Los precios de los departamentos bajaron entre 10% y 30% en dólares

Los últimos datos de actos escriturales en la Ciudad de Buenos Aires y en la Provincia de Buenos Aires dieron cuenta de que después de 30 meses de receso de las transacciones, a mínimos históricos en 35 años en cantidad nominal y en casi 50 años en términos por habitante de dichas jurisdicciones, las operaciones siguen declinando y, en el mejor de los casos, se estacionan en un paupérrimo nivel.

"El cepo cambiario, marcó el fin de uno de los ciclos de expansión inmobiliaria que será recordado porque los inmuebles y las viviendas fueron considerados casi con exclusividad por su valor de cambio independientemente de su valor real de uso. El desarrollo de nuevos emprendimientos sigue aún hoy apuntando a esa lógica, con su consecuencia de reducción de superficies y calidades convirtiendo a desarrollistas en financistas que administran el riesgo que en definitiva pesa y recae finalmente en el comprador-inversor", destaca un informe de la consultora Reporte Inmobiliario.

Frente a ese cuadro muchos potenciales compradores alzan su voz para repudiar la resistencia de los vendedores a bajar los precios para contribuir a reanimar el mercado, como si eso no estuviera ocurriendo, de modo incipiente a comienzos de 2013 y de modo más marcada en el primer cuatrimestre del corriente año.

"Del relevamiento trimestral de precios para departamentos usados en dólares que realiza Reporte Inmobiliario de forma trimestral se desprende que los valores siguieron mostrando un comportamiento negativo los últimos 12 meses. La caída interanual de mayo de este año contrastada con mayo del 2013 se ubica en promedio para la muestra en 10,3 por ciento", destaca la consultora de marras.

Pero también si se toman los valores promedio de los actos escriturales en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que surge del relevamiento mensual que hace el Colegio de Escribanos del distrito se advierte con nitidez un virtual estancamiento al cambio oficial en el último trienio para los primeros cuatro meses, mientras cayeron más de 30% según la cotización del dólar en el mercado libre, a tono con la depresión en la que ingresó la actividad de compra y venta de inmuebles desde la imposición del cepo cambiario a fines de octubre de 2011.

Claramente, en una economía con inflación entre 25 y 40% al año, como predominó en los últimos siete años todas las variables monetarias acusan aumentos, sean los precios de los inmuebles, el tipo de cambio o los salarios. De ahí que para no caer en falsos espejismos, los economistas recomiendan comparar los precios relativos, para poder tener una aproximación a la realidad.

En una economía con alta inflación todo sube en valores nominales, pero ocurren caídas en términos reales

Así si se comparara el valor promedio de las escrituras de cada período con el salario medio de la economía que informa el Indec, se percibe que la capacidad de compra de un inmueble en la Ciudad de Buenos por parte de los trabajadores en relación de dependencia es actualmente 5,4% más ventajosa que en 2011, con una proporción de aproximadamente 93 salarios, aunque se deterioró significativamente respecto de los primeros meses de 2013 (23%) y sólo dos por ciento en cotejado con la media de 12 años.

De ahí que la apreciable contracción de la actividad, al punto que se requiere duplicar los valores actuales para equiparar los actos escriturales promedio en más de una década, pareciera que no se puede explicar exclusivamente por el desempeños de los precios y de los salarios, sino por otros factores también relevantes, como el contexto macroeconómico, las condiciones para asumir riesgos de endeudamiento a largo plazo, la presión tributaria y el costo de mantenimiento, entre otros.