Cuatro derechos que todo inquilino de un piso debería conocer

Son escasos y poco conocidos, pero de haber, los hay, como lo de mantener la misma renta durante tres años.

Tus derechos es una sección en la que varios abogados escriben sobre los derechos básicos —y habitualmente olvidados y violados— de los españoles; desde que puedes negarte a declarar en comisaría hasta los derechos que te amparan si te pillan con drogas por la calle. Puedes proponernos temas legales sobre los que escribir en esredaccion@vice.com.

Los derechos de los inquilinos son escasos y poco conocidos. Los constantes abusos y triquiñuelas que utilizan los propietarios para rescindir contratos, la brutal subida de los precios del alquiler (una de las quejas más comunes del último año) o el cambio de condiciones de los acuerdos que hemos firmado nos hacen pensar en ocasiones que ni siquiera existen. Pero no es así. A veces tenemos un poco de margen para reclamar lo que nos corresponde. A continuación detallamos los cuatro derechos básicos del inquilinato.

Primero: Derecho a prórrogas ordinarias

Normalmente, cuando firmamos un contrato con nuestro futuro casero, solemos establecer que la duración del mismo será de un año. Pero esto no quiere decir que pasados 365 días nos podrá echar de patitas a la calle, o cambiar las condiciones y/o subirnos el alquiler.

Si la duración pactada en el contrato es inferior a tres años, como es habitual, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece un sistema de prórrogas automáticas. Estas prórrogas son obligatorias para el casero y voluntarias para el inquilino o inquilina. No hay burofax ni notificación del arrendador que valga para impedirlo antes de esos tres años. Si el arrendatario no dice lo contrario, el tiempo que puede quedarse en el inmueble se amplía automáticamente.

Las prórrogas son de un año cada una y se van sucediendo hasta completar tres años. Es decir, la duración total termina tres años después de haber firmado el contrato.

La única excusa que un casero nos puede presentar para pedirnos la vivienda de vuelta sin respetar ese plazo es que necesite la vivienda para sí mismo o para su familia directa.

Y ojo, si el contrato no establece ninguna duración, la ley entiende que el plazo es de un año.

¿Y qué ocurre si una vez transcurridos los tres años ninguna de las partes se pone en contacto con la otra? La LAU establece que habrá una segunda prórroga automática de un año más.

Si el casero no quiere que se prorrogue automáticamente el contrato, deberá ponerse en contacto con sus inquilinos con más de 30 días de antelación a la fecha de vencimiento del contrato (es decir, un mes antes de que el contrato cumpla 3 años) para comunicarles que quiere resolverlo o firmar uno nuevo. Si no lo hace, se prorrogará un año más.

Segundo: Derecho a (casi) la misma renta durante tres años

Estas prórrogas obligatorias estiran como un chicle el mismo contrato que se firmó el primer día. Por eso, no son excusa para renegociar ni amenazar con subidas de renta mensual. Cuando se prorroga el contrato, se hace manteniendo las condiciones originales que se acordaron en su momento.

La única cantidad que puede incrementar nuestro recibo es la que hayamos pactado expresamente en el documento. Normalmente, la correspondiente al Índice de Precios al Consumidor o IPC (en el último año ha aumentado alrededor de un 1,6%). ¡Cuidado con firmar cláusulas extrañas sobre actualización de renta!

Y ojo, el IPC del que hablamos es el general, no el IPC de viviendas de alquiler, ya que ése solo está reservado para inmuebles que se encuentran vacíos.

Si no te fías de los cálculos del IPC que hace tu casero, puedes hacer los tuyos propios en esta web del Instituto Nacional de Estadística.

Tercero: Derecho a una casa habitable

El deber de conservación de la vivienda es cosa del casero. Eso quiere decir que puedes exigir las reparaciones precisas para que la vivienda se encuentre en condiciones de habitabilidad dignas. Una gotera en el baño o una caldera que se apaga son reparaciones que debe asegurar el propietario del inmueble.

Estas reparaciones no deben confundirse con los pequeños arreglos por desgaste o uso común, que correrían a cargo de la inquilina.

A veces no está claro en qué campo entra un desperfecto, si en el uso habitual que hacemos los arrendatarios o en el mantenimiento básico del casero, y en el peor de los casos se resuelve en los tribunales.

En cualquier caso, y para evitar disgustos, procura dejar todas tus reclamaciones por escrito, aunque sea por email, y guardar la factura de las reparaciones que pagues.

Cuarto: Derecho a la devolución de la fianza

La fianza es la cantidad adicional, normalmente equivalente a una mensualidad, que se entrega como garantía. Cuando finaliza el contrato y la inquilina o el inquilino entrega las llaves, el propietario dispone de un mes para supervisar la vivienda y verificar que todo está como el primer día. Trascurrido ese mes, nace el derecho de la inquilina a reclamar la devolución del importe.

Es habitual que algunos caseros pongan excusas para devolver ese dinero extra. El truco más habitual es comunicar la existencia de desperfectos que ya existían hace años, en el momento de entrar en el inmueble, o que, misteriosamente, han aparecido de repente. La ley está de parte del casero en este caso.

El Código Civil presume que, si las partes del contrato no dijeron nada sobre desperfectos, el piso se entregó a la inquilina rayando la perfección, así que todo lo que aparezca después es culpa de quien usaba la casa.

Nuestro consejo es que cuando entres y salgas de un piso hagas siempre fotos de cómo te lo dieron y cómo lo dejas. Y si se puede reflejar el estado de las cosas en el inventario que se realiza con el arrendador de los bienes que hay en el inmueble, mejor.

Conoce tus derechos

Los derechos del inquilinato se pueden contar con los dedos de una mano a la que le han amputado un dedo, es verdad. En ocasiones la indefensión jurídica se conjuga con la práctica abusiva de los caseros que, aunque muchas veces es ilícita, se extiende como la pólvora por la falta de defensa coordinada de las/os inquilinas/os. Y es que, como diría Newton, para cada acción debe haber una reacción igual y en sentido opuesto.

En ocasiones si acudes a tu abogada o abogado de confianza, te podrá solucionar un problema específico y ayudar a poner un parche a una situación complicada. Sin embargo, esa actuación individual no detendrá la oleada de subida de precios que se nos viene encima porque, como hemos aclarado sobre estas líneas, después de un cierto tiempo (tres o cuatro años), el casero puede renegociar el contrato, subir los precios o expulsarnos de nuestra casa.

El coste medio de la vivienda en alquiler ha subido en casi todo el país, incrementándose un 9,5% en su tasa interanual en 2016. El aumento en el primer trimestre de 2017 (5,9%) es el más acusado desde el primer trimestre de 2007.

En las islas, el precio medio de los arrendamientos ha subido este año más de un 18%, llegando al 30% en zonas de Palma. A nivel estatal, las localidades con el precio medio de alquiler más elevado son Barcelona, Eivissa, Sant Cugat del Vallès, Sitges y Castelldefels. Sin duda, se trata de un efecto secundario del turismo.

La denuncia y la respuesta a estos incrementos debe ser colectiva si queremos reducir sus consecuencias. Iniciativas como el Sindicato de Inquilinas e Inquilinos en Madrid, Gran Canaria o Barcelona apuestan por incluir entre sus herramientas la formación en estos derechos básicos y favorecer respuestas simultáneas del conjunto de personas arrendatarias frente a las prácticas abusivas. Si no hacemos algo entre todas y entre todos dentro de poco nos encontraremos con que no se puede vivir en nuestras ciudades.

Publicado originalmente en VICE.com