad, corredor público de Re/Max Class, dijo a Infobae que “los estudiantes universitarios suelen priorizar monoambientes y departamentos de dos ambientes, según el presupuesto y la posibilidad de compartir gastos con compañeros. Actualmente, los precios para estas unidades se ubican entre $350.000 y $450.000 mensuales”.

Los estudiantes universitarios suelen priorizar monoambientes y departamentos de dos ambientes, según el presupuesto y la posibilidad de compartir gastos con compañeros (Sundblad)

Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria, explicó que el Decreto 760/23 incentivó a miles de propietarios a volver a destinar sus propiedades al mercado de alquileres tradicionales a 24 meses y dejaron de lado la modalidad de alquileres temporarios.

Esto generó una amplia oferta en todos los distritos de la ciudad (la cantidad de departamentos en alquiler creció alrededor del 200% desde la derogación de la normativa anterior), lo que facilita la búsqueda para quienes llegan a estudiar en Buenos Aires.

Sin embargo, Toselli destacó que en febrero la oferta tiende a reducirse frente a la alta demanda de estudiantes que buscan cerrar acuerdos para comenzar las clases.

Perfiles y preferencias

La demanda varía según el perfil del estudiante. Aquellos que llegan acompañados por sus padres suelen enfocarse en departamentos con mayores comodidades y ubicados en edificios de categoría. En estos casos, las familias priorizan la seguridad y las condiciones del inmueble, mientras que los jóvenes independientes, que llegan para cursar especializaciones o posgrados, buscan opciones económicas y funcionales, prefiriendo destinar parte de su presupuesto a actividades recreativas.

Los contratos para estudiantes suelen pactarse por 24 meses con ajustes trimestrales basados en la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Indec.

Sundblad dijo: “Los plazos de los contratos pueden pactarse libremente entre las partes. En el caso de los estudiantes, es común que busquen contratos más cortos para evaluar su adaptación a la carrera y la ciudad. Además, muchos prefieren unidades amobladas para facilitar su instalación”.

La mayoría de los dueños exige garantías reales en CABA, aunque algunos aceptan seguros de caución o avales del interior del país, especialmente cuando las familias demuestran solvencia económica.

La mayoría de los dueños exige garantías reales en CABA, aunque algunos aceptan seguros de caución o avales del interior del país

Toselli destacó que, en ciertas ocasiones, los propietarios están dispuestos a negociar requisitos si perciben que el inquilino cuenta con buenos antecedentes y respaldo financiero.

Los estudiantes priorizan departamentos con buena conectividad a Internet, mobiliario básico y servicios esenciales como calefacción y aire acondicionado, y en el caso de unidades de dos o tres ambientes, que al menos uno de los dormitorios sea amplio.

También valoran la proximidad a medios de transporte, la seguridad del edificio y la disponibilidad de espacios comunes o amenities que faciliten la convivencia y el estudio.

Impacto del mercado renovado

Según Jorge Toselli, “las unidades de uno o dos ambientes experimentaron subas del 30% respecto al año anterior, mientras que los departamentos de mayor tamaño registraron incrementos menores, alrededor del 25 por ciento”.

Los barrios de mayor demanda, como Palermo, Recoleta y Caballito, mantienen valores más elevados, mientras que zonas emergentes ofrecen opciones más accesibles.

Recomendaciones clave

Especialistas en el mercado sugieren a los estudiantes considerar varios factores antes de alquilar. Entre los aspectos más importantes destacan:

• Evaluar la cercanía a la universidad y las opciones de transporte disponibles.
• Priorizar barrios seguros y con servicios esenciales cercanos.
• Verificar que las condiciones del contrato sean claras, incluidos plazos, ajustes y requisitos de garantías.

La Plata: un destino clave para estudiantes

Lucía Otegui, del estudio homónimo de abogacía, explicó que La Plata, como ciudad universitaria, atrae a estudiantes de todo el país y del extranjero. Este fenómeno genera una demanda concentrada principalmente en zonas como el Bosque y La Plata SoHo.

