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"Hoy el problema que enfrenta el mercado inmobiliario no es el cepo cambiario, que impide el pago en moneda extranjera, sino que no ha logrado tener la suficiente flexibilidad para determinar su precio de equilibrio entre la oferta y la demanda, para mantener niveles históricos de operaciones", explicó Sturzenegger.

Por iniciativa del Instituto PyME del Banco Ciudad los economistas analizaron durante seis meses 22 años de las series de precios del metro cuadrado de los departamentos que publicaba hasta junio de 2012 el Instituto de Economía de la Universidad Argentina de la Empresa y la cantidad de escrituras mensuales que informa el Colegio de Escribanos de CABA con la meta de encontrar las variables explicativas de las variaciones de los precios.

El estudio determinó que la variación del PBI en dólares, al tipo libre, es la primera variable explicativa de la suba o baja del precio de las propiedades, mientras que la segunda es el nivel de la tasa de interés en términos reales, esto es la tasa nominal menos la inflación.

En el primer caso se justifica porque el ciclo económico influye decisivamente sobre las decisiones de gasto e inversión de las familias, del mismo modo que el nivel de las tasas de interés por arriba o der debajo de la inflación y de la variación del tipo de cambio libre, determina la preferencia por el resguardo del ahorro en activos líquidos o en inmuebles.

"El PBI en dólares libre explica parte del precio"  Adolfo Sturzenegger

Punto de giro en el cepo cambiario

"Desde noviembre de 2011 se calcula que el PBI en dólares al cambio libre cayó 34%, mientras que las tasas reales de interés fueron negativas, pero el precio de las propiedades se resistió a ajustar a la baja, y por tanto el mercado se contrajo fuertemente, porque la oferta no se mostró dispuesta a acomodarse a los nuevos valores de equilibrio", explicó Sturzenegger en un auditorio colmado por expertos del sector y potenciales inversores y compradores de inmuebles.

Al respecto, Sturzenegger y Riva detectaron en su trabajo que "en la crisis de 2002 el PBI en dólares se deprimió 66% y los precios del metro cuadrado urbano bajó 50%; en la crisis de Lehman de 2009 la disminución del PBI fue de 13% en dólares, pero los precios de las propiedades se revaluaron 5%, principalmente por inercia de los buenos años previos, y en 2012-13 la caída del producto en dólares se estimó en 34%, con precios estables o levemente declinantes, entre 5 y 15% del metro cuadrado".

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Según los números de Riva "hoy con un PBI en torno a u$s304.700 millones al cambio libre y tasas de interés reales negativas de poco más de 10% anual el precio de equilibrio de los departamentos en la Ciudad se ubica 34% por debajo del valor previo al cepo cambiario, octubre de 2011".

Por tanto, Adolfo Sturzenegger concluyó que "la perspectiva indica que la baja esperable en el precio de los inmuebles será insuficiente para alcanzar cantidades de escrituras de equilibrio (promedio histórico), porque los oferentes se mantendrán reacios frente a los vaivenes que cabe esperar en la economía".

"Lo bueno sería que el país se encamine hacia la estabilidad de precios"

El experto concluyó que "lo bueno sería que el país se encamine hacia los objetivos de estabilidad de precios, mayor empleo y crecimiento económico. Pero en los últimos cuatro años estuvo desbalanceado porque privilegió el empleo y el crecimiento a costa de alta inflación. Sería insensato que se aplique un plan de ajuste afecte a las dos primeras variables, pero será necesario un rebalanceo con la tercera".

Además, alertó Sturzenegger que en relación al frente externo "será muy importante observar la apreciación y depreciación del dólar en el mundo con respecto al resto de las monedas, puesto que hoy es probable que la divisa tienda a revaluarse y por tanto actúe en contra del valor del metro cuadrado urbano construido".