Natalia Bohdan 162
Natalia Bohdan 162

Aunque la ley pone un límite a las comisiones que se cobran para alquilar inmuebles destinados a vivienda única en la Ciudad de Buenos Aires, el Colegio de Corredores Inmobiliarios (CUCICBA) decidió declarar la libertad contractual. Sin embargo, la iniciativa fue frenada por la Justicia, lo que abrió un abanico de preguntas. ¿Qué hay que hacer frente a los abusos? ¿Quién se hará cargo de las comisiones ilegales que se cobraron en los últimos tres meses, que sumadas ascienden a unos 350 millones de pesos? ¿Cómo se deben manejar los inquilinos?

La ley 2.340 de la Ciudad dispone que las inmobiliarias no pueden cobrar más del 4.15% del total del contrato de comisión por los alquileres, lo que equivale a poco menos de un mes. Pero a través de la Resolución 350, CUCICBA decidió a fines de enero que ese monto lo podían imponer libremente las agencias o, en su defecto, debía oscilar entre uno o dos meses.

En realidad, lo que buscó el CUCICBA fue convalidar una práctica ilegal, que es el cobro de entre dos y tres meses de comisión. Pero la Justicia le puso un freno. "Dicho ente público no estatal no tiene competencia para el dictado de la resolución aquí cuestionada, sino que, muy por el contrario, la Legislatura conservó su potestad para fijar los respectivos aranceles", sentenció el juez Marcelo Segón, titular del Juzgado N° 17 en lo Contencioso Administrativo porteño, al conceder una medida cautelar solicitada por la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) y el referente de Inquilinos Agrupados, Gervasio Muñoz. En otras palabras, el magistrado dijo que el Colegio se extralimitó en sus funciones.

Desde la ACIJ explicaron a Infobae que la apelación del fallo no frenará la decisión del juez. "No habrá excusa para no cumplir con la orden, que es suspender la Resolución 350", advirtió Guadalupe Falbo, del área de Derecho a la Ciudad.

Este medio se comunicó con tres inmobiliarias y la respuesta fue unánime: no aplicarán el fallo. Una argumentó que lo desconocía; otra, que no era una sentencia firme; y la última, que CUCICBA iba a apelar.

Sin embargo, todas corren el riesgo de ser sancionadas y multadas. "Si no se acata un fallo se incurre en desobediencia, por ende, será obligatorio su cumplimiento", admitió a Infobae el abogado de CUCICBA Rodolfo Barbieri. No obstante, aclaró que "cada matriculado es responsable de sus acciones". Y ratificó que una vez que la entidad sea notificada, el fallo será apelado.

¿Qué pueden hacer los inquilinos ante los abusos?

El principal problema son las pruebas. Aunque la ley obliga a CUCICBA a actuar de oficio, el Colegio es controlado por las grandes inmobiliarias de la Ciudad y suele oficiar de defensor de sus afiliados antes que de ente de control. De hecho, sólo ha multado a una inmobiliaria desde 2007 a esta parte. Incluso el año pasado empezó a cobrar 360 pesos a los inquilinos que querían hacer denuncias, lo que a todas luces era una estrategia para desalentarlos. Esa vía no sirve.

Frente a ello, quedan tres caminos: presentarse en el Consejo del Inquilino de la Ciudad, que depende de la Defensoría del Pueblo, buscar ayuda en la ONG Inquilinos Agrupados o hacer una denuncia judicial, reclamando el incumplimiento de la ley y de la decisión judicial.

Lo fundamental es tratar de conseguir pruebas, como mails o grabaciones. Conscientes de esta debilidad, las inmobiliarias suelen amenazar con cobrar el IVA a los inquilinos que exigen facturas, lo cual es una trampa, porque en ningún momento la ley dice que el 4,15% no incluye impuestos, sino que lo fija como valor final. Es ilegal. A su vez, a partir del fallo muchas inmobiliarias están pidiendo unos 3 mil pesos o más por gastos administrativos, ya que trasladaron a ese ítem lo que no pueden cobrar por comisión.

En la Defensoría del Pueblo explicaron a Infobae que la mayoría de las denuncias que les llegan suelen ser resueltas a través de un contacto informal. Aún así, cuentan con un equipo de 45 mediadores y árbitros listos para resolver los problemas. Los interesados deben presentarse en cualquiera de las 18 sedes que tiene o comunicarse al 0800-999-3722. También crearon una guía para inquilinos.

manual inquilinos defensoria

Desde Inquilinos Agrupados alentaron a los inquilinos a presentarles comprobantes de cobro ilegal o acercárselos a la Defensoría o la ACIJ. También están preparando una campaña para explicar a los vecinos cuáles son sus derechos y cómo tienen que actuar.

Además, se quejaron por la ausencia del Gobierno porteño. "La Ciudad tiene que decirle a sus ciudadanos qué tienen que hacer y tiene que ponerse a controlar, porque no puede ser que las ONG, la Defensoría o los medios de comunicación terminen siendo los encargados de fiscalizar en un área tan sensible como el acceso a la vivienda", indicó a Infobae el titular de la ONG, Gervasio Muñoz. "Hasta ahora no se pronunció ni un funcionario, pese a que el tema afecta al 32% de la población", añadió.

Por otra parte, el abogado de CUCICBA desalentó la posibilidad de hacer reclamos frente a las comisiones cobradas en base a la Resolución 350. "Ni las leyes ni las sentencias son retroactivas. Y como lo que no está prohibido está permitido, no se puede hacer nada", sostuvo.

Aún así, todos los especialistas consultados advirtieron que los inquilinos están habilitados a hacer reclamos por las comisiones ilegales. El problema aquí es la responsabilidad que tendría CUCICBA por extralimitarse en sus funciones y provocarle un daño económico a miles de vecinos, y a la vez, decirle a sus afiliados que podían hacer algo que está prohibido, lo que expuso a las inmobiliarias a costosas demandas judiciales.

En la Ciudad hay unos 450 alquileres de viviendas, lo que arroja que por día se celebran unos 616 contratos. Según la consultora Reporte Inmobiliario, la locación media cuesta $ 5.457 por mes. Por ende, durante los 105 días en que estuvo vigente la resolución desde su emisión hasta la notificación de la sentencia las inmobiliarias se quedaron con más de 350 millones de pesos de manera ilegal por culpa del Colegio de Corredores Inmobiliarios.

Quizás el más sincero fue el fundador de la Cámara Argentina Inmobiliaria, Armando Pepe. "Desde el cepo las inmobiliarias vivieron solo de los alquileres. Si esta medida prospera será un cercenamiento de sus ingresos y muchas inmobiliarias van a verse obligadas a cerrar sus puertas por no cobrar los honorarios que venían cobrando", advirtió. En definitiva, no dijo que lo que hacen es legal, sino que infringen las normas para subsistir. Fue una confesión de parte.