En cuanto a los inmuebles más buscados, Otegui destacó que la elección depende del presupuesto del estudiante. Los más solicitados son aquellos ubicados cerca de las universidades.

Sobre los precios, la idónea dijo que estos aumentaron considerablemente en comparación con el año anterior, incluso en contratos vigentes que fueron actualizados conforme a índices acordados.

En la capital de la provincia de Buenos Aires los monoambientes parten de $230.000 y los de dos ambientes oscilan entre $300.000 y $420.000, más expensas. Los contratos suelen pactarse por dos años, salvo acuerdos temporarios que son frecuentes entre estudiantes extranjeros.

La oferta de alquileres en La Plata se amplió significativamente, con opciones gestionadas tanto por particulares como por inmobiliarias (Otegui)

“Las condiciones y plazos dependen de lo acordado por las partes, y es común que los propietarios acepten seguros de caución como garantía. La oferta de alquileres en La Plata se amplió significativamente, con opciones gestionadas tanto por particulares como por inmobiliarias”, contó Otegui.

Sobre la rescisión anticipada debe considerarse que puede ser en cualquier momento, y debe abonarse el 10% del valor de alquiler futuro, es decir, lo que resta del contrato.

Rosario: demanda por cercanía regional

En esta ciudad también con impronta universitaria, los barrios más buscados son Echesortu, Lourdes, Pichincha y Luis Agote (este último es el más demandado por estar cerca de facultades y porque tiene los departamentos más baratos de la plaza)

Diego Ferreyra, miembro del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir) y de Diego Ferreyra Bienes Raíces, comentó que “la temporada universitaria incrementa la demanda, aunque este año se percibió una menor llegada de estudiantes brasileños debido a la diferencia cambiaria. En contraste, estudiantes de Córdoba, Entre Ríos y Santa Fe aumentaron su presencia en enero”.

Las unidades más buscadas son departamentos de 2 y 3 ambientes, aunque los monoambientes resultan una opción competitiva para quienes priorizan costos. Actualmente, los valores se ubican en $180.000 para monoambientes, $250.000 para departamentos de dos ambientes y $350.000 para 3 ambientes.

Ferreyra dijo: “Los valores de alquiler aumentaron por debajo de la inflación en relación con el año pasado. Se ubican en torno al 70% mientras que la inflación anual acumulada en 2024, según el Indec fue del 117,8 por ciento.

Los contratos en Rosario se pactan a dos años con ajustes trimestrales, cuatrimestrales o semestrales, basados en el IPC o el Índice de Contratos de Locación (ICL). “Las garantías aceptadas incluyen seguros de caución y recibos de sueldo, además de las tradicionales garantías propietarias”, acotó Ferreyra.

Alta demanda en la Docta

En las últimas dos semanas, las consultas en inmobiliarias para alquilar en Córdoba capital aumentaron 60% respecto de diciembre. Gran parte proviene de alumnos o padres que buscan vivienda para sus hijos que cursarán en este distrito clave a nivel universitario.

Virginia Manzotti, presidenta del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios del País (Cofeci) y de la inmobiliaria homónima, destacó que Córdoba atraviesa un período de fuerte demanda en barrios como Nueva Córdoba, el Centro, General Paz y Güemes.

Sobre todo los que están cerca de la Ciudad Universitaria de la Universidad Nacional de Córdoba. “En los últimos meses, los valores de los alquileres se ajustaron a la oferta disponible, ya que muchas unidades que antes se alquilaban de manera temporaria pasaron a contratos anuales, generaron mayor disponibilidad y estabilidad en los precios”, señaló Manzotti.

Los departamentos de 2 ambientes tienen precios que oscilan entre $285.000 y $450.000 mensuales más gastos, según su ubicación y si cuentan con amenities. En tanto, las unidades de 3 ambientes con dos baños se alquilan por montos de entre $380.000 y $600.000 al mes.

Actualmente, los contratos tienen una duración de dos años y los ajustes se pactan entre las partes de manera trimestral, cuatrimestral o semestral, bajo índices como el ICL o IPC.

