Economíadomingo 20 de agosto 2006

Cómo calcular cuánto cuesta un departamento y su alquiler

Determinar el precio de compraventa o alquiler es fundamental para muchos inquilinos y propietarios, ya que los valores del mercado se mueven constantemente. Con un simple cálculo, es posible estimar si el valor que se está exigiendo para cualquier transacción inmobiliaria es caro o barato

En septiembre se pondrá en marcha el nuevo plan para que los inquilinos accedan a una propiedad, pero para anticipar los tiempos que se avecinan, Infobae.com consultó con expertos para saber cómo se calcula el valor de una propiedad, tanto para la compraventa como el alquiler.

Hoy, los departamentos usados cuestan un poco menos que en la Convertibilidad (Boedo, Patricios, Almagro), lo mismo (Belgrano, Caballito, Urquiza), o hasta 20% más que en el 1 a 1 (Palermo Hollywood, Recoleta, Puerto Madero y Barrio Norte).

En el último año, las propiedades subieron según la zona entre 10 y 15%. Y los alquileres acompañan esta vertiginosa recuperación del ladrillo, por la escasa oferta de unidades y su mayor demanda.

Conocer el valor de referencia de un inmueble y el de alquiler, sirve para comparar con el precio de tasación que ofrece una inmobiliaria o bien, un propietario independiente.

En el caso de los alquileres, es más que importante, ya que por ley 25.561 de emergencia económica está prohibido indexar el precio mientras dure el contrato.

Las siguientes son fórmulas que expertos de la consultora Reporte Inmobiliario facilitaron a Infobae.com para departamentos usados de características medias en edificios de propiedad horizontal en barrios porteños (aunque, se aplican al resto del país si se cuenta con valores de referencia del m2).

“Hay que tener en cuenta que son valores aproximados, que sirven para hacer un cálculo, es un rango de referencia que es útil, pero hay que saber, que siempre, el precio surge de la confluencia de la oferta y la demanda”, dijo José Rozados, de Reporte.

“Es decir, si un departamento es muy demandado, entonces no va a ser lo mismo que otro que no está en condiciones, está ubicado en una cuadra desfavorable, en una vereda mala, entre otras cosas”, observó.

Fórmula para determinar el precio de un inmueble

Para determinar el valor del inmueble, hay que ubicar primero el barrio donde se encuentra esa propiedad en la infografía. Si el inmueble está en perfectas condiciones (mantenido, es luminoso, está en una buena zona, es de categoría, etc.), entonces, se toma el valor máximo, de lo contrario, el mínimo. Puede tomarse un promedio de ambos valores.

El cálculo es el siguiente: m2 totales del inmueble X valor de referencia (infografía)

Fórmula para determinar el valor de alquiler

Las técnicas son dos: la comparación y el cálculo por rentabilidad.

La comparación es simple ya que hace falta tomar los avisos clasificados o recorrer inmobiliarias y preguntar valores que se soliciten para locaciones de propiedades similares.

En general, lo que se hace es promediar valores locativos por ejemplo, de tres departamentos que se encuentren en la misma zona que el inmueble que se quiere alquilar.

La otra técnica es la de la rentabilidad. Hoy, por el alquiler de un departamento de obtiene entre 5,5% y 8% de su valor cada año. Es decir, de un inmueble de u$s70.000 se obtiene entre u$s3.850 a u$s5.600 por año en concepto de alquiler, según la zona en que se encuentre. Por tanto, para obtener el valor de un alquiler por este método, debe calcularse:

1) el valor del inmueble y
2) calcular sobre ese valor del inmueble una rentabilidad de entre 5,5% anual (barrio no premium) y 8% (barrio top), según la zona.

Finalmente, al valor obtenido, debe dividírselo por 12 para obtener el alquiler mensual.