Hagamos (verdaderas) ciudades sostenibles

Hasta hace unos años, construir un edificio en algunos barrios de Miraflores implicaba tener departamentos de un dormitorio con un área mínima de 100 m², 150m² para los de dos y 180m² para los de tres. Estos requisitos, a decir de este y otros distritos que los replicaron, existían para evitar la densificación y proteger su “residencialidad”.

Lo paradójico es que justamente es la mayor concentración de personas (densidad), de infraestructura y de servicios, lo que hace más sostenible y atractivo “residir” en las ciudades. Y que distritos como Miraflores, Surco y San Isidro se encuentran aún entre los menos densos de Lima. Lo tristemente cierto es que muchos de estos distritos “inflan” sus áreas mínimas con el objetivo de encarecerlos para hacerlos más inaccesibles a personas de menos recursos.

En un acto iluminado, en el 2019 los Municipios de Miraflores y Surco publicaron las llamadas Ordenanzas “Sostenibles” (510-MM y 595-MSS) que, a cambio de incluir mecanismos de ahorro energético y aumento de áreas verdes, “premian” al promotor con entre uno y tres pisos adicionales de altura, permitiendo también reducir las áreas mínimas de los departamentos hasta en un 25%.

Si bien tener más área vendible resultó atractivo inicialmente, esta “plusvalía” terminó trasladándose a los terrenos rápidamente, incrementando su valor. Por eso, creo que lo que realmente ayudó a dinamizar el mercado en estos distritos fue la reducción de áreas mínimas, porque permitió que se amplíe la oferta de departamentos accesibles a un abanico mucho más amplio de la sociedad, tanto a nivel familiar como socioeconómico.

Hoy, por ejemplo, en el miraflorino barrio de Santa Cruz se pueden hacer departamentos de tres dormitorios de 75m2. Precisamente el área mínima normada en Londres, Nueva York y Barcelona para un departamento igual.

Asimismo, estas Ordenanzas también exigen que los edificios dejen el retiro frontal abierto, sin cerramientos. Un cambio fundamental en la construcción de una ciudad que había estado construyendo interminables muros ciegos y puertas de garaje a pie de nuestras miserables veredas de 1.50m de ancho. Construidos bajo estas Ordenanzas, han comenzado a aparecer los primeros edificios con retiros abiertos y verdes, conformando prototipos de lo que serán nuestros barrios del futuro.

Por otro lado, en aras de impulsar la construcción de viviendas más accesibles en todo el país, el Ministerio de Vivienda publicó algunos Decretos Supremos (010, 012 y 002) que permiten incrementos considerables de alturas a cambio de que al menos el 50% de los departamentos del edificio califiquen como “vivienda social”, es decir, que su precio esté por debajo del límite definido por el Fondo MiVivienda. Para llegar a estos valores, permiten departamentos desde 40 m2, según lo regulado por el Reglamento Nacional de Edificaciones.

Muchos distritos se opusieron a la aplicación de los Decretos Supremos, algunos porque estos permiten alturas sin importar su contexto específico, y otros para evitar la construcción de viviendas accesibles (sociales) en sus confines.

Menciono estas Ordenanzas y Decretos, pues ambos están en la mira de las nuevas gestiones municipales. Algunas, como las de Surco y Magdalena, han vuelto a enarbolar la bandera de la “residencialidad” para bloquear su aplicación, por lo que me permito algunas ideas y sugerencias.

Alcaldes, mantengan y promuevan aquellos parámetros que utilizan la inversión inmobiliaria para construir una mejor ciudad con cada edificio que hacen. El requerimiento de dejar abierto el retiro hará que, en cinco años, comencemos a ver barrios con calles mucho más amplias, verdes y seguras, como las teníamos décadas atrás.

Fuera del ámbito socioeconómico, hay dos formas de hacer más accesibles las viviendas. Con los subsidios públicos, que ya existen, y eliminando los requisitos de “áreas mínimas”, más allá de las que garantizan una mínima calidad de vida.

Finalmente, coincidimos en que no se pueden imponer alturas y densidades sin entender el contexto de cada distrito o barrio. Pero en general, y en particular para una ciudad extensa y chata como Lima, densificar vertical y conscientemente es el mejor camino hacia una verdadera sostenibilidad urbana.