Manzotti concluyó: “En cuanto a los requisitos, se solicitan dos o tres recibos de sueldo con antigüedad aceptable y/o garantías propietarias combinadas con recibos de sueldo”.

Es un pulmón verde próximo al Boulevard García del Río, con amplios espacios para actividades físicas y esparcimiento. Atrae tanto a jóvenes como a vecinos históricos, y su entorno combina locales gastronómicos con nuevas construcciones que renuevan la zona. Su ubicación privilegiada y la conexión con avenidas principales impulsaron la demanda inmobiliaria, y posicionaron a este sector de Saavedra en los últimos tiempos como una de las áreas más buscadas de la Ciudad de Buenos Aires.

El Parque Saavedra, inaugurado el 27 de abril de 1873 junto con la fundación “del pueblo homónimo” y la estación ferroviaria Núñez, es considerado el primer parque público de Argentina. Es anterior al Parque 3 de Febrero (hoy Bosques de Palermo), que se inauguraría dos años más tarde, el 11 de septiembre de 1875.

Florencio Emeterio Núñez, último intendente del Partido de Belgrano, formó una sociedad con José María Mascías, Antonio Etchegaray, Juan Montes y Joaquím Pedro de Rocha, la Sociedad Núñez y Compañía, con el fin de vender terrenos. Para esto compró una extensión de tierras donde levantaría una nueva estación ferroviaria y fundaría un nuevo pueblo dentro de Belgrano.

“Una de las descripciones que se hacen hacia 1880 señala que Saavedra es un paseo: situado a 15 cuadras al Norte del pueblo de Belgrano (cuando este barrio era un pueblo), en el partido de este mismo nombre, provincia de Buenos Aires”, según crónicas de la época.

Originalmente conocido como “Paseo del Lago”, su diseño incluía canales artificiales bordeados de árboles, surcados por góndolas y una infraestructura moderna para la época.

Según Hugo M. Campos, presidente de la Junta de Estudios Históricos de Saavedra y Núñez, este espacio fue un factor clave en el desarrollo del barrio, ya que consolidó su identidad “y atrajo a nuevos vecinos que buscaban un entorno residencial con amplias áreas verdes”, dijo a Infobae.

En 1913, tras una remodelación impulsada por Clemente Onelli (el italiano que ayudó a marcar los limites del país, dirigió el zoo porteño y buscó un plesiosaurio), el parque fue rebautizado como “Brigadier General Cornelio de Saavedra”.

Las obras incluyeron la canalización del arroyo Medrano, la construcción de un torreón con puente levadizo (era el único acceso y egreso que se levantaba por las noches para evitar que las personas ingresen) y un molino de estilo holandés que ocultaba un tanque de agua para el riego.

Campos destacó que estos cambios reflejaban el esfuerzo por integrar infraestructura moderna con el paisaje natural del barrio. Sin embargo, su ubicación sobre una cuenca natural inundable generó problemas a lo largo del tiempo, evidenciados en la inundación de 2013, que dejó seis víctimas fatales y afectó a cientos de viviendas.

A pesar de estos antecedentes, el Parque Saavedra mantiene un atractivo central para la vida barrial y un factor determinante en el mercado inmobiliario.

Las inmobiliarias destacan su tranquilidad y la calidad de vida que ofrece, aunque el crecimiento de nuevas construcciones redujo la cantidad de metros cuadrados verdes por habitante.

Campos advierte que la transformación del barrio debe contemplar soluciones urbanísticas que incluyan mayor infraestructura verde absorbente y modificaciones en el Código Urbanístico (recientemente modificado) para adaptarse a los desafíos del cambio climático.

“Aun así, el barrio conserva una identidad única, sostenida por su comunidad, sus clubes y sus centros culturales, elementos que continúan reflejando su historia y estilo de vida”, amplió.

Fisonomía inmobiliaria

Este parque es un factor clave en el desarrollo histórico y cultural del área, además de influir significativamente en la calidad de vida de sus habitantes.

Román Paikin, de San Román Propiedades, destacó que “el parque es más que un espacio verde; es un eje central que influye positivamente en el bienestar y la cohesión social del barrio. La importancia cultural también se refleja en su entorno, que alberga monumentos históricos, obras de arte y flora y fauna que enriquecen la vida cotidiana de quienes viven cerca”.

Además, tras la pandemia, el parque incrementó su concurrencia no solo por parte de vecinos de la zona, sino también de barrios cercanos como Villa Urquiza, Núñez y Belgrano, que descubrieron su encanto.

Daniel Addario, de Addario Inmobiliaria, precisó, que “su importancia se refleja no solo en su valor patrimonial, sino también en su papel como un centro para actividades comunitarias, ferias y eventos recreativos”.

Predominan ventas y no los alquileres

El mercado inmobiliario en las cercanías del Parque Saavedra actualmente está marcado por una situación peculiar. Paikin señaló que en base a datos de los portales Cabaprop y Argenprop que los precios de las propiedades en esta área oscilan entre USD 300.000 y 1.200.000 dólares.

“En su mayoría, estas viviendas son chalets de dos plantas que incluyen quinchos, jardines y piscinas, con valores más comunes que rondan entre los USD 500.000 y 600.000 dólares. Sin embargo, la oferta en este momento es nula para alquileres en esta parte del barrio”.

Mientras que en otras áreas de Saavedra, próximas a Avenida Cabildo o Ciudad de la Paz, los valores de monoambientes parten desde $300.000, y los departamentos de dos y tres ambientes desde $420.000 y $650.000, respectivamente, como en Avenida Balbín al 3600.

En el caso de los departamentos, Addario precisó que los precios rondan entre USD 2.200 y 2.900 por metro cuadrado, una cifra ligeramente inferior a la de otros barrios como Núñez o Belgrano, aunque advirtió que “esta diferencia se viene reduciendo en los últimos años debido a la mayor demanda de prestaciones de vivienda en Saavedra”.

Preferencia de familias y jóvenes profesionales

La ubicación estratégica del barrio juega un papel esencial en su popularidad, especialmente para familias y jóvenes profesionales.

De acuerdo con Addario, un estudio universitario de hace algunos años precisó que Saavedra, junto a Núñez, lidera el ranking de calidad de vida en la ciudad de Buenos Aires debido a atributos como la seguridad, espacios verdes y servicios educativos y de salud.

Por su parte, Paikin definió al área como un lugar residencial y tranquilo, y destacó que “las casas del barrio suelen ser espaciosas, con jardines y comodidades como quinchos y piscinas, aspectos ideales para las familias”.

También subrayó el atractivo que representa para los jóvenes profesionales la combinación de tranquilidad y conectividad que ofrece la zona.

“A pesar de no contar con líneas de subte directamente en el barrio, las cercanas estaciones cabeceras de las líneas B y D, junto con el tren Mitre, facilitan el acceso hacia puntos clave como Retiro en tan solo 20 minutos”, amplió Paikin.

Ventajas y desafíos de residir cerca

Las principales ventajas de vivir cerca del Parque Saavedra, incluyen la proximidad a un extenso espacio verde que promueve el bienestar físico y mental de quienes disfrutan de actividades al aire libre. Asimismo, la diversidad gastronómica, impulsada por la apertura de cafés de especialidad y tiendas de pastelería, enriqueció la oferta comercial del barrio, una transformación notoria en los últimos años.

No obstante, esta zona también presenta desafíos importantes. Paikin mencionó que “los altos precios de las propiedades pueden ser una barrera para personas o familias con presupuestos más ajustados”.

También se construyen en sus inmediaciones más de 20 edificios y según Cabaprop, el valor para la compra en pozo oscila en USD 2.600 por m2.

Mientras que Addario apuntó que la conectividad podría mejorar con la incorporación de una línea de subte en el área. “El tráfico en horas pico y la necesidad de desplazarse a otros sectores de la ciudad para ciertos servicios específicos también es un desafío para los residentes”, concluyó.